房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險控制方法

丁萍萍

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得有序發(fā)展，離不開資金。資金作為維持企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，如果在管理環(huán)節(jié)中發(fā)生風(fēng)險，將很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂問題。因此本文對房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險控制進行研究，分析了籌資、投資、銷售環(huán)節(jié)風(fēng)險控制要求，認(rèn)為只有各環(huán)節(jié)資金都得到有序流轉(zhuǎn)，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，避免資金鏈斷裂。同時資金風(fēng)險管理作為一項全面性工作，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要進一步認(rèn)識到資金風(fēng)險控制的要求，高度重視風(fēng)險控制原則和理念，制定科學(xué)的資金風(fēng)險控制措施，才能實現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。

房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險控制的重要性

房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中面臨著一系列挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長、投資風(fēng)險高、對資金需求量大。房地產(chǎn)業(yè)在管理環(huán)節(jié)中要高度關(guān)注資金風(fēng)險控制的要求。如果資金流程出現(xiàn)問題，那么很可能導(dǎo)致資金風(fēng)險產(chǎn)生。部分房地產(chǎn)企業(yè)隨著項目的開展，資金缺口在不斷擴大，從投資前土地儲備到后續(xù)建設(shè)等各環(huán)節(jié)都需要大量資金，同時在項目建設(shè)中期還需要大量資金投入，因此對資金管理工作要求較高。再加上宏觀經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中面臨巨大的壓力和挑戰(zhàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金風(fēng)險管理不當(dāng)產(chǎn)生了資金鏈斷裂的問題，甚至使企業(yè)走向破產(chǎn)。基于此有必要對房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險管理工作進行研究，全方位關(guān)注不同環(huán)節(jié)資金風(fēng)險控制要求，確保企業(yè)實現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。

房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險控制的問題

第一，籌資風(fēng)險控制不當(dāng)。企業(yè)在發(fā)展過程中要高度關(guān)注籌資要求，以確保企業(yè)資金更加充裕。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)中存在著一定風(fēng)險，主要原因是企業(yè)的籌資渠道較為單一，過于依賴銀行借款。但是當(dāng)前很多銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款都很謹(jǐn)慎，企業(yè)要獲得資金需要面臨審批較多。再加上很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿過高，銀行給企業(yè)的授信下降，導(dǎo)致企業(yè)無法從銀行獲取足夠貸款。第二，投資環(huán)節(jié)存在風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險，主要原因是企業(yè)存在盲目投資的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求自身快速擴張，在運營環(huán)節(jié)沒有充分關(guān)注自身的資產(chǎn)負(fù)債率等方面因素，存在投資風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理考慮自身發(fā)展規(guī)劃等方面情況，盲目擴大自身負(fù)債來開發(fā)新項目，容易導(dǎo)致部分項目無法及時收回資金。第三，銷售回款環(huán)節(jié)存在風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中，沒有采用科學(xué)的銷售策略對不同樓盤制定科學(xué)的銷售方案。同時部分企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)不重視自身的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，很多項目在銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生重大風(fēng)險，導(dǎo)致資金無法及時收回。

房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險控制的建議

防控籌資流程風(fēng)險 近年來房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，很多銀行對企業(yè)采用了較為嚴(yán)格的信貸政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中面臨巨大壓力。特別是在我國經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)業(yè)受到了一定的影響，房地產(chǎn)業(yè)從以往高速發(fā)展轉(zhuǎn)向面臨巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)要優(yōu)化融資渠道，避免過于依賴銀行渠道導(dǎo)致的問題。同時房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前銷售回款能力相對較弱，若不能及時回籠資金，也沒有開展聯(lián)合投資，將給企業(yè)帶來極大的信用風(fēng)險。

第一，拓寬企業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，很多企業(yè)僅依賴銀行借款，導(dǎo)致融資渠道較為單一，企業(yè)將面臨極高風(fēng)險。再加上企業(yè)向銀行借款需要較長的審查時間，無法及時解決自身資金問題。同時當(dāng)前我國銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款審批嚴(yán)肅度在不斷提高，無形中提高了房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，導(dǎo)致企業(yè)資金陷入惡性循環(huán)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要積極通過發(fā)行股票、債券等方式來獲得融資。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票、債券的風(fēng)險較小，企業(yè)要在合理范圍內(nèi)提高多元化融資的比例，并吸引股權(quán)資本，讓企業(yè)資本結(jié)構(gòu)能夠得到改善，達(dá)到擴大企業(yè)資金規(guī)模，解決融資難問題的目標(biāo)。其次，積極探索新的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要探索新的融資渠道進行融資。第二，結(jié)合資金需求開展融資。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要合理分析自身資金需求，進行融資時要形成科學(xué)的融資計劃，合理評估不同發(fā)展階段的融資額度以及資金來源，形成科學(xué)合理的融資機制，做到對相關(guān)風(fēng)險科學(xué)控制。通過關(guān)注資金管理環(huán)節(jié)中方方面面工作要求，確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資機制更加合理。此外房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，隨著自身規(guī)模擴大，風(fēng)險也將增大，企業(yè)要高度關(guān)注資金管理工作要求，認(rèn)識到資金管理不合理將給企業(yè)帶來嚴(yán)重風(fēng)險。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要通過科學(xué)的措施，使有限的資金流向最需要之處。第三，主動提高自身信用。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，是否能夠取得充足的融資，在很大程度上取決于自身的信用等級。房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級主要取決于自身的盈利能力、償債能力等因素。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要高度關(guān)注自身信用等級的建設(shè)。

規(guī)避投資環(huán)節(jié)風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中產(chǎn)生資金鏈斷裂，往往是由于企業(yè)投資環(huán)節(jié)產(chǎn)生風(fēng)險。在資金投資的環(huán)節(jié)，若企業(yè)做出不符合企業(yè)自身發(fā)展階段與外部環(huán)境的投資決策，將產(chǎn)生投資項目不符合企業(yè)實際狀況的問題，導(dǎo)致投資失敗。企業(yè)要確保各類建設(shè)項目具有可控性、穩(wěn)定性、就要重視資金流的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險識別、管理等各環(huán)節(jié)，都要全面關(guān)注可能發(fā)生的資金風(fēng)險，結(jié)合企業(yè)實際情況優(yōu)化風(fēng)險控制措施，確保企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

第一，謹(jǐn)慎投資。房地產(chǎn)企業(yè)在投資時，要合理分析資金狀態(tài)，高度關(guān)注自身資金流量情況及資金管理規(guī)模，避免盲目投資的問題。房地產(chǎn)企業(yè)要對投資工作進行充分分析，分析工作環(huán)節(jié)的風(fēng)險情況，做好對投資風(fēng)險的控制，有序規(guī)劃企業(yè)的管理流程，以確保企業(yè)各類風(fēng)險可控，做到對投資流程的科學(xué)管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目投資之前，要充分考慮內(nèi)外部各類因素，在執(zhí)行可行性分析的基礎(chǔ)上，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中項目開發(fā)周期相對較長，項目在發(fā)展過程中存在一系列不確定性因素。若項目開發(fā)過程中沒有對各類風(fēng)險做出全面預(yù)判，并以此來調(diào)整投資策略，那么房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)將可能遇到嚴(yán)重風(fēng)險。因此企業(yè)要結(jié)合自身實際情況，關(guān)注管理階段、資金充裕度等方面因素，合理確定投資方向，確保在投資項目之前做好可行性研究，避免投資方向和企業(yè)發(fā)展實際相違背的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，要高度關(guān)注自身的風(fēng)險控制體系。如果企業(yè)資金風(fēng)險高，就應(yīng)該避免擴張，防范盲目投資導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生風(fēng)險。通過合理放緩企業(yè)投資速度，確保企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中高度關(guān)注自身風(fēng)險控制流程，判斷相關(guān)項目是否可能發(fā)生風(fēng)險，并形成科學(xué)、合理的投資方案，確保房地產(chǎn)企業(yè)投資工作更加合理。

第二，重視投資風(fēng)險管理。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，要高度關(guān)注風(fēng)險控制要求。在項目管理環(huán)節(jié)，通過對各類風(fēng)險進行全方位分析，高度關(guān)注資金控制流程的具體要求，確保企業(yè)的風(fēng)險可控。房地產(chǎn)企業(yè)在實施風(fēng)險控制環(huán)節(jié)，要形成科學(xué)化、規(guī)范化的控制措施，確保投資過程中管理更加規(guī)范化，避免發(fā)生風(fēng)險的可能性，確保投資環(huán)節(jié)決策科學(xué)、合理。在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要認(rèn)識到投資風(fēng)險控制要求，企業(yè)基層人員也要形成投資風(fēng)險管理理念。

第三，合理選擇投資組合。房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中，通常投資規(guī)模較大。為了確保企業(yè)投資能夠收回預(yù)期的效益，要規(guī)范自身的投資組合，降低投資風(fēng)險，確保企業(yè)能夠獲得充分的投資。企業(yè)在投資過程中，若僅投資住宅領(lǐng)域，容易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較高的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)除了開展住宅用地投資外，還可以開展旅游用地、醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等不同用地的投資，確保各類投資風(fēng)險可控。例如房地產(chǎn)企業(yè)在投資住宅用地的基礎(chǔ)上，可以開展商業(yè)用地投資。商業(yè)用地占用大量資金，但是收益也較高。企業(yè)只有合理選擇不同項目投資組合，才能讓企業(yè)在風(fēng)險可控的前提下提高自身收益，確保企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)。

第四，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)節(jié)奏。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，若開放節(jié)奏不合理，會導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險過大。企業(yè)要結(jié)合自身的資金流量情況合理確定資金使用規(guī)劃，避免資金鏈斷裂的風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)要合理確定預(yù)算，通過預(yù)算對企業(yè)未來投資工作進行合理規(guī)劃。在當(dāng)前時代下企業(yè)要實現(xiàn)發(fā)展，就要高度關(guān)注內(nèi)部有限資源的合理利用，通過預(yù)算管理體系對企業(yè)的資源進行科學(xué)配置。企業(yè)只有對預(yù)算進行科學(xué)分析，才能確保企業(yè)預(yù)算和實際工作相銜接，確保所有投資項目都在預(yù)算范圍內(nèi)，避免盲目投資的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)，要高度關(guān)注資金流情況，定期對資金情況進行分析，并以此及時調(diào)整企業(yè)投資規(guī)劃，避免盲目投資風(fēng)險。企業(yè)要定期開展財務(wù)分析，特別是關(guān)注現(xiàn)金流量表的分析，確保企業(yè)的資金有序運轉(zhuǎn)。

避免銷售回款風(fēng)險 第一，提高企業(yè)去庫存能力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，自身在經(jīng)營過程中對資金需求量較大，整體資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金回收期限較長。房地產(chǎn)業(yè)每開發(fā)一個項目的時間都相對較長，在開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量資金支持。如果項目沒有及時完成銷售，那么意味著項目失敗的可能性會加大，很可能產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)完成之后，就進入了資金回籠階段。在該階段企業(yè)要盡快通過銷售房屋回籠資金的方式，達(dá)到提高企業(yè)效益的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中，要高度關(guān)注資金投入要求，避免資金發(fā)生風(fēng)險，實現(xiàn)資金增值的目標(biāo)，以提高庫存周轉(zhuǎn)率以及保障資金穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)利用促銷手段來加快銷售。一方面，全面降價，對整個項目進行降價方式達(dá)到促銷的效果；另一方面，部分降價，采用對部分房源降價的方式來提高銷量。三是采用贈送車位、贈送物業(yè)等方式進行促銷。其次，根據(jù)不同付款方式給予相應(yīng)折扣。房地產(chǎn)企業(yè)為確保資金能夠及時收回，可以通過提高促銷力度的方式來促進客戶全款購房。第二，積極開展房屋租賃業(yè)務(wù)。在當(dāng)前我國租購并舉理念推行背景下，越來越多地區(qū)開始重視房屋租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。房屋租賃業(yè)務(wù)能夠適應(yīng)時代發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開展房屋租賃時，要認(rèn)識到房屋租賃不同于購買，在租賃過程中要嚴(yán)格防范違約風(fēng)險，要求租戶按時付清款項，以降低資金鏈斷裂風(fēng)險。

（作者單位：上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營有限公司）