土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

張智翔

在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，人們?cè)谧》糠矫娴男枨笠苍谌找嬖鲩L(zhǎng)，這為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)極為復(fù)雜的過程，涉及范圍廣、人員多，與社會(huì)很多行業(yè)都有著密切的關(guān)聯(lián)性，土地是最為基礎(chǔ)也是最為重要的資源類型。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，企業(yè)除了要遵守國(guó)家的相關(guān)法律制度之外，還要對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕⒚袼椎冗M(jìn)行調(diào)查，在這一基礎(chǔ)上做好土地管理工作。基于此，本文運(yùn)用文獻(xiàn)分析法和歸納總結(jié)法，探究了土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系，希望為該領(lǐng)域的工作人員提供參考。

土地管理制度的環(huán)境變遷

法律環(huán)境變遷 我國(guó)法律制度具有強(qiáng)制性的特征。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，相關(guān)法律制度早已存在，對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行了規(guī)范。但對(duì)于具體的開發(fā)工程來說，相關(guān)法律體系還并不健全和成熟。尤其是在土地取得方式方面，地方政府和企業(yè)只需要自行擬定協(xié)議就可以完成出讓。在這樣的情況下，地方政府在土地出讓方面的權(quán)力是比較大的。2002年起，國(guó)家開始陸續(xù)出臺(tái)土地出讓的相關(guān)政策。國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號(hào)令），第一次明確了經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛出讓，第一次對(duì)招拍掛出讓的原則、范圍、程序、法律責(zé)任進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定。

政策環(huán)境變遷 2007年，面對(duì)投資過熱和土地市場(chǎng)混亂的問題，政府對(duì)土地管理進(jìn)行了宏觀調(diào)控，發(fā)布了一系列的經(jīng)濟(jì)改革政策，對(duì)閑置土地進(jìn)行了清理。對(duì)于那些超出合約動(dòng)工日一年以上沒有開發(fā)的土地，地方政府會(huì)征收“土地閑置費(fèi)”；而如果超出兩年，政府可以將土地的使用權(quán)收回。在這個(gè)基礎(chǔ)上，政府還對(duì)建設(shè)用地的供應(yīng)情況和土地價(jià)格的變動(dòng)情況進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，這在很大程度上對(duì)土地囤積的行為進(jìn)行了控制。

民眾的變遷 在對(duì)土地進(jìn)行施工的時(shí)候，國(guó)家相關(guān)的政策也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的。在這個(gè)過程中，民眾通常只會(huì)按照政府的要求配合工作，很少會(huì)對(duì)施工問題提出自己的想法，也很少會(huì)對(duì)不滿意的地方進(jìn)行抗議。但是在物權(quán)法（已隨民法典施行而廢止）實(shí)施后，民眾心目當(dāng)中開始樹立起較強(qiáng)的所有權(quán)觀念，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋拆遷環(huán)節(jié)所面臨的困難與阻礙越來越多，需要充分關(guān)注當(dāng)?shù)鼐用竦男枰Ｔ谶@個(gè)過程中，企業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到“釘子戶”，還有部分民眾會(huì)對(duì)企業(yè)的開發(fā)行為予以抗議。這些問題的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間被延遲，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本進(jìn)一步增加。

土地管理制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇的影響

遵守 在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的過程中，為了確保開發(fā)過程的合法性和正當(dāng)性，企業(yè)需要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)法律，同時(shí)嚴(yán)格遵守相應(yīng)的政治制度。在土地管理制度不斷完善和成熟的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在戰(zhàn)略選擇方面也表現(xiàn)出了更強(qiáng)的制度遵守特征。

隱藏 在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的過程當(dāng)中，如果與現(xiàn)行法律制度或者法律規(guī)范出現(xiàn)沖突的話，企業(yè)雖然會(huì)在明面上遵守相關(guān)法律制度，但在私底下會(huì)采用多種方法尋找法律的漏洞，從制度不完善的地方入手來尋找利益增加的契機(jī)。面對(duì)國(guó)家的土地管制和約束，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)采取隱藏的方式來規(guī)避。在過去，國(guó)家的很多土地都處于閑置狀態(tài)，并沒有進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地價(jià)格也比較低，對(duì)于那些可以吸引投資的項(xiàng)目來說，都是由政府進(jìn)行協(xié)議出讓的。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)滿足政府部門所提出的要求，以此來獲得土地使用權(quán)。

入伙 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)與相關(guān)部門和地方人員進(jìn)行協(xié)議，在達(dá)成協(xié)議的情況下開展后續(xù)的工作，各方進(jìn)行及時(shí)有效的溝通，明確彼此的責(zé)任和利益，以此來達(dá)到共贏的效果。通常來說，入伙是一種最為主要的形式，入伙的形式有兩種：一是入伙者進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部來實(shí)現(xiàn)利益共享，但入伙人并不會(huì)直接參與決策；二是合伙者與地方企業(yè)進(jìn)行合作，以此來獲得利益，同時(shí)為施工活動(dòng)的順利開展創(chuàng)造條件。

控制 當(dāng)前，地方官員大多都是由上一級(jí)政府直接進(jìn)行委派的，因此中央政府可以對(duì)地方政府進(jìn)行直接控制，具有絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)。但該模式也會(huì)展現(xiàn)出一定的弊端，為了應(yīng)對(duì)這些弊端，實(shí)現(xiàn)信息的順暢流通，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將存在的問題直接反映給中央政府，由中央政府對(duì)地方政府進(jìn)行控制，使其配合企業(yè)的發(fā)展。如果企業(yè)股東與地方政府關(guān)系比較密切的話，企業(yè)也可以利用這層關(guān)系來緩解地方官員在制度層面所施加的壓力。在部分環(huán)節(jié)的運(yùn)作過程中，還可以利用這層關(guān)系來避免很多麻煩。一些海外企業(yè)進(jìn)入到我國(guó)投資與生產(chǎn)的時(shí)候，如果與中央政府在當(dāng)前階段所推行的發(fā)展計(jì)劃相一致的話，相關(guān)管理單位就會(huì)通過對(duì)地方政府進(jìn)行控制的方式來為企業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理進(jìn)行扶持。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響視域下的土地管理策略

提高地區(qū)土地管理水平 在對(duì)地區(qū)土地進(jìn)行管理的過程中，需要采取相應(yīng)的措施，運(yùn)用有效的方法來使土地資源的利用達(dá)到協(xié)調(diào)的狀態(tài)，并結(jié)合地區(qū)發(fā)展特點(diǎn)來對(duì)土地管理的方式進(jìn)行創(chuàng)新。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了可以獲得經(jīng)濟(jì)利益之外，還可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與政府的共贏。比如短時(shí)間內(nèi)地區(qū)房地產(chǎn)銷售額大幅度減少的話，片區(qū)內(nèi)土地管理的強(qiáng)度和管理的面積都會(huì)降低，在地方政府不加管控的情況下，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展都會(huì)受到影響。為了避免這種問題的發(fā)生，地方政府需要采取有效的措施來提高土地供應(yīng)能力，同時(shí)使房?jī)r(jià)變動(dòng)更為穩(wěn)定。促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建起應(yīng)急計(jì)劃，做好售房回款的工作。

遵循開源節(jié)流的管理理念 通過上文分析發(fā)現(xiàn)，土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有著密切的關(guān)聯(lián)性。因此，地方政府在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的過程中，要制定合理的規(guī)劃，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成本控制在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)，還要構(gòu)建起完善的土地利用制度，對(duì)現(xiàn)有的土地資源進(jìn)行保護(hù)，堅(jiān)持“增收節(jié)支”的原則。在這個(gè)基礎(chǔ)上，地方政府還要遵守開源節(jié)流的管理理念，構(gòu)建起一支完善的土地執(zhí)法檢查隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理體系進(jìn)行完善。

加強(qiáng)土地管理的宏觀調(diào)控 在整個(gè)過程中，地方政府要結(jié)合實(shí)際情況運(yùn)用有效的方式和途徑來為企業(yè)開發(fā)和使用土地資源創(chuàng)造條件，對(duì)片區(qū)的土地管理活動(dòng)進(jìn)行完善。在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的土地資源有限，耕地保護(hù)責(zé)任重大，可供開發(fā)利用的建設(shè)用地十分稀缺。在這樣的情況下，政府在宏觀調(diào)控的時(shí)候可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納一定資金的方式來維持行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)土地管理工作的順利開展創(chuàng)造條件。基于我國(guó)土地使用的實(shí)際情況，地方政府在對(duì)土地管理進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，需要解決房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)欠缺的問題。為了解決這一問題，就要運(yùn)用現(xiàn)代化的技術(shù)手段來完成信息的采集。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候也要將客戶的需求放在中心的位置，使各項(xiàng)工作都能基于民眾的角度開展起來，在這一基礎(chǔ)上再制定符合購(gòu)房者特點(diǎn)的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)類型，有利于提高客戶的滿意程度，在降低服務(wù)成本的同時(shí)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

對(duì)土地管理產(chǎn)生積極影響視域下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

加大市場(chǎng)控制力度 在發(fā)展實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)在很大程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的力度產(chǎn)生影響，且這種影響是不可避免的。對(duì)于這一問題，要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的問題進(jìn)行正確區(qū)分，并在這一基礎(chǔ)上加大市場(chǎng)控制力度。對(duì)于不斷變化的房地產(chǎn)價(jià)格，政府是有責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行調(diào)控的，但是在調(diào)控的時(shí)候，不能簡(jiǎn)單地對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行控制，而是要綜合考慮多樣化的因素，將房地產(chǎn)的價(jià)格控制在合理的范圍內(nèi)。在改變市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)要確保合理性。在市場(chǎng)價(jià)格小范圍波動(dòng)的情況下，政府無需過多干涉，這可以使房地產(chǎn)企業(yè)完善經(jīng)營(yíng)管理，形成有序的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的投資政策建設(shè) 面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，要對(duì)市場(chǎng)當(dāng)中的多樣化因素進(jìn)行有效控制，同時(shí)要做好房地產(chǎn)投資建設(shè)，通過對(duì)投資政策進(jìn)行完善的方式來確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)發(fā)展相符合。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，政府要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況制定相應(yīng)的投資政策，并在政策實(shí)施的過程中進(jìn)行有效調(diào)整，以此為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展提供保障。同時(shí)，在房地產(chǎn)政策中，要明確投資主體與產(chǎn)權(quán)，確保各項(xiàng)職責(zé)全面落實(shí)，以避免不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于突發(fā)的問題，也要做到及時(shí)有效的處理，這樣才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)投資的合理性，最終對(duì)土地管理效果進(jìn)行優(yōu)化。

綜上所述，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，土地管理制度所帶來的影響是不容忽視的，政府部門針對(duì)土地資源的調(diào)控舉措會(huì)在很大程度上對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目的開發(fā)情況產(chǎn)生重要影響。在法律環(huán)境、政策環(huán)境以及民眾變遷的情況下，地方政府需要提高土地管理水平，遵循開源節(jié)流的管理理念，做好土地管理的宏觀調(diào)控。

（作者單位：云南省大理白族自治州大理市土地收購(gòu)儲(chǔ)備交易中心）