新經濟形式下房地產企業(yè)成本現狀與控制措施

范霞

房地產業(yè)是我國國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，對我國相關產業(yè)發(fā)展有著巨大的驅動作用。然而房地產業(yè)在發(fā)展中會出現大量資金，管理過程繁瑣、復雜。隨著中央政府不斷加大對房地產業(yè)的監(jiān)督管理，成本控制成為房地產業(yè)當前最重要的問題。從房地產企業(yè)角度出發(fā)，加強成本控制，不僅能節(jié)約成本，有效控制投資成本，還能增加企業(yè)經濟效益。就目前我國市場經濟形式和房地產發(fā)展現狀來看，房地產企業(yè)已處于市場飽和狀態(tài)。在這樣的環(huán)境下，房地產企業(yè)無法突破自身發(fā)展和企業(yè)之間的競爭制衡，基于此，房地產企業(yè)要采用成本管理方式打破制約，利用自身優(yōu)勢提升企業(yè)核心競爭力，促進企業(yè)經濟效益增長。

一、新經濟形式對房地產企業(yè)成本控制的影響

1.融資成本的影響。當前房地產業(yè)處于逐漸破裂的狀態(tài)，融資成本主要呈明顯的上升趨勢。首先，是時間成本的增多，從2013年開始房地產企業(yè)獲取銀行貸款的時間逐漸上漲，審批流程和貸款條件的增多，增加了企業(yè)在銀行貸款時間，降低了審核效率，導致企業(yè)資金成本上升。隨著貸款手續(xù)費的增多，房地產企業(yè)長期貸款也受到限制，企業(yè)需要付出更多的利息，融資成本長期處于高成本狀態(tài)，導致中小房地產企業(yè)容易出現資金無法周轉的情況，隨時都會因資金鏈斷裂倒閉。在新經濟形式下，生產成本的增多、房地產企業(yè)融資資金管理質量降低、其利用率不高也對企業(yè)發(fā)展帶來消極影響。由于在項目建設中，人工費用更多還是采用現金方式支付，而在融資構成中現金部分并不高，這樣就會造成現金規(guī)劃不明確等問題。融資成本中要不斷提升對成本核算的要求，企業(yè)成本核算內容增多，財務部門的任務量也在不斷增加，需要工作人員核算大量的債務數據，企業(yè)在此過程中還要背負還債風險，增加了企業(yè)無形償還債務的風險。

2.開發(fā)成本的影響。在新經濟形式下，房地產企業(yè)在項目開發(fā)中的成本呈上升趨勢。房地產企業(yè)項目在建設過程中需要大量的材料，在一定程度上也帶動了材料發(fā)展。隨著市場經濟的飛速發(fā)展，原材料和工作人員的薪酬也在不斷地增多，而房地產在這個過程中卻沒有增加銷量，企業(yè)在銷售不景氣的情況下還要負擔開放成本上漲的費用，在一定程度上造成房地產企業(yè)的壓力增大，同時也對房地產企業(yè)成本管理提出了更高的要求。此外，政府對土地購買也提出新要求，限制了房地產企業(yè)購買，隨著國家政策的轉變，房地產企業(yè)所需建設土地的增多，企業(yè)需要承擔的開發(fā)成本也在增加，房地產開發(fā)以及從原來的“清水房”轉變?yōu)楝F在的“精裝房”，為了適應市場發(fā)展，房地產企業(yè)在項目開發(fā)中需要裝修商品房，這在一定程度上也提高了開發(fā)成本。隨著人們生活品質的提高，對生活環(huán)境的要求也越來越高，也就對建筑施工的要求越來越高，在項目建設過程中對原材料質量控制、施工安全、施工質量、審計工作等工作開展承擔的成本也在不斷增加。但是在當前大型項目開發(fā)過程中，房地產企業(yè)成立的施工小組并不符合項目施工要求，開發(fā)成本在一定程度會制約房地產發(fā)展，對部分中小型企業(yè)影響較大，會讓他們面臨破產的情況，這也就要求房地產企業(yè)要重視自身成本控制，加強成本控制，使管理方式不斷適應新經濟發(fā)展要求。

3.銷售成本的影響。在新經濟形式下，房地產企業(yè)銷售也受到巨大的影響。首先，市場飽和度不斷提升，房地產企業(yè)不得不選擇更多樣的推廣方式，需要承擔更多的商品推廣費用，而且隨著市場經濟的快速發(fā)展，物價也呈現出上漲趨勢，工作人員的薪酬也呈現上漲趨勢，導致房地產盈利呈負面趨勢，為避免“入不敷出”的出現，房地產企業(yè)就需要合理控制成本。其次，就是人才引進方面，房地產企業(yè)經濟隨時面臨著破裂的情況，許多工作人員選擇從事其他行業(yè)，為了補充公司銷售空缺，房地產企業(yè)不得不擴大招聘范圍，需要承擔宣傳費用，同時還要加強對在崗人員的培訓費用，而且隨著房地產市場經濟持續(xù)降低，房地產企業(yè)發(fā)展受到各方面因素的限制，需要采用各種方式才能吸引消費者購買。再其次，就是盈利模式都受到限制。銷售成本規(guī)模總體發(fā)展還是以上升趨勢發(fā)展，在這趨勢下，有效地成本控制成為提升房地產利潤的關鍵。例如，在萬科集團發(fā)展中，會為銷售人員預留較高的薪資，以達到控制銷售成本的目的，且提高了銷售效率；恒大集團則是為商品房裝修，以“精裝房”的形式吸引消費者，在開放過程中有效利用政策，防止因成本過高對成本控制產生不良影響。在新經濟形式下，消費者的購買能力并未得到提升，但是人工成本和材料成本在不斷上升，這就要求房地產企業(yè)重視成本控制，提高成本控制水平，促進房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產企業(yè)成本控制體系的構成

在房地產企業(yè)成本控制工作中要明確成本賬戶與合同模板之間的關系。并通過收集和規(guī)劃成本，分解為多種合同，以此提升成本控制效率。每個合同都要與項目內容一致，并從成本控制內容反映出不同合同對項目產生的影響，并及時有效地采取措施控制成本。房地產企業(yè)在項目成本控制過程中要采用信息技術，管理人員要重視成本控制，形成新的管理思想，通過信息技術貫穿整個項目管理，來提升項目管理水平，傳統(tǒng)的成本控制模式已不再適用當前房地產項目成本控制。房地產成本控制要對其內容進行規(guī)劃安排、過程控制、管控反饋等，形成科學合理的管控體系，并與合同規(guī)劃結合在一起應用，實現對成本控制的預警，規(guī)范成本管控模式，將財務與成本信息整合在一起。在傳統(tǒng)模式下，合同規(guī)劃模板的編制方式一般會使用基準法和歷史項目法，利用信息技術能夠優(yōu)化合同規(guī)劃模板。

在進行企業(yè)規(guī)劃時要根據企業(yè)特點，按照企業(yè)規(guī)劃模板，優(yōu)化成企業(yè)發(fā)展模板。并在發(fā)展中以運營成本為主導，通過結合項目部和工程部的方式，解決當前合同中存在的問題，實現對合同的查缺補漏，完善合同內容。合同規(guī)劃模板在線上部分需要對調整后的成本錄入成本控制體系中，實現數據完整，并與成本控制預警。線下部分要采用計算的方式確定每個項目的目標成本，保障資金合理規(guī)劃。如果成本控制達到了成本控制的百分比，就不要在合同中編入成本控制系統(tǒng)。在此時，有成本控制部門發(fā)起批準，有相關領導審核通過，便可實施。

三、新經濟形式下房地產企業(yè)成本管理現狀

1.沒有形成成本控制觀念。新經濟形式下房地產企業(yè)在成本管控中，往往更重視利潤，不重視成本控制，沒有形成成本控制觀念。造成這一問題的根本原因是，企業(yè)沒有意識到成本控制對企業(yè)發(fā)展的重要作用，相關人員沒有發(fā)現成本控制與經濟效益之間的關系。同時，在房地產設計的過程中，大多數設計師的重點是在建筑結構和材料使用中，對工程造價等方面重視度不夠。

2.缺乏完善的成本控制制度。隨著市場經濟的快速發(fā)展，以往的成本控制制度已不適用于當前房地產發(fā)展需求。因此，房地產企業(yè)要對成本管理制度進行完善、創(chuàng)新。制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，從而有效提升成本控制水平，提升成本管控效率。同時，還有部分房地產企業(yè)的成本控制制度處于完善階段，并未完善后續(xù)的管理方案。例如，沒有設立相關的監(jiān)督機制和考核標準，沒有適當地調查當前社會經濟未來發(fā)展趨勢，成本控制制度就無法落實到實際工作中，不適用于企業(yè)實際發(fā)展。

3.缺乏成本控制措施。我國房地產行業(yè)缺乏成本控制措施，在新形勢下房地產成本控制管理措施依然使用傳統(tǒng)手段，沒有針對實際工作情況進行管控，也沒有從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)對成本管理進行整體規(guī)劃，并計劃每個實施環(huán)節(jié)。另外，部分房地產該企業(yè)沒有關注市場經濟未來發(fā)展趨勢，對信息技術運用能力不足，導致企業(yè)信息化運用能力較弱。在檔案管理中，工作人員效率較低，整體工作量大，并在管理過程中容易出現失誤。在施工階段會產生大量的信息，這些信息會影響后期成本結算等工作，如果采用傳統(tǒng)的管理方式，會增加管理難度，甚至出現檔案丟失的情況。

4.忽視了工期成本。新經濟下在房地產成本管理中，只強調了工期和施工目標，卻沒有強調工期成本。工期成本就是指為達到工程建設目標采用的各種方式。施工時間在合同中有明確規(guī)定，并需要按期投入資金，確保工程順利開展。由于部分房地產企業(yè)過分重視施工時間，沒有對進行成本預算，成本管控工作無法開展，導致工作投入資金量增多，成本增加，影響工程利潤。

5.人員專業(yè)能力不足。根據我國房地產開發(fā)模式來看，很多項目施工人員都是臨時組建，或者是之前合作的團隊。其專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，缺乏一定的專業(yè)知識和施工技能培訓，在缺乏管理制度的情況下，并不利于項目開展。因此，企業(yè)在人才引進方面，要了解員工的發(fā)展愿景，與高校合作，吸引專業(yè)型人才，避免出現人才崗位不匹配的情況；要加強在崗人員的培訓工作，不定期開展專業(yè)技能培訓，提升在崗人員的專業(yè)素養(yǎng)，以此有效提升成本控制水平，創(chuàng)新成本管控模式。

四、新經濟形式下房地產企業(yè)成本管控措施

1.增強企業(yè)成本管理理念。在新經濟形式下，要讓員工在成本管理工作中樹立正確、科學、合理的成本管控觀念，讓企業(yè)管理層認識到成本控制的重要性，這樣能夠提升成本管控水平，有效提升管控效率，提升企業(yè)經濟效益，促進房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。在日常工作要滲透成本管理理念，明確崗位職責，提升企業(yè)員工的責任意識，在每個項目中融入成本管理理念，才能有效控制成本，實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全成本控制制度。新經濟形式下，促進房地產企業(yè)建立健全企業(yè)管理制度，部分企業(yè)結合自身發(fā)展情況，設立了監(jiān)管部門，彌補傳統(tǒng)管理制度中的不足。首先每周進行工作總結，將工作中發(fā)現的問題進行匯總上報。如果在工作中發(fā)現成本控制制度落實不到位，那么就需要逐層匯報，督促公式整改，在管理工作中發(fā)揮監(jiān)督管理職責。其次就是完善獎懲制度，在工作開展中，企業(yè)可以設立完善的考核機制和獎懲制度，以此來調動員工的積極性。在考核中表現較好的員工可以適當地給予獎勵，對于表現不合格的員工要采取一定的懲罰措施。以此，來提升員工工作效率，并讓員工信賴企業(yè)，讓在崗人員對公司有認同感和歸屬感，同時提高企業(yè)經濟效益和管理水平。再其次設立監(jiān)管制度，能夠嚴格控制房地產開發(fā)中使用的材料和人工成本預算，使相關人員嚴格按照要求完成工作。在監(jiān)督管理中發(fā)現員工的不足之處，要指出，發(fā)現問題，要及時想辦法解決，這樣才能提升員工積極性，高效完成工作，從而增加企業(yè)在市場中的核心競爭力。

3.采用科學有效的管理措施。在新經濟形式下，成本管理應作為房地產企業(yè)未來發(fā)展的重點目標。首先，要提高企業(yè)預算成本管控，為成本管控實施奠定堅實基礎。其次，要搭建高效的成本管理框架，創(chuàng)建全新餓運營模式。再其次，要針對性創(chuàng)設成本管控措施。最后，房地產成本管理人員要關注新經濟形式下市場發(fā)展趨勢，在工作中結束信息技術，建立大數據共享平臺。通過共享平臺，收集數據、整合數據，保障房地產數據不會丟失、損壞。

4.完善工期成本控制。在房地產企業(yè)工程成本管理中，要對施工時間和材料等進行合理規(guī)劃。在房地產項目施工之前，要對各環(huán)節(jié)工作，包括項目計劃書、施工時間、材料使用等進行編寫，并做好各項目工作的協(xié)調工作，避免在工作中出現沖突。項目施工需要按照順序進行，在施工過程中，各環(huán)節(jié)要有序開展，避免在工作中出現紊亂的情況。施工現場利用率要高，防止材料隨意堆放。設計圖紙要完善，在施工過程中要起到指導作用，對施工場地和施工材料用途等明確標注。

5.培養(yǎng)專業(yè)型人才。要適應當前新經濟發(fā)展形勢，房地產項目開展前要組建專業(yè)能力強、綜合素養(yǎng)高的隊伍。企業(yè)應對員工進行崗前培訓，并針對建筑知識、實踐能力和綜合素養(yǎng)等方面內容進行集中培訓。同時要提升工作人員的安全意識，避免在工作中發(fā)生安全事故，保障工作人員的生命安全。在人才引進過程中，要注重新員工的專業(yè)能力，并按照員工能力、性格特點等安排工作崗位，讓其盡快適應工作模式，提高工作效率。

綜上所述，房地產企業(yè)具有長期性和持續(xù)性的特點。在新經濟形式下，房地產企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，既要做好成本管控工作。要不斷建立健全成本管控制度，完善成本管控措施，提升在崗人員的專業(yè)素養(yǎng)，提升企業(yè)成本管控水平。同時，要結合實際情況，搭建共享平臺，完善工期成本管控，促進成本管控工作順利開展，推動房地產企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，提升企業(yè)積極效益，增強企業(yè)核心競爭力。

（作者單位：泰安藍馳房地產開發(fā)有限公司）