全民所有自然資源資產(chǎn)清查儲備土地價值量估算方法
——以彭澤縣為例

李 欣,黃宇紅

(江西省地質(zhì)局地理信息工程大隊,330001,南昌)

0 引言

近年來,國家高度重視全民所有自然資源資產(chǎn)管理工作,先后做出了一系列重大決策部署,要求在摸清全民所有自然資源資產(chǎn)家底的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)對自然資源資產(chǎn)的管理。為推進(jìn)全民所有自然資源資產(chǎn)清查核算,組織開展國有資產(chǎn)清查核實和評估確認(rèn),建立國有資產(chǎn)報告制度,同時為建立資源清單、落實委托代理機(jī)制以及制定資產(chǎn)管理與收益分配政策、開展考核監(jiān)督、編制自然資源資產(chǎn)平衡表、負(fù)債表提供重要依據(jù)[1-2]。

全民所有自然資源資產(chǎn)清查的內(nèi)容包含土地、礦產(chǎn)、森林、草原、濕地和海洋6類資源門類,主要的任務(wù)是全民所有自然資源資產(chǎn)實物量清查、價值量估算等。儲備土地是整個全民所有自然資源資產(chǎn)評估的重要一環(huán),積極探索研究儲備土地價值量估算方法和技術(shù)思路,準(zhǔn)確摸清地方儲備土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值,是為全民所有自然資源資產(chǎn)管理提供基礎(chǔ),為更好地指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策提供依據(jù)[3]。

目前,國內(nèi)關(guān)于儲備土地的研究主要集中在土地儲備的必要性、土地儲備的作用與功能、土地儲備的運(yùn)行機(jī)制與配套體系、土地收購儲備的價格評估、土地基金來源與風(fēng)險管理以及國外儲備模式與經(jīng)驗的借鑒等方面[4-5]。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

1.1 區(qū)域概況

彭澤縣位于江西省最北部,長江中下游,九江市東北角上。總面積1 532 km2,地理位置介于北緯29°35′～30°06′,東經(jīng)116°22′～116°53 ′之間,素有“七省扼塞” “贛北大門”之稱。縣境東鄰安徽省東至縣,南抵江西省鄱陽、都昌縣毗鄰,西連江西省湖口縣,北與安徽省宿松、望江縣隔江相望。地勢南高北低,由東南逐漸向西北傾斜,東南為山區(qū),中部為丘陵,西北為沿江沖積洲和濱湖平原。全縣地貌概括為“五山二水兩分田,一分道路和莊園”。彭澤屬中亞帶與北亞帶的過度帶,濕潤季風(fēng)氣候,氣候溫和,四季分明,雨量充沛,日照充足。

1.2 數(shù)據(jù)來源

1)遙感數(shù)據(jù):彭澤縣2022年度國土變更調(diào)查遙感影像,空間分辨率為2 m。

2)國土數(shù)據(jù):彭澤縣2022年度儲備土地矢量數(shù)據(jù)、彭澤縣城市總體規(guī)劃(2013—2030)數(shù)據(jù)、最新基準(zhǔn)地價成果、建設(shè)用地價格體系成果、2022年度國土變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫等[5],具體見表1～表3。

表1 彭澤縣儲備土地地塊基本情況/ha

表2 彭澤縣國土數(shù)據(jù)來源信息表

表3 彭澤縣城區(qū)各土地用途級別基準(zhǔn)地價表

2 儲備土地價值量估算方法

2.1 基準(zhǔn)地價估算法

2.1.1 技術(shù)路線 充分利用彭澤縣基準(zhǔn)地價成果、城市總體規(guī)劃數(shù)據(jù)、建設(shè)用地價格體系等資料及調(diào)查成果,以2022年度遙感影像為工作底圖,基于3S技術(shù)對地塊進(jìn)行裁切、屬性掛接等技術(shù)處理,準(zhǔn)確查清彭澤縣每一塊儲備土地的規(guī)劃用地、規(guī)劃等級和地塊面積情況。采用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)核實調(diào)查數(shù)據(jù)真實性,對收集到的全部儲備土地地塊,采用基準(zhǔn)地價估算法評價該地區(qū)儲備土地地塊價值總量[6]。在此基礎(chǔ)上,開展儲備土地成果匯總與分析以及估算成果質(zhì)量抽查、評估等工作,路線如圖1所示。

圖1 技術(shù)路線圖

基準(zhǔn)地價成果說明:基準(zhǔn)地價是某一時點上, 在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi), 在平均容積率水平和一定開發(fā)程度下同一用途( 商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)等) 的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的平均價格。 基準(zhǔn)地價具有全域性、平均性、時效性、分用途和有限期的特點。

對于土地市場發(fā)育程度較低、交易稀少,或近年土地市場運(yùn)行平穩(wěn),地價波動微弱的地區(qū),以及清查時點距基準(zhǔn)地價未超過3年的,可不進(jìn)行期日修正。彭澤縣基準(zhǔn)地價成果評價時間為2022年7月1日,符合不進(jìn)行期日修正要求。

2.1.2 估算公式 儲備土地價值量計算公式為:

式中,i為儲備土地地塊號,a為某一用途、某級別基準(zhǔn)地價價格,ki為期日、容積率等因素修正系數(shù),di為土地開發(fā)程度修正值,si1為某一地塊、某一規(guī)劃用途面積 ,m為某一宗地內(nèi)規(guī)劃用途類型。

2.1.3 估算過程 儲備土地價值量主要通過城市基準(zhǔn)地價成果估算[7],根據(jù)彭澤縣城市總體規(guī)劃(2013—2030)中規(guī)劃用途,細(xì)化每一塊儲備土地所涉及的規(guī)劃用途,確定每個規(guī)劃用途的用地等級,參照基準(zhǔn)地價相應(yīng)用途等級的價格與細(xì)化地塊分類面積的乘積,匯總每一宗儲備土地的價值量,估算全縣儲備土地的價值總量,見表4。

表4 彭澤縣儲備土地地塊細(xì)化裁切分析表

估算過程部分問題處理方法:基準(zhǔn)地價成果評價范圍只針對城區(qū)和園區(qū)的商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共服務(wù)用地(新聞出版、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、體育用地、機(jī)關(guān)團(tuán)體、教育、科研、文化設(shè)施用地、公用設(shè)施用地),不包括道路等用地。針對這種情形,可以借助彭澤縣國有建設(shè)用地價格體系成果補(bǔ)充空缺部分指標(biāo),達(dá)到規(guī)劃用地指標(biāo)價格全覆蓋,評價內(nèi)容完整的目標(biāo)[8-9]。

2.1.4 估算結(jié)果 截至2022年末,彭澤縣儲備土地共計41宗,面積110.16 ha,根據(jù)城市總體規(guī)劃成果數(shù)據(jù)細(xì)化為不同規(guī)劃用地的圖斑。按照以上基準(zhǔn)地價估算法,彭澤縣儲備土地價值估算為38 082.65萬元。

隨機(jī)抽取到儲備土地地塊6,該地塊于2022年9月,九江通運(yùn)國際貨運(yùn)代理有限公司以出讓方式獲取, 出讓價款121萬元,容積率≥0.8,土地用途為倉儲用地。以基準(zhǔn)地價估算法估算該地塊價值量為120.2萬元,二者相差0.8萬元,相差比例為0.6%,符合估算精度要求,所以儲備土地基準(zhǔn)地價估算法是一種可行的價值量估算方法。

2.2 儲備土地成本估算法

儲備土地成本核算法是指在土地儲備過程中,對儲備土地的成本進(jìn)行核算。土地成本包括土地收儲成本、前期開發(fā)成本、資金成本和其他成本等,按照已經(jīng)發(fā)生的土地成本估算。但在實際的操作過程中,往往會發(fā)現(xiàn)收儲成本記錄不易保留,數(shù)據(jù)容易丟失,達(dá)不到估算儲備土地價值量的目的。

2.3 基準(zhǔn)地價估算法與儲備土地成本估算法對比分析

基準(zhǔn)地價估算法憑借基準(zhǔn)地價覆蓋范圍的廣度、國有建設(shè)用地價格體系的補(bǔ)充作用,基本能夠完整地估算出行政轄區(qū)內(nèi)儲備土地價值量, 估算結(jié)果與實際出讓價格相差不大。然而,儲備土地成本估算法由于范圍的局限性,一般只能估算局部或者單一地塊的價值量,達(dá)不到整體評價效果。

3 結(jié)論

項目運(yùn)用了一種主要基于城市基準(zhǔn)地價的儲備土地價值量估算方法。估算方法通過對儲備地塊進(jìn)行細(xì)化裁切,按照不同的規(guī)劃用途不同的基準(zhǔn)地價,綜合考慮土地實際開發(fā)程度、容積率、期日等修正因子。估算結(jié)果表明,該方法是一種符合實際情況的估算方法,方法考慮全面細(xì)致,大致估算了彭澤縣儲備土地的經(jīng)濟(jì)價值量,為當(dāng)?shù)卣侠碇贫ㄍ恋毓?yīng)政策提供了依據(jù),極大地滿足了政府對經(jīng)濟(jì)建設(shè)的把控能力,對區(qū)域發(fā)展具有重要的意義。