如何蹄疾步穩走向“房住不炒”

文 方益波

如何蹄疾步穩走向“房住不炒”

文 方益波

近 期，杭州拍出了第一塊純租賃住宅用地，樓面價不到周邊宅地的七分之一。在此之前，上海等地已經先行一步。政策鼓勵發展租賃房的意志非常明確，可以預計，未來還會有更多的純租賃用地投放市場，兩三年后就會變成房產，進入很多人的生活。租房，而不是買房，是體現房子的居住屬性、而不是投資屬性的重要形式。

品讀相關政策方向，有四點思考：

一，讓老百姓住有所居，是政府應該盡到的公益性“保底”職責。投資增值，則屬于個人的商業計劃。政府不扮演圣誕老人給大家送房子，但要負責讓大家有房子住。租賃房要充分滿足百姓需求，光靠市場不行，必須政府主導，強力介入。

二，作為公益事業，這一項目目前剛剛起步，建成投放的產品具體怎么樣還不知道，是不是和現有的廉租房、公租房一樣？還是完全按市場隨行就市？作為承擔重要使命的新產品，要吸引人氣，形成效應，改變風氣，應該具備廉價、普惠的特點，保本微利，不能指望從中賺大錢，所以國企責無旁貸要發揮帶頭作用。企業的天職是賺錢，但國企首先姓國。

三，面對巨大的商品房市場和持續近20年商品房投資的財富效應，要想對這一大潮中出現的不理性趨勢有所遏阻和扭轉，光靠目前幾塊地是遠遠不夠的，所以規模很重要，租賃房必須達到足夠的規模，并且降低門檻，才能有用，否則在既有的住房保障政策中并無太多新意。

四，買房置地，除了這些年實打實的財富效應之外，也有觀念上的問題。很多人根深蒂固的觀念，租來的房子終究不是自己的，是house，但不是home，所以還是要買房才安心。觀念上的問題，是不是一定改變不了？也不一定。并不遙遠的從前，很多人還認為中國人的酒桌文化是千年傳承不可能改變。還有人認為八項規定一定會導致白酒企業一蹶不振，如今卻空嘆茅臺股價一飛沖天。如何改變？租賃房必須具備幾個特點：1、量大；2、門檻低，操作簡便；3、有足夠好的品質，住起來“體面”；4、有一系列配套制度保障租客權益甚至具有很大自主權。

在國企作為房東，并且有國家意志加持的背景下，相關的傾斜扶助政策配套是有可能實現的。有“尊嚴感”，租購同權等政策跟上去，又花不了太多錢，有更多的資金可以用于生活品質提升，這種情況下，是不是還一定要節衣縮食自己擁有住房？

或許買房還會是“終極追求”，但很多人的迫切性和欲望可能會大大降低，畢竟享受生活也要趁年輕。“到財富足夠的時候買下來也不錯，要是錢不夠也不一定非得要太拼命吧”，這樣的想法可能就會占據年輕人的心，而不是像現在，牽腸掛肚，心急火燎，存在一種如果當下搭不上買房的快車就會徹底被拋棄永遠買不起的絕望感。

只要不發生戰爭等動蕩因素，只要經濟在穩定地往前走，大趨勢上，城市一定會持續增值，不動產也會相應增值。除非通過政策組合拳徹底剝奪創富效應，否則住房投資屬性還不會完全消失。上述的租房利好畢竟尚未到來，在租房的各種政策配套還不具備、相關效應的產生還有待時日的當下，是不是單靠指望租賃房就夠了？顯然不行。

“房子是用來住的”，并不等同于“房子是用來租的”。戰略大方向指引下，針對以涉及面廣、問題復雜著稱的房地產問題，應該有更具系統性、綜合性、協調性的政策設計。

買房可能實現財富增值，租房解決基本需求。買房會增加財產性收入，租房只能是生活消費支出。租房人群如果不買房，收入增長又趕不上房價漲幅，就會離買房越來越遠，就無法共享城市發展的紅利，大大影響“獲得感”，甚至產生強烈的被剝奪感，甚至可能影響到整個家庭尤其是下一代的上升空間。買房人群和無房人群兩大社會階層的斷裂鴻溝會愈發明顯，仇富、怨氣甚至戾氣等負面情緒會構成不穩定因素，給凝心聚力造成阻礙。

在大規模、低門檻、高品質、很便利的租賃房體系建立起來之前，這個問題或許會隨著政策變動和市場起伏在程度上有所跌宕沉浮，但會始終存在。

在買房和租房之間，可以通過發展“共有產權房”，連接兩端，三位一體組成整個住房市場。

住房困難家庭先購買部分所有權份額，與政府共同擁有住房所有權，將來收入條件改善，再回購政府產權而獲得全部產權，也可以根據家庭財務情況選擇退出。相當于政府和民眾“湊份子”買房，政府“扶上馬送一程”，適合有點購買力但尚買不起整套房的家庭。有利于培養、擴大中產人群，和城市共發展、同進退，縮小財富差距，助力“階層流動”。

目前北京、上海等地已經開展試點，總體還是放在保障房的范疇中，有諸多政策限制。共有產權房一方面應在全國加大推廣，另一方面要進一步創新完善，不妨考慮在堅持“房住不炒”原則基礎上適當肯定其市場屬性和金融功能，在產權份額、準入和退出及變現等方面機制更靈活，政府和購房人一定程度上有點類似收益與風險共擔的“股東”關系，共建共享。

建立“租、售、共”三位一體住房體系，通過比經濟適用房更進一步的制度改良，以較低的成本，讓租賃房提供“生存權”保障，讓租購并舉的共有產權房提供“發展權”保障，有助于豐富和提升“住房保障”的內涵，同樣也有助于房地產市場的健康穩定，促進社會全面、協調、可持續發展，讓世道人心少一點浮躁、焦慮、投機，做到“蹄疾步穩”。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”十九大報告中講到住房問題，總共三句話，引發兩次掌聲，可見民望之殷。

作者系新華社浙江分社副總編