房地產市場流動性降低形勢下市場調研與思考

文／郭琴 武漢市東西湖區住房和城鄉建設局 湖北武漢 430000

引言：

房地產市場作為經濟發展的重要組成部分，是推動經濟社會高質量發展的重要引擎和主要支撐力量，一直受到中央、各省市區地方政府的重視。房地產業始終堅持“房住不炒”定位，深化多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革。2022 年12 月，國務院重申“房地產是國民經濟的支柱產業”。受國際國內環境影響，房地產市場流動性降低。在房地產市場下行情況下，頭部房地產企業暴雷讓信心不足的二、三線房地產市場雪上加霜。如何加強二三線城市房地產市場的流動性，有針對性地解決出現的問題？本文在武漢市東西湖區開展房地產市場調研，在調研的數據基礎上，針對發現的問題提出部分解決思路。

1.房地產重大政策

近年來，中央多部門陸續印發了調控房地產行業的發展政策，內容涉及土地政策、貨幣政策、稅收政策、房地產行業監管重點、調控方向等內容[1]。其中，2020年8 月央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出“三道紅線”，房地產企業融資受到較大影響。2022 年上半年中央提出“保交樓、保民生、保穩定”三保政策，顯示支持房地產市場平穩健康發展的決心。2022 年下半年，中央銀行宣布降低一年期LPR，房地產利率較前期有了較大的降低，購房人成本降低。2023 年以來，中央、各省頻發房地產利好政策。2023 年《政府工作報告》中指出“堅持房住不炒的定位，建立房地產長效機制，因城施策促進房地產市場健康發展”[2]。2023 年7 月24 日中央政治局會議中指出，“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，實施調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善型住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”[3]。

2022 年以來，武漢市發力需求端政策，從調節限購范圍、優化購房資格辦理、降低限購區二套房首付比例、提高公積金貸款額度、降低公積金首套貸款利率、全面推行二手房帶押過戶以及換購住房退稅、加大金融支持力度、加強房價和低價聯動等方面實施了多輪正向激勵房地產調控政策。因區精準施策，進一步降低購房門檻和購房成本，加快市場信心恢復，穩定市場預期。

2.房地產市場現狀

雖各類利好政策刺激房地產市場，房地產市場有回暖跡象，但仍面臨諸多不確定性：市場預期不穩，信心恢復不牢，庫存總量依然偏大，資金壓力趨緊，區域性及結構性市場供需矛盾依然突出等問題，仍然需要高度重視并推動解決。本文以武漢市東西湖區2023 年房地產市場為基礎，對土地供應、購房需求、區域內房屋銷售去化、現場建設等調查研究。

2.1 東西湖區基本情況

東西湖區（武漢臨空港經濟技術開發區）地處湖北省武漢市西北角，位于長江北岸，東部與江岸區、江漢區、硚口區相連，西南濱漢水與蔡甸區相望，東北依府河與黃陂區相望，總面積495 平方千米。東西湖區現有吳家山、長青、慈惠、走馬嶺、新溝鎮、徑河、金銀湖、將軍路、辛安渡、東山、柏泉等11 個街道和常青花園社區。2010 年，東西湖區升級為國家級經濟技術開發區[4]。

東西湖區屬于武漢6 個遠城區之一，也是最靠近中心城區的遠城區。在武漢市處于中部崛起戰略、長江經濟帶戰略、“一帶一路”戰略等國家發展戰略交會區域，東西湖區區域經濟發展迅速。東西湖區以打造“中國網谷”未戰略目標，加快新興產業謀劃布局、傳統產業轉型升級，構建以電子信息、智能制造、現代商貿物流、視頻大健康產業為主導的現代產業體系[5]。

2.2 東西湖區市場情況

2.2.1 市場去化壓力大

2018 年-2019 年，東西湖區土地供應高位運行，分別供應土地22 宗、24 宗，供應量位居武漢市區域第一。2023 年1-10 月，東西湖區共計取得預售面積94.38 萬方，同比下降17.7%。其中住宅預售面積77.86 萬方、商業2.33 萬方、辦公類3.46 萬方、分割銷售工業項目10.72 萬方。1-10 月東西湖區共計銷售10139 套、面積108.93 萬方，位居武漢市第五名（具體情況見圖1）。其中住宅銷售7846 套、面積85.63 萬方，商業1049套、面積13.26 萬方，辦公樓690 套、6.99 萬方。截止2023 年10 月，住宅庫存量218.91 萬方，可售套數19771 套，去化周期超過20 月、位居武漢市前列；辦公樓庫存56.45 萬方、可售套數7849 套，去化周期超過77 月；庫存量每年遞增。受庫存影響，為了加快資金回流，開發企業通過以價換量、降價方式銷售房屋。東西湖區商品房成交價格從2022 年1.1 萬元/平方米下降到1 萬元/平方米，部分項目降價幅度超過2500 元/平方米。大部分商品房項目通過貝殼平臺分銷房屋，分銷提點3%～6%不等，項目利潤空間進一步壓縮。

圖1 2023 年1-10 月武漢市各區商品房銷售情況圖

2.2.2 市場供需不平衡

東西湖區房地產市場主要是剛性需求，面向本地就業人員及周邊城市購房人。2018 年、2019 年供應住宅類土地中，75%左右位于徑河街。2023 年東西湖區在售商品房項目中，58.2%項目分布在徑河街，19.4%項目分布在金銀湖街，7.4%項目分布在將軍路街，2.9%項目分布在吳家山街，其它12.1%項目分布在長青街、走馬嶺街。根據2023 年10 月東西湖區政府在教育部門、衛建部門、公安部門以及部分企業進行購房意愿需求調查的結果顯示，27.8%的購房人選擇吳家山街，29.4%的購房人選擇徑河街，35.3%的購房人選擇金銀湖街，18.5%的購房人選擇將軍路街，10%的購房人選擇常青花園社區。存量房交易頻率高的常青花園片區3 年無新項目對外銷售、無新供應土地。在售項目分布與意愿購房項目分布不匹配，項目供給、需求失衡。

2.2.3 政策影響較大

2023 年武漢市于1 月10 日前（第39 屆）、5 月1 日～6 月15 日（第40 屆）、9 月28 日～12 月31日（第41 屆）共計舉辦3 場房交會，在此期間成交的新建商品房，市區財政提供貸款貼息、維修資金減免、稅費減免、家電包等優惠政策。受政策影響，東西湖區新建商品房銷售走勢與房地產銷售周期出現較大出入（各月銷售見附圖2）。在房地產銷售周期中淡季的1 月銷售較為火爆，“金三銀四”后5 月銷售不降反升、到達全年銷售頂峰，“金九銀十”的9 月銷售達到全年最低。“真金白銀”的優惠政策下，購房需求集中爆發后、后繼乏力。

圖2 東西湖區2023 年各月房屋成交套數圖

同時，在各類政策偏向新建商品房的情況下，存量房缺少足夠的政策支持，存量房去化周期更長、價格普遍下跌，存量房市場流動性繼續降低。根據貝殼指數，10 月武漢價格環比上月下降1.5%，同比下降7.4%。其中，東西湖區價格環比上月下降1.5%，同比下降8.8%。改善型需求因存量房市場成交周期拉長、短期內難以籌集資金換新房而被壓抑。另受武漢市教育部門政策影響，常青花園片區教育由武漢市江漢區托管，該片區學生可以享受中心城區政策，常青花園片區房價均價1.8 萬元/平方米，遠高于其它片區房屋價格。

2.2.4 社會投資意愿減弱

2021 年東西湖區土地市場成交住宅、商服等用地14個，截止2023 年11 月共開工項目9 個，另5 個項目計劃不投資或部分投資。2022 年、2023 年東西湖區土地市場各成交住宅、商服等用地1 個，土地成交市場大幅度預冷。受房地產市場流動性不足、商品房價格降低影響，在建在售樓盤中，社會投資的項目部分取得施工許可證后未施工，部分項目僅規劃建設一期、無后續建設計劃，部分項目因資金問題停工降效。在流動性承壓、債務壓力高、金融信貸支持有限的情況下，房地產開發企業投資意愿減弱，土地市場成交較少，項目開工節奏明顯放緩。特別是以“公寓”形式對外銷售的辦公類產品，在轄區解除限購后，產業基本無競爭力，開發企業基本上緩建、停建項目，或將部分樓棟轉向保障性租賃用房項目。

2.2.5 房企發展模式隱患多

中小型民營房企整體質量不搞，抗風險能力較差。在房地產企業資金壓力大、企業求生存的情況下，部分房地產企業通過股權質押、在建工程抵押方式融資貸款資金，企業公章、財務章及Ukey 等質押在銀行、信托等金融機構。企業在資金支付、網簽備案等業務處理上喪失自主性，企業健康發展存在一定隱患。項目式房地產開發企業資金受總部資金影響，開發的土地、房屋被集團用于其它項目擔保，項目與銀行之間關系復雜，存在牽連影響及連鎖隱患。集團外債數據掌握困難，信息獲取途徑有限，在曝出金融負面信息時已經千瘡百孔。集團無力支援地區項目建設、項目在無資金來源的情況下，存在出現項目停工降效、官司纏身的隱患。

3.房地產市場平穩健康發展思考

當前，在復雜的內外環境下，我國經濟發展仍面臨較多不確定干擾因素，房地產行業的調整壓力仍較大。二十大報告為房地產市場定調，將繼續堅持“房住不炒”定位不變，持續健全房市場體系和保障體系，努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。預計后續房地產調控政策仍將保持寬松態勢，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強。金融支持有望延續，通過拓寬融資渠道、延長融資期限、擴大融資規模等方面為企業提供資金支持。房地產開發企業“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發展模式將轉變為更注重結構優化、質量提升的精細化發展模式。推進房地產市場平穩健康發展，仍需要多方面推進房地產市場改革。

3.1 建立多層次土地供應體系

了解人口結構、消費習慣、房地產市場等基礎數據，掌握區域內市場的需求和趨勢。全面清理已供未建、已批未建、已建未售項目，掌握項目開發建設中的難點，相關部門共同推進化解。盤清家底，開展儲備潛力分析，對不同的儲備項目的土地儲備潛力進行分類清理。建立儲備項目潛力數據分析庫，跟蹤變化。凈地出讓，縮短企業土地獲取周期，向市場投放產權清晰、配套完善的“熟地”。充分利用環境優勢，依托明確的區域發展定位和區域內部分工，建立適應不同消費群體的多層次、多用途房地產供應體系。適當在軌道交通周邊地塊供應人才公寓類土地，以國企、央企、地方平臺為主導，增加低收益、高福利性質房屋。降低項目建筑容積率、限制建筑高度，提高住房產品質量，打造多樣化產品，從源頭吸引購房人。

3.2 打造多層次吸引力

房企開發成本中營業成本占比七成以上，其中大部門為土地購置成本，隨著地價不斷上漲，開發企業利潤空間不斷降低。在房地產市場流動性不足、企業利潤空間收窄的情況下，采取“一對一”精準招商模式，采取點對點招商、企業座談、走訪調研等方式“請進來、走出去”靈活開展土地招商推介。對于計劃供應的地塊，在控制性詳細規劃編審完成并出具規劃設計條件后，地塊詳細規劃指標、地紅線圖等信息可及時公布，以便意向競買企業可搶拍項目規劃設計方案，并進行投資分析。結合市場調研，合理設置地塊出讓價，留足企業利潤空間。在公建配套相對集中區域或商圈較集中區域適當降低甚至取消商住比設置，在產業地周邊啟動公租房、廉租房及其它配套用地。對于去化周期較長的區域，適當減少、減緩住宅用地供應。適當降低土地招拍掛競買保證金比例，放寬土地款和相關稅費繳納時限，靈活采取化整為零、分期實施、減少配建代建等方式，推動優質項目上市。引導房地產開發企業在保證核心業務穩定發展的同時，探索逐步拓展物業管理、城市規劃設計、待建代銷等其它領域業務，增加企業多元化收入及可行性發展。

3.3 優化多方面審批

學習先進城市經驗，提高行政審批效率，縮短辦證周期。結合誠信制度，試點對高信用企業推動“無證辦”“減證辦”“免證辦”新舉措。設置房地產開發“一門辦”“集中辦”窗口，統一窗口收件，后臺分件，一站式辦理，避免建設單位“重復跑”“多次跑”“反復問”。加強統籌協調、相互配合，通過信息共享，破除信息數據壁壘，加強社會誠信體系建設，打破部門之間的“信息孤島”，形成數據通、系統通、業務通的政務服務協同聯動機制，實現“一網通辦、異地可辦、就近辦理”。結合企業訴求，提前代為地勘、場內強弱電遷改、地災檢測等基礎服務事項，在企業有需求時，摘牌后跟蹤式推進證照辦理，爭取項目早日開工。支持企業轉型發展，優化住宅陽臺進深、面積比例控制要求等，推進新型住宅涉及創新，支持多樣化設計，滿足個性化住房需求。建立健全周例會制度，由行政審批部門牽頭，定期召開相關部門周例會，公開確定標準化項目試點啟動“承諾制”“綠色通道”審批模式。各行政部門共同發力，創造良好的營商環境。

3.4 推進保租房建設

2021 年7 月2 日，中央出臺政策，推進保租房建設，并將保租房明確定義為：“主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70 平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質租賃住房租金”[6]。作為我國住房制度建設的重要一環，保租房是保障人民群眾“住有所居”的重要力量。在市場流動性不足、新供應土地減少的情況下，“增量時代”邁向“存量時代”，發展保租房、構建“租購并舉”格局，推進保租房將持續增長，讓更多新市民實現“住有所居”。培育發展一批成熟的專業化、市場性質的住房租賃企業，通過對長租房的統一運營管理，在盤活現有存量住房的情況下，提供高品質單間合租房、整租房，解決居民住房需求方面。2022 年、2023 年湖北省加快保障性租賃住房建設，針對住房困難的基本公共服務人員，創新提出允許部分籌集房源“先租后售”，持續推進租購并舉。同時，保障性租賃住房“融投管退”發展模式的雛形已經逐漸明晰，公募REITs 落實發行，將有效提升市場主體參與保障性租賃住房發展的積極性。在保租房保持一定的發展速度情況下，政策的正向支持與鼓勵，推進保租房總體規模的進一步增加。

結語：

綜上所述，房地產行業作為國民支柱行業，在房地產市場信心不足、購房意愿不強烈、觀望氛圍濃厚、住房需求收縮延遲等問題的情況下，為切實做好房地產穩市場、促轉型、防風險工作，加大對剛性和改善性住房需求支持力度，降低購房門檻和交易成本，促進房地產市場持續平穩健康發展，需要因城施策，從實際出發，以需求為導向，以解決問題為基本出發點，在金融政策的支持下，從多層次土地供應、優化服務審批、營造良好的營商環境、刺激購房需求等方面出發，不斷提升與改造，協助房地產企業高質量發展。