基于雙循環發展格局的房地產金融化趨勢探析

文／杜瑞麗 首都經濟貿易大學 北京 100070

引言：

在我國住房機制不斷改革完善的背景下，房地產金融也逐步建設完善，發展速度非常快。從當前我國房地產發展的實際情況進行分析，房地產事業發展可以更好的改善人們生活狀態，也能為社會的發展提供支持。在建設雙循環發展格局之下，必須要堅持黨中央的正確決策，穩定房地產市場，堅決落實“房住不炒”的發展政策，更好地促進我國房地產市場的長期穩定發展。

房地產市場高速發展之下，從傳統的產銷模式向金融深化模式不斷的改革，很多大型的房地產開發商已經成為綜合性金融集團企業，比如碧桂園、綠地、平安等巨頭，是當前房地產金融化改革的典型。社會不斷發展之下，土地成本不斷升高，人員工資、材料成本等都在不斷的上升，也推動我國房地產金融市場的改革。以雙循環發展格局作為基礎，堅決落實穩定房地產行業發展的決策，完善我國房地產金融發展體系，構建長遠發展戰略新格局，實現房地產市場的穩步發展，規避房地產經營發展中存在的風險和問題。

1.房地產金融化形成機理

房地產是社會發展中的重要基礎產業，能夠滿足人們居住的需求，同時也具備交易性、投資性，如果房地產在經營的過程中，投資屬性占據主導，將會造成房地產價格一路升高；如果房地產的居住屬性作為主導時，房地產的價格會逐步的下降，無法突出其金融性的特點。實現房地產與金融行業的全面融合，才能達到平衡的發展狀態，實現其居住和投資屬性[1]。從居住屬性方面進行分析，主要及時房地產要滿足人們居住生活的基本需求，這是最為根本性的功能，脫落了該功能也就不具備價值。人們居住水平的提升，日常生活得到滿足有著強烈的幸福感，對于社會的和諧建設也有重要的意義。在目前我國的房地產發展中，尤其是交易體系的日益建設完善，更好的滿足多級市場的開發和要求，租賃、置換、買賣多種形式的存在，實現多種層面的需求。房地產事業高質量的發展，社會保障性住房的開發建設也是必不可少的，如廉租房、經濟適用房、限價房等等，符合多種層次人群的要求，對于社會穩定發展存在直接的影響。

房地產的投資屬性就是從目前的市場角度出發，通過投資房產的方式進行交易，進而獲得一定的經濟收入。一級市場的土地拍賣環節，政府獲取拍賣的資金，這些資金用來改善民生以及公共設施的建設。在二級和三級市場中，首先，居民參與到市場化的投資中，利用低價買入、高價賣出的方式獲得一定的收益，而結合不同資產持有時間的長短，將其分為長期投資和短期投資，其中短期投資，可能對房地產行業的高質量發展造成較大的危害。而長期投資，利用租賃住房的方式能夠獲得租金收入，緩慢的回收資金。房地產企業利用開發、經營、管理和服務等方面獲取經濟效益，主要是從房地產開發和物業開發方面出發。金融機構是市場經濟發展的重要部分，可以給房地產開發企業以及房主等提供充足的資金，收取利息來獲取經濟效益。而房地產市場中必不可少的是房地產中介，通過提供雙方的服務來獲取經濟利益。

一方面，住房剛需需求非常旺盛。在當前我國租賃市場體系并不完善的背景之下，并不能充分的保障居民住房的需求以及合法權益，所以租賃住房投資方面的成本相對較高，大量的居住需求會逐步進入到房地產買賣市場，這使得居民貸款額度在不斷的升高，也催生了房地產價格上漲。另一方面，為了能夠獲取更多的投資收益，房地產企業、居民等主體融資需求也在不斷的升高，金融機構的放貸規模在逐步擴大，很多社會資金進入到房地產市場內，出現了房地產價格上漲加速的情況。房地產具備較高的財富價值，這就使得房地產逐步轉化為金融產品，而獨立性特點，讓投資屬性變得更加突出。在房地產市場中，貨幣資金供給足夠充足的情況之下，房地產的開發數量逐步增多，金融演變的速度加快，這就導致了房地產市場中存在了嚴重的套利行為，在居住屬性逐步減弱的背景之下，投資屬性逐步增強，催生了房地產的金融化轉變。

房地產市場的金融化轉變能夠有效地實現社會資金的流動，在滿足人們居住生活需求的同時，也會給國家政府部門提供更多的公共預算財政資金，滿足當前經濟與社會發展的需求。但是在房地產金融市場發展過快的情況之下，資本積累到一定程度，將會造成過度金融化的現象。如果在房地產市場監管的過程中，沒有了解過度金融化的特征或者趨勢，沒有及時做出改變和調整，也沒有發布相關的調整政策，將會給房地產市場發展造成沖擊，也會給人民群眾的生活帶來很大的危害。因為房地產是社會的基礎產業，其周邊的延伸產業非常多，拉動多種實體產業，對實體經濟的影響非常深刻，而房地產也是居民財富的核心組成部分，關系到民生的問題，一旦金融和信用風險全面爆發，將會給整個社會的穩定發展帶來很大危害[2]。房地產居住屬性和投資屬性對金融化的作用機理見圖1 所示。

圖1 房地產二元屬性對房地產金融化的作用機理

2.近年來金融和房地產業循環狀態的判斷

判斷一：政府部門加強房地產融資收縮政策的出臺，進一步規范房地產金融體系的建設，這使得房地產融資面臨著更大的壓力。

債務融資是目前房地產開發企業獲得資金的主要舉措，房地產企業進行債務融資，主要是通過機構融資、銀行貸款、債券發行等幾種渠道進行。我國政府部門進一步規范房地產的金融政策的制定，這就導致房地產企業融資難度升高。

第一，非標融資收縮加快。“三條紅線”政策和貸款集中度管理政策，這也是融資收縮的起點。中小型房地產企業經營規模相對較小，對于資金的需求量更高。在政策發布之后，無法從大型商業機構等獲取足夠的資金，房地產信托等非標金融機構的融資曾作為主要的獲取渠道，發展速度非常快。后銀保監會逐步對各個房地產信托公司進行排查，并且提出了相應的指導性措施。此后，非標金融機構給房地產企業的融資體量逐步的減少。

第二，銀行融資快速收縮。在房地產信托融資逐步收緊的背景之下，房地產貸款余額在持續的增多，銀保監會也積極和其他部門探討，發布了相應的抑制政策。一是三條紅線政策。央行、住建部等多個部門聯合金融機構的主管部門，根據房地產融資管理的實際要求，發布了“三條紅線”的政策。在“三條紅線”中明確規定融資監管機構應落實房地產企業的監管，尤其是要審查開發資質、融資成本、現金流和負債等方面數據，不能盲目的給房地產企業提供資金，能有效的控制房價上漲勢頭，也能避免一些房地產企業盲目擴張。而一些商業銀行對于風險的把控要求相對較高，所以貸款的發放難度更高，這就使得一些中小型企業獲取銀行機構的貸款難度進一步增加。二是貸款集中度管理。多部門發布了貸款集中管理制度，約束銀行等金融機構，加強房地產貸款的比例控制，從根本上縮減房地產行業的資金供應。

第三，債券融資收緊。一是債券利息不斷的提高。我國在2020 年12 月陸續發布多條帶寬規定，很多銀行發放貸款難度升高，而一些企業獲取貸款更加不容易，所以一般都會選擇發行債券的方式來獲取資金，并且這種方式占比不斷的擴大。但是在2020 年12 月，有企業發布公告表示無法償還到期債務，高達2.9 億美元的對外債務，則就是的房地產債券的信譽度不斷的下降。我國的房地產債券收益率和同期限的國債收益率、信用差不斷的升高，這就使得房地產債券發行受到較大的影響，同時也給房地產行業的融資難造成很大的影響。二是境外債受到限制。在2016 年之前，我國的企業上市融資制度相對較為寬松，這就使得我國很多企業不斷的上市，特別是很多房地產企業進入到香港交易所上市。從2016 年之后，港交所加大力度對上市企業進行排查，審查的力度不斷增強，所以導致房地產企業上市難度升高，通過上市的方式進行融資無法實現。

第四，多種渠道融資都受到阻礙。房地產企業在融資的過程中，上市融資是比較常見的措施。但是在我國2018 年發布的上市融資標準中，對于房地產企業申請上市融資的，為了避免出現非法募集資金的情況，應加大審核力度，這就使得一大批的房地產企業無法通過上市的方式獲取足夠的資金。比如北京證券交易所在上市的首日，就明確規定禁止房地產企業在北京證券交易所進行上市。此外，上海證券交易所也發布了相關的規定，禁止房地產企業或者投資類型的企業在科創板上市。在具體的操作過程中，很多房地產企業會利用發布商業票據的方式獲得一定的資金，這使得房地產企業，特別是大型企業，自身的杠桿進一步增大。進入到2021 年之后，央行加大力度對于商業票據進行審查，特別是房地產行業的債務監管，這就使得該方式獲取資金也會受到國家相關政策的限制。

總之，近年來我國發布了一系列的政策措施以及法律法規制度，使得房地產融資難度逐步升高，具備如下特點：首先，發布政策體量大，力度高。在2018 年發布《資管新規》之后，對非標業務，比如房地產信托、銀行理財等進行了限制。2019 年加大審查力度，2020 年發布“三道紅線”、貸款集中管理制度，對于房地產信貸領域進行全面的監督管理。與此同時，我國的各種監管機構加強對房地產融資方式的監管控制，及時補充房地產金融政策中的缺陷，從而杜絕了房地產企業投機的行為，也使得我國金融市場更加的規范。其次，合成謬誤和分解謬誤并存。在各項房地產金融政策不斷落實的情況之下，產生的效果逐步顯現出來，影響時間逐步延長，特別是針對于房地產企業的融資政策，多種政策疊加之下，極易造成合成謬誤，這使得多種政策層層加碼，各個地方之間也會發布一系列的加碼政策，還會存在分解謬誤的情況，最終導致房地產市場的震蕩變化，對我國的穩地價、穩房地產市場造成影響[3]。

判斷二：房地產開發周期決定了其需要長期穩定的資金供應。

房地產行業的發展需要大量資金的支持才能實現，并且需要資金的長期供應。從前期的土地競拍到工程建設，再到最后的營銷和交付，都需要大量的資金支持才能實現。與此同時，房地產開發周期較長，通常為3～5 年，開發周期越長，對于資金的需求量也會越大，占用的資金時間就會越長。在立項、審批、施工、建設等環節都需要大量的資金支撐，如果不能正常的進行融資，而一旦中間某個環節出現資金中斷，造成后續環節無法實施，建設資金也無法回籠。比如在項目開始開發的階段，需要提前簽訂合同，并且不斷的支出土地分期款、建設環節的人機材等費用，這樣就會有大量的資金需求。如果企業資金不足，在融資的過程中面臨較高的難度，很有可能導致工程無法建設完成，也會造成工程停止。由此可見，如果房地產融資存在問題，將會給整個行業帶來巨大風險。

3.促進金融和房地產業良性循環的建議

擴大內需、促消費是當前社會發展的重點，而住房的需求排在首位，所以必須要穩定房地產市場。要想徹底消除房地產行業的經營風險，避免存在無序擴張、負債率過高等現象，防止造成嚴重的爛尾、停貸等問題，必須要構建完善的房地產開發領域的金融體系[4]。

第一，以剛需為導向，滿足家庭的合理住房需求。從我國經濟發展的實際情況出發，為了能夠提振信心，滿足當前的住房需求，盡快的加速市場回暖，還要進一步調整房地產政策，堅決落實“房住不炒”的政策措施，不能激發房地產行業的短期投資，要重點解決人們的剛需住房需求，實現房地產市場的穩定發展，有序提高人們生活質量水平。對于首套房的購買者，要提出大力的支持，降低首付比例、首套利率。而對于多子女或者住房需求較高的家庭，應發布相應的政策，給予一定的政策傾斜鼓勵，改善住房條件。

第二，對停貸現象要合理看待，提供必要支持。對于爛尾或者無法保證交房的停貸現象，必須充分保障購買者的合法權益。根據當前房地產金融市場發展的需要，進一步優化還款方式，如設置房主援助基金，尤其是對于一些長期爛尾的樓盤，政府部門積極發布相關的政策，引導社會資金進入，及時交付樓盤，保證老百姓的正常生活和根本利益。

第三，充分落實穩定、安全的底線，使得房地產融資更加合理。在全面落實我國房地產政策的同時，全面執行各項監督管理制度，有效的降低房地產行業的杠桿，促進房地產企業償債能力的提升。目前房地產市場處于新的發展階段，房地產銷售量逐步的下降，企業也面臨著一定的經營壓力，這時政府部門要調整相應的監管政策，適當的引入金融機構進入到房地產行業中，有序的投放資金。金融機構還要加強房地產市場份額變化的監控，實現房地產行業的穩定發展，同時也要避免存在較高負債率的情況。對房地產企業的經營風險進行有效的識別，特別是分開項目風險和企業經營風險，尤其是對當地開發的重點項目，政府部門要給予必要的政策和資金方面的支持。針對于地方區域的龍頭房地產企業，尤其是開發力度強、市場影響力大的企業，還要鼓勵社會資金參與進來，鼓勵房地產項目進行并購和重組，使得項目開發順利進行。

4.結論及建議

4.1 突出居住屬性，將房價控制在合理范圍內

房地產的居住屬性是首要屬性，而住房空置率過高，會給房地產市場的發展造成很大的影響，探索加強國有企業和大型民營企業的聯合建設，構建專業租賃機構，加強平臺規范化建設，有效的降低信用風險，避免存在住房空置率過高的情況。針對投資屬性方面來說，因為人們的心理預期和房地產金融市場的變化是不一致的，尤其是我國各項房地產調控政策不斷發布之下，使得資金逐步進入到房地產行業中，所以政府部門加強監管，避免存在投機性購房的行為，實現房地產價格的穩定。

4.2 針對實際情況發布政策，精準調控房地產金融風險

在當前房地產市場高速發展的背景之下，不同區域的房地產市場有著很大的差異，所以進行精準化的風險防控極為重要。因為各個地區以及各個城市的房價存在著很大的差異，金融化程度也不同，所以制定的政策和監控措施也會有明顯差異。加強各項相關政策的制定實施，有效的規避過度金融化的風險，實現稅收政策的逐步改革，同時也要發布剛需減稅、投資房加稅等政策，進一步調控和規范房地產市場。

4.3 加大力度進行房地產金融監管，構建預警體系

在政策和措施不斷應用之下，房地產金融市場發展速度加快，但是監管力度不足，所以需要全面加強房地產金融的監管，使得金融體系構建符合房地產發展的需要[5]。政府監管政策要擴大覆蓋面，不僅覆蓋房地產企業和金融機構，同時對于一些房地產中介、居民等也要進行金融監管。在監管的過程中，如果發現違法違規行為，嚴格按照國家法律法規嚴厲懲處。

4.4 建設存量房大數據平臺，準確掌握存量房數據信息

為了有效的降低住房空置率，除了要加強租賃市場的監管之外，政府部門還要及時掌握存量房的相關信息，構建完善的信息化體系。通過信息化技術的應用，由政府組織建設房地產大數據平臺，對房地產交易、售租房數量、價格等變化情況，實現實時信息互通，隨時對房地產市場進行全面監管，為政策的制定以及房產稅的征收提供基礎，也能夠消除信用風險，為我國房地產的規范化監管提供支持。