基于不同面積計算規范下提高房屋可售面積的研究

文／曾雙峰 廣西職業技術學院 廣西南寧 530226

引言：

房地產開發全周期過程中，面積是非常重要的指標，而根據用途不同，面積又分為建筑面積、計容面積和可售面積等。通常情況下，根據用地規劃指標，在做滿容積率的情況下，計容面積為定值，而建筑面積和可售面積則根據規劃設計的不同，有一定的變化和優化空間。在計容面積一定的情況下，建筑面積越小，建造成本越低；可售面積越大，項目效益越好。

建筑面積和計容面積，在房地產項目規劃報建階段，根據建筑面積測繪相關規范[1]，通過建筑施工圖進行計算。建筑面積用于反映項目的建筑規模，計容面積則需轉化為容積率，并核實是否在用地規劃指標規定的容積率范圍內，通常計量的最小單位為樓棟。可售面積是在房地產項目預售證辦理階段，根據房產面積測繪相關規范[2]進行測量計算，通常計量的最小單位為戶，因此可售面積即為購房時的面積，分為套內和公攤面積。

因為建筑面積和計容面積，與可售面積采用不同的規范，所以即使采用同一套建筑施工圖測量，最終的面積也會有差異，主要原因是兩本規范在陽臺、雨蓬等部分細部位置計算規則不一致。若某部位計容面積大于可售面積，則會導致可售面積損失，項目效益失損；若某部位計容面積小于可售面積，則可使可售面積增加，有利于項目效益。

圖1 為廣西5 個項目計容面積與可售面積的對比，可以發現，在容積率做滿的情況下，梧州、北流、容縣3個項目的可售面積比計容面積大，有利于提升項目效益；而玉林、平南2 個項目可售面積較計容面積小，項目可售面積受損。

圖1 部分項目計容面積和可售面積差異

本文以廣西部分地區為例，分析廣西建筑面積和房產面積測繪規范的不同，通過實際案例對兩者進行對比，分析陽臺、門廊、配套用房、小區大門、獨立地下室、外墻保溫等部位，探索建筑設計優化方案，達成有利于房地產開發企業的最優解。

1.陽臺

陽臺是住宅建筑非常重要的構成部分，部分住宅小區會盡量將陽臺面積做大，以提升住宅的居住舒適性和提高面積贈送率。建筑面積相關計算規范規定，在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2 面積。房產測繪相關細則規定：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算建筑面積。具體情況如圖2 所示，可以看出，房產測繪出的可售面積小于建筑面積，導致可售面積受損。

圖2 陽臺面計算邊線示意圖

貴港某項目單個戶型因計算規則的差異，導致可售面積較建筑面積減少0.53m2，一棟32 層高層住宅共計減少約68m2，若按6000 元/m2的售價估算，可售貨值減少40.8 萬元。

針對以上情況，有以下3 種解決建議方案：

（1）按“多測合一”的政策，統一面積計算規則；（2）普通陽臺出挑線條，欄桿立桿與封口梁重疊；（3）采用實體欄板。

2.門廊

門廊是單體樓棟非常重要的部位，是體現樓棟檔次非常直觀的部位之一，通常每個單位都會設置門廊，單元數量較多的情況下，門廊對項目整體可售面積的影響也將增大。門廊根據結構形式不同，面積計算規則也不同，建筑面積相關計算規范規定：門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積，且結構層高在2.20m 及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m 以下的，應計算1/2面積；門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2 計算建筑面積；有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2 計算建筑面積；無柱雨篷的結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度在2.10m 及以上的，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2 計算建筑面積。房產測繪相關規范規定：門斗按其圍護結構的外圍水平投影計算建筑面積，門廊按柱的外圍水平投影計算建筑面積，突出墻面的無柱雨蓬不計面積。

通常住宅建筑的門廊或門斗都大于2.2 米，故本文不考慮2.2 米以下的情況。若大堂出入口采用門斗形式，如圖3 所示，則均按圍護結構外圍計算全面積，可售面積不增不減；若大堂出入口采用柱式門廊，如圖4 所示，建筑面積按頂板的水平投影面積的1/2 計算，可售面積按柱外圍水平投影計算全面積，可售面積大于計容面積；若大堂出入口采用無柱雨蓬，如圖5 所示，建筑面積按雨蓬結構板水平投影的1/2 計算，而可售面積不計算，從而會導致可售面積減少。

圖3 門斗

圖4 柱式門廊

圖5 無柱雨篷

因此，住宅建筑不建議采用無柱雨篷作為大堂出入口，建議采用如下方案：

（1）首選柱式門廊，通常可提升可售面積6～8 平方米，按6000 元/m2售價計算，可提升貨值3.6-4.8 萬元/單元；（2）其次選用門斗，可售面積不增不減。

3.配套用房

住宅小區除了滿足居住需求外，還需要滿足居住所需的水、電、排氣、消防等功能需求，而該部分功能需相應的配套用房才能滿足其正常使用。因此配套用房無法取消，但可能過優化配套用房設置，減少對可售面積的影響。

建筑面積相關計算規范規定：設在建筑物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m 及以上的應計算全面積；結構層高在2.20m 以下的，應計算1/2 面積。房產測繪相關規范規定：建在棟內或棟外為多棟服務的設備間，以及棟外獨立的配套設施用房的建筑面積，既不參加分攤也不應被分攤。

住宅小區涉及的配套用房較多，比如物業用房、電表間、配電間、電信間、消防控制室等，該部分配套間通常層高均在2.2 米以上，故應計算全面積，而該部分配套間大都為多棟樓服務，因此不能分攤為可售面積，因此存在可售面積損失的情況。某項目將消防控制室置于地面，導致可售面積損失110m2，按6000 元/m2計算，項目貨值損失66 萬元。

針對該種情況，有4 點建議：

（1）配套用房設置于不計容積率的地下室，可避免可售面積損失。

（2）采用成品配電設施替代土建配電房。某項目將傳統土建配電房調整為歐式箱變，如圖6 所示，歐式箱變具有安全、可靠、有利于美化環境等優點，且不計容積率，項目減少可售面積損失15m2，按6000 元/m2計算，減少貨值損失9 萬元。

圖6 箱式變電站

（3）屋頂的設備井，如廚房排煙道出屋面部分，或地庫出地面的風井，高層控制在2.2m以下，可不計容積率，也不計可售，間接增加了可售面積。

（4）風機房等歸屬本棟樓使用的配套用房，也置于地下室，不計容積率，也不計入可售面積，間接增加可售面積，且減小公攤，提高住宅得房率。

4.小區大門

小區大門是小區形象和檔次體現最直觀的部位之一，部分大型小區，可能會設置多個小區大門，小區大門形式多種多樣，其面積計算規則也有不同。建筑面積相關計算規范規定：有頂蓋無圍護結構的建筑物，應按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算建筑面積。房產測繪相關規范規定：獨立柱、單排柱屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

若小區采用有頂蓋式的門樓，建筑面積和可售面積均按其頂蓋水平投影面積的一半計算，且不可售，會導致可售面積受損。若小區采用有頂蓋但鏤空式門樓，如圖7 所式，或采用裝飾柱形式大門，則建筑面積和可售面積均不計算面積，不損失可售面積。另外大門的門崗可申請作為物業用房，減少小區內專用物業用房的面積，間接提升可售面積。

圖7 鏤空式門樓

5.獨立地下室

地下室在住宅小區中很常見，通常多棟建筑的地下室聯通，形成較大的地下空間，但部分高檔的低層住宅，也會設置獨立地下室，可作為影音娛樂或酒窖等功能使用，增加附加功能。建筑面積相關計算規范規定：地下室層高超過2.2m 時，建筑按水平投影計全面積。但地下室面積不計入容積率，因此不影響計容面積。房產測繪相關規范規定：獨立使用的地下室不作為共有建筑面積，但應分攤所在棟相關的共有建筑面積。

因此別墅類住宅可設置獨立地下室，即各棟別墅的地下室不聯通，在不影響容積率的情況下，還能增加可售面積。如玉林某項目別墅采用獨立地下室，如圖8 所示，單棟增加可售面積240m2，按15000 元/m2的售價計算，單棟貨值增加360 萬元。

圖8 別墅獨立地下室

6.外墻保溫

隨著對建筑節能的需求和重視，外墻保溫越來越普及，但外墻保溫會增加建筑成本，且導致外墻墻厚增加，影響建筑面積計算結果。建筑面積相關計算規范規定：建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。房產測繪則根據不同地方相關部門規定，有些地方可計入可售面積，可售面積不受損；有些地方則不計入可售面積，則可售面積受損。

因此建議與當地有關部門前置溝通，若外墻保溫層可計入可售面積，盡量采用內保溫做法，若不可計入可售面積，則可采用外保溫濕貼做法。

結語：

當前房地產行業下行嚴重，企業為保現金流，可能會犧牲利潤，在利潤空間被壓縮的情況下，充分挖掘利潤空間則尤其重要。本文對建筑面積和可售面積計算規則差異進行充分分析，總結如下：

（1）對于陽臺、小區大門、外墻保溫等可售面積小于或等于建筑面積的情況，可通過調整結構輪廓邊線或結構形式等，增大可售面積，使可售面積趨近或等于建筑面積，以減少可售面積損失。

（2）對于配套用房、獨立地下室等可利用地下空間布置的情況，可將不可計入可售面積的部分置于公共地下室，減少可售面積損失，同時可根據住宅形式，設置獨立地下室，可增加可售面積，提高貨值。

（3）對于門廊等可提升可售面積的部位，可根據計算規則，選用柱式門廊等形式，將可售面積最大化，以提高項目貨值。

本文建議的面積優化方案，雖相較項目整體建筑面積比例較小，但影響的貨值絕對金額較大，尤其對于房價較高的城市，效果更加明顯，在當前房地產行情下行，精細化管控越來越深入的情況下，具有重要意義。