新漢街要來了

王文華

武漢的楚河漢街即將以新面貌示人。北京華聯（SKP）百貨有限公司（以下簡稱北京華聯）旗下的SKP開業在即，萬達電影樂園改建武漢漢街萬達項目復工。施工圍擋將漢街步行街一座座樓棟包裹得嚴嚴實實，猶如待拆的巨型禮物。

“現在就等著閃亮登場的那一刻！”楚河漢街一商鋪工作人員對支點財經記者說。

去年12月14日，武漢萬達東湖置業有限公司（以下簡稱東湖置業）更名為“武漢楚河漢街文化旅游投資有限公司”。更名背后，由王健林傾注心血打造的武漢中央文化區的控股權，被中國華融資產管理股份有限公司（以下簡稱中國華融，該公司擬更名為中國中信金融資產管理股份有限公司）收入囊中。

東湖置業成立于2009年，曾是萬達的全資子公司，因開發武漢中央文化區而聞名。2011年，萬達在武漢市中心投資500億元，建設當時該集團投資額最大的文旅項目——武漢中央文化區，涵蓋了楚河漢街商業步行街、漢街萬達廣場、漢秀劇場、萬達電影樂園、萬達瑞華酒店等地標項目。

武漢中央文化區地理位置優越，地處武漢核心區域，介于東湖和沙湖之間，占地1.8平方公里。王健林曾表示，“北京、上海、廣州等城市，不會給這么好的土地，土地廣闊的邊遠省份我不會做。”

2011年9月30日，楚河漢街開業，從開工到開業僅耗時8個月，被稱為商業地產界的奇跡。王健林在開業時贊嘆，武漢中央文化區項目屬于世界級水準，獨一無二、無法復制，“空前是肯定的，絕后也是很有可能的，至少萬達以后不會再做類似項目了”。

2017年，萬達在資本市場遭遇“股債雙殺”，資金吃緊。為渡難關，萬達將旗下13個文旅項目出售給融創，一股不留。而武漢中央文化區卻被排除在資產包外，僅將其中的子項目萬達嘉華酒店出售給了富力地產，足見王健林對武漢中央文化區項目的偏愛。

楚河漢街步行街非常成功，但是武漢中央文化區部分項目發展并不順利，如萬達電影樂園開業不足兩年就關閉，漢街萬達廣場一度陷入虧損。2021年，北京華聯以股權收購形式接手了漢街第二街區及漢街萬達廣場資產經營業務，但萬達并未完全退出。股權結構顯示，北京華聯持有所收購資產項目公司武漢聯頤達商業管理有限公司60%的股權，萬達持股40%。

去年以來，萬達一直面臨巨大的資金壓力。珠海萬達商管在港股上市數次遇阻，根據對賭協議，贖回380億元的股份以及支付12%的利息成為萬達不可承受之重。直到去年12月12日，投資方續簽再投資協議，萬達的資金風險才得以解除。

去年6月，萬達地產集團將東湖置業90%的股權轉讓給武漢華達玖號創新投資合伙企業（有限合伙），后者的股東為中國華融、萬達地產集團，持股分別為86.1%、13.9%。

兩個月后，萬達地產集團將其直接持有的東湖置業10%股權出售給大連金石文化旅游投資有限公司。兩次股權轉讓后，萬達地產集團事實上已不再直接持有東湖置業股權。

易居研究院研究總監嚴躍進對支點財經記者表示，武漢中央文化區屬于非常優質的資產，萬達選擇出售，說明其融資訴求非常強。從另一個角度來看，該項目出售相對容易，商業租賃等收益前景不錯，也有助于萬達盤活存量資產、改善流動性問題。

不過，萬達出售股權，并不意味著徹底退出武漢中央文化區。嚴躍進認為，一般來說，類似項目出售后，仍需要萬達負責運營。特別是對于華融來說，其主要承擔資本投資的功能，但具體經營方面，預計不會有調整，這也是為了確保經營的穩定。而對萬達來說，其經營模式早已向輕資產化轉型，不求所有權，只負責運營，也是常規操作。

萬達陸續出售武漢中央文化區項目后，漢街將發生巨大變化。

其中最受關注的是即將開業的SKP。作為高奢商場的代表，SKP目前在全國僅開業三家，分別位于北京、西安、成都。從選址上看，北京SKP位于北京CBD（中央商務區），是在原來的新光天地購物中心基礎上改建而成；西安和成都的SKP則是選址當地的核心商圈全新開發建設。

第一太平戴維斯高級董事黃英波對支點財經記者表示，SKP的入駐將改變武漢的商業業態格局。從重奢商業的角度，SKP將帶動中南路、中北路商圈的發展，成為武昌的絕對核心，與位于漢口的國廣（現在統稱武商MALL）、恒隆廣場共同構成武漢兩大奢侈品購物聚集地。

武漢左麥咨詢創始人田澤生認為，SKP落地漢街，復制北京SKP的改建模式，是看中漢街核心的區位優勢。SKP主打重奢，開業后可以和街區的中高端品牌形成互補，促進漢街商圈全業態發展，這是很多商業地產想做而做不到的事情。

“很多網紅品牌、潮牌更愿意跟奢侈品做鄰居，即便位置稍微差一點，或者在商場的負一樓或者二樓。未來，漢街其他街區或將成為這些品牌的追逐地，它們在此開出旗艦店的概率也會更高。”黃英波說。

具體到漢街的三個街區變化上，除了購物中心（原萬達廣場）外，SKP將在漢街第二街區布局奢侈品門店，原本位于第二街區的品牌，部分開始搬遷至第一街區和第三街區。

黃英波認為，第二街區開設奢侈品門店，將提升漢街整體品牌形象。以往，奢侈品店鋪主要開在商場里面。在漢街街區開設門店或者旗艦店，裝修成本更高，但吸引力也會更強。

SKP原計劃去年3月完工，但受各種因素影響，開業時間一再拖延。去年10月，SKP亮燈，外立面施工基本完成，目前漢街第二街區的改造還在進行中。最新消息顯示，SKP或于今年一二季度開業。究竟有哪些高奢品牌入駐，謎底尚未揭曉。

例外的是，國內服裝品牌雅戈爾已經率先入駐第二街區。據雅戈爾門店工作人員介紹，該品牌在漢街擁有一棟樓的產權，通過產權置換，得以在二街區搶占一席之地。“老板有先見之明，否則按照第二街區的定位和昂貴的租金，我們品牌很難進來。”

漢街的另一個變化是，由原萬達電影樂園改造的漢街新萬達廣場項目已經復工。去年11月1日，停更近一年的漢街萬達官方社交賬號開始更新，新漢街萬達廣場定位城市時尚社交中心，除提供購物選擇外，商場內部構造將會有創新，更注重沉浸式體驗，滿足“Z世代”的需求。消息稱該商場將于今年6月開業。