上市物企頻繁向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司“討債”：從業(yè)務(wù)依賴轉(zhuǎn)向“去化”

秦佳麗

近期，多家上市物企接受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)抵債方案。如果把時間線拉長，2023年以來物業(yè)公司向房企母公司或關(guān)聯(lián)公司追討應(yīng)收賬款的情況時有發(fā)生，方圓生活服務(wù)、雅生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、中駿商管等物企均接受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商“以樓抵債”，交易金額均達(dá)上億元。

物業(yè)公司與關(guān)聯(lián)房企向來以“母子”關(guān)系著稱，在以往地產(chǎn)上升期，物企充當(dāng)房企的“現(xiàn)金奶牛”，承擔(dān)“輸血”母公司功能；與此同時，物企對關(guān)聯(lián)房企業(yè)務(wù)高度依賴，在管項(xiàng)目多來自集團(tuán)業(yè)務(wù)。不過，在當(dāng)前房企風(fēng)險出清過程中，面對尚未收回的應(yīng)收賬款及被挪用抵押的存款，物企被迫與關(guān)聯(lián)房企對簿公堂，以暫時規(guī)避風(fēng)險波及。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)公司接受關(guān)聯(lián)房企資產(chǎn)抵債可以降低壞賬損失，物業(yè)公司獨(dú)立性發(fā)展是未來發(fā)展的趨勢，經(jīng)過對應(yīng)收賬款壞賬計提，物企正逐步擺脫房企流動性危機(jī)，風(fēng)險管控措施變得更加全面與規(guī)范。

步入2024年，物業(yè)公司密集出手追債。面對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商尚未出清的風(fēng)險，曾經(jīng)與房企形同“母子”關(guān)系的物企開始陸續(xù)收回昔日的應(yīng)收賬款及被挪用抵押的存款。開發(fā)商則祭出“以資產(chǎn)抵債”老路，向物企轉(zhuǎn)讓停車位、住宅、寫字樓及商鋪等以清償債務(wù)。

2024年1月，榮萬家發(fā)布系列關(guān)聯(lián)交易公告，包括與母公司榮盛發(fā)展的債務(wù)抵償框架協(xié)議及相關(guān)資產(chǎn)的估值報告。此前榮萬家向榮盛發(fā)展提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)或小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)，約有12.64億元的應(yīng)收款項(xiàng)未獲清償。目前榮萬家擬收購榮盛發(fā)展的一宗清償物業(yè)資產(chǎn)包，總代價約5.68億元，按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款項(xiàng)。

榮萬家與榮盛發(fā)展達(dá)成的債務(wù)抵償框架協(xié)議顯示，清償物業(yè)包括榮盛發(fā)展持有10870個停車位及332項(xiàng)住宅、寫字樓及商鋪。截至2023年10月，清償物業(yè)的賬面值約為9.1816億元（為榮盛發(fā)展集團(tuán)支付的總開發(fā)成本），當(dāng)下估值約5.76億元。

1月份以來披露追債進(jìn)展的還有鑫苑服務(wù)與金科服務(wù)。其中，鑫苑服務(wù)繼2023年受讓北京鑫苑弘晟公司全部股權(quán)以抵償約4億元后，此次再與鑫苑地產(chǎn)下屬子公司簽訂協(xié)議，后者用6家會所的經(jīng)營權(quán)抵償此前的應(yīng)付未償還款項(xiàng)3048.49萬元。

金科服務(wù)也披露向股東的追債計劃。繼2023年接受股東金科集團(tuán)36項(xiàng)物業(yè)抵銷約2040萬元物業(yè)管理服務(wù)的應(yīng)收款后，對于因2021年營銷服務(wù)框架協(xié)議產(chǎn)生的金科集團(tuán)應(yīng)收款項(xiàng)共計約5.33億元，金科股份計劃通過協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司提供現(xiàn)金支付或者資產(chǎn)抵債等方式清償。如果項(xiàng)目公司提供資產(chǎn)抵債，則金科股份協(xié)調(diào)可供選擇抵債資產(chǎn)的車位使用權(quán)清單。

從資產(chǎn)估值金額與抵債金額來看，近期榮萬家接手榮盛發(fā)展資產(chǎn)包似乎較為“劃算”，前述榮盛發(fā)展清償物業(yè)的估值下估值約為5.76億元，對比抵債金額5.68億元，榮萬家坐享約835萬元差額。

相比之下，鑫苑服務(wù)及此前金科服務(wù)等物企為將應(yīng)收款變成資產(chǎn)而“倒貼錢”，其中，由于此次物業(yè)資產(chǎn)的評估價值比鑫苑地產(chǎn)的未償付款項(xiàng)高，鑫苑服務(wù)最終還需要支付1340萬元現(xiàn)金給鑫苑地產(chǎn)下屬子公司；金科服務(wù)于2023年8月接收金科股份36項(xiàng)資產(chǎn)用以抵消2040萬元應(yīng)收款項(xiàng)的關(guān)聯(lián)交易中，由于物業(yè)估值與所抵銷應(yīng)付款項(xiàng)有差額，金科服務(wù)需要向金科股份旗下子公司支付約180萬元代價差額。

當(dāng)面臨債務(wù)泥潭的關(guān)聯(lián)房企已不再是物企的加持和背書，為避免壞賬，“自身難保”的物業(yè)公司普遍受讓清償物業(yè)資產(chǎn)包抵銷部分應(yīng)收款。金科服務(wù)解釋，采用這個方案有多重考慮，包括貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)減值準(zhǔn)備由2021年底的7820萬元增加至2022年底的10.46億元，公司2022年經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流入凈額同比減少11.7%至3.93億元，后續(xù)變現(xiàn)車位使用權(quán)可改善公司現(xiàn)金流情況。榮盛發(fā)展也無力騰出資金向榮萬家結(jié)清應(yīng)收款，截至2023年中期，榮盛發(fā)展仍有27.17億元的逾期未兌付票據(jù)。

按照后續(xù)規(guī)劃，金科服務(wù)打算向第三方出售、出租這些車位以換取現(xiàn)金。榮萬家也表示，完成債務(wù)抵償框架協(xié)議后，榮萬家擬將前述資產(chǎn)向在管物業(yè)的業(yè)主、租戶或其他第三方出售。

實(shí)際上，2023年以來物業(yè)公司向地產(chǎn)公司追討應(yīng)收賬款的情況時有發(fā)生。方圓生活服務(wù)、雅生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、中駿商管等均接受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商“以樓抵債”，交易金額均達(dá)上億元。譬如，雅居樂集團(tuán)向雅生活服務(wù)轉(zhuǎn)讓406項(xiàng)物業(yè)合計抵銷約2.823億元的應(yīng)收款；遠(yuǎn)洋服務(wù)以6.26億元對價收購遠(yuǎn)洋集團(tuán)4961個車位、168項(xiàng)商用物業(yè)等資產(chǎn)，應(yīng)付代價將與應(yīng)收款項(xiàng)全數(shù)抵銷。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，物業(yè)公司接受關(guān)聯(lián)房企資產(chǎn)抵債可以降低壞賬損失：“畢竟部分開發(fā)商不僅現(xiàn)金流緊張，可處置資產(chǎn)也不足，如果現(xiàn)金償付只能無限期拖延。不過房企給到的抵債資產(chǎn)的流動性一般，對于物業(yè)公司現(xiàn)金流有一定影響。”

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟向本刊表示，目前地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整之中，部分地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)不暢，物業(yè)公司承接關(guān)聯(lián)房企包括停車位、住宅、寫字樓及商鋪等在內(nèi)的重資產(chǎn)作為抵債物，是雙方的無奈之舉。其指出：“對于以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主的物業(yè)企業(yè)而言，能否將這些重資產(chǎn)變現(xiàn)需要打上一個問號，容易為物業(yè)公司的后續(xù)經(jīng)營帶來壓力。”

物企向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司追討應(yīng)收賬款背后是雙方的關(guān)聯(lián)性問題。近年來，上市物企一方面承受“輸血”母公司的爭議，另一方面，地產(chǎn)流動性危機(jī)造成物業(yè)公司應(yīng)收賬款壞賬，影響盈利水平。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商無力償債，物企不得不與母公司對簿公堂。

其中，上述金科股份向金科服務(wù)以資產(chǎn)抵債可以追溯至2023年，其間金科服務(wù)就借款合同糾紛起訴金科股份，要求金科股份立即返還借款本金15億元以及截至2023年3月20日的利息3233.27萬元。在近日披露數(shù)億元以資產(chǎn)抵債方案前，金科服務(wù)2023年已受讓金科股份相關(guān)資產(chǎn)抵銷了2040萬元應(yīng)收款項(xiàng)。

“子告父”現(xiàn)象也在鑫苑服務(wù)身上發(fā)生。2022年鑫苑服務(wù)存置在銀行的4.02億元定期存款，成為了鑫苑地產(chǎn)子公司的貸款融資抵押品。據(jù)鑫苑服務(wù)于2023年8月發(fā)布的獨(dú)立調(diào)查結(jié)果，前述存款或相應(yīng)質(zhì)押，為鑫苑服務(wù)董事會不知情或未經(jīng)同意的情況下作出，受質(zhì)押支持融資活動的所獲資金最終輸送至鑫苑中國。鑫苑服務(wù)已向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑中國的仲裁申請，經(jīng)裁決，鑫苑中國有責(zé)任向鑫苑服務(wù)支付包括存款本金、利息及其他成本等共約4.3億元。而在2024年1月接受鑫苑中國方面以資產(chǎn)抵債后，前述存款質(zhì)押問題已基本解決。

物企密集追債背后，是其昔日對關(guān)聯(lián)房企業(yè)務(wù)的高度依賴。譬如，2023年上半年榮萬家來自榮盛集團(tuán)的物業(yè)收入為6.09億元，占其物業(yè)管理服務(wù)收入的97.97%，來自獨(dú)立第三方物業(yè)收入的占比僅有2.03%。

對比昔日高歌猛進(jìn)的規(guī)模增長，近年物企其實(shí)更關(guān)注現(xiàn)金流安全。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，隨著上市物企加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，2023年上半年上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流整體由負(fù)轉(zhuǎn)正，凈流入均值達(dá)0.27億元；其間應(yīng)收賬款增速大于營收增速的上市企業(yè)數(shù)量縮減至40家，企業(yè)應(yīng)收賬款增速出現(xiàn)改善趨勢。

在宋紅衛(wèi)看來，對于號稱“現(xiàn)金奶牛”的物企而言，輸血地產(chǎn)板塊很難完全避免，但是這種情況在未來會大幅度下降：“在以往地產(chǎn)上升期，物業(yè)板塊給開發(fā)板塊輸血，后者可以隨時歸還拆借的資金；然而目前開發(fā)板塊現(xiàn)金流緊張，物業(yè)板塊基于資金安全的角度也會大幅降低這種操作。從業(yè)務(wù)模式來看，物業(yè)板塊的增量物管基本來源于開發(fā)板塊，但是現(xiàn)在的形勢下開發(fā)板塊對于物業(yè)板塊的支持力度在下降。另外，很多企業(yè)的物業(yè)板塊作為獨(dú)立上市企業(yè)，對于財務(wù)指標(biāo)也有一定的要求。因此，未來物業(yè)公司給開發(fā)板塊輸血的主動性在下降，但是必要的監(jiān)管還是要加強(qiáng)，重點(diǎn)應(yīng)該監(jiān)管的是關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的合理性以及真實(shí)性。”

近一年來，越來越多的物企重申經(jīng)營或財務(wù)的獨(dú)立性，紛紛開始“獨(dú)立行走”，包括承接第三方項(xiàng)目，以及開辟新的增值賽道，部分物企還通過更改企業(yè)名稱、股權(quán)變更等方式減少關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商的影響。

近期部分物企正通過更名等形式與出險房企進(jìn)行品牌“切割”。比如，2023年底，奧園健康發(fā)布公告更名為“星悅康旅”，旭輝永升服務(wù)擬更名為“永升服務(wù)”，恒大物業(yè)將其官方微信公眾號名稱更改為“金碧物業(yè)服務(wù)”，尋求品牌獨(dú)立性。

另有物企引入國資控股。以奧園健康為例，2023年中國奧園以2.56億港元的代價向國資平臺南粵星橋出售奧園健康29.9%股份，后者成為奧園健康單一大股東，中國奧園退居二股東席位。

更大程度上，物企的獨(dú)立性表現(xiàn)在業(yè)務(wù)拓展上擺脫對母公司的依賴。目前第三方外拓項(xiàng)目已經(jīng)占據(jù)頭部物企管理面積的“大頭”。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年上半年，TOP50物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方市場拓展面積達(dá)8.1億平方米，較2022年同期4.8億平方米增長69%。在披露第三方在管面積情況的上市物企中，超六成物企第三方在管面積超過50%。

以萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、恒大物業(yè)5家在管面積均超過5萬億平方米的頭部物企為例，第三方項(xiàng)目已成為前述公司的外拓主力。

近一年來，巨頭物企紛紛表態(tài)企業(yè)經(jīng)營及財務(wù)的獨(dú)立性。譬如，2023年召開的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務(wù)管理層表示，對于關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險傳遞的問題，確保兩家公司業(yè)務(wù)和財務(wù)的獨(dú)立，不會做任何利益輸送行為；對于關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)收款，會依法依規(guī)去處理，不會無限制地在無收費(fèi)的情況下提供服務(wù)，必要的時候適當(dāng)?shù)乜s減一些不必要的關(guān)聯(lián)交易和服務(wù)；恒大物業(yè)表示2023年上半年新增合約面積中有93.3%來自第三方，“集團(tuán)已基本脫離對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴”；萬物云管理層回應(yīng)公司獨(dú)立性問題時表示，“萬物云69%合同來自第三方”。

另據(jù)部分物企披露的第三方項(xiàng)目規(guī)模。保利物業(yè)截至2023年中期來自第三方項(xiàng)目的在管面積達(dá)到約4.12億平方米，占總在管面積約63.3%；來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約19.69億元，占物業(yè)管理服務(wù)總收入提高約3.3個百分點(diǎn)至40.9%。同期雅生活服務(wù)來自第三方項(xiàng)目的在管面積約為4.79億平方米，占總在管面積超過83.3%。

宋紅衛(wèi)表示，物業(yè)公司獨(dú)立性發(fā)展是未來發(fā)展的趨勢，因此獨(dú)立性一定會提高，不過通過第三方管理項(xiàng)目的方式來推動會面臨一定挑戰(zhàn)：“由于樓市需求的下降，增量蛋糕在萎縮，因此物企外拓面臨壓力；另外，近兩年很多物管公司出現(xiàn)增量不增收的情況，很多小區(qū)的入住率偏低或者物業(yè)管理費(fèi)較低，疊加物管公司現(xiàn)在市場同行競爭激烈，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)第三方項(xiàng)目營收增長會面臨一定壓力。”

牛曉娟表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)深刻認(rèn)識到獨(dú)立發(fā)展的重要性，部分物業(yè)企業(yè)從股權(quán)改革、管理層調(diào)配等方面著手，保持在不斷變化的市場環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展。另外，經(jīng)過對應(yīng)收賬款壞賬計提，物企正逐步擺脫房企流動性危機(jī)，風(fēng)險管控措施更加全面與規(guī)范。她補(bǔ)充道：“2024年隨著關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險出清，在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)穩(wěn)定，社區(qū)增值業(yè)務(wù)回歸，城市服務(wù)及IFM（綜合設(shè)施管理）業(yè)務(wù)等賽道進(jìn)一步打開情況下，物企利潤將得到修復(fù)，行業(yè)估值也將回歸理性。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、中指數(shù)據(jù)