論新時期物業管理公司如何加強財務管理及會計核算

方益君

（寧波市海城投資開發有限公司，浙江 寧波 315000）

物業公司作為現代化服務企業，與居民的生活密切相關，尤其是在疫情防控特殊時期，物業公司為組織疫情防控工作，維持居民穩定的生活秩序做出了重大貢獻，其受到社會各界的廣泛關注。

新時期，物業公司的業務類型、內容越來越多，對會計核算以及財務管理工作提出新的挑戰。因完善的財務管理和會計核算不僅事關物業公司的資金，還影響其服務質量，決定其運行穩定性的重要因素，因此，物業企業應當更加關注，集中力量解決財務管理及會計核算工作中存在的問題，為實現高效運營建立保障。當前，物業公司在財務管理、會計核算方面存在較多不足，加強對該環節工作的研究具有重要意義。

一、物業公司運營的特點

第一，物業公司運營具有特殊性。物業公司受業主委托，對房屋建筑、業主、承租人進行持續性服務管理。相比于其他服務行業，物業公司服務涉及不同綜合體，如小區、店鋪、酒店、寫字樓等，內容除特定的房屋建筑物及配套設施外，還涉及物業的公共設施及植被綠化等。物業公司往往會根據不同的項目成立相應的分公司或項目開展二級核算。

第二，物業公司具有復雜性。相比于傳統的服務行業，物業公司日常運營管理具有綜合性特點，需要為業主提供全方位、持續性、多層次、全天候的物業服務，而且物業公司面對的業主往往又不是一個整體而是由分散的個體組成，需要面對不同業主滿足不同需求。

第三，物業公司的運營呈多樣性特點，涉及車輛管理、設備維護、植被養護、環境管理、清潔衛生、消防安保等，涉及代管、代收代付及自身的收入成本費用，決定了物業公司會計核算、財務管理工作的多樣性[1]。

二、物業公司會計核算及財務管理中存在的問題

（一）內部缺乏對會計核算及財務管理工作的重視

多數物業公司的會計核算及財務管理處于初級階段，內部不夠重視。一方面，物業公司管理層主導會計核算與財務管理工作，但因其缺乏認知，僅重視提升物業服務，忽視了會計核算、財務管理工作，缺乏相應的人員、資金投入，并不重視加強統籌與協調，導致各項工作開展低效。

另一方面，因公司內部缺乏良好的會計核算與財務管理工作氛圍，導致財務人員也缺乏重視意識，未認識到其對公司內部建設的重要意義，財務風險難以及時發現，更難以支撐物業公司制定戰略管理決策，不利于推動物業公司長遠發展。

（二）缺乏完善的財務管理與會計核算制度

相比于西方發達國家，我國物業公司起步較晚，財務管理、會計核算基礎薄弱，內部缺乏管理經驗，導致各項工作難以有效開展，具體表現在以下幾個方面。

第一，會計核算未完全依據《會計法》及相關制度開展工作，缺乏統一的賬目管理標準、清晰的收支科目。第二，因數據傳遞不力或錯誤，影響會計信息的完整性、及時性、真實性。第三，財務管理、會計核算的手續以及流程不足，監督不到位。各項問題均阻礙著物業公司的財務管理、會計核算工作高效開展，無法保障會計信息真實、完整，使得財務數據信息難以支撐企業制定科學的戰略目標。

（三）對資金管理的重視不足

首先，在物業公司管理過程中，管理層并未認識到資金管理對內部運營的重要作用。管理層認為資金管理是財務部門的職責，并不關心各項資金管理事項。此外，資金管理容易受管理層個人意志影響，資金收付方面具有較強的隨意性，缺乏計劃性、預見性。

其次，物業公司缺乏完善的資金管理制度，難以有效規范員工行為，容易使得企業內部產生資金浪費的現象。

最后，多數物業公司規模較小，存在較多的投資業務短板，其投資渠道有限，缺乏專業的投資隊伍，可能導致投資方向錯誤，物業公司未能獲得預期理想的投資回報，甚至長期虧損，資金占用，出現內部現金流不足的問題[2]。

（四）預算與實際業務脫離

現階段，部分物業企業中存在預算與實際業務脫離的現象，導致預算結果偏差較大，影響預算執行效果，分析其原因有以下方面：業務、財務部門長期相互獨立，預算編制時業務部門參與度不夠；預算管理時，財務部門依據“收入按時來，開支不超支”的基本原則開展預算管理工作，其關注的重點在于經營數據與預期是否符合、公司賬務的風險問題，但預算管理完全與業務部門脫節，采取這種管理模式，財務部門難以支持業務部門，對公司整體發展產生制約作用。

（五）管理人員水平不足

財務管理人員綜合素質水平不足，導致實際工作中出現許多問題，如出現建賬不規范、審核不到位、財務數據處理不準確、報表編制不規范、數據分析不精準等，不僅加大財務管控成本，而且財務數據無法為公司所用，影響公司的經營決策和長遠發展。

三、物業公司會計核算及財務管理工作優化意見

碧桂園物業在國內享有較高的知名度，其重視加強財務管理。在提供基礎的物業服務過程中，保安、保潔、保綠、維保需要大量的人員，因此，人力在內部成本所占的比重較高，隨著經濟發展，碧桂園物業人工成本逐年上升，但難以實現調整物業服務費，若采用犧牲服務品質達到壓縮成本的目的，必然會影響業主口碑，對物業企業持續穩定發展不利。

因此，碧桂園物業在財務管理工作中實行片區管理，截至2017年底，碧桂園物業在全國27個省份擁有龐大的項目，其采用區域制度或開展城市公司的方式建立總部、區域、項目的三級管理體系，以總部為龍頭，制定完善的戰略發展目標，加強財務管控，以預算為導向，以區域為紐帶，通過承上啟下，實現有效的財務管控，促使基層全面把握經營預算、費用管控、財務核算、數據處理等，總部抓好預算、資金、風控，實現對預算、資金、稅務的綜合管控模式。

此外，碧桂園物業推行專款專用，在專項改革過程中，例如機械化、智能化改造需要大量資本支出，投資額較大，見效周期也更長，會對指定區域的經營業績評價產生一定影響，降低區域投資以及改革意愿。這時便考慮專款專用、垂直投資、轉移支付的模式。同時，也可針對內部軟性服務實行專款專用，例如升級管家服務、儲備人才、信息化建設方面的投資進行單列，分配相關責任，加入區域決算考核，有效區分經營成本、專項成本，落實好區域專項投資工作。

碧桂園物業重視財務管理工作，也啟示各大物業公司通過優化財務管理工作，才能全面提升自身競爭實力，這需要物業公司分析自身實際，及時解決財務管理中的短板。本文針對物業公司財務管理普遍存在的不足提出相應的優化意見，具體從以下幾個方面展開。

（一）加強對會計核算及財務管理工作的重視

為保障物業公司會計核算、財務管理工作高效開展，需要增強內部人員重視意識，以確保各項工作有序落實。一方面，應注重增強物業公司管理層的重視意識，明確提升會計核算以及財務管理工作質量對于公司發展的推動作用，從而加大投入，做好統籌與協調工作，為各項工作順利開展提供良好的保障。此外，物業公司也需加大對會計核算、財務管理工作的宣傳力度，以便形成良好的工作氛圍，引導各項工作向好發展。另一方面，物業公司可建立相應的管理機制，約束相關人員，嚴格依據規范開展各項工作。

（二）健全財務管理與會計核算制度

物業公司需對內部財務管理與會計制度進行完善，使財務管理與會計核算制度依據內部實際工作情況加強動態化調整，及時解決存在的問題。

首先，要建立完善的財務管理制度，對各項工作加以規范、控制、監督。其次，在會計核算中要嚴格依據財政部頒布的《企業會計準則》和其他相關規定，根據公司實際情況合理設置會計科目，統一編碼，實現有序管理。再次，利用現代化信息技術水平，如ERP信息管理系統，高效利用各項信息資料，為推進各項工作順利開展提供依據，并為物業公司制定決策提供依據。最后，建立完善的流程標準，確保會計核算、財務管理工作依據流程標準開展，提升各項工作效率。

值得注意的是，物業公司的財務管理制度要遵循全面性原則。一是要明確內部財務機構的設置、財務人員的基本職責，例如：設置會計、出納、收款員、資產管理員等相關崗位，全面負責財務管理與核算工作，并明確不同崗位財務人員的職責，工作開展過程中應當遵循的紀律；制度制定也要明確財務核算原則，包括會計記賬方法、會計核算準則、會計記錄的處理等；制定完善的預算管理制度，對預算編制方法、程序、執行、時間等加以規定；在內部資金管理制度方面，要對資金集中管理、銀行賬戶、印章、資金管理檢查責任等制定相應的規范；嚴格規定貨幣資金往來以及結算管理工作，明確責任主體、票據的簽發、現金及銀行日記賬、往來款項結算工作等；制定完善的申購物品及存貨管理制度，明確物品申購流程，日常存貨管理規范等；重視制定固定資產管理制度，全面涉及固定資產購入、盤點、折舊、歸口管理等。

二是在財務收支方面也要建立嚴格的規定及管控，對資金支付審批權限、審批流程、收款的標準、票據的領購存、款項的交納時限、入賬要求、管理報表的整理、復核、審核都要有明確的規定，專人負責。

三是在會計核算方面，物業公司往往會根據不同的項目成立相應的分公司或項目開展二級核算，對涉及統一的會計科目，如營業收入、營業成本、管理費用、其他應收應付款等，營業收入中的物業費、停車費、工本費等，營業成本中的人員費用、維修費用、保潔、綠化等以及其下設科目，均可在會計核算以及財務管理制度中加以明確，對特殊項目各分公司可根據實際情況自主確定并上報總公司，利于公司管理和提高會計核算工作的效率[3]。

（三）加強企業資金管理

首先，為全面提升物業公司資金管理效果，需要轉變管理層的認知，使其明確資金是保障物業服務質量的前提，與財務人員配合，共同履行好內部資金管理的職責。

其次，物業公司需建立完善的資金管理制度，通過制度確定不相容崗位及監督方法，避免違規使用資金或收款員收入未及時入賬甚至出現挪用現象，一旦發現違規問題一定要嚴加懲處，為嚴格執行資金管理制度建立良好的基礎。

最后，物業公司可合理規劃投資，提升投資收益，若內部盈利狀況良好，可制定中長期資金規劃，促使閑置資金得以合理利用，提升資金使用收益。在資金投資過程中，物業公司要確保資金安全，以風險性較低的理財產品、國債產品為主。

此外，大規模物業公司也可通過并購中小物業公司，實現快速擴張，形成有效的規模效應，以全面提升內部資金管理能力[4]。

（四）全面提升企業預算管理水平

新時期，物業公司要加強業務、財務部門之間的溝通，促進部門之間信息有效共享，避免預算管理脫離業務部門，產生較大的預算偏差。在預算管理工作開展過程中，財務部門必須積極與業務部門溝通，結合公司業務狀況開展預算編制工作，通過業務部門充分參與，預算編制更加科學合理，得到業務部門充分認可，才能在工作執行環節切實落實好自身的工作職責，確保實現預算目標，提升物業公司預算管理水平[5]。

（五）加強內部績效考核

物業公司需要建立完善的績效考核制度，針對不同崗位、不同職責制定相應的考核辦法，以員工實際工作完成效率、質量為基礎進行考核并與個人待遇、晉級掛鉤，全面調動員工的主觀能動性，提高工作效率，提升企業的核心競爭力，推動企業的長遠發展。

對財務人員績效考核可以從以下方面展開，設置相應的標準：是否按照公司財務制度的規定，及時辦理現金、銀行結算業務，及時登記現金、銀行日記賬，做到日清月結，及時進行對賬，發現未到賬及時查明原因并及時處理；對收到收入是否與合同進行核對確認，對逾期的收入是否及時督促業務部門進行催繳；是否嚴格執行公司各項制度，各項支出及經濟合同的審核是否到位，是否做好財務監管工作；是否能夠及時、準確地做好各項收入、成本、費用、利潤、固定資產等會計核算工作，做到按時記賬、結賬，賬目是否清晰、真實準確，附件是否完整，賬賬、賬實、賬款、賬證、賬表是否相符；是否及時、準確編制、報送會計報表，是否如實反映企業的財務狀況；對會計憑證、賬簿、報表等保管情況，是否存在丟失、損壞、涂改以及隨意損毀的現象；是否嚴格執行國家稅收政策，按時進行納稅申報，避免稅收風險；是否精準對賬務狀況進行分析；對預算管控是否到位等[6]。

在標準設立的基礎上，設定相應的評價指標，對財務人員的工作情況加以評價，對工作表現優異的財務人員及時加以獎勵；對表現較差的人員要與之溝通，分析工作問題產生的原因，及時加以規避，對違紀嚴重的要嚴懲不貸[7]。

（六）建立完善的財務監督體系

物業公司要建立完善的財務監督體系，提高自身財務監督能力，以有效解決會計信息失真、財務管理失控等各項問題。

首先，監督物業公司收入，監管物業費、車位管理費等主營業務收入，確保具備健全的繳費流程、服務機制，監管好收費記錄數據、收費標準文件、退費管理系統等。

其次，監督物業公司各項支出。事前財務部門應參與商品、服務的采購流程，對業務部門相互監督、制約，保障物料、服務采購公開、公平、公正，嚴格審查供應商資質，剔除不合格的供應商，取得最優的成本。支付時嚴格按公司各項制度規定，參與各項支出的審核。

最后，建立內部審計制度，對企業的經營活動進行監督評價，查漏補缺，及時發現問題規避風險，減少損失。完善的財務監督體系可以做到有效的事前預防，并加強事中控制、事后問責，做到全過程有效結合，確保各項費用支出合理，財務管理工作高效開展。

（七）重視提升財務人員綜合素養

當前，物業公司為保障各項財務管理工作高效開展，需要提升財務管理人員專業素質，保障工作開展規范、有序。

一方面，在人才招聘環節，制定完善的人才聘用標準必不可少，對財務管理人員的工作經驗進行全面考量，依據物業公司的服務性質高效開展財務管理工作，保障崗位工作職責有序落實，推動公司財務管理工作創新發展。

另一方面，物業公司也要重視對現有的財務管理人員加強培訓，全面提升其專業能力、綜合素養，促使其掌握現代化工作技能，以物業公司特點為基礎，有效加強資源管理、資金管控、成本控制，提升物業公司的服務水平與綜合競爭實力[8]。

四、結束語

綜上所述，物業公司在社會生活中扮演的角色至關重要，因此，為提升物業公司發展質量，應及時解決財務管理以及會計核算中顯現出的各種問題，以物業公司實際情況為基礎，立足于多個角度，制定合理、可行的改革方案，推動物業公司持續向好發展。轉變物業公司內部各層級對財務管理、會計核算工作的認識，營造良好的財務管理氛圍，保障財務人員切實落實自身工作職責，促進提升內部運營質量；健全財務管理與會計核算制度，在各項制度的基礎上開展各項工作，建立良好的內部管理秩序；重視加強資金管理，資金是保障物業公司提升服務質量的重要因素，應加以關注，合理規劃使用資金，提升資金價值；重視加強預算管理，發揮財務管理價值，避免停留在基礎工作層面，有效支撐企業內部決策；加強績效考核，在財務管理工作各個層面建立相應的考核標準，提升員工危機意識，以促進提升財務管理工作效率；重視完善財務監督體系，對財務管理落實的各個環節加以監督，避免出現違規現象；提升財務人員綜合素養，為全面提升財務管理質量建立良好的基礎。