基于工程維修視角對質量全生命周期管理的研究

鄧臻 DENG Zhen；白睿祖 BAI Rui-zu

（中國移動通信有限公司信息港中心，北京 102200）

0 引言

隨著園區既有建筑運營時間的增加，其配套設備設施不可避免的出現各種故障，為確保園區有效運行，維修與保養工作必不可少。然而傳統的工程維修管理往往只注重維修施工階段的質量管理，注重短期效益，缺乏整體考慮，導致類似的故障問題頻繁發生，增加了維修成本，造成大量時間及資源浪費。針對大型園區種類繁多的設備設施維修工作，更是迫切需要從長期利益出發，綜合考慮工程的規劃設計、施工、運維和報廢，進行全階段質量管理方法研究，達到整體降本增效的目的。

然而現有的文獻中很少有學者針對大型園區，從工程維修視角全方位的分析設備設施質量全生命周期的管理研究。本文通過對A 園區近年來維修工作的多維度分析，明確了園區既有建筑配套設備設施的主要維修專業類別及產生維修的主要原因，同時提出針對性的解決方案及思考建議，有效助力公司降本增效，為公司可持續發展提供重要保障。

1 研究背景

1.1 質量全生命周期管理

工程質量全生命周期管理是指在工程的規劃設計、施工、運維到報廢的整個過程中，對各個環節進行系統的規劃、協調、控制和優化，以實現工程的高效、安全和可持續發展的目標[1]。工程質量全生命周期管理的特點是以預防為主，注重在設計階段就充分考慮可實施性、可維護性、可擴展性以及是否便于運維管理等多方面因素，從而在源頭控制施工質量，降低后期運維難度及運維成本。強調從規劃設計、施工、運維使用到報廢的每一個階段都必須進行嚴格的質量控制和管理。

1.2 運維期間質量管理

運維期間，需要對基礎設施進行有效的維護保養和管理，確保設備設施的正常運行。秉承以預防維修為主，及時維修為輔的理念，預防維修工作應進行設備設施的定期檢查和維護保養，確保能快速發現和解決潛在問題[2]。維修時應采用質量可靠的設備和零部件，同時應加強相關操作人員的技能培訓，使維護更加及時有效，降低設備設施故障率和維修成本。當出現故障時，應及時維修，避免故障擴大化和產生不必要的成本投入。

1.3 維修工作特點及原因

既有建筑運維期間維修工作種類繁雜[3]，從專業角度劃分為土建維修、裝飾裝修、電氣維修、通風維修、給排水維修、設備維修6 大類。既有建筑維修工作實踐上具有整體涉及面廣、需求緊迫、改造量大、情況復雜、突發性強、工期要求緊的特點；時間安排上大多利用節假日、夜間施工；施工環境特點為施工場所多為已投產運營區域，垂直運輸受場地限制。既有建筑及其配套設施隨投產時間推移，維修產生的原因主要涉及四個方面的問題。一是正常磨損、老化，或房屋建筑物、構筑物的自然沉降、變形帶來的問題。二是施工工藝質量不合格導致的問題。三是設計缺陷導致在使用過程中產生問題。四是運行期間使用不當、管理不善導致的問題。

1.4 維修工作開展思路

園區維修工作的有效開展是保障園區正常運行和發展的重要因素，維修任務一旦啟動，涉及的各關聯單位一定要及時就位，迅速明確責任，有序展開維修工作。維修結束后要善于總結，重點分析導致維修產生的原因，加強可控環節的細部管理，同時將不可控環節反饋相關單位，預防該類維修事件再次發生。另外針對頻發維修事項購置像財產一切險、機器損壞險等保險進行風險轉移，進一步降低維修成本，避免造成更大的經濟損失。

2 案例匯總

本文作者從事A 園區的維修管理工作，包括評估維修需求的合理性，審核維修方案、把控施工質量，監管施工驗收等。在工作中基于項目的實際情況，對維修工作進行了系統的分析研究。

項目情況簡介：A 園區位于北京市昌平區沙河鎮，該園區最早建設并投入使用的數據中心于2012年投產運維，園區整體運營已10 余年。

近年來，園區累計發生漏水維修、幕墻維修、地埋管道維修、瓷磚維修等事項達百余項，涵蓋了裝飾裝修、土建、給排水等6 類，按照專業進行匯總分析情況見表1。

表1 園區近年各專業工程維修費用占比分析

通過表1 統計結果可見，裝飾裝修類維修在園區維修費用占比最高，達64.03%；土建維修類次之，費用占比19.49%；通風維修類占比最低，為0.33%。工程維總修費用超過540 萬元。

為降低園區運營成本，園區針對性購置了財產一切險、機器損壞險、公眾責任險等保險產品，針對園區維修事項的保險理賠情況詳見表2。

表2 園區購置保險費用及理賠費用分析表

近年來，涉及保險的維修總費用達60 余萬元，累計理賠40 余萬元，理賠率達66%，可見合理的購買保險是節約維修成本的有效手段。

3 維修原因分析

基于上述近年園區維修事項，按照維修產生的原因，經過分析判斷，主要歸納為四類原因，如表3 所示。

表3 園區工程維修按原因匯總維修費用占比情況

①第一類原因為自然老化磨損。例如幕墻玻璃長期受震動和風力的作用，幕墻中的玻璃易于疲勞開裂，另外環境中的惡劣氣候和氣溫變化也會加速玻璃老化，導致其強度減弱，最終引起自爆；玻璃幕墻密封膠因風吹日曬老化開裂造成漏水；地埋管因日積月累的土方沉降，造成管道錯位、斷裂從而引發管道堵塞。根據對近年維修費的分類匯總發現，納入該原因的維修費高達409 萬元，占比達75%，為園區第一大維修費用支出事項。

②第二類原因為施工質量不達標。例如不按規范施工、缺少關鍵工序造成瓷磚空鼓脫落；地下建筑、屋面區域防水失效造成漏水；弱電線槽蓋板不牢固導致安全隱患等。該類原因導致的維修費用占比約19%，為園區第二大維修費用支出事項。

③第三類原因為設計缺陷。例如下面幾種情況。1）陽光棚天溝排水方向、材料選擇、落水口管徑大小設計不當造成漏水。2）為便于雨水收集達到節能目的，園區部分綠化帶設計為下凹綠地，但同時也因為地勢低洼易存水，造成地埋導光管漏水。3）經常涉水區域不設計防水。4）散熱量大的設備放置于密閉吊頂里導致設備不能正常運行。由于設計缺陷產生的維修費整體占比較少，為2.78%，可以通過加強工程設計細化研究予以規避。

④第四類原因是由于運行期間使用不當、管理不善導致。例如部分防火門因人為使用不當造成門體變形、掉扇。

4 分析研究

4.1 自然磨損老化類問題案例研究

①案例描述：園區某綠化帶下方地埋消防管路漏水導致地面多處塌陷，產生安全隱患。②案例分析：通過土方開挖，發現漏水直接原因為連接入戶管的卡箍斷裂造成水管錯位，結合現場維修開挖情況，初步分析造成斷裂的原因為外部沉降產生剪切力。一是土方長期沉降產生的壓力。二是護坡樁長期整體沉降產生的壓力。三是近期周邊施工土方回填可能未夯實，后期沉降產生的壓力。③解決方案：因涉及安全隱患，由響應最快的維修單位在未報價的情況下開展應急搶修，包括土方開挖，更換斷裂卡箍，按施工規范進行土方回填、夯實，監理單位做了隱蔽工程質量驗收。為防止類似事故再次發生，責令物業單位重點加強對地埋管路周邊路面沉降觀測，發現問題及時預警處理。另外，該維修事項屬于保險理賠范圍，通過保險理賠，節約了90%的維修成本。④展開的思考：一是要建立主動維修意識，制訂精細化的運維管理計劃，提前對設備設施隱患進行計劃性檢修，可以降低維修率，延長設備設施的運行壽命。二是要不斷引入先進的維修技術和工具，提高維修效率和質量。例如引入地埋管道探測設備可以對地埋管道斷點進行快速準確的檢測和定位，減少維修時間和成本投入。三是要建立完善的維修管理流程，尤其針對應急搶修的維修事項，可以采用先搶修后報價結算的模式，提高故障響應速度和維修效率。

4.2 施工質量類問題案例研究

①案例描述：園區某樓4 層東側露臺漏水至3 層機房。現場樓宇南北側及西側立面均為玻璃幕墻，玻璃幕墻下方為鋁板飾面，東側為女兒墻，瓷磚地面。②案例分析：拆除平臺下方鋁板后，發現防水卷材收口至主體導墻立面，且立面防水卷材大部分已開裂。主體導墻平面為原結構面，未做任何找坡、找平處理。③解決方案：主要針對原工程施工中的忽略點進行精細維修。對幕墻框下口存在的約15 公分的空隙及防水卷材上翻開口處進行修補；對于幕墻縫隙用小紅磚進行砌筑封堵，用堵漏靈進行整體找平補縫；整體防水卷材上翻至幕墻框下口，最后用兩次閉水試驗進行檢測并經監理單位驗收。④展開的思考：建議建設單位在主體結構施工過程中，一是要重點查驗防水施工質量及防水收口細節做法（防水卷材常見做法為收口至導墻平面處，平面處基層需做處理）。二是當主體結構設計與裝飾裝修設計涉及防水交界面時，設計需綜合、統籌考慮。三是對于仍在保修期的工程質量問題，應積極聯系原總包單位進行免費維修，節約維修成本。同時將問題反饋建設單位，使其在現有或今后的工程開展中，重點把控相關細部環節，避免類似問題再次發生，為后續運維帶來質量保證和費用節省。

4.3 設計缺陷類問題案例研究

①案例描述：園區某樓陽光棚每逢雨季漏水嚴重，漏點集中在棚頂與建筑主體交界天溝下方。②案例分析：排水天溝設計上存在3 個問題。一是陽光棚頂排水應設計為向建筑物外側排水，不應設計為排向建筑物內側。二是陽光棚天溝材料不應選用鏡面不銹鋼材質，不銹鋼在夏季長時間聚光聚熱后造成表面溫度極高，加速不銹鋼焊縫接口密封膠老化，縮短密封膠使用壽命，增大漏水風險。三是天溝排水口布局設置不合理，排水管徑設計偏小。天溝總長度為84m，卻只設計了4 個排水口，且主要集中布設在中間40m 內。排水口應均勻分散布置。管徑設計較小，4 個排水管匯集排放至水平母管，而水平母管直徑僅為Φ110mm，尤其是雨季突降暴雨時極易造成管道排水不暢產生漏水。③解決方案：一是及時將問題反饋給設計單位，使其在后續的設計標準化里或設計工程開展中采納修正。二是天溝表面全部噴涂新型速凝橡膠防水涂料解決焊縫漏水問題。三是更換管徑比立管大一規格的水平主管，更換所有立管接頭。④展開的思考：一是建議不應以犧牲排水安全性為代價換取建筑物美觀度的提升，要以降低漏水風險為首要考慮因素來展開設計。二是維修時發現管道井內所有立管接頭都出現滲漏，均為管道下水不暢導致，物業單位應在雨季加強易堵管道疏通頻次。

4.4 運行期間使用不當、管理不善類問題案例研究

①案例描述：園區部分防火門變形、掉扇。②案例分析：損壞防火門多數是人為使用不當造成。一是在使用過程中無視門禁系統存在，對防火門生拉硬拽強行開門。二是為方便運輸通行，將門扇開到最大位置并與周邊墻體發生劇烈碰撞，造成門體損壞、合頁松動。物業單位對上述行為未及時發現制止。③解決方案：為確保機房安全，對已損壞的防火門進行及時維修更換。同時要求物業單位采用粘貼警示標語、取消相關責任人進園權限并責令其照價賠償等措施加強管理。④展開的思考：針對類似損壞公共資源的不文明行為建立有效的園區管理規定，對相關違規單位和人員進行懲罰和追責，確保公共資源得到有效保護。

5 思考及推廣

基于園區工程維修情況統計分析顯示，按專業劃分，裝飾裝修類維修費用占比最高，提示今后工程施工期間，應重點加強對裝飾裝修類的施工質量把控，在運維期間，也要對該專業涉及的工作領域進行重點管理。按維修原因劃分，自然磨損老化類問題占比最高，施工質量類問題占比次之。對于占比最高自然磨損老化類問題，一是需要建立切實可行的維護保養流程，加強物業單位的過程管理，避免人為維護不當造成設備設施損壞，保障設備設施在使用過程中可以最大程度按照設計發揮其應有的使用壽命；二是通過購置保險理賠產品，將因不可抗力、自然磨損老化必然發生的維修事項納入保險理賠范圍，出險后應保存證據及時報險，進一步降低多發故障的維修成本投入。對于占比次之的施工質量類問題，建議施工單位應采用先進的技術、質量可靠的設備和材料，嚴格按照合同、設計圖紙和規范等要求執行施工計劃，保證施工質量，同時監理單位也要重點加強對關鍵的施工工藝、隱蔽工程質量驗收，避免出現千里之堤潰于蟻穴的悲劇。

6 總結

通過在維修管理過程中針對具體問題展開具體分析，總結經驗教訓，持續助力既有建筑的質量全生命周期管理。通過對自然磨損老化、施工質量、設計缺陷問題的分析研究，向前延伸助力了設計、施工期間的質量管理；通過維修制度完善，運維計劃的制定和執行，助力了運行維護的規范開展及運營期間的質量提升；同時通過保險理賠進一步降低了維修成本，助力公司降本增效，為公司可持續發展提供了重要保障。