共享辦公商業(yè)模式比較及創(chuàng)新路徑研究

馮念青

（安陽師范學(xué)院建筑工程學(xué)院，河南安陽 455000）

一、引言

自2015 年以來，從外國引入的共享辦公在國內(nèi)如雨后春筍，一時(shí)間孵化空間、創(chuàng)意空間、文創(chuàng)空間等眾多共享空間快速發(fā)展，表面上看是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”浪潮的推動，但實(shí)際上是人們在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下交流和資源共享的需求推動了辦公空間的創(chuàng)新呈現(xiàn)。但是，共享辦公在經(jīng)歷了行業(yè)的起步、高速增長、迅速降溫的發(fā)展曲線后，目前已經(jīng)到了理性發(fā)展階段。隨著WeWork 撤回上市申請及國內(nèi)幾家共享辦公企業(yè)被曝存在資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)也開始受到質(zhì)疑。多方面因素都在呼喚著要對互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下共享辦公空間運(yùn)營及持續(xù)盈利的商業(yè)模式認(rèn)真探討。[1]

國外目前關(guān)于共享辦公的研究更多的是探討區(qū)域性共享辦公空間的模式，強(qiáng)調(diào)人際關(guān)系和由此帶來的商業(yè)價(jià)值。國內(nèi)相關(guān)研究更多的是解讀，而對共享辦公商業(yè)模式及發(fā)展趨勢的研究還比較薄弱。事實(shí)上，國內(nèi)一些共享辦公的龍頭企業(yè)也已開始探討未來辦公的形式和新興一代職場人的辦公需求特點(diǎn)，比如共享際、夢想加等，已在探索具有持續(xù)性和前瞻性的共享空間商業(yè)模式，讓共享辦公真正成為滿足未來人們辦公需求的主力供給，而不僅僅是初創(chuàng)企業(yè)的暫居之所。

二、共享辦公主要商業(yè)模式比較分析

（一）重資產(chǎn)持有模式

持有模式即共享辦公企業(yè)自身直接持有物業(yè)。在這種模式下，服務(wù)提供商一般從傳統(tǒng)寫字樓經(jīng)營轉(zhuǎn)型為共享空間的持有經(jīng)營，往往以開發(fā)商為主。最初以去持有空間的空置為目的，逐漸形成以空間為載體提供綜合共享、增值服務(wù)的全共享辦公模式。代表企業(yè)有SOHO 中國旗下的SOHO3Q、卓越地產(chǎn)旗下共享辦公品牌“卓越E+空間”、中駿旗下品牌“FUNWORK”等。

有的持有方把共享辦公作為在運(yùn)營其他業(yè)態(tài)的一種補(bǔ)充，如SOHO 中國。SOHO 中國以開發(fā)具有建筑獨(dú)特審美的寫字樓為主營業(yè)務(wù)，有快速回籠資金的散售項(xiàng)目，也有部分戰(zhàn)略持有。2015 年共享辦公初露端倪，SOHO 中國即同步推出了他們的共享辦公品牌SOHO3Q，并幾乎在其持有的每一處寫字樓內(nèi)都設(shè)置共享辦公。一方面給原有租戶提供了一個彈性發(fā)展空間，可把傳統(tǒng)辦公客戶的額外需求有效吸納，尤其是一些大型企業(yè)的創(chuàng)新部門或新孵化企業(yè)；此外也可以從共享辦公中的創(chuàng)業(yè)公司中篩選出增值迅速的企業(yè)，為其寫字樓挖掘、培養(yǎng)潛在優(yōu)質(zhì)客戶。

也有一些持有方把共享辦公作為資管運(yùn)營整體解決方案中的一項(xiàng)，比如卓越E+。卓越集團(tuán)以住宅和地產(chǎn)開發(fā)起家，塑造了很多有影響力的卓越地標(biāo)，有著豐富的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。近年來，資產(chǎn)管理已作為卓越集團(tuán)一項(xiàng)重要的業(yè)務(wù)內(nèi)容開展，因此共享辦公與甲級寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓一道組成了其完整的資管解決方案，在獲取各種類型空間資源或輸出管理時(shí)都能提供有效方案并有已付諸實(shí)踐的成功管理案例。某種程度上，卓越集團(tuán)在其自有寫字樓內(nèi)重資產(chǎn)打造共享辦公是為了塑造品牌營銷力和彰顯資管能力，為輕資產(chǎn)資管模式開路。

另外，作為寫字樓持有方以自有資產(chǎn)進(jìn)入共享辦公，也有打造寫字樓“會客廳”的意圖。通過在低樓層區(qū)域打造更有設(shè)計(jì)感、更新潮的空間，提供品牌體驗(yàn)和傳播場景，為傳統(tǒng)辦公樓品牌增加差異性和展示性。

重資產(chǎn)持有模式下的商業(yè)模式為：持有方拿出部分議價(jià)能力較弱的樓層（一般為較低樓層）打造共享辦公，以工位或獨(dú)立辦公室的方式出租，獲取租金收益。此外，共享辦公的開放區(qū)可以作為整個寫字樓項(xiàng)目的“會客廳”，適當(dāng)滿足樓內(nèi)非共享辦公用戶的接待、會議用途，通過為公區(qū)的充分利用，提升坪效回報(bào)。

（二）長期租賃模式

長期租賃模式俗稱“二房東”模式，是空間運(yùn)營方與產(chǎn)權(quán)方簽訂租賃協(xié)議獲得較長時(shí)間（一般為5-10 年）的使用權(quán)，由運(yùn)營方支付租金，并按照共享辦公產(chǎn)品形態(tài)改造后出租獲取收益的一種模式。簡言之，就是獲取整租到零租的租金差價(jià)。長期租賃模式是WeWork 及國內(nèi)共享辦公興起之初主要空間運(yùn)營機(jī)構(gòu)廣泛采用的一種經(jīng)營模式。國內(nèi)代表企業(yè)有早期的優(yōu)客工場、氪空間、米域及夢想加等。

長期租賃模式下，共享空間運(yùn)營方只是單純地賺取租金的差價(jià)是難以為繼的。共享辦公從產(chǎn)權(quán)方租賃較大面積的辦公場地時(shí)，因?yàn)樽赓U時(shí)間長且面積較大，一定程度上保障了產(chǎn)權(quán)方較長時(shí)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，租賃價(jià)格一般會低于市場價(jià)格，但是在充分競爭且透明的市場價(jià)格下，這種折價(jià)的空間也不會很大。而共享空間在承租面積后還需要投入前期的場地設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)用以及辦公設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備和通訊等費(fèi)用，承擔(dān)招商運(yùn)營過程中的空置成本和銷售、運(yùn)營成本。根據(jù)共享辦公行業(yè)測算，在合理定價(jià)基礎(chǔ)上，共享辦公空間至少要做到85%的出租率才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，預(yù)計(jì)五年才能現(xiàn)金流回正。所以，共享辦公空間運(yùn)營商不僅要做好成本控制，力爭賺取更多的租金差還要設(shè)法以場地為資源和平臺獲取增值收益，這是共享平臺區(qū)別于普通“二房東”的關(guān)鍵所在。

共享辦公必須要有足夠的場地才能吸引足夠多的用戶（或者是會員），有足夠且有相似需求的會員才能吸引和保留為這些會員提供服務(wù)的供應(yīng)方，這構(gòu)成了共享辦公增值服務(wù)的基本商業(yè)邏輯。所以，從共享辦公賽道起跑之初，資本就推動著空間運(yùn)營方往規(guī)模之路前進(jìn)。以優(yōu)客工場為例，公司2015 年成立后立即獲得資本青睞，迅速投入巨資尋找物業(yè)、裝修開業(yè)。據(jù)調(diào)研，優(yōu)客工場的前20 個空間基本上都是采用長期租賃模式經(jīng)營，一方面有利于挖掘優(yōu)勢地段的優(yōu)質(zhì)房源，另一方面，此種直營模式也能確保經(jīng)營和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，直營模式對于優(yōu)客工場前期領(lǐng)跑賽道做出了突出貢獻(xiàn)。2018 年在資本推動下通過并購等方式迅速做到了行業(yè)領(lǐng)先。優(yōu)客工場招股書顯示，截至2019 年9 月30 日，優(yōu)客工場共布局了197 個辦公空間，其中171 個空間已在運(yùn)營中，其中132 個屬于長期租賃的直營模式。

長期租賃的商業(yè)模式是空間運(yùn)營方從產(chǎn)權(quán)方手里整租空間，然后以共享空間的方式改造并靈活地租賃給目標(biāo)客戶，以收取租金，并通過為入駐企業(yè)及自由個體提供企業(yè)成長和個人辦公增值服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)，此商業(yè)模式中引入了第三方服務(wù)商作為外部參與者。

然而，這種長期租賃模式卻不利于對抗經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，而且因?yàn)橥度胼^大，在缺乏資本支持情況下，會影響運(yùn)營機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張速度。

（三）合作模式

合作模式是指空間提供方與共享空間合作共同投資并分享收益的經(jīng)營模式。合作模式不同于租賃模式下共享辦公運(yùn)營方收益和風(fēng)險(xiǎn)均自己承擔(dān)，而更多的是合作雙方優(yōu)勢互補(bǔ)且榮辱與共。一般包括合作運(yùn)營和合資運(yùn)營。合作運(yùn)營指的是寫字樓開發(fā)商免費(fèi)提供場地，空間運(yùn)營方設(shè)計(jì)、裝修、采購設(shè)施設(shè)備及招商運(yùn)營，對外使用共享辦公品牌，且由共享辦公運(yùn)營方與入駐企業(yè)簽訂租賃服務(wù)協(xié)議并收取空間服務(wù)費(fèi)，產(chǎn)權(quán)方和運(yùn)營方按收入的一定比例分成。合資運(yùn)營指的是產(chǎn)權(quán)方和運(yùn)營方共同出資成立合資公司租賃產(chǎn)權(quán)方持有的寫字樓空間，委托共享辦公企業(yè)以其名義對外經(jīng)營，共享辦公企業(yè)提取總收入的一定比例管理費(fèi)后，再根據(jù)按持股比例對經(jīng)營利潤進(jìn)行分成。在實(shí)際運(yùn)作過程中，合作運(yùn)營分成模式較為普遍。

在合作模式中，共享辦公空間參與雙方是一種合作關(guān)系。雖然本質(zhì)上仍是賺取的租金差，但實(shí)現(xiàn)形式上更體現(xiàn)按“貢獻(xiàn)分配”的原則，所以更能得到參與雙方的接受。一方面，對于空間運(yùn)營方來說，裝修及設(shè)施設(shè)備由業(yè)主方共同承擔(dān)，無需占用大量現(xiàn)金。在運(yùn)營過程中不用單獨(dú)承擔(dān)空置成本，即使經(jīng)濟(jì)下行也不會如長期租賃模式下須獨(dú)自承受租金市場下行的虧損。當(dāng)然，此種模式下盈利和虧損上下浮動的空間都有限。另一方面，對于業(yè)主方來說，無需面臨長期租賃模式下租金低于市場價(jià)下的忍痛割愛，也不會放棄市場上行區(qū)間可能的更高的利潤空間。業(yè)主方還會認(rèn)為這種模式下運(yùn)營方“多勞多得”，其收益和項(xiàng)目經(jīng)營情況捆綁，能夠激勵運(yùn)營方傾斜資源的投入、以更積極有效的方式運(yùn)營項(xiàng)目，提升項(xiàng)目整體租金水平、降低空置率，從而有利于提高業(yè)主方的收益。

對于共享空間運(yùn)營方來說，雖然這種模式利潤空間不及長期租賃模式，但占用資金更少，有利于迅速擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場。而且全權(quán)由共享辦公企業(yè)來設(shè)計(jì)和運(yùn)營，能夠保證產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)的一致性，有利于提升企業(yè)的品牌形象。

（四）管理輸出模式

管理輸出模式即品牌輸出模式。業(yè)主方持有場地，聘請共享辦公運(yùn)營企業(yè)按照共享辦公的產(chǎn)品要求和特點(diǎn)對場地進(jìn)行改造并招商運(yùn)營的模式。模式的核心是通過品牌或管理工具的輸出實(shí)現(xiàn)增值，盈利模式是收取品牌管理費(fèi)或智能化管理平臺使用費(fèi)。此模式下，共享辦公運(yùn)營方更多為業(yè)主方提供智力支持，比如提供共享辦公設(shè)計(jì)的建議方案，由業(yè)主方最終決策并承擔(dān)改造費(fèi)用；委托共享辦公運(yùn)營方以共享辦公品牌招商運(yùn)營，入駐企業(yè)與業(yè)主方直接簽訂合作協(xié)議并收取租金或服務(wù)費(fèi)。業(yè)主方除了承擔(dān)共享辦公運(yùn)營方派駐項(xiàng)目人員的人工成本外，按照收入的一定比例分成支付給品牌方作為管理費(fèi)支出。在實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主方在產(chǎn)品和運(yùn)營策略上對品牌方標(biāo)準(zhǔn)的遵從度與品牌方的影響力有直接關(guān)系。此模式類似于酒店管理行業(yè)的管理輸出，但因酒店管理方往往已經(jīng)具有一定規(guī)模和影響力，所以加盟方或者委托方一般都是按照品牌方的產(chǎn)品特點(diǎn)設(shè)計(jì)實(shí)施，也完全借助品牌的平臺運(yùn)營。

此模式下業(yè)主方對項(xiàng)目仍有把控，且能借用共享辦公運(yùn)營方的品牌優(yōu)勢和招商運(yùn)營能力，過程中業(yè)主方對項(xiàng)目的管理可以根據(jù)需要進(jìn)退自如，所以這是場地持有方嘗試和探索共享辦公業(yè)態(tài)的有效途徑。對于共享辦公運(yùn)營方來說，無需任何現(xiàn)金性投入，不占用資金，即可積累客戶量，做大規(guī)模。

從未來發(fā)展趨勢來看，在資產(chǎn)回報(bào)率降低且競爭日益激烈的經(jīng)濟(jì)時(shí)期，管理輸出這種輕資產(chǎn)模式能夠通過資產(chǎn)、資源和資本的優(yōu)化配置充分發(fā)揮專業(yè)化和品牌化優(yōu)勢，在減輕資產(chǎn)壓力的同時(shí)擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營并獲取增值服務(wù)收益，將是很多共享辦公品牌獲得行業(yè)影響力后的重要選擇。[2]

（五）四種典型模式比較分析

共享辦公運(yùn)營的四種模式從持有模式、長期租賃模式、合作模式到管理輸出模式，是一個從重資產(chǎn)逐步到輕資產(chǎn)過渡的過程。其本質(zhì)都是創(chuàng)造相對于傳統(tǒng)辦公的價(jià)值提升，不同在于分配機(jī)制（四種商業(yè)模式運(yùn)作流程如圖1 所示）。

圖1 共享辦公的四種模式

這四種模式并不是共享辦公行業(yè)發(fā)展和進(jìn)化的先后歷程，也不是某一個企業(yè)單一對應(yīng)某一種模式的嚴(yán)格區(qū)分，而是企業(yè)根據(jù)自身所處發(fā)展階段及競爭環(huán)境，結(jié)合各模式的優(yōu)缺點(diǎn)而采用其中的某種或某幾種模式，在企業(yè)不同的發(fā)展階段，幾種模式間也會相互轉(zhuǎn)換。四種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)，也都有其存在的價(jià)值（見表1）。但事實(shí)上任何單一的模式只能適用于企業(yè)發(fā)展的某一階段或某些項(xiàng)目，而在整體規(guī)劃中，首先需要綜合考慮多種模式的復(fù)合創(chuàng)新，如規(guī)模擴(kuò)張期應(yīng)考慮場地獲取能力和標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的打造和更新迭代，這時(shí)候長租公寓模式是更有效的；當(dāng)規(guī)模和影響力達(dá)到一定程度的時(shí)候，重資產(chǎn)模式會成為快速發(fā)展的制約，此時(shí)合作分成和管理輸出模式不僅可以有效擴(kuò)張，還能降低風(fēng)險(xiǎn)。

表1 共享辦公四種模式的優(yōu)劣勢對比分析

以優(yōu)客工場的成長路徑為例。優(yōu)客工場成立于2015 年4 月，原萬科地產(chǎn)的毛大慶為其創(chuàng)始者，而紅杉資本、真格基金、創(chuàng)新工場、億潤投資、清創(chuàng)科控、諾亞財(cái)富等多個投資機(jī)構(gòu)共同投資了優(yōu)客工場。在短短16 個月內(nèi)，優(yōu)客工場融資超過6 個億，以長期租賃模式開啟了瘋狂的租賃、裝修、招商的節(jié)奏，在這一年多快速布局16 個城市，50 余個場地。2017 年－2018 年優(yōu)客工場繼續(xù)擴(kuò)大股權(quán)融資和長短期借貸，獲得的現(xiàn)金全部用于新場地的擴(kuò)展和并購其他共享辦公運(yùn)營企業(yè)，這兩年期間，優(yōu)客工場通過股權(quán)置換等方式，收購了洪泰創(chuàng)新空間、深圳Wedo 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、廈門愛特眾創(chuàng)空間及無界空間的全部股權(quán)，使得優(yōu)客工場的場地規(guī)模迅速擴(kuò)大。截至2019 年9 月30 日，優(yōu)客工場已在中國的41 個城市及新加坡布局197 個聯(lián)合辦公空間。因此，優(yōu)客工場的第一個發(fā)展階段就是以資本為依托，采用“長期租賃模式”迅速擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場，形成行業(yè)口碑。從2019 年下半年開始，優(yōu)客工場運(yùn)營和儲備的輕資產(chǎn)空間和面積比例快速上升，優(yōu)客工場在實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長后也在轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，從最初擴(kuò)張期的租賃模式調(diào)整為輕資產(chǎn)模式或管理輸出模式，營業(yè)收入正從單一的房租走向以房租為主，其他非房收入為輔，且其他收入占比快速上升的階段。[3]2019 年和2020 年上半年優(yōu)客工場的市場及品牌服務(wù)收入分別為5.34 億和1.26 億元，分別占總營業(yè)收入的45.8%和31.7%。

三、共享辦公商業(yè)模式的創(chuàng)新路徑選擇

（一）共享辦公商業(yè)模式的創(chuàng)新原則

第一，明確服務(wù)定位。共享辦公的未來不僅在于要把大空間化整為零吸引中小客戶，而是要找到可持續(xù)的發(fā)展定位。要在地產(chǎn)屬性基礎(chǔ)上構(gòu)建服務(wù)屬性，為持有方提供資產(chǎn)管理和升值的解決方案，為客戶提供靈活的辦公空間，并以空間為載體提供企業(yè)成長生命周期中的各種解決方案。[4]比如為創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)提供人力、培訓(xùn)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)托管等服務(wù)以及全周期的投融資服務(wù)，為成長企業(yè)提供定制化辦公空間服務(wù)等，將單一的空間價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)榛诳臻g和會員的價(jià)值整合者，從提供空間向提供依托于空間的服務(wù)轉(zhuǎn)變，從關(guān)注產(chǎn)品向關(guān)注人轉(zhuǎn)變，這樣才能因創(chuàng)造價(jià)值而保持持續(xù)的競爭力和發(fā)展空間，適應(yīng)未來辦公需求。

第二，交易結(jié)構(gòu)多元化。在商業(yè)模式設(shè)計(jì)上，需要引入更多的外部參與者，通過平臺的搭建讓這些參與者能夠從中獲利形成多元的交易鏈條。從外部參與方來看，有政府部門、業(yè)主方、入駐企業(yè)以及入駐企業(yè)員工、第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)、其他寫字樓持有方，能夠把這些外部參與者都整合到共享辦公模式中，才能形成穩(wěn)定、多元而持續(xù)的交易結(jié)構(gòu)和盈利模式（如圖2 所示）。共享辦公的外部參與方共有四大類：一是場地持有方，持有方給共享辦公提供場地，共享辦公為持有方提供資管解決方案，也有可能將空間內(nèi)成長起來的企業(yè)貢獻(xiàn)給場地持有方的其他辦公物業(yè)；二是給B 端企業(yè)提供辦公空間，B 端企業(yè)為共享辦公帶來廣大的C 端客戶；三是第三方服務(wù)供應(yīng)商，比如人力資源服務(wù)商、財(cái)稅服務(wù)企業(yè)，甚至融資平臺，共享辦公整合第三方資源給其提供平臺，第三方服務(wù)商通過給B 端企業(yè)提供增值服務(wù)而獲利，共享辦公收取一定傭金或平臺管理費(fèi)；第四個外部參與方是設(shè)備供應(yīng)商，比如辦公設(shè)備服務(wù)商、咖啡設(shè)備提供商、健身設(shè)備提供商等，設(shè)備商通過給C 端客戶提供設(shè)備獲取收益，共享辦公企業(yè)參與流水分成或收取租金。

圖2 共享辦公商業(yè)模式設(shè)計(jì)圖

（二）共享辦公商業(yè)模式的創(chuàng)新方向

第一，做大規(guī)模。規(guī)模是共享經(jīng)濟(jì)的法寶和前提，有了規(guī)模共享辦公才能從“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的角度來思考其商業(yè)模式。一是做大規(guī)模有利于選址的優(yōu)化。當(dāng)公司有了規(guī)模，就有了對上游的把控力，在獲取空間上更加主動。同時(shí)隨著空間數(shù)量的增加，經(jīng)營大數(shù)據(jù)有利于提升選址科學(xué)性。二是做大規(guī)模有利于招商運(yùn)營。做大規(guī)模后，可以借助本身的品牌號召力建立電話、網(wǎng)絡(luò)的直招平臺，減小對渠道的依賴，從而降低銷售成本，形成企業(yè)不可替代的能力。三是做大規(guī)模有利于產(chǎn)生鏈接。當(dāng)平臺足夠大時(shí)，共享辦公企業(yè)可以有效地匹配平臺企業(yè)產(chǎn)生商業(yè)化合作用，增加平臺黏性的同時(shí)可以拓展平臺的收入模式。

第二，拓展非房收入。當(dāng)規(guī)模做大、客戶達(dá)到一定基數(shù)時(shí)，通過提供同類人群的互動和服務(wù)，則能形成同類用戶黏性較強(qiáng)的線上社群，并將社區(qū)中的各種資源，如人力資源、資本資源、創(chuàng)意資源等定向挖掘出來，形成新的創(chuàng)新項(xiàng)目，從而形成租金、服務(wù)為基礎(chǔ)收入，資源匹配融合、客戶推廣接洽、定向投資回報(bào)等為增值非房租收入的格局，想象空間巨大。以辦公空間為載體提供創(chuàng)業(yè)企業(yè)非主營業(yè)務(wù)的服務(wù)和創(chuàng)投發(fā)展服務(wù)，從而形成穩(wěn)定的房租收入現(xiàn)金流。[5]

第三，加強(qiáng)對上游的控制以降低周期敏感性。針對共享辦公企業(yè)對經(jīng)濟(jì)周期高敏感性的痛點(diǎn)，應(yīng)該考慮多元化空間獲取方式。與開發(fā)商合作取得空間的方式應(yīng)成為一個主流渠道。對地產(chǎn)商而言，品牌運(yùn)營商的精細(xì)化運(yùn)作可以有效盤活空置資產(chǎn)，推動所在區(qū)域物業(yè)的商業(yè)吸引力并帶來物業(yè)增值。對共享辦公企業(yè)來說，在該模式創(chuàng)新下，通過將純粹的租金差收入轉(zhuǎn)為“管理費(fèi)+利潤分成”或“純管理費(fèi)”的模式，可有效加強(qiáng)公司應(yīng)對和抵御下行周期的能力。

第四，持續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造關(guān)鍵資源能力。持續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新，更好地滿足共享空間的最基礎(chǔ)需求。[6]如戶型方面，根據(jù)人們對共享辦公接受度的變化而不斷變化；產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，打造有顏值、有溫度、有智慧的辦公產(chǎn)品，空間功能布局設(shè)計(jì)優(yōu)化；配套功能性產(chǎn)品（如會議室、發(fā)布廳等）的經(jīng)營屬性開拓；不同業(yè)態(tài)組合的嘗試，如共享際；提高和深化信息技術(shù)能力，提高工作與溝通效率，及時(shí)捕捉客戶需求，在大數(shù)據(jù)支持下不斷優(yōu)化產(chǎn)品。

第五，多業(yè)態(tài)組合鞏固交易結(jié)構(gòu)。隨著廠房、商業(yè)改造等物業(yè)推出及政府鼓勵激活存量相關(guān)政策的出臺，為多業(yè)態(tài)并存提供了空間上的可能，也已有越來越多的企業(yè)開始進(jìn)行辦公與商業(yè)、居住、公共場所等結(jié)合的探索。共享空間企業(yè)不僅可以提供辦公的場地，也可以將服務(wù)延伸到滿足吃、住、消費(fèi)等更高需求上，多業(yè)態(tài)一方面提高了客戶滿意度，一定程度上能增強(qiáng)空間的粘性，另一方面可以進(jìn)一步提高共享空間的使用率，提升場地的坪效，業(yè)態(tài)間的相互導(dǎo)流也有利于降低招商運(yùn)營成本，形成獨(dú)特的招商模式。