我國住房抵押貸款證券化提前償付風險研究
——以建元2007-1為例

□ 周夢偉 畢啟飛 周昱宇

一、引言

2023年2月9日，銀保監會與人民銀行聯合組織召開了有關部門的會議，強調各大銀行要堅持以顧客為本，嚴格遵守有關規定，做好顧客提前還款的業務。近年來，“按揭貸款被拒”就已經在各大網絡上被炒得沸沸揚揚。有不少客戶提出提前償還貸款的請求，但是面臨“還款難”的問題。

從上世紀末開始，中國開始對房屋市場進行全面的放開，從而推動了房地產市場和整個國家的發展，然而，隨著住房抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）市場的不斷擴大，其帶來的風險也越來越多，2008年的次級房貸危機讓住房抵押貸款證券化成為眾矢之的。由此我們也可以看出，這個金融工具若運用不當，其潛在的巨大危險可能會引發新一輪的金融風暴。

這是因為在商業銀行中，房屋按揭在信貸中所占有的比重較高，從而造成了“短存長貸”的嚴重隱患。因為MBS的標的資產具有比較好的品質，并且在債券的定價上采用了浮息的方式，所以與違約風險、利率風險相比，MBS的提前償還風險就尤為突出。提前償付風險不但會對MBS自身的資金流動的穩定性及價格的精確度造成不利的后果，而且還會對MBS的投資人及發行者造成一定的損害，進而對股票及房產等金融市場造成一定的沖擊。

從當前所推出的MBS項目的運作情況看，雖然提前償付風險廣泛存在，但是我們在參考建元2007-1 MBS 2005-2022年產品的發行說明書時，它對早償率僅僅作出了0至20%或0至45%的區間估計，并指出了該取值并不是對歷史數據進行分析或對未來預測的結果。因此，我們要對其進行詳細分析，以規避其潛在的不利影響。

二、住房抵押貸款證券化相關理論及風險類型

住房抵押貸款證券化是一種商業銀行以住宅按揭貸款為抵押，向某一特定機構賣出，特殊目的機構通過對商業銀行所持有的、在將來會有穩定的固定現金流量的貸款重新組合和包裝，并對其進行分級重整及提高其信譽等級后，以其自身總信譽做保證，在銀行間證券市場進行證券發行的過程。

在我國，住房抵押貸款證券化的主體有：發起機構、特設機構、承銷商、服務機構、信用評級機構，資產證券化（Asset-Backed Security，ABS）的運作過程見圖1。

圖1 資產證券化過程

當消費者與公司A（發起人）之間存在著債權債務關系時，公司A為了使其能夠更好地發揮作用，會將某一標的資產所產生的未來收益（如住房貸款、汽車貸款或應收賬款）作為支持或抵押，由特殊目的機構發行一種帶有固定收益的債券化產品，由投資者通過購買債券來實現整個證券化過程。利用該工具，企業A能夠實現資產的活化和風險的隔離，使企業的資金從客戶直接流入特殊目的機構；最終，資金流入到了資產證券化中。而特殊目的機構則是處于發行人與投資人中間的一種組織形式，它以特殊目的機構為中心，收購、打包標的資產，發行資產證券化產品，他們的信譽都很好，很難倒閉。

但是，住房抵押貸款在證券化過程中也面臨著三類主要風險。

第一，違約風險。住房抵押貸款證券化的違約風險是指在證券化過程中，基礎資產即住房抵押貸款發生違約的風險。如果借款人無法按時償還貸款，將導致證券的現金流收入減少，甚至無法按約定償付本息，進而影響投資者的收益和本金安全。為降低違約風險，銀行在發放住房抵押貸款時應審慎把握借款人的還款能力和抵押物價值，同時加強對借款人的監管和催收，保證基礎資產質量。住房抵押貸款是我國商業銀行中最優質的資產之一。各家銀行的審批機制十分成熟，導致自2010年以來房貸的平均不良資產率一直保持在0.5%以下。市場上發行的MBS產品累計違約率也大多小于1%，其中絕大部分則小于0.5%。因此，雖然存在違約現象，但其體量較小，不足以對現金流及后續風險產生大范圍的影響。綜合考慮，住房抵押貸款仍然是商業銀行中的重要資產之一。

第二，利率風險。利率風險是指標的資產一方合約的利率與有價證券的利率發生偏差。目前，我國各大商業銀行對住房貸款實行的是“基準下浮”，其基本利率水平較低。另外，由于貸款合約和有價證券的利率均與銀行存款和有價證券的利率相聯系，因此，初始的住房抵押貸款利率和證券端的利率差別不大。所以，利率風險對MBS總體風險的影響不明顯。綜合考慮，按揭貸款仍是商業銀行穩定、可信賴的資金來源。在我國的MBS信用增級過程中，由于優先檔債券具有良好的信用和高流動性，其收益利率相對較低。然而，這也導致優先檔證券利率普遍低于原始資產的貸款利率，使得投資者無法獲得足夠收益率。過多的資金收回也會沖抵本金，進而影響債券的期限并影響其定價。為降低這種風險，可以采用資產池多樣化和合理證券化結構的方法。

第三，提前償付風險。提前償還風險是指債務人由于自己的收入或者市場利率變化等原因而使其部分或者全部清償了自己的債務，也使得借貸機構找不到可以獲得更高回報的再投資產品，從而對住房抵押貸款證券化的資金流動穩定性造成了一定的影響。影響債務人提前償還貸款的主要原因有：貸款利率的變化、債務人的收入水平的變化、房產價格的變化等。通過加強對住房按揭風險的管理，設計合理的住房按揭資產證券化和改善住房按揭資產的品質是防范住房按揭風險的主要措施。因此，我們認為提前償付風險是影響MBS及我國金融市場風險的主要因素。借款人提前償付行為是提前償付風險的主要原因。缺乏可靠研究可能會對資產證券化持有者的利益造成不利影響，加劇我國金融市場的系統性風險。因此，需要加強對提前償付風險的研究，并采取科學的風險管理措施，以降低系統性風險水平。

三、我國住房抵押貸款證券化提前償付現狀及影響

（一）我國住房抵押貸款證券化提前償付現狀

如圖2所示，近年來，MBS產品的早償率基本在10%上下波動。總體來看，2015-2021年，MBS產品的早償率表現與房地產市場的活躍程度具有一定相關性。2022年，在房地產市場持續低迷背景下，MBS產品的早償率受宏觀經濟和貨幣政策等因素影響，呈現出先上升后下降的態勢。2017-2019年，房地產市場調控政策的出臺，抑制了房地產市場的活躍程度，MBS產品的早償率下降至8%左右。2020年，新冠疫情的影響使得MBS產品的早償率于當年2月降至近年來的低點3.84%。隨著疫情的有效控制和房地產市場的回暖，MBS產品的早償率也逐步回升至10%以上。2021年，MBS產品的早償率呈現前高后低的走勢。2021年5月之后，受房地產行業調整和房貸政策收緊等因素影響，MBS早償率開始下降。而2022年由于5年期以上LPR經歷了三次下調降至4.30%，部分地區下調當地首套住房貸款利率政策下限，新發放首套房貸款利率與存量房貸利率利差擴大等因素的影響，居民提前還款動機有所增強。根據2022年金融統計數據報告，全年人民幣存款增加了26.26萬億元，同比增長了6.59萬億元。由于疫情的影響，居民風險偏好下降，可能導致以存款償還房貸的意愿增強，這些因素也會促使早償率上升。此外，從2022年9月開始，全國多個二、三線城市降低了購買二套房的首付比例，使得購房門檻降低，一定程度上抑制了提前償付房貸的意愿。綜合來看，2022年1-8月，MBS（抵押支持證券）早償率呈上升趨勢，而8月達到全年最高點12.98%，9-11月，MBS早償率回落至約10.00%。從2023年以來，居民消費欲望下降，且MBS未發行新產品，受此影響，早償率于4月份達到峰值，6月分一年期和五年期LPR分別下降10個基點，早償率明顯下降。盡管近兩年MBS產品早償率有所波動，但總體保持在10%左右的水平。

圖2 2015-2023年我國MBS早償率表現

從不同類型機構發起的MBS早償率來看，如圖3所示，住房公積金管理中心發起的產品早償率具有更強的周期性，而股份制銀行發起的MBS早償率略高于國有銀行。近年來，住房公積金管理中心入池資產的早償率通常在每年的4月和9月各有一次峰值。2022年5月，由于受到疫情沖擊，以及當月存續的住房公積金MBS主要由上海市公積金管理中心發起的緣故，上海市公積金管理中心入池資產的早償率達到了近年來最低點。

圖3 2016-2023年住房公積金 RMBS產品的月度年化早償率

國有銀行、股份制銀行和區域性銀行的MBS產品早償率在2017-2022年之間的變化趨勢基本相同，其中股份制銀行和區域性銀行的早償率平均值分別為10.38%和11.53%，略高于國有銀行的9.66%。從國有銀行發起的MBS產品的早償率來看，2022年的MBS產品的早償率普遍偏低，平均為10.01%。其中，2022年存續的MBS產品中，2019年及之前發行的產品平均早償率為9.53%，2020年發行的產品平均早償率為10.27%，2021年以后發行的產品平均早償率為11.46%。

為了更好地反映MBS市場中基礎資產的早償水平，如圖4所示，全國銀行間同業拆借中心于2020年1月正式發布了MBS條件早償率指數。該指數每個交易日都會發布，其成分券是由境內公開發行，可上市流動的個人住房抵押貸款支持證券構成的，該指數旨在描述基礎資產池早償率的整體變化情況。近年來，MBS條件早償率指數波動范圍在9.00%左右。2022年1月至8月間，該指數呈上升趨勢，2023年1月至6月急速上升，于2023年6月達到峰值后開始回調。總體來看，近年來MBS產品的基礎資產逾期率有所增加，而遷徙率也有所上升。全年大部分時間，逾期率都高于疫情前水平。

圖4 2020-2023年MBS條件早償率指數

截至2023年6月，每年發行的MBS產品的整體累計違約率仍然處于較低水平。不同類型的發起機構發起的產品基礎資產違約率表現分化較大。其中，公積金中心發起的產品表現最好，其次為區域性銀行，國有大行表現較弱。值得注意的是，“停貸”事件對存續期違約表現影響有限，已清算產品的累計違約率表現均處于較低水平。2023年MBS早償率呈現先上升后下降的態勢。不同類型發起機構發起的早償率走勢基本趨同。住房公積金管理中心發起的MBS產品波動性和周期性更強。股份制銀行和區域性銀行發起的MBS產品的早償率較國有銀行發起的產品早償率偏高。國有銀行發起的MBS產品2023年早償率表現為發行時間較早的產品早償率較低。

（二）住房抵押貸款證券化提前償付的影響

第一，提前償付對投資者影響。在兩個層面上，投資人會被提前還款的行為所影響。首先，當貸款方提早還款時，按本息計算的利率將會降低，從而使MBS所能獲得的資金流量有所下降；因此，投資人的回報率就會下降。其次，當市場利率處于低位時，由于提前償還會破壞資金流向，使得MBS投資人將會承擔重新投資的風險。在尋找適當的資產時，他們很難再尋找到更合適的投資產品，而只會在貨幣市場上尋找更低利息的收入，導致總的資產收益顯著下降。

第二，提前償付對發起人影響。在MBS的運營中，一般都是由商業銀行來承擔發起人的角色。通過向特殊目的機構打包出售基礎資產，商業銀行成功地將其主要風險轉移并擴散到特殊目的機構。所以，從表面上來看，提前還款對商業銀行的影響微乎其微。但是，目前國內MBS的發展還很不完善，很多MBS的投資品種還沒有達到全部風險的轉移。一般情況下，發起人會買回一部分住房抵押貸款證券，比如建元2007-1中的次級資產支持證券，就由建設銀行全部回購，也不會再向外界銷售。另外，出于盈利性考量，發起人通常還會充當此次MBS產品的貸款服務機構，以獲取服務費用。從這一點可以看出，發起人既扮演了投資人的身份，也扮演了第三方服務的身份，也就是說，他要承擔這兩個方面所帶來的風險。

四、建元2007-1提前償付風險模型構建及實證分析

（一）建元2007-1提前償付影響因素

1.宏觀經濟

從宏觀角度來看，MBS的提前償付風險與國民生產總值、我國城鎮化發展程度、通貨膨脹率、居民可支配收入等諸多因素有關。在經濟上行時，個人可支配收入和消費能力高，因此償付住房抵押貸款的需求和能力有很大提升。此外，隨著宏觀經濟向好發展，城市化水平不斷提高，農村和城鎮之間的人口流動就會增加，同時加大了住房的需求和供應壓力，這進一步加劇了住房抵押貸款的市場需求。

2.房地產價格

房地產價格也會影響產品提前償付風險水平。通常情況下，人們購買房產主要是為了自用或投資。在我國，房價是我國房地產市場發展的關鍵。一旦房價上升，市場價格超過抵押貸款的價值，客戶就會采取提前還款的方式以獲得投資收入。反之，如果房價下降，房子價值就會變得比抵押貸款的價值還要低，這種情況類似于次貸危機時的情況，投資者將會發現，償付按揭是不符合利益最大化的。另外，在低迷的樓市中，資金的流通也會受阻，因此，投資人也有可能出現拖欠或違約的情況。但是，第一次買房的人往往以自用為主。因此，當個人生活條件得到改善并且房地產價格變化過于劇烈時，提前償付行為受到影響。可以看出，房地產流動性風險對投資者和自住購房居民提前償付行為的影響有些許不同。

3.居民收入水平

我國的城市居民在購房時，一般都是根據自己的經濟狀況來決定購房的時間長短、購房的數額。他們傾向于把20%-30%的工資花在還款上，因為中國人的消費觀念比較傳統，儲蓄率較高，所以還款時間會比較長。在人們生活質量不斷提升的情況下，購房的主力是打算購房的年輕人和有了一定能力想要改善住房條件的中年人。而遵循“無債一身輕”的理念，如果他們的工作時間越長，工資就越高，還款能力也就越強，因此提前償付的比率也會相應地上升。

4.資本收益率

通常借款者多余的現金一般用于投資獲利，或用于提前償還債務。隨著市場資本收益率的提高，貸款者會更多地投入資金，此時，提前償還貸款的情況將有所降低。反之，在資產收益率較低的情況下，由于無法實現收益最大，因此，貸款者往往會選擇將自己的剩余資產預先償還，提前償付的風險也將上升。

資產收益率對提前還款的影響主要是由貸款者的金融理念和空閑資金的數量所決定的。由于受中國人的思想和股市投機行為的影響，在高投資收益率的情況下，借款者一般都會以投資收益來償還債務，而不會再把錢投到資本市場上。如果資產收益率很低或者低于0，由于可支配收入的減少，借款人就沒有充足的錢來償還貸款。另外，由于貸款者往往預期將來會收回本金，股票市場的損失往往會使其盈余不斷地流向股票市場，從而導致資本收益率與償付速度同向變化。

（二）提前償付風險度量

本文選取建元2007-1 MBS2013年1月至2023年3月受托機構報告的提前償付數據作為研究對象。我們采用國際通用的經驗法模型，來計算其風險。

單月償付率（Single Monthly Mortality，SMM）是一種月度指標，主要用來衡量借款人的提前償付貸款的行為。SMM是我國MBS評級報告和受托報告中廣泛使用的指標，其計算方法如下：

該指標主要反映的是基礎資產在本月實現的提前還款與原計劃未還款總額之比。

固定提前償付率（Conditional Prepayment Rate,CPR），又稱條件提前償付率，用于表示基礎資產在一年中被全部提前償付的概率。CPR是一種年度度量模型，由SMM轉化而來，其變化趨勢與SMM一致。CPR計算公式如下：

下表為計算出的2013年1月至2023年3月各月SMM和CPR數據統計表。

結合表1進行簡單的分析可知，建元2007-1 MBS資產池SMM處于0.01%至2.54%之間，均值為1.21%。CPR處于0.12%至25.56%之間，均值為13.52%。通過將十年間的SMM和CPR數據繪制成折線圖，如圖5所示。可以發現，建元2007-1 MBS資產池的提前償付水平總體偏高，主要集中在7%至21%之間。

表1 2013-2023年各月SMM及CPR數據統計表 單位：%

圖5 建元2007-1 MBS的SMM及CPR數據折線圖

從折線圖中可以看出，SMM和CPR有相同趨勢，并且有顯著的季節效應，在一、二月份達到低谷。

針對建元2007-1 MBS，我們發現該產品在2013年1月至2023年3月期間的SMM數據具有明顯的季節特征，如圖6所示，與國外不同，“中國特色”表現為春節的影響更加明顯。如虛線圈所示，各年度的SMM數據均在2月份出現下降。我們考慮是因為春節期間居民的消費大幅增加，從而減少了提前償付金額，使得所有年份的提前償付曲線都在1月至2月出現明顯下跌，然后在2月底回升，一直持續到3月或4月，而其他月份的SMM變化趨勢相對穩定。

圖6 建元2007-1 MBS 2013-2023年SMM走勢圖

經過對建元2007-1 MBS歷史提前償付率的測量和分析，我們得出SMM數據具有明顯的春節特征。

（三）實證分析

1.變量選擇

考慮到數據可得性及各因素影響，本文選取了建元2007-1產品發行第二期（2013年1月至2023年3月）的數據作為樣本區間，并參考了三篇代表性文獻，包括美國鄧恩、麥康奈爾在1981年提出的最優提前還款模型，這是最早對借款人的提前償還行為進行的研究；褚保金、王剛在2011年利用建元2005第一期MBS相關數據進行多元回歸，提出提前償還率與房地產價格、居民收入水平正相關，與市場貸款利率負相關；林凱在2020年從微觀和宏觀角度對提前償還率的影響因素進行了全面的定性分析。由此，本文選取表2所示各變量的指標值。

表2 變量及數據來源匯總表

2.描述性統計

表3是上述變量從2013年1月到2023年3月的各項數據的描述統計結果（各項數據見附錄1）。可以發現SMM的平均值為1.217，而四個自變量的平均值分別為50.38、100.7、5909.68和0.0155。

表3 描述性統計結果

3.多元回歸分析

由于我國住房抵押貸款證券化發展歷史相對較短，且其影響因素較為宏觀，目前我國研究普遍認為提前還款率與宏觀因素之間的關系可以通過多元回歸模型來描述。本文通過比較和分析數據擬合結果，建立如下模型：

其中，β為常數，βit為第t期第i個變量Xit的回歸系數，Xit為變量，μ為隨機干擾項。回歸結果如表4所示。

表4 回歸結果

4.模型檢驗

（1）方程顯著性檢驗。F檢驗可以檢驗多元線性回歸模型中因變量與各個自變量之間的線性關系在總體上是否顯著。如圖7，從模型檢驗結果可以發現，該回歸方程的F-statistic=6.89。通過查閱F檢驗表可知，F值大于2.45，說明模型中四個變量都對因變量SMM有顯著性影響。

圖7 顯著性檢驗

（2）單個回歸系數的顯著性檢驗。從表5可以看出，除了常數項外每個變量的p值均小于0.05，即在5%的水平下都通過顯著性檢驗，這意味著模型中四個自變量因素都對因變量有顯著性影響，并表明它們之間存在相關關系。

表5 模型單個回歸系數的顯著性檢驗結果

綜上所述，結合表4的回歸結果，我們得出最終的多元回歸方程為：

SMMt＝－13.26051＋0.172PMIt＋0.35HPGt＋0.152DPIt－0.052ROEt

5.結果分析

下面，我們根據該模型的回歸結果進行經濟學意義的分析和討論。

（1）宏觀經濟水平。宏觀經濟水平回歸系數為0.172，表明宏觀經濟水平因子與預償還比率有顯著的正相關性。在我國，由于居民的可支配收入不斷上升，人們的閑置資金也隨之增長，因此我國居民提前償還的可能性較大。資產回報率和房地產價格對投資具有密切相關性，但兩者之間影響的關聯不太明顯。相反地，中國的新年因素和整體經濟狀況會對中國居民的消費產生較大的影響，兩者之間有很大的相關性。因此，總體來看，消費對收入的影響較為顯著。

（2）房地產價格。房地產價格回歸系數為0.35，表明房地產價格因子與預還款比率顯著相關，與上述研究結果相符。隨著房地產價格上漲，人們預計房價會繼續上升，有購房意愿的買家會提前購買，而借款者則傾向于出售房產套利；而當房地產價格總體下降時，貸款價值高于房屋價值，借款人會選擇在未來房價上升時才進行購房，并不會著急提前還款。因此，貸款者的房產價值上升，將增加提早還款的風險；房產價值下降，會降低提早還款的風險。同時，房屋頻繁易手會增大提前還貸的風險。

（3）居民收入。城鄉居民可支配收入回歸系數為0.152，表明我國居民提前還款的預付額與城鄉居民可支配收入呈顯著正相關。究其原因，或許源于中國數千年的傳統文化影響，形成了一種“無債一身輕”的消費觀念。在負債初期，若借款者的個人財務狀況和職業發展前景良好，則借款償還將更為容易。此外，由于我國資本市場尚未完全成熟，可供選擇的投資方式有限，因此投資者更愿意把存款用來還清所欠的貸款。

（4）資本收益率。資本收益率回歸系數為-0.052，表明我國上市公司的資產回報率與預償還風險之間相關性接近于零。從理論經驗和經濟學理念的分析來看，這主要是因為當資產回報率提高時，借款人可以在資本市場上賺到額外的資金，可以用來提前償還債務，但也有一部分人會選擇將資金用于增加投資。因此，對于資金盈余的處理，人們具有很強的主觀性，且影響因子并不穩定。因此，該回歸方程式中，該參數近似于零值。

五、研究結論與對策建議

（一）研究結論

在面臨利率市場化接近完成、房產市場去庫存等背景下，我國MBS市場迎來快速發展期。同其他金融衍生品一樣，MBS能夠改善銀行資本結構、提高資本市場流動性，但同時也存在一定的風險，其中最主要的就是提前償付風險。本課題從當下“還款難”的背景出發，闡述了MBS的基本概念、風險類型，分析了我國近年來MBS提前償付現狀，在此基礎上運用模型分析，對住房抵押貸款證券化提前償還的影響因素進行分析，得出宏觀經濟、住房銷售價格、居民可支配收入以及資本收益率都與償付速度同向變化的結論。

（二）對策建議

第一，調整入池貸款標準，預防提前償付風險。建元2007-1 MBS產品說明書顯示，其資產池抵押貸款的加權平均余額和加權平均剩余期限較高，這可能會增加提前償付風險。回歸結果表明，隨著居民收入增加，提前償付風險會明顯增加。而客戶工作時間增加，工資會上升，還款能力會提升。因此，累計提前償付額貸款將在存續期初逐漸增加，后期逐漸減少。當貸款剩余期限超過貸款總期限的一半或累計提前償付額達到一定水平時，提前償付率明顯下降。為降低提前償付風險，應當適當縮短抵押貸款的剩余期限和余額，改進入池貸款的標準。證券化產品應該在基礎資產池的現金流分檔設計上，根據投資目標來制定相應的產品設計方案，重點關注預防提前償付風險的相關條款設計。

第二，加強信息披露，完善市場公開。中國人民銀行計劃構建信息共享平臺，利用大數據和區塊鏈等技術將證券、銀行、信托等各部門的信息集中起來，以便投資者更好地了解資產證券化相關信息。因此，需要明確各個主體的信息披露義務，以確保披露的信息充分、有效和及時。監管機構應認真履行職責，及時披露市場主體的監管結果，并以通俗易懂的語言幫助投資者更好地理解。通過以上措施，可以增強市場信心，促進市場健康發展，對于資產證券化市場的規范化、透明化和穩定性提升具有重要意義。

第三，建立專業化的評級機構。信用評估是解決融資、投資雙方信息不對稱的重要手段，可以讓投資者掌握相對公平真實的信息，提高證券化發行效率。信用評級機構需要從業人員具備較高的能力和技術標準，并通過規范流程建立統一完善的實用性評級體系。政府可以出資設立SPV，提高機構資信，讓投資者更容易接受，從而推動住房抵押貸款證券化發展。建立專業的信用評級機構和統一評級標準，可以提高市場透明度和穩定性，降低投資風險。這將進一步促進住房抵押貸款證券化市場的發展，為中國金融市場的穩健發展提供有力支持。

第四，完善住MBS市場監管體系及配套制度。要使我國的MBS行業得到更好的發展，首先要制定一個科學的信貸評價制度，避免各種利益沖突，同時還要加速我國的信貸制度建設，提高我國的房貸質量，目的是為了防止標的資產的信貸風險。此外，還應大力培養長期機構投資者，拓寬參與MBS的主體，引進并健全做市商機制，提高MBS的流動性。因此，我國應盡快出臺《資產管理辦法》，健全保險公司的風險隔離體系，并在保險公司內部構建差異化風險隔離機制；同時，對于優質按揭，應給予相應的自我承擔風險的減免。對基礎資產、流動性安排和資產支持證券的信息披露規則進行完善，構建以風險預警為核心的信息制度，從而提升市場的透明度和穩定性，保護投資者的權益。通過對我國證券市場現狀及存在問題的分析，為我國證券市場的發展提供了新的思路。

第五，研究設立房貸事業部和相關政策性金融機構。當前，國內住房抵押貸款證券化業務以面向中高端收入人群為主，針對中低收入人群的服務和產品還比較缺乏。因此，在短時間之內，可以將各大商業銀行的放貸機構合并成一個統一的住房金融事業部，這樣既可以避免房貸的快速增長對工企的信貸資源產生壓力，又可以合理地將房貸風險同其它風險進行分割。從長期來看，應在美國的“兩房”模型基礎上，建立一種特殊的政策性金融組織，對中低收入群體的住房信貸進行融資。其主要途徑是通過在二級市場上收購商業銀行的貸款，使其能夠在一級市場上獲得長期穩定的融資，從而不至于對實體經濟造成信用壓力。這將有助于擴大住房抵押貸款證券化市場的參與者范圍，促進金融服務的普惠化，滿足中低收入居民住房融資需求，同時也降低了資產證券化市場的風險，增強了市場穩定性。實現這一目標需要政府和金融機構加強合作，制定出合適的政策和措施來促進金融服務的可持續發展，同時更好地服務于人民群眾的需求。

第六，促進經濟增長，刺激居民消費投資。國家應大力促進經濟增長，刺激居民消費投資，一方面可以避免經營貸空轉，被用于置換房貸；另一方面可以減少提前還貸行為，抬升機會成本。除了貸款購房者的套利需求，實體經濟走弱也是經營貸流入房地產市場的重要因素。在實體經濟走弱時期，企業對經營貸的需求下降，信貸資金出現房貸轉經營貸的情況。在實體經濟走強時期，類似的信貸資金空轉的情況將減少，經營貸違規流入房地產的現象將會減少。隨著經濟增長，各類資產收益率將回升，當其他資產收益如理財等對居民變得更加有吸引力時，提前還貸的機會成本將增加，有動力進行更多投資，這才可以真正遏制居民提前還貸的現象，經濟才能避免進入通縮狀態。