歷史保護建筑修繕及改造項目中的采購成本節約

文／趙艷霞、梁科玲、馬維佳 上海中建申拓投資發展有限公司 上海 200120

1.歷史保護建筑修繕及改造的背景及意義

1.1 歷史保護建筑修繕及改造的背景

隨著中國經濟的迅速發展，房地產業已經成為國民經濟的重要組成部分[1][2]。但隨著城市房價的持續攀升，國家和有關部門對房地產行業的發展開始高度關注，陸續出臺了“三道紅線[3]”、“四個意識”等一系列房地產宏觀調控政策，加之疫情對經濟的影響、國內外復雜局勢，致使房地產市場迅速進入寒冬，各家房地產開發企業的生存壓力越來越大，退出市場的企業也越來越多。

面對日益下行的經濟形勢和激烈的房地產市場競爭，許多房地產公司正積極尋求轉型之路[4]。其中，以歷史保護建筑修繕及改造項目為主要方向的轉型策略，成為許多公司的首選。這一轉型策略不僅能為市場提供多元化的產品選擇，為企業生存和發展助力，也對歷史文化的傳承和發展具有重大意義。

1.2 歷史保護建筑修繕及改造的意義

不同地區或民族的歷史建筑體現了其獨特的文化風情[5]，是中華文化多樣性的重要組成部分，修繕及改造可以保護和弘揚不同的文化特色，促進多民族、跨地區的文化交流。

歷史保護建筑常常位于城市的核心地帶，其修繕改造可以改善建筑本身及周邊環境，提升城市品牌和形象[6]，不但可以為當地居民提供良好的生活環境，還可以帶動旅游業發展，促進當地經濟煥發新的活力。

但是在項目實施的過程中要借鑒房地產開發項目操盤中的成本節約經驗，還要結合項目本身建立和落實成本節約的問題，才能為企業的生存發展蓄力。

2.歷史保護建筑修繕與改造中采購成本管理的重要性

房地產企業得以生存和發展的根本途徑是利潤最大化，而利潤的來源無非是“開源”和“節流”?！伴_源”：歷史保護建筑的修繕與改造項目這一轉型策略雖然市場有限，但在日益注重文化底蘊和城市風貌的今天，市場份額還在不斷增加，對于房地產企業來說，是一項良好的經營策略和發展戰略；“節流”：即控制費用支出、降低資金成本，做到“提質、降本、增效”[7]。

“節流”是在“開源”受限的歷史大環境下保證公司正常經營的有效手段，因此成本節約和造價控制在房地產公司經營中的作用愈發明顯。

采購成本管理作為成本管理工作中的關鍵環節[8]，是企業能否立足市場和持續發展的基礎。本課題以歷史保護建筑修繕及改造項目為例，從采購成本管控角度談如何節約成本，旨在為此類項目節約采購成本，提高房地產企業成本管控水平，為房地產開發企業順利度過這一深度調整周期提供一些思路。

2.1 采購成本的概念和構成

采購成本是企業在商品或者服務采購過程中所發生的各項經濟費用總和，包括從供應商購買、包裝、運輸、驗收、存儲等各個環節中所投入的人力、物力、財力總和，可以分為直接成本和間接成本[9]。

直接成本：指與采購物品直接相關的成本，費用發生時可以明確分清哪一成本核算對象所耗用，從而可以直接計入該成本核算對象的費用。包括以下幾個方面：

（1）貨款成本：指所購買物品的實際購買金額，也包括與支付貨款相關的費用，如匯率費用、銀行手續費等。

（2）運輸成本：指將所采購物品運送到企業所需支付的費用，包括運輸費用、包裝費用等。

（3）保險成本：指貨物在運輸過程中所需支付的保險費用，用于保障貨物的安全。

（4）關稅和稅費：指進口貨物所需支付的關稅和各種稅費。

（5）質量檢測費用：指對所采購的物品進行質量檢測所需支付的費用。

間接成本：間接成本是指與采購活動間接相關的成本，相對于直接成本而言，必須按照一定標準分配后才能計入相關成本核算對象的費用。這包括以下幾個方面：

（1）采購人員的工資和福利：指與采購人員工資、獎金、福利和培訓相關的費用。

（2）采購設備和軟件：指為了進行采購活動而購買的設備和軟件的成本，例如采購管理系統、辦公設備等。

（3）采購庫存成本：指為了保障采購活動的正常進行而需儲存的物品的成本，如倉儲費用、保管費用等。

（4）采購流程和管理成本：指與采購流程和管理相關的費用，如采購人員培訓費用、采購流程的優化費用等。

值得注意的是，在房地產開發項目的采購中，因為直接成本在整個項目采購成本目標中影響因素占比較大，往往更注重對直接成本的考量，而忽視了對間接成本的目標設定、有效管控和嚴格考核。

2.2 采購管理對成本節約的重要性

采購成本在整個歷史保護建筑修繕與改造項目的開發過程中資金占比在80%左右，不管是直接采購成本還是間接采購成本，加以有效管控在整體項目操盤中的作用越發凸顯。

（1）資金效益：不管是在貨款成本、運輸成本等顯性成本籌劃中，還是在采購人工工資、庫存成本等隱形隱性成本，行之有效的采購管理體系可以確保資金投入得以最大程度利用，節約項目的資金支出。通過合理的采購計劃排布與供應商選擇，可以獲得更有競爭力的價格優勢，最大程度減少資金浪費，保證項目經營性現金流的良好管控。

（2）質量效益：通過健全的招投標管理體系、評價體系與優質供應商建立戰略合作關系，可以獲得高質量、高性價比的材料供應和專業的實施隊伍，從而提高歷史保護建筑修繕和改造項目的品質，也減少后期維護和保修的成本。

（3）時間效益：體系化的采購計劃和供應商管理可以保障材料、人員供應的及時性，提前預測、按期到位，節約整個項目實施周期，減少資金占用時間成本。

（4）風險管理：通過市場行情的評判、供應商的選擇和定期評估，建立長期合作的戰略供應商庫，可以減少因材料價格浮動、施工質量風險、因供應商自身經營問題而引發的項目實施風險與合同風險。

3.歷史保護建筑修繕及改造項目中采購成本控制的應用

3.1 選擇適宜的供應商和材料

有經驗的專業供應商：對歷史建筑的材料和施工技術要求有更為豐富的經驗，在保證建筑修繕后的受力性能和抗震性能情況下，不但能最大程度上減小對原建筑的破壞。

符合歷史保護標準的材料：盡可能保留原來的建筑風格和歷史風貌，采用同等風格及材質樣式。這就要求修繕改造施工中的材料選擇不但要考慮歷史還原性，還要從成本角度兼顧經濟性。

可靠的戰略合作伙伴：在供應商的選擇中，要選擇良好信譽和口碑的供應商，招標前期充分了解其施工計劃、技術實力、材料質量和資金實力，在長期的合作過程中，還要對其進行綜合評價，確保項目施工方案、施工質量、施工工期和資金成本投入等方面達到利益最大化。

3.2 實施合理的招投標流程

建立健全的招投標體系是項目實施資金成本和項目時間成本的保障。為了保證招投標工作的獨立性，從而公平公正地完成招投標工作，必須配備獨立成熟的招投標工作小組，擁有完善的專家隊伍，對招投標工作集體決策，并接受監督。

嚴格控制招投標計劃編制的合理性和嚴謹性，確保招投標工作開展與建設工程的實際需求相匹配。

在XX 鎮XX 路XX 弄X 號優秀歷史建筑裝修修繕工程的招投標階段，標書由單獨的評標小組編制，由專家組對各項內容和條款進行審核，提高招標文件的規范性和準確性，減少人為因素的影響。采用工程量清單招標的形式，對修繕部位根據設計圖紙計算精確，與實際工程量相差甚微，同時能夠對項目的各個施工環節精準核算。評標時嚴格依據招投標制度及流程：（1）技術標評標階段，對投標單位的資金實力、過往業績、組織管理能力、信用水平及施工技術水平進行詳細的了解，保證了評標結果的真實性和有效性，避免惡意中標和違法圍標；（2）在商務標評標階段，充分落實了合理低價中標的理念，結合各方面的造價信息及相關法律規程的要求，計算出合理的中標區間，在不影響工程質量和進度的前提下，降低成本，促使經濟效益最大化。

3.3 優化采購合同條款

（1）明確目標和要求：首先要在合約規劃的基礎上明確合同目標，包括歷史保護建筑工程項目的質量標準、進度要求、交付時間、工作界面劃分、投資額、付款方式及其他要求，務必要最大限度還原其結構和材料、使用傳統工藝和技術、保持歷史風貌等等，通用條款及專用條款要求清晰，以免出現合同糾紛和索賠風險。

（2）合同條款的合規性：聘請專業的法律顧問或成立專業的法律部門，確保合同條款符合國家及當地的法律法規；在合同執行過程中，防止施工單位及其他供應商利用合同漏洞，低價中標、高價索賠，合同風險的規避對于成本控制的重要性舉足輕重。

（3）保證材料和交付品質：合同中對材料的品牌、規格、性能等等明確約束，對修繕或改造特有的施工工藝要求詳細明了，確保修繕和改造的品質。

（4）進度計劃與付款節點：合同中應按照總體施工計劃、交付計劃設置工程款支付方式和支付計劃，以督促供應商按照時間節點按時完成工作。

3.4 加強供應商管理

歷史保護建筑修繕與改造項目實施過程中，因其使用材料和施工技術的特殊性，對材料供應商、承包方的要求極高，從公司成本節約、工期節約、建造品質、風險管控方面考慮，必須加強供應商管理[10]。

建立戰略合作關系：與專業、有豐富歷史保護建筑修繕與改造經驗的施工單位、材料供應商等建立長期穩定的戰略合作伙伴關系，可以獲得協同效應，優化雙方資源配置，實現各自“低成本化”和“高專業度”的合作。

利用信息化技術：供應商管理涉及繁雜的信息數據庫，需要利用信息化技術對其進行差異化分類管理、科學篩選，以便對比合適的供應商、合理的招投標價格。利用信息化技術還可以簡化固化招投標流程，使其減少招投標人員工作時間與費用投入。

4.案例分析

4.1 案例概況

XX 舊宅位于上海市XX 區XX 路XX 弄X 號，建筑面積為606.67 平方米，主樓2 層，其余1 層，為磚木、磚混混合結構。

該工程既要修繕建筑室內外破損，恢復其歷史風貌；又要基于建筑原始平面布局，結合現代居住需要，重新布置內部功能。對結構進行必要的加固，消除安全隱患，引入基礎設備設施，提升使用的舒適度。

2017 年專家評審會通過了古鎮保護街坊規劃評估報告，明確了XX 鎮古鎮風貌保護街坊內保護保留對象及相關要求：做好安全檢測工作，確保上述建（構）筑物安全可靠并結合歷史街坊功能定位進一步研究保護保留對象的保護與再利用，更好地促進該歷史區城的城市更新和風貌保護工作。

4.2 案例中招標采購成本節約措施與效益分析

決策階段在項目總體進度目標、投資目標、質量目標的基礎上，細化各項招投標計劃，提前摸排材料、勞動力市場的供需情況、價格水平，對數字化信息庫進行修正，在滿足項目材料和工期需求的基礎上減小價格偏差帶來的影響。

方案設計階段優先選用戰略供應商庫中優質單位，利用信息化系統在供應商庫中選擇在歷史保護建筑修繕和改造項目中有豐富經驗的7 家設計單位進行方案招標，單獨的招標小組采用邀請招標的形式開展招投標工作，提高供應商的相應速度，降低招投標工作本身的時間15 天和相應資金成本。

在施工單位的招標過程中，對施工單位的財務狀況、歷史保護建筑修繕或改造項目近三年施工經驗、質量管控體系、生產管理體系等信息進行全面評估判斷，設置資格審批的規則和流程，篩選出有實力的供應商。商務標評標階段，對清單報價與合約規劃進行比較，規避惡意低價中標、高價索賠的風險，在保證施工質量的基礎上做到成本節約最大化。

施工材料供應商采用甲供的方式。建筑南面主入口門頭主體在科林斯柱頭上又結合中式寶瓶裝飾；南立面及東西山墻原設計均為西洋風格山花樣式。建筑細部及裝飾中西合璧，除前文提到的西式門頭及山花外，西式線腳兜通院落內外立面；與此同時舊宅的中式木雕等等諸如此類，用料十分考究。在材料供應商選擇的過程中依據現場情況，提前對此類材料供應商進行充分考察、摸排，包括材料圖形、規格和性能與原材料相符，又能在批量采購的基礎上壓縮成本，與單獨采購相比不但節約了采購人員的工作量、工資及差旅成本，僅材料費就節約15%。

圖1 花邊瓦及滴水瓦詳圖

圖2 拱墊板詳圖

項目結束后，對供應商服務情況、配合情況、履約情況在供應商庫中進行綜合評價，為后續招標合作提供可靠的參考。

5.面臨的挑戰和對策

5.1 法律法規和政策要求

面對當前招標投標市場的突出問題：招標人主體責任落實不到位，各類不合理限制和隱性壁壘尚未完全消除，規避招標、虛假招標、圍標串標、有關部門及領導干部插手干預等違法行為，《國家發展改革委等部門關于嚴格執行招標投標法規制度進一步規范招標投標主體行為的若干意見》發改法規規〔2022〕1117 號中提出強化招標責任主體責任、堅決打擊遏制違法投標和不誠信履約行為、加強評標專家管理、規范招標代理行為、進一步落實監督管理職責等意見，同樣為歷史保護建筑修繕及改造工程的招投標工作指明方向。

5.2 供應商市場的不穩定性

歷史保護建筑的修繕與改造工程中，房地產企業在項目啟動前應提前對供應商材料供應是否充足做出預判，對材料價格提前進行摸排，保證材料供應及時的基礎上，進一步節約成本。建立戰略合作關系可以進一步穩定有經驗的勞動力供應，還可以進一步降低人力資源成本，做到雙方共贏。

5.3 施工風險

歷史保護建筑可能存在結構老化、材料性能下降等問題，在房屋質量檢測中也可能存在未發現的問題，或者因操作不當或者成品保護不到位造成二次損壞的問題。這就要求我們的施工單位、監理單位有豐富的施工經驗和專業的技術水平，施工過程中嚴格監督管理，務必做到按圖施工、按規范施工、按合同施工。

在施工過程中，對提出的變更、簽證或者指令審核單嚴格審核，討論變更的必要性、是否是最經濟實用的方案等等，必要時要請專家給出指導性意見。

結語：

成本節約是目標，選擇適宜的供應商、實施合理的招投標流程、優化采購合同條款、規避風險等等手段是目標達成的方法或者方法論。

在實際的歷史保護建筑修繕與改造項目實施的整個過程中，采購工作都是貫穿其中的，結合公司的實際情況和項目情況，優化公司招標采購流程、尋找合適的供應商、利用信息化技術加強供應商管理系統建設，可以幫助房地產企業節約成本支出，增強綜合競爭實力，推動企業獲得更好的發展，同時也持續推進歷史建筑的保護和活化利用，推動經濟發展，傳承歷史精神。