商業銀行房地產金融風險管理研究

任文燕

房地產項目的典型特征是資金回收時限長、風險與收益均高且投資巨大等。因此，商業銀行對房地產金融業務開展科學有效的管理成為強化房地產金融風險管理的基礎。對于房地產金融而言，風險具有動態性與不確定性，要想開展科學管理，則要先行識別并分析隱藏的各類風險，因此準確評估房地產金融風險成為商業銀行開展相關風險管理的基礎與核心。商業銀行房地產金融風險管理強調動態性、可控性與預防性，因此要及時識別風險隱患，對各類房地產金融風險開展系統評估，為房地產風險管理與控制措施的制定提供有力支持。房地產金融風險管理是一個系統且復雜的長期工程，涵蓋風險識別、風險評估以及風險控制。本文結合現階段商業銀行房地產金融風險的現實特征，提出房地產金融風險管理的有效策略。

一、商業銀行房地產金融業務創新現狀

眾所周知，房地產行業本身具有資金密集型特點，高風險且高投入。因此，房地產金融業務也是各家商業銀行重點發展的業務。近年來我國各商業銀行持續堅持市場化導向，在滿足客戶需求的基礎上，不斷拓展并強化運營理念。同時，商業銀行選擇主動融入房地產市場，在為房地產企業提供金融服務與資金支持的同時，深入研究房地產市場運行規律，開發一系列基于客戶潛在需求的房地產金融產品與業務，如土地儲備貸款、地產開發貸款、個人住房按揭貸款等。上述房地產金融業務與產品的推出，是商業銀行主動跟隨房地產市場發展的必然，也是使房地產市場各類客戶需求得以滿足的根本。商業銀行開發房地產金融業務即拓展了金融業務的服務范圍，同時也爭取到了潛在客戶，更重要的是在參與房地產市場發展的過程中實現自身影響力與知名度的提升，確保社會與經濟效益雙豐收。

鑒于房地產業自身的高風險、周期長、投入大且不確定因素多等行業屬性，房地產金融產品與業務在推廣的過程中非確定性因素較多，因此極易引發風險，房地產金融風險具備隱蔽性高、爆發性強且擴散性廣等典型的金融風險特征。因此，商業銀行在全面推進房地產金融業務發展的同時，要重視對相關風險的識別、分析與控制，確保房地產金融業務合規、健康、高質量發展。

二、商業銀行房地產金融風險識別

（一）房地產金融風險識別流程

商業銀行房地產金融風險識別要經歷一個具體的過程，只有每一步嚴格按照下面的步驟識別風險，方可為后續房地產金融風險評估提供依據。第一，商業銀行將與房地產金融業務相關的信息資料匯集后，描述并分析房地產金融風險的具體特征；第二，估測風險發展態勢。明確房地產金融業務預期發展目標及其實現路徑，同時匯總房地產金融業務發展相關資源使用情況；第三，明確房地產金融風險種類。本文受篇幅限制，不贅述相關理論內容，將房地產金融風險劃分為政策、市場、運營與管理四類風險。

（二）房地產金融風險識別結果

針對商業銀行房地產金融風險的有效識別常使用風險核對法。此法是以以往商業銀行房地產金融風險數據以及經驗為前提，借助分析、歸納發生風險的類別、根源、事件等，然后整理成風險列表。隨后以此為標準開展對房地產金融風險的識別，得出商業銀行發展房地產金融過程里引發各類風險的因素。因識別商業銀行房地產金融風險涉及的風險種類復雜繁多，且各利益方均有關聯，因此本研究均基于商業銀行房地產金融業務本身，開展相關識別、分析及控制。

三、商業銀行房地產金融風險分析

房地產行業安全與金融安全密切關聯，房地產行業若有風險爆發極易傳導至金融領域，嚴重的甚至引發社會問題。因此商業銀行在拓展地產金融風險業務時。要不斷分析房地產金融產品與業務體系潛在的風險。在總結風險類型的同時，給予相應風險點以重點關注。

（一）政策風險分析

2023年8月，國家統計局權威數據公布，2023年1～7月宏觀經濟中的房地產投資、銷售持續低迷，房企到位資金不斷下降。同時央行對外公示社融數據也顯示出房地產市場發展處于低谷。商業銀行推動房地產金融業務必然受到房地產市場低迷、相關政策持續調整的影響，而房企資金鏈承壓也極易導致房地產金融業務出現風險隱患。2023年下半年，國內多數房企還債壓力居高不下，自身融資恢復及銷售復蘇均未實現預期目標，導致房企違約風險形勢嚴峻。部分房企會不可避免地產生債務違約，繼而使商業銀行房地產金融業務的政策風險加劇。2023年8月至今，國家正在逐步推動房地產政策的落實，如金融監管總局把“金融16條”內的相關房地產政策適用延期至2024年底。但政策執行需要時間，因此要切實解決房地產金融的政策風險，商業銀行與房企要依據政策變化適時調整房地產金融業務服務類型與范圍。

（二）市場風險分析

其一，商業銀行開展房地產金融業務時，由于房地產貸款占比過高，極易引發政策風險。前文提及房地產行業屬于高資金流向的密集型行業，房地產開發建設的長期性使其對資金需求極高。房地產金融風險水平首先取決于房地產信貸規模，銀行貸款是近年房地產行業不可或缺的資金渠道。截至2022年末，我國房地產開發貸款余額規模達12.70萬億元，對比上年增長比重為3.7%。房地產行業是單一行業，其貸款余額規模在商業銀行全部貸款余額占比位列第一，這從側面說明房地產金融極易引發風險。

其二，房地產行業存在的風險使商業銀行受到拖累，不少商業銀行信貸轉向“新興領域”服務，使房地產金融風險隨之增加。近年來房地產行業持續發生信用與市場風險，導致商業銀行房地產金融貸款不良率占比均呈現大幅度上升態勢。因此商業銀行自覺壓縮房地產金融的信貸投入規模，轉而將信貸向小微企業、“三農”、綠色信貸等新興領域傾斜，繼而引發房地產金融市場風險。

（三）運營風險分析

其一，流動性風險。房地產企業近年來破產事件頻發，這對商業銀行發展房地產金融形成負面影響，繼而引發流動性風險。因為房地產信貸缺口龐大，若行業出現周期逆轉，則商業銀行必然受牽連而引發流動性風險。加之商業銀行開展房地產金融業務時，其抵押物多是房地產本身，因此當債務人難以如期償還本息時，商業銀行出售抵押物可補償信貸缺口。但房產價格下滑導致市場變冷時，銀行處理抵押物若不及時，則必然遭受一定的經濟損失。

其二，房地產行業資金籌集多依靠銀行貸款，因此商業銀行開展房地產金融也是其主要的資金來源，這樣必然導致此類業務風險相對集中。雖說近年來房地產企業開始借助上市拓展融資渠道，資金來源日漸豐富，然而結合我國房地產行業發展現狀，商業銀行房地產金融信貸仍為該行業的核心渠道，而其他非金融類資金渠道也僅可滿足少量大型企業籌集資金的需求。商業銀行房地產金融業務的開展，要時時配合我國房地產與金融政策的調控變化。房地產行業對房地產金融信貸的過度依賴必然引發銀行發生貸款危機。

（四）管理風險分析

房地產金融業務是商業銀行運營的核心業務之一，在銀行資產業務體系內占有較高比重。房地產金融業務的優勢在于利潤高且抵押品優，是商業銀行全面發展的基礎性資產業務。甚至部分商業銀行為了爭取客戶，紛紛簡化貸款辦理流程，在未嚴格評估客戶信用，未全面審查申報資料真實性的情況下，就批復大額房地產信貸，導致商業銀行房地產金融業務同質化現象極為嚴重。加之近年來國內房地產行業發展形勢低迷，商業銀行對抵押品管理不善，造成商業銀行信貸管理風險持續加大。

四、商業銀行房地產金融風險控制

通過以上商業銀行房地產金融風險的分析可知，房地產金融風險可分為經營、管理、市場及政策等四類風險。因此，落實房地產金融風險的控制與管理同樣要與四類風險匹配。

（一）政策風險控制

首先，可以利用國家促進房地產行業發展的各類政策、戰略，轉移風險、規避風險。第一，商業銀行選擇項目時，預先要了解城市的開發、城市的運營、城市的發展、城市中心的定位，減少風險發生的概率。第二，商業銀行要拓展規?；姆康禺a金融業務，則要綜合考慮項目內需型、消費型產業的承載。內需型產業有旅游、服務業、養老等，多選擇穩妥的內需型房地產項目。第三，引導并幫助房地產企業轉型、優化項目建設，提升其科技含量與附加值，可以有效轉移和規避房地產金融的政策風險。

其次，促進房地產金融風險監管的創新優化。為減少商業銀行拓展房地產金融業務過程中隱藏的風險，國內房地產金融部門要持續強化房地產金融風險監管的理念、目標及技術，吸取國際先進經驗，健全多部門聯動機制，共同努力建立起一套高效、標準的房地產金融監督管理機制，剔除原監管體系內的不合理規定，使其為當前房地產金融的良性發展提供助力。

最后，要落實并強化房地產金融政策風險涉及的條例規定。包括商業銀行、房地產企業均要鞏固并強化對相關金融業務的防范與監管，在發展業務的過程中要合理規劃信貸規模、健全房地產信貸風險控制措施，促使房地產金融為房地產行業良性發展提供金融支持。

（二）市場風險控制

市場風險是商業銀行房地產金融風險中的常見類型，比如房地產市場供求變動風險出現頻率較高，企業無法掌控，所以，要想避免市場風險，就需要對市場情況充分調研。要健全房地產金融市場風險的管理與控制，就要對市場環境全面了解，整理相關市場信息，確保對市場的發展方向進行科學精準的預測，做好各項準備工作；在風險管理的整個過程中，商業銀行要持續關注房地產市場的發展與變化，從而有效應對各種突發風險。

商業銀行要和政府有關部門積極交流。對政府出臺的各項政策要仔細研讀，對房地產調控政策的方向精準把控，隨時調控投資的策略、規模、方向，從而控制政策風險。與此同時，對于地方政府的規劃調整、出臺的新政策也要高度關注。在國家政策和產業政策的導向下，商業銀行要明確自身開展房地產金融業務的發展戰略和目標。同時強化內部管理，促進服務和管理水平全面提升。促進銀行經營的可持續發展，繼而提升抵抗市場風險的能力與水平。

（三）經營風險控制

首先，就房地產金融經營風險而言，籌集資金風險對應的風險等級為中等。為減少商業銀行房地產金融的經營風險，要及時評估風險等級，繼而化解經營風險。商業銀行要在房地產項目申請信貸業務的前期，分析項目情況，掌握以往內外部渠道籌措資金的情況，以降低因房企資金缺口造成的風險。同時明確房地產項目有效使用自有資金的情況，降低經營風險的發生機率。

其次，商業銀行降低房地產金融的經營風險，首先要重視成本風險。即控制好成本，化解成本風險是降低房地產金融風險的根本。要密切關注房地產項目成本預算執行方案，查找問題所在并提出整改措施，降低因項目成本超支引發的經營風險。

最后，商業銀行要加強財務管理，化解隱藏風險。此類風險雖對經營風險影響較小，但就商業銀行開展房地產金融這一業務的過程而言，仍會形成一定影響。因此商業銀行要提高財務管理水平，推進財務信息化建設，為房地產金融落實風險管理措施提供保障。

（四）管理風險控制

降低房地產金融管理風險的關鍵是房地產項目實現保質如期完工，因此商業銀行要強化管理風險防范，為房地產金融業務預期目標的實現奠定基礎。首先，要強化全員培訓。商業銀行要突出“以人為本”這一根本原則，優化房地產金融的人力資源配置，依照業務發展需求安排人員，落實管理措施，并結合管理實際合理調整策略。其次，引導地產項目工程全面創新技術應用。如BIM技術的有效運用不僅能夠更好地掌控工程質量，還可以通過這項技術在應用方面的優勢，對施工過程中的安全風險識別與預估，為施工安全生產提供明確方向，確保施工順利進行，降低因工程延期對房地產金融業務的不利影響。最后，提升風險管控意識，落實風險管理責任，豐富風險控制手段。商業銀行信貸管理人員要具備與時俱進的思想意識，高度認同信息化管理，定期跟蹤房地產金融業務本息償還情況，提升風險管理水平。

結語：

綜上所述，商業銀行拓展房地產金融業務時，必然要重視風險的識別、分析與控制。這就要求商業銀行認清房地產金融業務發展的現實，及時創新相關產品與服務，同時掌握國家關于房地產金融風險監管的制度，不斷提升房地產金融風險控制與管理水平。