中心城區TOD站域城市更新策略探究
——以成都市金牛區賽云臺站點為例

付 麗, 杜小天

(1.成都市城鎮規劃設計研究院有限責任公司, 四川成都 610000; 2. 成都市建筑設計研究院有限公司, 四川成都 610000)

1 研究背景

1.1 城市更新發展概況

城市更新是一種將城市中不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動[1]。隨著經濟社會的變遷,城市更新的機制和實施路徑在不斷的演進和完善。早期的城市更新以解決民生和推動經濟快速發展為目標,重視改造的效率和經濟利益,對權力主體和公眾利益的保障不足[2]。2012年來,我國正式進入城鎮化的“下半場”,城市更新更加關注城市的內涵發展,更加重視人居環境的改善和城市活力的提升。但是當前階段的城市更新仍不斷地面臨著新的困境和挑戰,需要更好的平衡相關主體的利益關系,處理好更新過程中功能、空間與權屬等重疊交織的社會與經濟關系[3]。

1.2 TOD發展概況

TOD是指以公共交通為導向的發展模式,最早由美國彼得·卡爾索普于1992年提出,其初衷是為解決美國早期小汽車導向下的郊區化、大城市病等問題。在不同城市的規劃實踐中發現TOD在緩解人口密集、交通擁堵、土地資源緊缺、環境承載壓力過大等問題上都具有重大的意義,因此TOD在日本、美國、新加坡以及我國等眾多國家中得到了廣泛的應用。

TOD在理論和實踐發展過程中形成了3個典型特征,即土地混合開發、高密度建設和宜人的空間設計,后加入距離和目的可達性擴展為“5D原則”[4]。國內的TOD開發大多借鑒了彼得·卡爾索普提出了TOD圈層結構,并結合不同城市的特點提出了符合各自發展需求的結構模式[5]。

1.3 TOD與城市更新的關系解讀

我國早期的軌道交通建設速度快,更加注重軌道的交通運輸功能,并且中心城區在建設軌道交通時,站點周邊大部分的用地可能已經進行了開發建設,使得站點周邊土地價值及交通優勢沒有得到充分的發揮。通過城市更新可以將站點周邊的存量用地按照TOD理念重新進行精細化的城市設計,對提升站點周邊土地價值及充分發揮軌道交通優勢有極大的促進作用。

2 TOD站域的城市更新策略

TOD站域城市更新可以帶來交通、經濟、社會、環境等多方面的效益,但同時也需要承擔拆遷、安置、工程建設等諸多成本,涉及到政府、地鐵公司、房地產開發商、城市居民等不同利益主體。TOD站域的城市更新應該綜合考慮站點級別及功能、站點周邊存量用地的現狀建設情況、用地權屬和開發協調等問題[6],采用符合站域開發需求、可落地實施的有機更新模式及策略。根據城市更新改造的對象和力度,可以將TOD站域的城市更新模式劃分為存量用地的集約再開發、存量用地的優化改造、街道更新治理等3種類型;根據城市更新改造的內容,可以將TOD站域的城市更新策略聚焦在功能業態、交通組織、空間形態等3個方面。

2.1 存量用地的集約再開發

當存量用地集約再開發帶來的經濟及社會效益大于拆除現狀建設的成本總和時,可以采用集約再開發模式。采用集約再開發模式一般有2種情況。

(1)位于城市功能中心或承擔交通樞紐的軌道站點,周邊用地的開發價值潛力很高。

(2)普通軌道站點周邊低效用地的拆除成本較低,如棚戶區、空置廢棄的工業倉儲區、需調遷的商品市場等。

國內外典型的TOD站域城市更新一般是第一種情況,即所涉及的站點級別較高,承擔城市交通樞紐、商業中心、商務中心、金融中心等重要功能,如日本東京市的澀谷站[7]、英國倫敦市的金絲雀碼頭站[8]、中國重慶市的沙坪壩站[9]等。這類型的站域城市更新主要通過將站域最核心地段的存量用地進行復合功能開發、開發強度提升、增設公共開放空間、改善換乘條件、加強地下空間網絡聯系等城市更新策略來實現TOD綜合開發(表1)。

2.2 存量用地的優化改造

有很大部分的存量用地因為開發體量較大、產權復雜等現狀問題,使得拆除成本過高或拆除難度較大,很難通過集約再開發來進行優化改造。此時,可以通過空間整治、交通重構、功能置換等優化改造手段提升存量用地品質,提升用地使用價值。比如東京神樂坂站周邊一個廢棄倉庫被改造為創意集合商店,其建筑設計保留了倉庫原有結構,并通過優化室內設計風格,兼顧交通與休憩功能的室外環境設計,創造了宜人的活動空間;在業態方面,植入了購物、特色餐飲、文化沙龍等功能,創造了顧客一天的生活場景體驗,成為了當地的重要地標[10]。上海某工人新村更新改造增加了與軌道站點聯系的公共步行通道,并將部分公共設施和商業服務網點逐步調整到公共步行通道兩側,形成與交通出行相結合的公共生活服務帶;還植入了酒店式公寓或快捷商務酒店等兼容功能,增加了軌道交通站點周邊土地使用的多樣性[11]。

2.3 街道更新治理

高品質的慢行交通系統可以讓居民更好地享受慢行出行,有助于鼓勵居民采用“軌道+慢行”的出行方式。對于用地開發成熟的片區,仍然可以通過街道更新治理來提升慢行交通品質,提高居民軌道出行的積極性。TOD站域的街道更新治理應該以人為本,通過加強站點與周邊片區綠地、開放空間、公共服務設施的聯系等策略,提升站點的可達性;通過完善智慧信號、設置慢行隔離設施及無障礙設施等策略,保障慢行出行安全;通過打造行人友好的街道尺度、完善街道設施、打造宜行路面、優化綠化環境等策略,提高慢行出行舒適性;通過優化導視系統、加強共享單車運營管理等策略,加強軌道與慢行出行的無縫接駁。

2.4 小結

根據城市更新改造的具體內容,以TOD為導向分別從功能業態、交通組織、空間形態等方面對不同更新模式下的更新策略進行梳理,匯總見表2。

表2 TOD站域城市更新策略匯總

3 成都市金牛區賽云臺站TOD站域城市更新

成都市2017年啟動了TOD綜合開發建設,并在2021年召開的“成都首屆TOD發展論壇”上,提出了將成都建設成為“全球TOD典范城市”的發展目標。成都市中心城區TOD站域城市更新的研究與實踐對成都建設全球TOD典范城市具有重要的意義,因此本文以成都市金牛區的賽云臺站點為例,探討中心城區TOD站域城市更新策略的應用。

3.1 賽云臺站點概況

賽云臺片區靠近火車北站和五塊石客運站,大量流動人口在這里相匯。因此,大大小小的批發市場聚集在賽云臺片區,商貿批發行業興起。隨著城市發展,特別是互聯網時代興起,商品流動渠道逐漸從線下轉移至線上。在電商迅猛發展的沖擊下,原有批發市場逐漸不能滿足城市產業發展需要。此外老舊的批發市場也引起了城市面貌破舊、環境臟亂差等問題。2019年底,地鐵5號線開通運行,在賽云臺片區開通了賽云臺地鐵站,大幅度改善了周邊交通,也為周邊片區的更新改造帶來了機遇。

3.2 賽云臺站周邊開發現狀分析

根據《成都市軌道交通場站一體化城市設計導則》,賽云臺站點的站點級別為一般站點,站點核心區半徑300 m,宜布局服務本地社區的公共服務功能,輻射影響區半徑500 m,宜布局居住和公共服務配套功能。此次研究以500 m為半徑,同時考慮道路、鐵路等自然阻隔條件,劃定賽云臺站點的研究范圍。

研究范圍內用地以居住和商業用地為主(圖1),商業用地多為老舊批發市場,包括農貿批發市場、糧油綜合市場、食品城干雜批發市場、電子產品批發市場等,建筑以低層和多層為主。住宅用地以老舊多層住宅為主,建筑色彩深沉污濁、表皮腐蝕嚴重;有少量新建高層住宅建筑,以淺色系為主,并配有深色紋理,較為清新淡雅。整體來說,研究范圍內產業功能滯后、業態低端、環境品質差、缺少公共空間。

圖1 賽云臺站點周邊用地現狀

3.3 賽云臺站周邊存量用地開發潛力

在研究范圍內對各類用地進行識別。首先,從成本的角度來看,業態低端、商業效益低、建筑陳舊破敗的老舊批發市場以及低層老舊住宅的拆除成本相對較低。其次,從效益的角度來看,越靠近地鐵站點的用地,土地價值越高,越可能產生更高的效益。因此,可以將位于站點核心區、拆除成本較低的用地以及站點輻射區內的已停業的批發市場、待拆遷的老舊住宅劃定為集約再開發類用地;將建筑形態不佳、功能需要改善提升但是拆遷難度相對較大,以及建筑形態欠佳且拆遷必要性不大的區域劃分為優化改造類用地;對于近期新建、建筑質量較好、建筑形態較優的用地,建議保留(圖2)。

圖2 賽云臺站點周邊存量用地開發潛力

3.4 賽云臺站“TOD+存量更新”開發策略

3.4.1 集約再開發用地更新策略

將站點周邊的低效用地騰退后,可圍繞站點建立TOD核心,主要通過業態提檔升級、空間形態重塑、地上地下立體聯通等設計策略,實現站點的高強度、高密度及功能復合開發。在業態方面,根據站點周邊區域未來發展現代商貿、電子商務、文化創意的產業發展定位,考慮圍繞站點引入孵化辦公、文化交流等創新產業功能;同時,依據站點級別和輻射區周邊人群的使用需求,布局服務本地社區的公共服務功能。在空間形態方面,通過高層、小高層、多層建筑的圈層布局,圍繞站點形成錯落有序、明亮通透的城市空間形態;臨街建筑底層設置騎樓、架空或退臺形式,且針對城市常年風向,讓出通風空間,著力改善片區風環境。在交通組織方面,通過設置地下商業街、下沉廣場、慢行通道等方式,串聯地鐵出入口及周邊地塊地下空間,乘客可以通過地下商業街、下沉廣場、慢行通道直接到達商場、辦公場所、地下停車場等目的地。

3.4.2 優化改造用地更新策略

站點周邊建議優化改造的批發市場、老舊住宅主要采用業態提檔升級、空間形象美化等設計策略。在業態方面,建議傳統批發市場向批發、零售兼備的方向轉型,植入商品展示和體驗業態,還可以借助數字化賦能,精準篩選商品種類,開展線上線下全渠道營銷,提高物流效率,建成集交易、體驗、展示于一體的現代商貿市場。在空間形象美化方面,住宅建筑主要采取統一建筑立面色彩、規范空調外掛、圍墻清理整修、美化底商招牌等措施對建筑進行美化;商業建筑可利用玻璃、鋼材、石材等現代建筑材料,營造多元化、現代化、富有活力的商業氛圍,此外還可以通過美化建筑頂部及低層廣告招牌,打造通透、明亮的低層商業界面。

3.4.3 街道更新治理

除了對用地的集約再開發、優化改造外,還可以優化站點周邊的慢行交通,引導周邊片區居民軌道出行的積極性。首先通過城市街道將站點及站點周邊的下沉廣場、節點廣場、鄰里空間等連點串線,加強街道慢行、軌道交通、公交的無縫接駁,圍繞站點形成便利的慢行網絡。其次,對研究范圍內的街道分類提出更新整治措施,提升慢行的安全性、舒適性。針對現狀人行道過窄、環境較差的生活型街道,可采用人行道拓寬、優化街道植物配置、美化路旁墻面環境的措施;針對商業型街道,通過設置燈光、小品等設施等措施,營造輕松休閑、多元活力的環境氛圍;針對高架橋下的街道空間,主要通過增加綠化、增加休憩設施等措施提升街道環境。

4 結束語

城市更新和TOD綜合開發都是完善城市功能、提升城市居民幸福感的重要手段。本文分析研究了TOD與城市更新的內在聯系,并從城市空間設計的角度探討了TOD站域的城市更新策略,最后以成都市賽云臺站點為例進行了分析研究,寄希望對TOD導向下的城市更新相關研究探索提供借鑒。