強勢反擊“做空風波”，萬科是否已度過至暗時刻？

孫陽

被視為“優等生”的萬科近期也遭遇境外債風波。上月，萬科境內外部分債券品種交易出現異動，債券出現劇烈波動，引發投資者擔憂。

面對美元債暴跌，萬科10月底在投資者交流的互動易平臺上回復稱，并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。但這一回復并未掃清“陰霾”，11月3日，萬科股價一度跌至人民幣11.07元/股，創下近8年來新低。

在自我澄清“非公司基本面出現任何問題”但未能立刻消除市場疑慮后，萬科拉來國資股東站臺。11月6日，面對近期萬科債券的非理性波動，萬科與境內外金融機構舉行三季度業績說明會。會上，深圳市國資委直言將運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能的風險，大股東深鐵也強調對萬科的實質性支持過去從未間斷，萬科董事會主席郁亮同樣表達了對萬科的信心。

這一消息著實提振了市場情緒，截至11月6日，萬科A股價報收人民幣11.97元/股，漲幅6.21%。此后的十余天，萬科A股股價經歷小幅波動但再未大幅下跌。截至11月20日，萬科A總市值人民幣1380億元，股價當日報收11.57元/股。那么，萬科已經安然度過此次風波了嗎？

萬科部分債券異動，引發投資者擔憂

所有人都在盯著萬科。這家曾在房地產行業最先喊出“活下去”口號的企業，在過去的一段時間里經歷了信任危機。

上個月底，萬科境內外部分債券品種交易出現異動，不僅股價再下臺階，債券也被做空，出現了劇烈波動，引發投資者對公司基本面的擔憂。

10月26日，萬科的境外美元債突發大跳水。其中，2024年3月到期的5.35%債券每1美元面值下跌7.5美分至84美分，2025年到期3.15%債券下跌9美分至59.2美分，2024年6月到期的4.2%美元債券下跌7.3美分至77.2美分。

同時，10月下旬以來，萬科境外美元債到期收益率狂飆，有債券收益率升至50%左右，最高接近60%。到期收益率較票面利率大幅偏離，被市場猜測為萬科美元債可能出現拋售的情況。

“金融市場一向是擠兌踩踏的。”有分析人士認為，投資者的悲觀情緒一旦蔓延，信任危機被擴張下的萬科很容易出現更嚴重的危機，萬科此時需要在短期內扭轉資本市場的共識。

宣布公司財務穩健后，危機仍未化解

10月31日，針對近期公司境內外部分債券品種交易出現異動的情況，萬科在投資者交流的互動易平臺上回復稱，并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時，境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在當時出現了大幅波動。

萬科在回復中還強調，公司當前經營正常，1-9月累計合同銷售金額人民幣2806億元，保持在行業頭部梯隊，其中9月合同銷售金額320億元，環比增長41.6%。現金流方面，公司已連續14年保持經營性現金流為正，1-9月在覆蓋37個新項目地價支出后仍然保持為正。截至2023年3季度末，公司在手資金達人民幣1037億元，對短債的覆蓋倍數2.2倍。年內公司已無境外債務到期，境內待償還信用債僅人民幣3.8億元。

萬科方面指出，目前公司財務穩健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。該司會密切關注市場變化，積極加強與債券投資人的溝通，協助投資人更好地了解公司財務與經營情況，引導市場價格回歸合理水平。

但這樣的回應并沒有緩解投資者的悲觀情緒，11月3日，萬科股價一度跌至11.07元/股，創下近8年來新低。

“在經濟下行的時候，再強大的企業，一旦面臨不利傳聞都需要及時澄清。否則，就可能出現眾口鑠金、積毀銷骨的局面。”財經評論員劉曉博在其公眾號文章里提到，在市場面臨困惑的時候，萬科高管及其大股東領導一起出來，跟金融機構、投資者進行溝通，是非常有必要的。

深圳國資委力挺，市場吃下“定心丸”

面對近期萬科債券的非理性波動，11月6日，萬科與境內外金融機構舉行三季度業績說明會。深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰等共同出席了此次會議。

深圳國資委在會上表態，如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法制化手段，幫助萬科積極應對。深圳市國資委表示，充分認可和信任萬科團隊的專業性。萬科長期堅持穩健的經營策略和財務政策，具備足夠的安全性，并未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

面對復雜的國際形勢和資本市場可能出現的非理性行為，深圳市國資委不但表態支持，還提出了具體支持措施：在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險，包括但不限于通過受讓、合作開發等方式，加快推進萬科大型城市更新項目開發建設；通過協同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產的流動性；配合萬科優化長期股權投資結構；積極組織市屬國有企業以市場化方式參與債券認購等工作；積極協調各類金融機構加大對萬科融資的支持力度。

業內人士分析，萬科是深圳國資體系的重要成員，深圳國資將萬科納入統計報表范圍，萬科總資產、營業收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成，萬科的經營發展對深圳國資具有重大影響。國資如此立場鮮明地力挺企業實屬罕見，這說明此次面對來勢洶洶的做空勢力和市場過度的恐慌情緒，深圳國資選擇與萬科共同面對，體現了國資大股東對萬科的高度重視。更重要的是，深圳國資不僅有鮮明的表態，還有多項具體舉措，無疑是給過度恐慌情緒所影響的市場各方吃下“定心丸”。

大股東深鐵表態，準備百億盤活萬科資產

同時，作為國資大股東的代表，深圳地鐵董事長辛杰也在會上延續了對萬科一如既往的全力支持。

辛杰表示，深鐵對萬科的“實質性支持”過去從未間斷，未來將更加強化。針對近期資本市場的異常波動，他認為，當下信心與團結尤為重要，30多年來，萬科歷經多次大風大浪，仍一直走在行業前列，用時間證明了自己。此次，萬科的管理團隊也一定會不負眾望，以實際行動來消除市場恐慌。

與此同時，他表示深鐵已經準備了豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。

最后，他再次堅定地表態，萬科的背后是深圳地鐵，深圳地鐵的背后是深圳國資。其本次出任萬科集團董事會副主席，也充分地體現了深圳國資對萬科的信任與支持，深鐵自始至終都將與萬科堅定地站在一起。此外，辛杰強調，深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

就在辛杰發言的一個多星期前，也就是10月27日，萬科A曾發布多項重要公告，其中一項內容提到萬科選舉出了董事會副主席。公告顯示，董事會同意選舉辛杰董事擔任公司第二十屆董事會副主席，任期至第二十屆董事會屆滿。

辛杰上一次在萬科公開露面，是今年6月30日的萬科2022年度股東大會。作為大股東的代表，深鐵董事長辛杰曾對郁亮帶領的萬科團隊過去三年的表現給予了高度肯定。

彼時，辛杰表示，時間證明了郁亮及萬科團隊的前瞻性，讓萬科提前做出正確的戰略判斷和經營調整，牢牢守住了不發生系統風險的底線。他表示，作為大股東，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化，未來堅定不移地看好萬科的長期發展前景，并始終不渝地全方位支持萬科的健康發展。

萬科曬成績單，前10月新增融資850億元

當然，打鐵還需自身硬。除了外在的支持和力挺，萬科管理層還在會上曬出了穩健的財務數據，以證明其自身的安全性。

在房地產行業艱難形勢下，萬科依然保持了穩健的財務狀況。現金流層面，截至三季度末，萬科持有貨幣資金人民幣1037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。公司對于境內外債務一定會保障如期兌付，市場完全不需要為此擔心。對此，鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析表示，“從萬科的現金短債比來看，現金短債比為2倍多，說明短期內萬科是沒有還債壓力的。”

融資層面，萬科與主要金融機構保持了長期戰略伙伴關系，融資渠道仍然暢通。今年1-10月，萬科新增融資金額超過人民幣850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%。

公司管理層強調，萬科一直保持常態化的日周月季滾動現金流管理和壓力測試，對資金情況實時可知可視可控，通過前置預案，確保公司安全。更重要的是，萬科追求的“安全”，不僅是流動性的底線安全，而是兼顧發展的安全。過去14年，萬科經營性現金流始終保持為正，今年在一、二線城市新補充39個優質項目的情況下，萬科依然實現了正向經營性現金流。

通過分析萬科的經濟數據，張宏偉認為，應該正確看待企業在當下的經營業績的來之不易，以及給予行業積極向上的信心，萬科在市場調整期下一年仍然有百億利潤的經營結果，當然應該給予肯定。

值得一提的是，11月初，萬科發布的10月銷售公告顯示，實現合同銷售金額人民幣318.3億元，同比持平，并連續兩個月銷售近人民幣320億元。截至1-10月，萬科累計實現合同銷售金額人民幣3124.4億元。而從行業數據對比來看，10月百強房企單月銷售額同比下降33.5%，近半數百強房企同、環比雙降。

郁亮預判，明年下半年行業將好轉

作為行業龍頭，萬科方面也針對未來的市場再次作出了預判。郁亮在會上表示，感謝深圳市國資委和深鐵集團在關鍵時刻對萬科強大、有力、源源不斷的支持，對管理團隊的長期信任，相信大家攜手一道，一定能邁過這個關口。他坦言，黎明前總是最冷的時候，但還是要對未來有信心。

他表示，萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招能解決所有問題。市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。“需要買”方面，住房需求依然龐大，當前市場建設水平顯然超跌了，正在蓄積自發修復的勢能。“能買”方面，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創造了條件。

郁亮強調，目前還存在的難點是“想買”的問題，就是恢復消費者的信心。要做到這一點，首先需要行業保持穩定。一個總是出問題的行業，消費者信心很難鞏固，保持行業穩定需要市場各方共同努力。其次，恢復信心需要時間，每一輪房地產周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。

他認為，近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。

“反擊”會議召開前，當日市值增超80億元

在這場“反擊”會議召開之前，萬科在資本市場方面便實現股債雙漲，當日市值更是增超人民幣80億元。

截至11月6日收盤，萬科A上漲已經超過6%，萬科港股收盤上漲超7%，上漲幅度明顯超過其他龍頭房企。

“萬科此次會議向市場釋放了積極信號，表明公司與主要金融機構和資金方保持著緊密的合作關系，并且公司領導層、主要股東對公司的未來發展有著堅定的信心。”在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，萬科股價和債券的上漲原因來自會議釋放的積極信號，提高了市場對萬科的信任度。

這樣的市場變化，似乎說明了萬科美元債突然大跌的原因，誠如萬科所言，系受市場情緒波動影響所致。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉向南都灣財社記者表示，萬科美元債突然大跌和其他的已經“出險”民營房企的股債雙殺并不一樣。萬科的基本面沒有問題，萬科近期資本市場的表現和大市比較低迷有關，其他的一些房企爆雷明顯帶動了資本市場情緒，同時，境外資本也在利用這個情緒來做空萬科。

風波是否已經過去？業內認為行業風險還在

深圳市國資委及深鐵表態支持萬科，是否意味著萬科的風險已經出清？對此多位業內人士向記者表示，萬科短期風波基本過去，但是行業風險還在。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，毫無疑問，萬科是一家優秀的企業，在產品質量、經營穩健性、轉型帶頭（長租公寓、物流園區、REITs）等方面，無論是規模、經營質量等，都做到了行業第一。但是，正如管理層所言，一個總在出問題的行業，很難有行業信心。冰凍三尺非一日之寒。不能指望一個政策能解決所有問題。言下之意，萬科的問題，不是萬科本身的問題，而是行業固有多年的積弊所導致的。

“當舊模式退去了，搞不下去了，導致商品房下行，即便萬科再怎么穩健，也必然會受到影響。”李宇嘉表示，近期萬科的項目也在降價促銷，也在搶客戶。一旦銷售下行了，必然會導致過去擴張時期舉借的債務開始緊張、資金鏈開始緊張，這是無法掩蓋和解決的。

行業的寒冬或多或少也在影響萬科的銷售市場。從數據層面來看，萬科前三季度的銷售面與經營面雙雙疲軟，勁頭不足。

萬科2023年第三季度報告顯示，1-9月，集團累計實現營業收入2903.1億元，同比下降14.0%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%；前9月萬科合同銷售金額為2806.1億元，與去年同期相比，下降幅度是10.82%。

中指研究院企業研究總監劉水同樣指出，隨著深圳市國資委及大股東深鐵的支持，萬科近期遭遇資本市場質疑風波將過去，但是房地產市場銷售、融資環境依然嚴峻，行業風險仍然較大，其他房地產企業發生債務違約可能性仍然較大，希望更多的地方政府及機構，積極作為支持房地產行業健康發展。

應及時調整經營策略，以應對市場變化

公開回應輿論可以平復短期風波，但長期經營仍需企業自身“硬”。柏文喜在接受南都灣財社記者采訪時指出，萬科要想穿越當前的市場周期，還需要采取一系列措施。

首先，公司需要保持良好的財務狀況和充足的現金流，以確保在市場下行時能夠應對各種風險。其次，公司需要積極調整戰略，適應市場的變化，并抓住市場機會，提高自身的競爭力。此外，公司還需要與政府部門和其他合作伙伴保持良好的關系，以獲得更多的支持和合作機會。最重要的是，萬科需要保持對市場的敏銳度和靈活度，及時調整自身的經營策略和投資方向，以應對市場的變化和挑戰。