樓市這一年

邱永芬

下午4點(diǎn)多，廣州市海珠區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心二樓大廳靜悄悄的。

這是今年10月中旬的一天，白領(lǐng)曾迪安在時(shí)隔8個(gè)月后再次來(lái)到這里-2月中旬他在這里辦理房屋交易登記，這次前來(lái)辦理退稅。前后兩次現(xiàn)場(chǎng)人氣迥異，令他大吃一驚，“上次按預(yù)約時(shí)間來(lái)，辦完手續(xù)花了兩三個(gè)小時(shí)”。

自8月底以來(lái)，廣州在全國(guó)一線(xiàn)城市中率先實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，緊接著黃埔番禺花都三區(qū)放開(kāi)住房限購(gòu)等，系列政策之下，樓市雖被重新激活，卻沒(méi)有想像中的熱烈。

春 小陽(yáng)春中的樓市狂歡

回想今年2月份“賣(mài)一買(mǎi)一”時(shí)的操作，曾迪安感覺(jué)就是“一頓操作猛如虎”。從起意換房，到賣(mài)房騰名額，再到坐在黃埔區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售中心簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，前前后后他只花了不到3個(gè)星期。

“當(dāng)時(shí)身邊很多朋友在看房，我也想趁勢(shì)賣(mài)小換大”。曾迪安先帶著家人去看了天河、黃埔的幾個(gè)樓盤(pán)，很快就看中想要的樓盤(pán)，并說(shuō)服家人同意置換。他將海珠區(qū)的舊房放盤(pán)到中介，同時(shí)也在小區(qū)業(yè)主群中群發(fā)出售信息，通知租客另行租房。放盤(pán)一周后，舊房就被三波客人看中，有兩波客人同時(shí)議價(jià)。

一番價(jià)格拉鋸后，曾迪安選中可以一次性付款的買(mǎi)家，“我們頭天晚上9點(diǎn)多簽約，次日買(mǎi)家去銀行轉(zhuǎn)賬籌錢(qián)，第三天就去海珠區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶(hù)了”。舊房簽約當(dāng)天，曾迪安的租客也順利找到新的房子，并于次日搬離，“所以上午我們過(guò)完戶(hù)，中午買(mǎi)家就拿到鑰匙”。

“現(xiàn)在想來(lái)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)和賣(mài)都快得不可思議”。曾迪安辦完舊房過(guò)戶(hù)事宜，隔天單槍匹馬去看中的樓盤(pán)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)。半年之后，新買(mǎi)的房子已開(kāi)始月供。今年10月中旬，曾迪安去海珠區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理退稅事宜，方發(fā)現(xiàn)辦事大廳冷冷清清，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)生變。

事實(shí)上，海珠區(qū)的二手住宅成交量是今年1月至9月廣州11區(qū)中的NO.1，共網(wǎng)簽8412套房，占全市的13.2%。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年2月，海珠區(qū)網(wǎng)簽二手住宅700多套，3月至6月網(wǎng)簽均超千套；到七八月回落至900多套，9月份降至700多套。

作為廣州樓市風(fēng)向標(biāo)，珠江新城的豪宅成交演變更具代表性。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，珠江新城2月成交138套，3月回落至119套，4月降至63套，此后逐月下滑。直到新政出臺(tái)的9月份方回升至69套，但到10月又再下探至40多套，僅及今年2月成交的1/3。

夏 舊房難賣(mài)，新房降價(jià)

在曾迪安之后，林衡今年3月將一套位于天河區(qū)東圃某網(wǎng)紅小區(qū)的兩房放盤(pán)。同款戶(hù)型2021年成交單價(jià)曾達(dá)7萬(wàn)多，她的放盤(pán)單價(jià)約為6.5萬(wàn)元／平方米。

“如果放盤(pán)價(jià)貼近市場(chǎng)價(jià)，年中時(shí)分仍然相對(duì)好成交”。放盤(pán)3個(gè)多月，在6月下旬，有客看中議價(jià)，她爽快地降價(jià)15萬(wàn)，其單價(jià)較放盤(pán)價(jià)降價(jià)近2000元。在7月份收齊房款后，林衡到黃埔區(qū)買(mǎi)了一套全新三房。

廖心雅則與曾迪安近乎前后腳放盤(pán)，但她沒(méi)能趕上今年樓市的高峰期。

“幸好是錯(cuò)過(guò)了那波高峰，不然可能現(xiàn)在正在后悔中”。廖心雅今年3月計(jì)劃賣(mài)掉在天河區(qū)的一套20多年樓齡的兩房，騰出購(gòu)房名額置換四房，舊房將近80平方米，放盤(pán)總價(jià)370萬(wàn)元。

370萬(wàn)是小區(qū)往年高峰期的市場(chǎng)價(jià)格，她放盤(pán)一段時(shí)間也沒(méi)什么人看房，遂降至360萬(wàn)。4月份租約到期，租客搬走后，她收回房子，將鑰匙放到中介，再下調(diào)掛牌價(jià)。五一期間看房，她們看中天河區(qū)某樓盤(pán)，下定5萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)一套總價(jià)700多萬(wàn)元的四房，約定一個(gè)月后正式簽約。

“我們預(yù)期舊房賣(mài)330萬(wàn)元左右，但買(mǎi)家普遍只愿意給320萬(wàn)元”。放盤(pán)四個(gè)月，廖心雅連續(xù)降價(jià)四五次，仍是未能在約定期限成功賣(mài)房，無(wú)奈于6月初退訂所認(rèn)購(gòu)的新房。

這個(gè)當(dāng)初的無(wú)奈之舉，卻意外為她后期“挽回60多萬(wàn)元的損失”。

廖心雅說(shuō)，從六七月開(kāi)始，不僅她的舊房更難賣(mài)，看中的新房單價(jià)也漸漸從6萬(wàn)多降到目前的5萬(wàn)多。以此計(jì)算，她此前認(rèn)購(gòu)的房子總價(jià)后期降價(jià)60多萬(wàn)元。除此之外，她今年以來(lái)在天河黃埔所看過(guò)的樓盤(pán)，只有極個(gè)別性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，“基本都降價(jià)了”。

退房至今，廖心雅還沒(méi)有找到想要買(mǎi)的新房，“原想慢慢賣(mài)舊房，一邊找新房，沒(méi)想到后面新政出來(lái)了”。大量“滿(mǎn)二”的房子紛紛掛牌，小區(qū)的房源增加不少，急售的業(yè)主相互“踩踏”。廖心雅加速出售舊房，底價(jià)預(yù)期從330萬(wàn)降至320萬(wàn)元，再降至315萬(wàn)，又再降……

國(guó)慶期間，終于有買(mǎi)家討價(jià)還價(jià)，廖心雅如釋重負(fù)，果斷成交，其成交總價(jià)較7月底時(shí)洽談的買(mǎi)家愿意給付的降了近10萬(wàn)元。

秋 被樓市新政激活的成交

回顧今年前10個(gè)月，廣州樓市成交量先揚(yáng)后抑，成交價(jià)格變化亦大致相似。

“在今年春天買(mǎi)房的，成功買(mǎi)在小山頂；在夏天買(mǎi)房的，相當(dāng)于買(mǎi)在半山腰；在9月以后買(mǎi)房的，近乎買(mǎi)在山腳；在新政出來(lái)以后買(mǎi)房，大抵可能抄個(gè)小底……”

曾迪安在賣(mài)房后幾次找中介打聽(tīng)舊小區(qū)的行情，中介贊他當(dāng)初果斷。據(jù)中介稱(chēng)，在曾迪安之后，與他家舊房朝向樓層面積接近的房源均已降價(jià)求成交，總價(jià)近500萬(wàn)元的降至470萬(wàn)至480萬(wàn)元，相當(dāng)于最高降了20多萬(wàn)元，“而且很難成交”。

與此同時(shí)，曾迪安置換的新房雖未調(diào)價(jià)，但實(shí)質(zhì)也在變相降價(jià)，“自八九月以來(lái)的成交，開(kāi)發(fā)商愿意贈(zèng)送兩年的物管費(fèi)”。

無(wú)獨(dú)有偶，白領(lǐng)黃河濱在新政出臺(tái)一個(gè)多月后，發(fā)現(xiàn)其于今年3月買(mǎi)的白云區(qū)某個(gè)樓盤(pán)大搞促銷(xiāo)，“單價(jià)大約降了1500元”，這令他郁悶不已，迄今仍在設(shè)法延緩開(kāi)始供樓。

對(duì)于那些在小陽(yáng)春時(shí)賣(mài)掉股票買(mǎi)房的市民而言，則不知該慶幸還是該懊惱，“好像避開(kāi)了股市下跌，但又不慎將房子買(mǎi)在年中高位”。今年3月，某私企老板馮先生賣(mài)掉六七百萬(wàn)元的股票，在天河區(qū)某熱門(mén)板塊一次性付款買(mǎi)入一套總價(jià)1300多萬(wàn)元的疊墅（毛坯）。彼時(shí)擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，他等不及同樣面積，位置更好的邊戶(hù)疊墅業(yè)主回國(guó)，匆忙購(gòu)入位置相對(duì)不如邊戶(hù)的非邊戶(hù)疊墅。

如今7個(gè)多月過(guò)去，那套邊戶(hù)疊墅（毛坯）仍在出售，中介稱(chēng)業(yè)主所出的底價(jià)比馮先生3月份時(shí)的買(mǎi)入價(jià)還便宜80萬(wàn)元。馮先生表示“痛心疾首”，“算上多交的稅費(fèi)，損失應(yīng)該有100萬(wàn)了”。

即便是珠江新城，也無(wú)法避免房?jī)r(jià)下滑。

以保利心語(yǔ)的兩房而言，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年10月31日，一套東向77平方米的高層房源，成交單價(jià)約為11.66萬(wàn)元；而回到3月份，一套低層、北向的81平方米兩房，成交單價(jià)為12.96萬(wàn)元。雖然10月底成交的房源綜合優(yōu)勢(shì)更佳，但其每平方米成交單價(jià)仍然降了上萬(wàn)元。

歷經(jīng)夏末秋初以來(lái)樓市的量?jī)r(jià)齊跌，廣州自8月起陸續(xù)響應(yīng)中央政策，接連出臺(tái)系列穩(wěn)樓市措施，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，政策一定程度上促進(jìn)了樓市成交。

冬 —手樓二手房均面臨去化挑戰(zhàn)

從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，在9月20日新政出臺(tái)后一個(gè)月（9月25日至10月22日），廣州二手住宅網(wǎng)簽8916套，比新政出臺(tái)前一個(gè)月（8月21日至9月17日）的7678套增加1000多套。尤其是自10月中旬以來(lái)，每周成交都破2500套，而新政前的周成交在1800多套至2100多套之間。

10月份，廣州二手住宅整體網(wǎng)簽9361宗、95.22萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.56%和11.23%。其中，黃埔、番禺、增城、從化和花都五區(qū)的網(wǎng)簽量都實(shí)現(xiàn)上升。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，真實(shí)的成交量或有待在未來(lái)一兩個(gè)月之后得以顯現(xiàn)。

一手住宅成交方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月廣州一手住宅成交6624套，環(huán)比上升5%，同比上升19%，創(chuàng)近五個(gè)月新高，不過(guò)未能超越今年2月至5月的成交量。

今年截至第43周，廣州全市商品住宅存量面積下降至1194.7萬(wàn)㎡，去化周期縮短至18.6個(gè)月，已連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)庫(kù)存去化周期回落。

“我每個(gè)月的成交套數(shù)幾乎都差不多，因?yàn)槲覀儤潜P(pán)比較受關(guān)注”。在黃埔區(qū)某網(wǎng)紅樓盤(pán)，資深銷(xiāo)售人員彭先生稱(chēng)，他所賣(mài)出的新房在新政前后成交量大致相似。但他今年春季新來(lái)的同事劉女士，則在9.20新政后的一個(gè)月成功賣(mài)出8套房，是新政前所賣(mài)出房子的近三倍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州當(dāng)前在售的一手樓盤(pán)．普遍維持現(xiàn)價(jià)或降價(jià)促成交。廣州某房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人坦承，新政至今，其司廣州一手樓盤(pán)仍未提價(jià)，持續(xù)促銷(xiāo)，“目前的成交，基本都是給到買(mǎi)家裸奔價(jià)”。

而二手業(yè)主若想急售置換，仍然需要一再降價(jià)，突破心理底價(jià)。

在荔灣區(qū)廣鋼新城，70后鄭先生在上周末簽約認(rèn)購(gòu)某樓盤(pán)的小四房后，又再下調(diào)自家在住的兩房放盤(pán)價(jià)求成交，“從3月放盤(pán)以來(lái)，已經(jīng)降了3次價(jià)”。市場(chǎng)總價(jià)200萬(wàn)出頭的房子，他三次降價(jià)下來(lái)已接近30萬(wàn)元，降幅已逼近15%，“希望這樣可以快速成功賣(mài)房”。鄭先生表示，好在新買(mǎi)的房子開(kāi)發(fā)商允許分期支付首付，不然他也不敢在此時(shí)置換房產(chǎn)。

近期，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文在答疑咨詢(xún)時(shí)表示，廣州放開(kāi)限購(gòu)之后，成交量沒(méi)有漲到倍數(shù)級(jí)，“令人覺(jué)得有點(diǎn)小失望”。無(wú)論一手住宅庫(kù)存，還是二手存量掛牌，短期內(nèi)都面臨去化挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，不僅2023年，即將到來(lái)的2024年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調(diào)整期。

（為保護(hù)受訪(fǎng)者隱私，除專(zhuān)家外，本文人物均為化名。）