中央金融會議對樓市釋放什么重磅信號？

王艷玲

會議提出，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁，滿足不同所有制房地產企業合理融資。

中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。值得注意的是，此次會議罕見地對房地產工作作出部署。

會議提出，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁，滿足不同所有制房地產企業合理融資。

因城施策，用好政策工具箱，更好支持附性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

復雜的經濟形勢及房地產行業持續下行，是此次會議的背景。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀，“過去房地產屬于上升期，地價和房價等資產價格對金融安全的敞口覆蓋是比較完備的。現在的形勢是房地產風險開始爆發，并以系統性風險的角度沖擊金融安全，房地產不良貸款率連續攀升，并且隨著供給端開發商債務違約及需求端商品房銷售下滑，導致的資金鏈緊張對風險的影響正在全面顯現。需要金融體系，全面應對房地產對風險的沖擊”。

信號1 對房企的監管上升到首位

此次政策對房地產金融的表述，最先提及的一句話是“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”。這句表述過去是沒有出現過的，所以信號意義非常強。

李宇嘉解讀，從兩條路徑進行監管，一是對主體的監管，即夯實企業主體責任，對該主體全口徑、全渠道的融資進行監管，以財務風險指標為手段，包括三道紅線在內，構筑監管的底線、兜牢監管的架構，預警并防范企業出現風險和蔓延，二是從資金進行監管，即資金從金融機構流出到企業，以及企業后續資金的流轉，進行穿透式監管，確保資金符合最初設定的用途。

“最近幾年出現的金融風險問題，包括債務違約問題、保交樓問題等，都和房企的經營等有關。所以此次抓住了防范房地產市場風險的關鍵內容，即要把房地產企業主體的監管制度進行健全，具有非常好的導向”，易居研究院研究總監嚴躍進表示。

本次中央金融工作會議還提到了房地產宏觀審慎管理。事實上，這一概念是2018年央行在工作會議中首次提到，即“繼續實施‘分城施策差別化住房信貸政策，強化房地產金融宏觀審慎管理”。

但是今非昔比。嚴躍進進一步分析稱，由于當前房地產供求關系發生了重大的變化，房地產金融宏觀審慎管理的政策內涵也有了變化。比如近年來出現的爛尾樓、房企債務窟窿、存量房貸壓力過大、二手房掛牌難以消化所產生的問題，都具有非常大的破壞性。因此要結合經濟形勢和改革內容，不斷完善相關的房地產金融宏觀審慎管理。

簡言之，宏觀審慎管理是指采取宏觀、逆周期、跨市場的策略，重點要以防范系統性風險為主要目標，同時減少金融出現跨市場風險傳染。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，“其實監管也好，審慎管理也好，主要是針對已經出險的房企，這些出險企業的項目未來重點的保交樓，因此，資金監管的目的就是確保項目資金封閉運行，避免挪為他用，確保保交樓的順利進行；同時，通過地產金融宏觀審慎管理，確保房地產行業的風險不再擴大，不再有房企出險，未來要通過平準基金、資產重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式化解行業已經出險的企業風險，重塑需求端和房地產行業發展的信心。

信號2 滿足不同所有制房地產企業合理融資

據克而瑞統計，2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%。從融資量來看，房企境內債權融資同比下降9%至3737億元，資產證券化同比下滑49%至495億元，境外債權融資同比下降72%為325億元。

另外，剔除已經提前贖回部分后到期的境內外債券規模合計超5220億元，債券發行規模遠不及到期債務償還規模，且2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環比和同比均呈加速下滑態勢。

這也說明，房地產行業融資面仍處于筑底階段，對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信還是偏向支持財務狀況良好的優質房企。在行業風險未完全出清、市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

如今政策面已經再次定調，滿足不同所有制的企業的合理融資需求，這進一步說明接下來在融資工作中，會嚴管“挑三揀四”“挑肥揀瘦”等操作，確保各金融機構積極有序、一碗水端平地提供各類融資，支持各類房企的健康發展。

不過，張宏偉也提出，“對于已經出險的民營房企來講，從實際執行的角度來看，很難說一視同仁獲得融資，目前民營房企已經沒有什么可抵押物，也沒有資本市場信用，如何解決已經出險的房企的公開市場直接融資，滿足不同所有制房企的合理融資需求，以確保保交樓和債務重組的順利進行，將成為未來融資政策執行角度的關鍵”。

信號3 構建房地產發展新模式

此次會議強調，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

對此，張宏偉認為，“其實就是兩件事情：一是市場歸市場，保障歸保障，住房雙軌制繼續升級，也就是二次房改的過程中，保障房的托底作用未來越來越明顯；二是樓市步入存量市場，存量市場的最大特征就是企業要靠各類存量的物業運營來獲得發展”。

市場層面，據中指研究院統計，2023年1-10月，全國已有超200省市（具）優化調整房地產政策，出臺調控措施超500次。據初步統計，10月份有43省市（縣）出臺政策46條，各地政策出臺頻次放緩，部分城市繼續落實首套住房“認房不認貸”，上海、杭州等地優化限購，北京、上海等多個城市優化公積金貸款住房套數認定標準。

從市場表現來看，受部分城市優質改善項目入市帶動．2023年10月，百城新建住宅平均價格為16195元／平方米，環比上漲0.07%，漲幅較9月擴大0.02個百分點；同比跌幅收窄至0.02%。不過，百城二手住宅平均價格為15486元／平方米，環比下跌0.45%，跌幅較9月擴大0.01個百分點，已連續18個月環比下跌；同比跌幅擴大至2.88%。二手房業主積極以價換量，二手住宅價格繼續承壓。

這也看出，在當前市場環境下，除個別城市政策進一步顯效外，多數城市市場仍有調整壓力。若一線城市政策進一步優化，一線城市市場有望逐漸企穩恢復。

“三大工程”建設，是今年歷次重要會議上多次強調的重點領域，包括城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施。

“這三大工程都是房地產新發展模式重要組成部分。其中，城中村改造可解決新市民及外來人口享受到公共服務、住有所居；保障性住房將解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進供給側結構性改革。”李宇嘉表示，未來金融資金將重點投向這些領域，對房地產發展新模式形成支持。

早在今年8月，審議通過的<關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出，要做好保障性住房的規劃設計，用改革創新辦法推進建設，確保住房建設質量，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。這是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。按照政策部署，保障房建設重點是人口凈流入的超大特大城市，以及建城區常住人口在300萬以上的城市，包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州、鄭州等35個城市。

嚴躍進表示，支持“三大工程”的相關金融工作，預計在全國35個重點城市中將有更大的作為。