目標成本管理在房地產開發企業中的應用

摘 要：隨著房地產開發行業的快速發展，房地產開發企業的競爭越來越激烈。為了提高房地產開發企業的綜合競爭力，需要加強成本管理，提高成本管理水平，實現降低成本的目標。目標成本管理是一種在開發前期進行設計、施工等階段的全過程控制成本的方法，作為一種科學的管理方法，在房地產開發企業中得到了廣泛應用，取得了顯著效果。

關鍵詞：目標成本管理；房地產企業；企業管理；管理策略

“成本”一詞是經濟學中的一個重要概念，是企業經營的重要內容，也是企業在市場競爭中的重要競爭力。企業的經營活動以成本為基礎，成本決定企業的市場地位，影響著企業的生產、銷售及發展戰略。在房地產行業中，對房地產開發項目成本進行控制就顯得尤為重要，其目的在于減少開發過程中的浪費現象，降低開發成本，提高投資效益。目標成本管理是指以項目開發為中心，以市場為導向，通過科學的方法和程序，對產品生產全過程進行計劃、組織、控制和分析研究，目標成本管理可以提高企業的市場競爭能力和資源配置效率。

一、目標成本管理在房地產開發企業中的應用

價值

（一）有利于實現項目建設目標，提高企業經濟效益

目標成本管理方法可以幫助房地產開發企業將設計階段的成本控制貫穿于開發項目的整個過程中，通過對各階段成本的控制和管理，使企業在項目建設的整個過程中都能夠始終處于有利地位。不僅可以提高企業產品質量，也可以降低產品成本，從而提高房地產開發企業經濟效益。因此，房地產開發企業通過對設計階段中目標成本管理方法的應用，可以使房地產開發企業保持競爭力，有利于實現項目建設目標。

（二）有利于實現對項目建設成本的控制和管理

在房地產開發項目建設中，目標成本管理是一種科學有效的成本控制方法，可以充分利用項目建設的各個環節來對項目成本進行有效控制，在項目建設中通過對各個環節的合理有效控制，可以有效提高房地產開發企業的成本管理水平和項目建設質量。目標成本管理可以將房地產開發項目中的各個環節有機結合在一起，充分發揮各個環節在房地產開發項目建設中的作用，從而更好地提高房地產開發企業的綜合實力，使其更好地滿足社會發展和人們對房屋產品質量和功能的要求。

（三）有利于提升企業整體管理水平

目標成本管理的應用可以提高房地產開發企業的整體管理水平，在目標成本管理中，房地產開發企業將內部控制和外部控制有效結合起來，通過目標成本管理將房地產開發企業的各項成本進行有效控制和管理。同時，目標成本管理方法可以使企業對資金的使用情況進行監督和控制，并對項目建設過程中存在的問題及時進行糾正和處理，使房地產開發企業的整體經營管理水平得到提高。除此之外，目標成本管理還可以使房地產開發企業內部各個部門之間形成合力，相互配合、協調工作，提高了工作效率，有利于提高房地產開發企業內部各部門之間的溝通和協調能力，為企業降低成本、增加效益提供了良好的條件。

二、目標成本管理在房地產開發企業中的應用

原則

（一）全面預算原則

全面預算是房地產開發企業成本管理的基礎，全面預算的目標是在一定時期內，企業生產經營活動的目標、計劃和評價，以及資金籌措和使用等方面的全方位、全過程的控制，使企業資源合理配置。目標成本管理作為房地產開發企業成本管理的一種有效方法，與全面預算相結合，有利于加強企業內部各職能部門之間的協調配合，使成本管理更具系統性和計劃性。房地產開發企業目標成本管理需要將所有與成本有關的活動納入到一個統一的預算框架下，以保證企業各項活動順利開展。

（二）以客戶需求為導向原則

目標成本管理強調以客戶需求為導向，是房地產開發企業實施目標成本管理的前提和基礎，也是實施目標成本管理的重點和難點。房地產開發企業要積極了解客戶的需求，了解市場行情，對市場上同類產品的成本進行分析對比，結合本企業產品特點、客戶需求和市場行情確定目標成本，并將其分解到各項目開發過程中。目標成本管理是在市場調研和項目前期策劃階段確定的，只有在前期階段進行充分的調研分析才能使目標成本具有現實可操作性。

（三）動態成本控制原則

目標成本管理的動態控制原則是指目標成本管理必須結合項目的實際情況，對項目全過程的成本進行有效的動態控制。首先，根據市場的變化，及時對目標成本進行調整，使其與市場相適應，提高目標成本的準確性；其次，在項目建設過程中要及時對目標成本進行檢查和考核，發現問題要及時解決；最后，在項目建設完成后，要對目標成本進行分析和總結，為下一步的項目建設提供可靠的依據。動態成本控制原則貫穿于房地產開發企業目標成本管理全過程。

（四）全員參與原則

目標成本管理要求全員參與，這是因為目標成本管理的特點決定了企業不是一個獨立的個體，而是一個集體，需要各部門、各員工共同參與。為此，在目標成本管理過程中，要從項目設計開始就應考慮成本的控制，將成本控制貫穿于項目開發的全過程，只有這樣才能真正實現目標成本管理的效果。

（五）技術與管理并重的原則

目標成本管理是以市場為導向，以實現利潤最大化為目標，以降低成本、提高效率為目的的一種管理方法。目標成本管理是一種控制成本的有效手段，但并不意味著可以忽視對成本進行控制的過程，目標成本管理中的技術與管理并重的原則是指企業在實施目標成本管理時，既要注重技術，又要注重管理，做到技術與管理并重。

三、目標成本管理在房地產開發企業中的應用

策略

（一）測定目標成本

目標成本是指在給定的各項資源價格條件下，生產出預期目標產品所需的成本。測定目標成本的方法有兩種：一種是基于歷史數據，即利用過去的歷史資料對未來可能發生的情況進行預測；另一種是根據經驗或市場數據，即根據一定時期內的市場需求和競爭狀況預測未來可能發生的情況。在測定目標成本時，需要對影響目標成本的因素進行分析，了解影響目標成本的原因。根據房地產開發企業實施目標成本管理的經驗可知，測定目標成本需要進行以下幾個步驟：

第一，在房地產開發企業內部建立一個目標成本管理系統。通過該系統，可以對有關部門提出目標成本管理要求，制定合理的目標成本。

第二，結合企業內部實際情況，確定目標成本管理體系。確定目標成本體系包括確定產品價格、確定產品設計和開發方案等兩個方面。

第三，對收集到的相關數據進行分析、預測和評估。對產品價格進行預測時需要利用歷史數據和市場數據進行分析，對產品設計和開發方案進行評估時需要利用產品價格、產品銷售價格、市場需求等方面的信息。

通過以上步驟可以制定出合理的目標成本體系。

（二）分解目標成本

目標成本的分解是目標成本管理中重要的一環，需要企業將具體的工作內容進行細化和明確。具體來說，可以從以下兩方面入手：

第一，確定目標成本的范圍和內容。房地產開發企業確定目標成本，首先要明確目標成本的范圍和內容。在這方面，房地產開發企業可以通過與各相關部門和人員進行交流溝通，對房地產開發項目進行充分分析，并結合市場情況，確定項目的目標成本范圍和內容。在此基礎上，制定出房地產開發項目的目標成本。同時，需要注意的是，目標成本范圍和內容必須明確、具體、可操作，并且具有科學性和合理性。

第二，分解目標成本。房地產開發企業可以通過兩種方法來實現目標成本的分解：一是橫向分解方法。房地產開發企業將項目劃分為不同的工作階段和工作內容，然后將不同階段和工作內容的目標成本進行協調和整合，最終形成項目總的目標成本。在這方面，房地產開發企業可以通過將不同階段和工作內容的具體工作任務分配給不同部門或人員來完成。二是加強溝通協調，在房地產開發企業中，必須加強各部門和人員之間的溝通協調，確保各項資源能夠得到合理利用和充分利用。房地產開發企業還應加強與各部門和人員之間的溝通協調，及時解決在項目實施過程中出現的問題。

（三）控制目標成本

目標成本管理主要是在設計階段對成本進行控制，其基本原理是從設計源頭上對項目成本進行控制，盡可能地降低項目開發過程中的各項費用支出。目標成本管理要求在房地產開發企業的各個環節進行成本控制，其主要內容包括：

第一，優化設計方案，減少設計階段的費用支出。房地產開發企業在進行設計方案的制定時，需要根據項目建設規模、功能要求等因素對項目進行設計，并根據實際情況和市場需求確定最佳設計方案，從而減少設計階段的費用支出。在項目開發前期階段，需要對項目進行充分的調研和論證，減少因決策失誤造成的成本浪費。

第二，加強招投標工作，降低招投標階段的成本支出。房地產開發企業在招投標時要嚴格按照招標文件要求進行操作，盡可能地保證工程質量和工期。房地產開發企業要根據招標文件中規定的工程費用標準進行報價，盡可能地降低工程成本支出。

第三，嚴格控制材料采購成本。房地產開發企業在采購材料時要按照質量等級、規格、市場價格等要求進行采購，盡可能地選擇性價比高的材料。此外，房地產開發企業還需要在合同簽訂前對材料價格（不含稅價）和質量等因素進行調研和評估，確定采購價格后再簽訂合同。

第四，加強施工階段成本控制。在房地產開發企業施工階段的成本控制主要包括：一是制定合理的施工計劃。房地產開發企業在制定施工計劃時需要結合項目實際情況、當地的氣候影響和市場需求情況等因素，合理安排施工計劃，盡可能地縮短工期。二是合理安排工期。房地產開發企業要嚴格按照施工計劃組織施工，盡可能地減少施工過程中因工期延長造成的成本增加。三是加強對資金的管理和運用。房地產開發企業在資金管理過程中要嚴格控制資金使用情況，盡可能地提高資金使用效率。四是加強現場管理和技術培訓。房地產開發企業在施工過程中要加強對現場人員的培訓和管理，盡可能地降低現場作業人員的成本支出。

（四）評價目標成本

房地產開發企業應按照一定的評價指標，對目標成本進行評價，以確定目標成本是否滿足預期目標。可以采用價值工程法、實物量分析法和作業成本法等方法。通過比較每個項目的實際成本和預期成本，找出影響項目成本的主要因素，提出降低成本的措施，實現降低成本的目的。在實際應用中，房地產開發企業應根據具體情況確定評價指標和評價方法，如在設計階段通過價值工程確定目標成本，在施工階段通過實物量分析確定目標成本等。具體來說，可從以下內容入手：

第一，評價的對象。房地產開發企業在目標成本管理過程中，需要對其項目的各個方面進行評價，這些方面可以是房地產項目的成本構成部分，也可以是目標成本的控制措施。但是，由于房地產開發企業的工作內容和業務范圍較廣，無法將房地產開發企業的各個部門都納入評價對象，因此，在對房地產開發企業目標成本進行評價時，需要對其所涉及的部門或單位進行全面的評價，例如：在項目前期階段、項目施工階段以及項目竣工驗收階段都涉及很多的部門或單位，如項目設計部門、施工單位、監理單位等，而這些部門或單位與房地產開發企業目標成本管理中的各部門或單位之間存在著緊密聯系和相互影響。因此，對這些部門或單位進行全面評價是非常必要的。

第二，評價方法。在房地產企業的成本管理中，目標成本的評價是一個重要的內容，通過對目標成本的評價，可以找出實際成本與目標成本之間的差距，分析造成差異的原因，從而采取相應措施。房地產企業在進行目標成本評價時，應該從三個方面入手。首先，確定目標成本指標，在進行指標選擇時要做到全面、系統、合理，主要包括以下幾個方面：一是根據項目情況和特點進行指標選擇；二是按照重要性程度來確定；三是將定性指標轉化為定量指標；四是采用科學的評價方法。其次，分析原因，找出造成目標成本差異的原因。最后，采取措施。為了降低項目成本損失或提高項目的經濟效益，可以采取相應措施來降低或減少成本費用支出。房地產企業目標成本的評價方法有很多，如作業成本法、價值工程法、層次分析法、模糊綜合評價法等。不同的方法各有其優缺點，企業應根據自身特點選擇適合本企業的目標成本評價方法。在實際操作過程中，應在充分了解各方法優缺點及適用范圍后再加以選擇。

結語

綜上所述，在房地產開發企業中，成本管理是非常重要的一個方面，在開發項目建設中，合理有效地控制好成本是至關重要的。目標成本管理方法在房地產開發企業中的應用可以有效提高房地產開發企業的綜合實力，在目前的形勢下，房地產開發企業應該加強對目標成本管理方法的研究和探索，運用科學合理的成本控制方法來實現降低房地產開發企業成本、提高經濟效益的目的。

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作者簡介：王治軍（1987－），男，漢族，河北張家口人，本科，會計師，研究方向：房地產企業稅收籌劃、成本管理。