基于組合賦權-TOPSIS的二級開發住宅項目方案設計階段成本控制研究

摘要：住宅項目方案設計階段成本控制影響因素眾多、關系復雜，確定合理指標權重難度較大。通過構建二級開發住宅項目方案設計階段成本控制綜合評價體系，將層次分析法（AHP）、熵值法與TOPSIS法相結合，分析二級開發住宅項目方案設計階段成本控制效果評價等級。結果顯示：項目分析、總圖布局、單體戶型設計、建筑立面方案設計是影響二級開好住宅項目方案設計階段成本控制的重要因素。

關鍵詞：二級開好；住宅項目；方案設計；成本控制評價；組合賦權；熵值法；TOPSIS

0"引言

隨著國家持續出臺房地產調控政策，勞動力、原材料價格不斷上漲，房地產開發企業利潤率越來越低。在此背景下，為了實現可持續發展，房地產企業需要通過合理的成本控制手段維持經濟效益。方案設計階段是整個設計階段的基礎和關鍵環節，對項目成本控制的影響效果最為顯著[1]。因此，在住宅項目的方案設計階段加強成本控制十分必要。

二級開發是指房地產開發商有償取得政府或其授權企業已完成一級開發的熟地，經過開發建設，將新建成的房地產項目進行出售和出租的過程。對于二級開發住宅項目而言，總投資額在很大程度上受方案設計階段成本的影響。初步設計和施工圖設計均以方案設計為指導和依據，在滿足建筑物使用功能的前提下，合理的方案設計能夠最大限度地降低工程造價，實現項目效益。

方案設計階段成本控制影響因素分析屬于多屬性決策問題[2]。本文采用AHP法和熵值法對主觀指標和客觀指標進行組合賦權，并結合TOPSIS法解決多屬性決策問題，為二級開發住宅項目方案設計階段成本管控提供新的思路。

1"二級開發住宅項目方案設計階段成本控制指標評價體系構建

方案設計階段成本控制影響因素眾多、關系復雜[3]，成本控制指標評價體系構建既要符合方案設計階段的工作特點，又要避免漏/缺重要指標導致數據失真。根據已有研究成果[4]，構建二級開發住宅項目方案設計階段成本控制指標評價體系，如圖1所示。

2"組合賦權的TOPSIS分析法基本原理及評價步驟

2.1"基本方法與原理

在信息論中，熵是對信息不確定性的一種度量[5]。熵值越小，說明指標離散程度越大，權重越大。基于各項指標數據離散程度客觀地進行熵權賦值，能夠避免主觀人為賦值造成的誤差[6-7]。

AHP是一種定性判斷與定量計算相結合的決策分析方法，用以解決多目標復雜問題[8]。通過將復雜的決策性問題按邏輯關系構建多層次指標體系框架，量化指標的相對重要性。該方法適用于難以量化卻又必須確定各項指標權重的復雜問題[9]。

TOPSIS是一種常用的組內綜合評價方法。其基本原理是建立正、負理想解，通過計算各評價指標與理想解之間的加權歐氏距離，對多個指標的接近程度進行排序，進而實現對各評價指標優劣的判斷[10-11]。該方法適用于對多項指標或多個方案進行比較選擇。

綜上所述，基于組合賦權與TOPSIS分析法的二次開發住宅項目方案設計階段成本控制效果評價流程如圖2所示。

2.2"權重確定

主觀指標權重采用AHP法確定，客觀指標權重采用熵值法確定，各指標綜合權重由兩種方法綜合確定。

2.2.1"基于AHP法確定主觀指標權重

2.2.1.1"構造判斷矩陣

將評價指標體系分為三個層次：目標層、準則層和方案層。對同一層級與上一層級的指標進行兩兩比較打分，建立判斷矩陣A=（aij）n×n。其中，aij表示元素i與元素j的重要度之比，一般用1～9標度表（表1）定量判斷，重要程度隨比值增大而提高。

3"實例分析

本文以某二級開發住宅項目為研究對象。應用所構建的指標評價體系和評價模型，參照方案設計階段影響成本控制的主要因素，將成本控制效果分為有效、較有效、一般、較無效、非常無效5個等級，臨界值用Bi表示。

3.1"確定評價指標權重

3.1.1"基于AHP計算指標權重

該項目采用三層遞階層次結構模型，目標層為二級開發住宅項目方案設計階段成本控制指標評價，準則層為拓展規劃方案、總體規劃方案、建筑單體方案、景觀方案。邀請10名設計專家對各項指標進行打分，收集和處理打分結果后取平均值，計算得到判斷矩陣及權重（表2～表6），并通過一次性檢驗。

依據方案設計階段成本控制判斷矩陣A及權重計算過程，同理可得：拓展規劃方案指標WA1=（0.053 3，0.055 9，0.079 1，0.137 0，0.349 9，0.324 8），最大特征根λmax=6.339，CR=0.054；總體規劃方案指標WA2=（0.191 5，0.258 2，0.348 1，0.064 0，0.086 2，0.052 0），最大特征根λmax=6.287，CR=0.046；建筑單體方案指標WA3=（0.266 6，0.116 9，0.090 2，0.085 7，0.098 3，0.058 5，0.107 2，0.176 6），最大特征根λmax=8.422，CR=0.043；景觀方案指標WA4=（0.182 4，0.240 0，0.375 7，0.201 9），最大特征根λmax=4.118，CR=0.045。以上指標CR值均小于0.1，通過一致性檢驗。

3.1.2"熵值法

為科學合理地評價二級開發住宅項目方案設計階段成本控制指標體系，邀請20名評審專家和10名二級開發企業資深人士代表采用1～9標度衡量方案層指標。由圖1可知，二級開發住宅項目方案設計階段成本控制指標評價體系包括宗地分析、概念設計過程、設計意向、概念方案等24個影響因素。計算得到各指標的信息熵值ej、信息熵冗余度dj、客觀權重wj，結果見表7。

3.1.3"確定組合權重

基于對主觀意識和客觀情況的充分考慮，利用式（11）計算組合權重，結果見表8。

3.1.4"基于組合賦權-TOPSIS的模型構建

運用評價模型對該項目設計階段成本控制效果進行等級評價。由AHP組合熵計算結果可知，準則層指標的組合權重矩陣為

X=（0.11420.27960.47040.1358）

在進行實際調查和咨詢16名相關管理層和工作人員的基礎上得到原始數據，對相近數據進行分組和求平均值，并進行相應的正向化處理，得到正向化矩陣，即

P′=5.516.998.794.287.447.646.348.113.167.318.137.917.383.629.275.297.096.454.598.57

對矩陣進行標準化處理，得到標準化矩陣，即

P=0.407 50.491 90.568 50.541 50.454 30.565 00.446 20.524 50.399 80.446 40.601 30.556 70.477 30.458 00.566 10.391 20.499 00.417 10.580 70.523 3

B=X×P=B1B2B3B4B=0.540 50.510 60.492 70.467 90.514 0

計算可知，B2（0.510 6）＜B（0.514 0）＜B1（0.540 5），故該項目設計階段成本控制效果評價等級為“較有效”。

3.2"結果分析

基于上述分析可以發現，權重較大的指標分別是拓展規劃方案的項目分析、總體規劃方案的總圖布局、建筑單體方案的單體戶型設計和建筑立面方案設計。以某二級開發住宅項目為實例，驗證了該項目設計階段成本控制效果評價等級為“較有效”，證明了該分析方法合理有效。

3.3"相關建議

（1）在委托設計單位進行設計前，二級開發單位首先要重視市場調查，明確該住宅項目的市場定位和目標人群，重視項目分析指標和運營測算；其次，安排專業工作人員或委派優質第三方單位編制詳細的設計任務書，確保設計人員無偏差地理解和認可業主意圖，最大限度地減少后期變更。

（2）根據住宅項目特點，選擇多家有住宅項目設計經驗的設計單位，綜合考量業績、設計成果水平、成本控制水平等多方面因素，選擇合適的設計單位。為更好地進行成本控制，在方案設計階段可以引入設計限額與獎懲機制。

（3）對設計方案進行優選，重點關注單體戶型設計、地下室設計、建筑立面方案設計等。利用限額設計原理，對初選方案成本進行優化。此外，可以引入設計第三方對設計方案進行優化和完善，實現項目使用功能與方案設計階段成本控制的有機統一。

4"結語

對于二級開發住宅項目而言，方案設計階段成本對項目總投資影響較大。初步設計和施工圖設計均以方案設計為指導和依據。在滿足建筑物使用功能的前提下，優秀的方案設計能夠最大限度地降低工程造價，最大限度地實現工程效益。

本文通過分析二級開發住宅項目方案設計階段成本控制特點和內容，明確方案設計階段的主要指標。通過熵值法計算得到的客觀權重與通過AHP法計算得到的主觀權重相融合，基于組合權重，結合TOPSIS法對方案設計階段成本控制效果進行綜合評價。研究表明，利用組合賦權-TOPSIS法對二級開發住宅項目方案設計階段成本控制效果進行等級評價具有可行性和實用性。

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收稿日期：2022-11-26

作者簡介：

戴悅（1971—），男，中建方程集團總部科技與設計管理部總經理，研究方向：工程設計、成本管控。

楊順林（1975—），男，中建方程投資發展集團有限公司項目管理部總經理，研究方向：工程設計、項目管理。

馮國勇（1973—），男，高級工程師，中建方程投資發展集團有限公司資深經理，研究方向：工程設計、項目管理。