地產2022：扛住基本盤，再獲重申“支柱產業”

地產十大事件

116個GDP萬億級城市全面取消限購或放松限購。

2時隔12年房企恢復股權融資。

3“保交樓”首次寫入政治局文件。

4千億房企數量接近“腰斬”。

5全國新房價格近7年來同比首跌。

6首批房地產REITs試點發售。

7超20城推出二手房“帶押過戶”模式。

8全國土地供求規模創近10年新低。

9建筑房地產類專業被“嫌棄”。

10中央明確推動房地產向新發展模式平穩過渡。

一年多時間，魏先生看中的廣州番禺某網紅樓盤從“雙合同”單價7.2萬元/平米，連降到單合同5.2萬元/平米。

“房價高時我夠不著，房價降了卻不敢折騰了”。幾乎同一時間，魏先生家的房子也從掛牌單價4.2萬元/平米，跌穿3萬元/平米。

面對房子降價，公司降薪，他“不敢亂消費”。

如果說2021年的樓市是“高開低走”，那么2022年的樓市或許是在低谷穿行。曾經2021年果敢“買漲”的人，卻在2022年猶豫不買跌。

國家統計局數據印證了這一點。2022年前11月，全國商品住宅銷售面積102727萬平方米，同比下降26.2%；商品住宅銷售額104188億元，同比下降28.4%。

多重沖擊之下，房地產的地位被重新定義。

從“保交樓”，到時隔12年恢復房企股權融資，到“地產三支箭”，到重申為“國民經濟支柱產業”，再到南京、佛山、東莞等二線城市全面放開限購等，房地產疑從山窮水盡，復迎柳暗花明。

展望未來，從近年來至寬松的購房政策和金融政策，從維持近三年終于近期優化的疫情防控政策，種種鋪墊或都在預示，嚴冬終會過去，暖春或將到來，2023年房地產市場的曙光將現。

剛改怯場：廣深樓市成交跌至低位

熱詞：止步

“我匆匆忙忙地進場（買房），事后回看好像只有我在著急......”2022年五一假期的第一天，白領李生棄選了廣州市黃埔區的三個網紅樓盤，最終以580萬元在天河公園某板塊二手樓盤，買下一套兩房。而賣家拿著李生快速繳齊的房款，在李生原本看中的黃埔某網紅樓盤買下一套四房。

事后，李生一次次揪心復盤，“從2021年初持續看到2022年，經歷房價大起，微現回穩后就操之過急，結果買在山峰上”。

南都灣財社細分在2022年成功買房和光看不買人群，發現看房持續兩年或以上的人，相對更果敢進場。

于2022年2月在海珠區南洲路某板塊新盤買房的劉女士，早在數年前就賣掉名下另一套房，“一直想改善居住，但都因地段不能接受，或超預算太多”。在她以700多萬元買入一套100多平米的三房后，項目仍不斷有特惠單位推出，但劉女士坦然接受，“雖然價格比我買的優惠，但不是我買的戶型。好的樓層和好的戶型很快就賣完了”。

從廣州2022年以來的新房和二手房成交量可見，更多人止步在看房的路上。

據克而瑞數據，2022年截至12月15日，廣州一手住宅合計網簽成交66993套，成交體量為近十年最低。廣州市住建局數據顯示，2022年前11月廣州二手住宅網簽62786套，同比2021年前11月108556套大減42.2%。

在深圳，2022年前11月新房住宅成交31591套，加上12月預計全年成交在3.5萬套左右，比2021年的52417套減少將近30%。二手住宅更是連續兩年腰斬，從2020年的95273套，減至2022年預計的21500套。

成交量縮減背后，是一個個暫停買房的身影。

家住廣州番禺區南村某大型樓盤的魏先生，早在2021年就有意將家中三房賣了，換購四房。

2021年四五月，他家同樓層同戶型的成交單價約為4.2萬元/平米，成交總價390萬元。魏先生在同年中將房子掛牌至今，一度有買家還價360多萬元，但他接受不了降價拒絕出售。沒想到，此后房價一路下行，到“前段時間，中介建議我以280萬元至290萬元掛牌”。

與此同時，魏先生看中的新房同樣也在降價行列。

2021年國慶，他看中萬博板塊某網紅盤樓盤，“彼時位置好的四房需要雙合同，單價7.2萬元/平米”。未料幾個月后的2022年初，銷售人員告訴他已可以單合同購買，單價5.7萬元，“相當于同樣的面積的房子總價降了六七十萬元”。

魏先生大為震驚，“變化太大，我猶豫了”。就在他觀望期間，銷售人員從過往的應付變成主動，在2022年5月，他看中的單位降到5.5萬元/平米，就在12月中，“銷售人員告訴我靠路邊的單位只需要5.2萬元/平米了”。

眼見房價跌至谷底，魏先生卻仍是不敢出手換房，“經濟緊張時，我覺得換房需求不那么迫切了”。他稱，其公司從年中開始降薪，由此不敢大筆消費，“等明年看經濟形勢再決定是否換房”。

豪宅翻盤：千萬豪宅成交量價雙升

熱詞：置換

在剛需和改善一族可能暫緩買房之際，豪宅買家卻是紛紛進場。

有數據顯示，珠江新城在8月、9月分別成交29、33套房，但自10月起陡增至52套。即便是大多人不敢出外出活動的11月，亦成交57套房；而在紛紛報“羊”的12月截至29日，亦已成交54套房。

至此，2022年以來，珠江新城片區至少已成交628套房。以2022年已過了363天計算，相當于在2022年，珠江新城平均每天約有1.73套房在交易。

值得關注的是，廣州頂豪僑鑫匯悅臺、凱旋新世界廣粵尊府、珠江別墅等豪宅，亦在2022年紛紛換手成交。

據不完全統計，2022年以來截至12月29日，珠江新城一共成交半億級別豪宅19套，其中17套5000萬至9588萬，另有兩套1億+的豪宅。其中一套為前國腳、現深圳隊前鋒郜林所出售的僑鑫匯悅臺豪宅（總建面437平方米），成交總價1.298億元；另一套為5月成交的珠江別墅，成交總價1.38億元（總建面429平方米），成交單價32.16萬元/平方米。

為什么要選擇此時置換？

珠江新城早期的業主已嘗到樓市紅利，后進場的業主或仍看到上升的機遇。自2022年6月以來連續經歷數月虧損的中介，堅守至此終于重獲盈利。在11月中，一家中介負責人告訴南都灣財社記者，其司珠城三家門店10月的營業傭金接近200萬元。

值得關注的是，此時挺進珠江新城的買家，或近半來自深圳和上海等地，他們普遍有公司在廣州，在廣州連續納稅滿5年已獲得購房資格；也有少量以公司名義購買。

一線城市情況相似。

就在2022年3月，上海疫情膠著期，當地億元豪宅卻頻現成交。待到那波疫情過后，更現瘋狂成交。

據克而瑞研究數據，2022年前11月，上海3000萬以上、5000萬以上二手豪宅的成交共計460套、113套，同比分別減少15.6%、16.3%。但剔除4月、5月數據，2022年前11月3000萬以上、5000萬以上二手豪宅月均成交皆已超過2021年月均水平。在總價1億+的豪宅方面，2022年前11月上海億元頂豪成交22套，超過2021年同期。

在廣州，截至2022年10月份，二手千萬豪宅已成交1372套，比去年同期減少700多套，但在全部二手成交量的占比仍達2%。一手豪宅方面，截至2022年11月中，廣州年內已經成交2749套總價千萬以上的一手豪宅；3000萬及以上總價段豪宅一共網簽成交171套，比2021年全年多出46套，占比由2021年的4%提升至6%。

值得關注的是，由于2022年廣州中心區多個千萬豪宅項目紛紛開盤，由此拉高全廣州一手住宅的成交均價。從克而瑞數據可見，2022年截至12月15日，廣州全市一手住宅網簽均價約為37407元/平米，同比上年同期的33307元/平米漲價12.3%。故此，在廣州成交量減之下，眾多樓盤降價之下，全市新房均價卻不降反升。

深圳的豪宅表現更是一騎絕塵。自年初以來，當地頂豪頻爆大宗成交，多個一手千萬豪宅出現“日光”現象。到11月，其一手千萬豪宅仍現成交226套（源自深圳中原研究中心監測）。

截至2022年12月下旬，深圳總價1000萬以上住宅成交超7000套，其中單價10萬/平米以上住宅成交超5000套。

地產現年度新關鍵詞

熱詞：“""保交樓“""

2022年，房子能否按時交付、保質交付，成為部分房企最緊迫解決的現實問題。

2022年初，恒大許家印在恒大動員大會上表態，恒大2022年要保交樓約7000萬平方米、約60萬套。但時至年末，這一目標已變為力爭完成30萬套的交樓。在2022年1至11月，恒大僅實現交樓25.6萬套。

“花費了大半輩子積蓄買的房子何時能完工？”2022年7月中旬，全國爛尾樓盤業主幾乎在同一時間先后發布“強制停貸告知書”，表示若項目未在指定日期前全面復工，業主將停止還貸。

2022年7月28日，中共中央政治局召開會議首次提出“保交樓”，壓實地方政府責任、保交樓、穩民生。緊接著，全國各地都在“保交樓”政策上持續加碼，積極落實任務處理風險，具體措施包括約談房企和總包單位，協調矛盾，解決停工、延期交付問題；建立房地產專項紓困資金，用于項目復工；建立專項工作組，督導復工與保交樓等等措施。

隨著中央高級別會議定調，專項借款快速落位。

2022年8月31日，國常會首提“保交樓專項借款”，專項用于“保交樓”的2000億政策性專項借款已經釋放。9月銀保監會再次明確保障房地產融資平穩有序，支持地方“保交樓穩民生”，支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。9月22日，國家開發銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

截至2022年10月末，中國華融、中國東方、中國信達三大頭部AMC機構正在推動中，以及已落地的房企紓困項目合計或超65個，帶動超1500億元項目復工復產；11月下旬，銀保監會表示“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進項目建設交付。

當“保交樓”需要督促提及時，房企的交付服務滿意度也降至近五年來最低水平。據中指研究院調查數據顯示，2022年房企交付服務滿意度已連續下滑兩年至69.8分，較2021年下降2.5分，跌破70分關口。

新房市場從18萬億到13萬億，行業進入新模式

熱詞：代建

在實施集中供地這兩年，政策端呈現“緊-松-進一步放松”的走勢。

2022年，為應對土地市場的低迷，各城市在采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿的同時，也對土地出讓保障金繳納比例、土地價款付款期限等方面給予利好，土地出讓門檻持續寬松。即便如此，大部分城市政策刺激效果有限，絕大部分地塊均以底價成交，僅小部分極為優質的利潤空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價成交。

在廣州，根據年初廣州市規劃和自然資源局發布的《廣州市2022年建設用地供應計劃》，擬定廣州2022年供應建設用地2505.02萬㎡，其中商品住宅用地供應計劃436.88萬㎡。但在四輪土拍收官，廣州僅出讓宅地面積305.53萬㎡，完成率僅約為七成，且不少為中心區地塊。年內累計成交宅地48宗，同比減少38%；累計成交總地價超1221億，同比減少31%。細分之下，拿地最猛者為廣州本土國企越秀地產。

在深圳，2022年集中供地采取“小步快跑、多批次供地”的模式，將次數由三輪改為四輪，以應對當前土地市場整體疲弱的形勢。全年深圳共成交34宗地塊，成交總金額約736.3億元。當中拿地最猛的為深圳本土央企華潤。

回顧2022年廣深土拍，拍地成為區屬國企、市屬國企與央企主場。唯有深圳，在第四批次土拍中終于涌現較多民企新面孔。這或意味著，在政策利好清晰可見之下，民企對房地產的信心已在逐步恢復之中。

曾經，在各大房企的發布會上，無論民企國企，幾乎目標都劍指“沖千億”、沖“三千億”、沖“五千億”。而如今，房企有了新使命：自2021年年底中央經濟工作會議首次提及“房地產新模式”至今，政府層面多次強調這一重要表述，明確過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式不可持續，要探索新的發展模式。

在多數房企迫于資金壓力收縮規模時，一些實力房企實現“彎道超車”。在2022年前三季度，保利發展憑借3201億元的銷售額成功超越萬科，銷售規模僅次于碧桂園。

但肉眼可見，整個房地產市場的規模或也在縮減。2021年是18萬億級的新房市場，2022年前11個月不到12萬億，預計全年或在13萬億級的規模。包括郁亮在內的地產大佬們亦預計，未來房地產市場的規模或保持在十萬億級。

如何在新舊模式中找到出路？房企開始重新審視多元化業務布局的方向，逐漸向“務實”轉變。碧桂園、龍湖、金地等已開始瓜分“代建”這塊蛋糕。從開發到代建，從甲方到乙方的轉變，折射的是當前房地產市場的新特點。

“三支箭”送信心，樓市或迎柳暗花明

熱詞：三箭齊發

以2022年11月為分水嶺，監管層對于房企融資態度發生根本轉變，逐漸轉向保主體。短短20天內，房地產行業信貸、債券、股權“三箭齊發”，房企在融資端口得到一定的流動性紓解。

2022年11月28日，證監會宣布將在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用等。這標志著供給端“三支箭”支持政策框架基本形成，“保項目、保企業”并行。而在此前，“第一支箭”信貸投放、“第二支箭”債券融資均已就位。

據不完全統計，近期有120多家房地產企業獲得銀行授信。其中，萬科、綠城均超過4000億元，碧桂園超過3000億元，美的置業1000億元。從銀行端看，60余家銀行機構落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。

債券融資方面，2022年11月以來，民企積極申請儲架式注冊發行，債券意向發行規模超千億。而股權融資信號發出后，全國已有30余家房企宣布配股或定向增發計劃。當中央國企、民企、混合所有制均有參與。其融資目的包括項目開發、償還境內外債務、補充流動資金為主要用途，還有部分企業明確提出用來購買股權資產等等。

與此同時，政府層面也在加大保障保障性租賃住房籌集力度。2022年，全國計劃籌集保租房240萬套，其中1-10月已開工建設和籌集233.6萬套，占年度計劃的98.8%。

在深圳，首批可售型人才住房共4422套房源于11月底開始陸續登場。在廣州，12月下旬，荔灣區、黃埔區發放全市首批保障性租賃住房項目認定書，共有7個項目共3758套住房成為全市首批認定保障性租賃住房。

微妙的是，相對往年地方政府放松樓市政策常見“半夜雞叫”，或“一日游”，2022年的多項重磅政策，從官宣到全民皆知，一路通暢。

“2023年將是‘因城施策’政策自由度最高的一年”。在廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文看來，2023年限購、限售等政策將大面積放松，同時政府部門主導的“去庫存”將重現，“如何激活房地產市場，將成為2023年地方城市政府的重要工作”。

一切似乎已在悄然生變。2022年以來，已有16座萬億GDP城市放寬樓市限購，就在近期，從南京、佛山，到東莞等重要二線城市已全面放開限購。

“目前行業處在底部，曙光已經出現，我們也隱隱約約看到一些機會”。12月中旬，萬科總裁祝九勝在萬科2022年第一次臨時股東大會上直言，目前政策上給地產行業融資開了窗口，體現監管部門對整個行業的呵護，對行業的支持。

回望2022年，房地產行業既經歷了ICU內的心肺復蘇，也在年末時刻體會到“KTV”里的快樂氛圍。面對即將到來的2023年，行業滿懷憧憬，寄望盼來柳暗花明，春暖花開。