WeWork破產(chǎn)，打擊紐約寫字樓市場

Peter Eavis, Matthew Haag and Julie Creswell 萬志文

2021年10月20日，曼哈頓Water Street上的WeWork共享辦公空間。

多年來，全球各地的業(yè)主都吵著要將全球共享辦公巨頭WeWork引入他們的辦公樓，這種狂熱讓這家共享辦公公司一躍成為紐約和倫敦最大的企業(yè)租戶。

11月7日，WeWork正式向法院申請破產(chǎn)——對于寫字樓業(yè)主來說，它的消亡來得太不是時候了。

自新冠疫情暴發(fā)以來，到辦公室上班的員工逐漸減少，各家企業(yè)隨之紛紛大幅削減租用空間，致使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)陷入數(shù)十年來最嚴重的危機之一。

近年來，為了幫助WeWork維持運營，許多業(yè)主已同意降低租金，但它的破產(chǎn)會給商業(yè)地產(chǎn)造成巨大的打擊。受波及最嚴重的，是那些將很大一部分辦公空間租給WeWork的業(yè)主，尤其是紐約的業(yè)主，他們正竭力償還與其辦公樓相關的債務。一些業(yè)主可能會在破產(chǎn)重組期間很快接受WeWork繼續(xù)下調(diào)租金的做法，其他業(yè)主則要通過法律手段才能拿回一些權 益。

今年，紐約有1/5的辦公空間未租出或轉租，空置率創(chuàng)下數(shù)十年來的最高值。WeWork破產(chǎn)對曼哈頓中城和下城的老式寫字樓的影響最顯著。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Avison Young的數(shù)據(jù)，WeWork在曼哈頓的租約中，有近2/3屬于這些所謂的B級和C級建筑（編注：B級寫字樓租金與當?shù)仄骄匠制剑珻級低于平均水 平）。

一直在追蹤辦公樓估值下跌情況的哥倫比亞大學商學院房地產(chǎn)學教授斯蒂金·范·紐維爾伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，B級和C級建筑的價值可能會比新冠疫情暴發(fā)前低55%。“這些樓宇的處境最為艱難，隨著WeWork的破產(chǎn)，它們的日子不會好過”，紐維爾伯格說。

幾年前，這些老建筑的業(yè)主還為能把整層樓甚至整棟樓租給WeWork而興奮不已，但如今他們卻深陷泥沼。在WeWork停止支付租金的情況下，業(yè)主們已經(jīng)無法償還辦公樓債務，而這些辦公樓的估值也較幾年前大幅下 降。

房地產(chǎn)公司W(wǎng)alter & Samuels正面臨這樣的窘境。WeWork是該公司在紐約的5棟辦公樓的租戶。其中一棟小型大廈建于1926年，位于曼哈頓。WeWork租下了該辦公樓大約90%的空間，在今年早些時候它開始停止支付租金。而Walter & Samuels公司已停止償還這棟大樓的7700萬美元貸款。這筆貸款的特別服務機構表示，這棟建筑的評估價值已從5年前貸款時的1.27億美元銳減至4200萬美元，該機構正著手取消抵押品贖回權。

截至今年6月底，持續(xù)削減成本的WeWork在39個國家擁有777個辦公場所——與兩年前的規(guī)模相比變化不大。加拿大房地產(chǎn)投資信托公司Allied始人邁克爾·埃默里（MichaelEmory）指出，WeWork重點關注的是那些急于將辦公樓全都租出去，然后想根據(jù)新的租用率和租金收入將寫字樓出售的房東。

在鼎盛時期，WeWork的估值達到470億美元，當時投資者對該公司的愿景非常看好。共享辦公的靈活性以及它的社區(qū)氛圍本應吸引企業(yè)離開那些用多年租約束縛租戶的呆板辦公室，但WeWork的業(yè)務一直入不敷出。該公司從租客那里獲得的收入不足以支付其辦公空間的租金和運營成本。可不管怎樣，它仍然不斷擴張。從2017年年底開始，它的累計虧損額達到了驚人的150億美元。在WeWork于2019年取消首次公開募股后，其最大的外部投資者日本軟銀集團通過數(shù)十億美元的收購為它提供了救命稻草。

遭遇此次滑鐵盧之前，WeWork在商業(yè)地產(chǎn)領域曾有一批狂熱的擁躉，相信該公司正在開創(chuàng)一項令人興奮的新服務。紐約最大的寫字樓業(yè)主之一沃那多房產(chǎn)信托（Vornado RealtyTrust）曾將分別位于曼哈頓和華盛頓的兩棟大樓租給WeWork，雙方還聯(lián)手在華盛頓郊外推出了WeLive住宅。那是WeWork大肆宣傳但以失敗告終的子公司之一，其中包括營利性私立學校WeGrow。2019年，在業(yè)界對WeWork的財務健康狀況提出質(zhì)疑之后，Vornado首席財務官表示，公司已經(jīng)限制了與WeWork的關聯(lián)。

房地產(chǎn)服務公司仲量聯(lián)行（JLL）曾預測，至2030年以前，聯(lián)合辦公公司的租用面積將占美國所有辦公空間的30%。在疫情暴發(fā)前，這樣的預測似乎并不離譜。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，當時WeWork和其他聯(lián)合辦公服務商占紐約新簽和續(xù)簽租賃合同的15%，占比較2010年的2%大幅提升。然而最新數(shù)據(jù)顯示，2022年紐約簽訂的所有租賃合同中，聯(lián)合辦公供應商所占比例不到1%。

一些業(yè)主或許可以讓其他聯(lián)合辦公公司接管WeWork的辦公空間，或者自己經(jīng)營聯(lián)合辦公空間，從而避免讓自己的建筑陷入荒涼。但他們不太可能獲得和最初從WeWork獲得的收入相當?shù)淖饨稹?/p>

“看看紐約市眾多的閑置辦公樓，你會發(fā)現(xiàn)，其中相當一部分是租給WeWork的。”帝國大廈所屬公司的首席執(zhí)行官、WeWork的早期質(zhì)疑者安東尼·馬爾金（Anthony E. Malkin）指出，“We Wor k破產(chǎn)后，被棄置的辦公樓會更 多。”

馬爾金一直都覺得WeWork的商業(yè)模式不可行。此外，他從來不想讓WeWork出現(xiàn)在自己公司的大樓里，因為太多人擠進WeWork的辦公空間會導致電梯和廁所被過度使用。

“有什么理由要和這些人做生意呢？”馬爾金說道。