寫字樓市場步入新周期

陶紫東

19.5%、19.1%、20.9%和28.3%，這4個數(shù)字來自第一太平戴維斯的近期報告，分別代表了北上廣深這4個一線城市今年第三季度全市甲級寫字樓的空置率。這些數(shù)字集體攀升到了近3年來的最高位。其中，深圳的空置率幾乎和新一線城市的空置率水平相當(dāng)，平均租金更是跌回2011年前后的水平。

位于北京國貿(mào)CBD的寫字樓群。2023年的數(shù)據(jù)顯示，這里依然是北京入駐最活躍的商務(wù)辦公區(qū)域。（攝影／王曉東）

“我們認(rèn)為，10%左右是比較健康的寫字樓空置率水平，超過15%會開始面臨壓力，低于5%也是不健康的。”第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人黎青山對《第一財經(jīng)》雜志說。

實(shí)際情況可能比房地產(chǎn)五大行出具的報告里的數(shù)字更令人擔(dān)憂。一般來說，這些跨國房地產(chǎn)服務(wù)公司的統(tǒng)計(jì)口徑都以開發(fā)商直接持有的甲級寫字樓為主。但在開發(fā)商之外，中國寫字樓市場還是一個由個人投資者、二房東等不同供應(yīng)主體構(gòu)成的復(fù)雜市場。

Colin在廣州的一家房地產(chǎn)代理公司從事寫字樓中介工作，他個人的感知是，算上二房東承租的部分，廣州今年第三季度的寫字樓整體空置率約為30%——基本上每三套房中就有一套是空置 的。

寫字樓市場歷來是宏觀經(jīng)濟(jì)和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的晴雨表。年景好的階段，對大量正處于上升期的企業(yè)來說，承租能力不是問題，它們愿意為員工的辦公環(huán)境支付更多成本，這無形中會推高寫字樓租金，讓空置率維持在較低水平。今年的情況恐怕剛好相反。即便是久經(jīng)沙場的老業(yè)主也不得不承認(rèn)，“中介帶看的量并不算低，但來了一圈人看房，看完就走了”，他們過去慣用的手段和方式似乎在今年集體失靈了，針對市場的種種刺激“并沒有特別見效”。

失衡

如果要用一個詞來描述今年國內(nèi)一線城市的寫字樓市場，仲量聯(lián)行中國區(qū)辦公樓市場研究負(fù)責(zé)人米陽給出的答案是——預(yù)期失衡。

“北京辦公樓市場已經(jīng)低迷5年了，但從我們統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)來看，去年年底到今年年初短暫出現(xiàn)的復(fù)蘇趨勢并未延續(xù)。”米陽說。

回看整個2023年，北京寫字樓市場的平均空置率一路上漲，租金卻一路下降。

空置率和租金水平直接反映了一個城市里寫字樓的供需關(guān)系。當(dāng)寫字樓項(xiàng)目的前置規(guī)劃與市場的現(xiàn)有需求匹配失衡，出現(xiàn)供大于求的情況，城市整體空置率就會隨之升高，迫于競爭壓力，業(yè)主開出的價格也會走低。以深圳為例，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，僅今年第三季度，全市就有5個寫字樓新項(xiàng)目入市。截至9月末，深圳甲級寫字樓總存量首次突破1000萬平方米，預(yù)期今年第四季度深圳將有6個甲級寫字樓項(xiàng)目入市，屆時全年總存量同比增長9.9%至1104.8萬平方米。

如果觀察過深圳甲級寫字樓過去15年的平均租金趨勢變化，就會發(fā)現(xiàn)寫字樓市場進(jìn)入下行周期并非始于疫情這3年。第一太平戴維斯的一份季度監(jiān)測報告顯示，深圳甲級寫字樓的平均租金在2017年第四季度到2018年第三季度內(nèi)達(dá)到歷史最高峰，隨后開始一路回落。

米陽也提到了2018年北京火爆的市場表現(xiàn)，他甚至清楚地記得當(dāng)年北京甲級辦公樓市場的平均月租金最高可達(dá)390元/平方米。“如果當(dāng)時有某個項(xiàng)目空出了10%的面積，業(yè)主采用特價房策略出租是非常快速有效的。”米陽舉例說。

在市場強(qiáng)勁需求的刺激下，一大批寫字樓動工了。黎青山介紹說，一棟超高層甲級寫字樓從拿地、規(guī)劃、建設(shè)到交樓一般要4年以上的時間。

由此可推斷，今年大批入市的新樓盤，立項(xiàng)的時間大約都在2017年到2019年。而第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，以廣州為例，2019年首次出現(xiàn)了供需反轉(zhuǎn)——供應(yīng)量大于需求量。

和深圳類似，近年廣州寫字樓市場的供應(yīng)量也在持續(xù)增加。戴德梁行的一份報告顯示，2023年上半年，廣州甲級寫字樓的新增供應(yīng)量達(dá)到了5年以來的同期最高值。

在廣州工作生活的李然是一家金融機(jī)構(gòu)的網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人。2016年，他所在的部門剛剛搬到廣州番禺時，這片區(qū)域還處于從工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)發(fā)展的初期，可供選擇的新寫字樓項(xiàng)目只有一棟。過去3年間，他和同事們眼見著周邊的寫字樓一座座拔地而起，地鐵線從無到有，他們所在的萬博商務(wù)區(qū)儼然發(fā)展成廣州新興的CBD。

今明兩年上海、深圳、廣州甲級辦公樓新增供應(yīng)量將持續(xù)處于高位

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行《2023中國辦公樓租賃指南》

2023年第三季度五大城市甲級辦公樓租金價格集體陷入同比下滑

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行《大中華區(qū)2023年第三季度物業(yè)摘要》

11月下旬，北京建外SOHO的一角，下午5點(diǎn)半左右的開燈情況，顯示出有大量辦公室正處在無人狀態(tài)。（攝影／王曉東）

但是這些新樓的招租情況并不樂觀。“有幾棟三四十層高的新樓，每當(dāng)天黑下來，很明顯能看到它們都有一兩層亮著燈，其他全是黑的。”李然對《第一財經(jīng)》雜志說。

不過，相較于新增供應(yīng)對寫字樓市場的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能是眼下影響空置率更重要的因素。從數(shù)據(jù)上看，廣深每年的新增供應(yīng)量其實(shí)差不多，再往前幾年去看，也出現(xiàn)過每年新增80萬到100萬平方米左右的量級，而整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的時候，即便是新增供應(yīng)量較高，空置率數(shù)據(jù)往往也會比較健康。

黎青山預(yù)計(jì)，鑒于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，一些在建寫字樓可能會延遲交付日期，暫緩與其他對手的激烈交鋒。“過去也經(jīng)歷過幾波市場高低起伏、供應(yīng)量較大的情況。一些業(yè)主如果壓力不大，而眼下入市未必能達(dá)到他們想要的回報，可能會有意無意地放緩進(jìn)度。”他說。

降價

當(dāng)城市CBD區(qū)域的一棟寫字樓決定降價，其影響就像一枚石子砸中了湖心，形成的漣漪會一圈圈向外傳導(dǎo)——先是周邊的寫字樓應(yīng)聲調(diào)整策略，接著會蔓延到整個CBD，繼而是從核心商務(wù)區(qū)輻射到更遠(yuǎn)的區(qū)域。

廣州市場最先作出降價反應(yīng)的，是一些生存壓力較大的寫字樓二房東。在寫字樓領(lǐng)域，二房東的運(yùn)營模式是以較低的價格租下一層或半層的寫字樓空間，通過重新改裝面向租戶二次出租，依靠差價和增值服務(wù)賺錢。二房東要承擔(dān)給業(yè)主的租金及其他成本支出，因此當(dāng)租賃市場環(huán)境不好時，二房東會更敏銳地作出反應(yīng)，比如降價。

Colin至今記得，2020年左右，珠江新城就出現(xiàn)過一個二房東打出88元/平方米的超低價月租金，震撼了周邊整個商圈。珠江新城是廣州天河CBD的主要組成部分，天河CBD也是國務(wù)院批準(zhǔn)的三大國家級中央商務(wù)區(qū)之一（另外兩個是北京商務(wù)中心區(qū)與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)），早期進(jìn)駐珠江新城的企業(yè)支付的月租金水平在180元/平方米左右，最貴的甚至達(dá)到300元/平方米。

“開發(fā)商大業(yè)主和小業(yè)主、二房東的運(yùn)營方向不一樣，所能承受的空置率和價格底線也不同，反應(yīng)自然不一樣。”Colin說。作為廣州寫字樓租金的“塔尖”，珠江新城在早期就聚集了大量二房東，因此也成為廣州過去三年寫字樓降價潮的始發(fā)地——最初，當(dāng)天河CBD的租金開始降價，會刺激一批此前持觀望態(tài)度或來不及擠進(jìn)CBD的企業(yè)開始涌入，同時對他們搬離的那些非核心商務(wù)區(qū)的寫字樓的租賃生意造成擠壓，于是更大范圍的降價潮便由此開始。這一輪由珠江新城引領(lǐng)的降價潮蔓延到了廣州天河北，并一路傳導(dǎo)到了金融城，繼而是廣州所有的寫字樓。

“一棟樓降價，其他寫字樓肯定會有針對性地去做一些緊急調(diào)整。可能也會拿出一些戶型或者空置比較久的單位，去跟著對方的步驟走。”Colin 說。

在位于北京東三環(huán)中央商務(wù)區(qū)的國貿(mào)，一些經(jīng)驗(yàn)老道的甲級寫字樓操盤人已判斷出寫字樓市場正步入下行周期，租金只漲不落的時代已經(jīng)落幕，因此他們會在降價策略的前面補(bǔ)上一條——“兵貴神速”。

“一些成熟的操盤人可能會提前降價，做第一批吸引客戶的人。跟隨者往往收效都不太好。”米陽說。

買方市場

01 11月下旬，在位于北京望京地區(qū)的望京SOHO，下午7點(diǎn)左右B2層停車庫已變得空空蕩蕩。（攝影／王曉東）

02 11月下旬，在位于北京望京地區(qū)的望京SOHO，下午7點(diǎn)左右B2層停車庫已變得空空蕩蕩。（攝影／王曉東）

梳理今年接觸的租戶后，Colin發(fā)現(xiàn)，有3成租戶屬于“租期到了選擇平調(diào)”，有2成的訴求是規(guī)模擴(kuò)張，以“縮減場地成本”為目的另尋辦公室的租戶則差不多占到一半。

今年5月，Colin接待過一家想從珠江新城搬出技術(shù)公司，對方提出的目標(biāo)就是降低租金成本。經(jīng)歷了一個半月的看盤和談判后，這筆搬遷交易落地，客戶從月租金180元/平方米的珠江新城搬到了月租金120元/平方米的番禺。經(jīng)協(xié)商，新業(yè)主還贈送了這家公司一些免費(fèi)的停車位，并將免租期從一個月拉長到了三個半月。

為了爭取租戶，業(yè)主之間的“免租期競爭”在今年愈演愈烈。在北京國貿(mào)CBD的核心區(qū)域，正大中心、環(huán)球金融中心、嘉里中心甚至是國貿(mào)（三期）等以往外資企業(yè)云集之地，都出現(xiàn)了免租期為6個月的空置項(xiàng)目。

從業(yè)8年、目前業(yè)務(wù)范圍集中在北京國貿(mào)地區(qū)的寫字樓中介王溪告訴《第一財經(jīng)》雜志，業(yè)主們?yōu)榱私o自己的寫字樓項(xiàng)目拉新已經(jīng)“卷到不行”。

“比如今天有房東給到中介的帶看和成交獎勵分別是118、1188元，明天就會有房東把帶看獎勵提高到188、200元，成交獎勵給1288、1888元。”王溪提及，除了用獎金刺激中介機(jī)構(gòu)的積極性，更狠的還是價格上的內(nèi)卷，“今天有人把日租報到4.99元/平方米，明天就有人敢報3.99元/平方米，給錢就租。”

過去4年北京辦公樓市場的平均月租金逐年下降

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行《2023北京辦公樓市場白皮書》 注：租金為凈租金口徑（含稅但不含物業(yè)費(fèi)，未計(jì)入免租期），為歷年實(shí)際租賃成交的平均租金，且覆蓋了甲級和非甲級寫字樓

CBD地區(qū)依然是北京入駐最活躍的商務(wù)辦公區(qū)域

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行《2023北京辦公樓市場白皮書》

2014年前后，北京市朝陽區(qū)的望京曾因眾多技術(shù)創(chuàng)業(yè)公司在此扎堆成為備受關(guān)注的商務(wù)區(qū)，而望京SOHO正是其中網(wǎng)紅寫字樓的代表。今年以來，一些望京SOHO的個人業(yè)主發(fā)微信給中介銷售的情況變得更頻繁了。王溪告訴《第一財經(jīng)》雜志，2019年以前望京SOHO的日租金成交價大約在10元/平方米，現(xiàn)在基本上5到6元就可以成交。

“沒辦法，客戶的量少呀，房子空的多，選擇項(xiàng)太多了。”王溪手里的客戶資源中，今年有換辦公室意愿的，大多都是為了“降本增效”，只有少部分的金融投資、企業(yè)咨詢或能源類企業(yè)是為了環(huán)境升級和擴(kuò)租。

“寫字樓的平均租金已經(jīng)下行了一段時間，但我們認(rèn)為租金不會無限下跌，因?yàn)槭袌鲂枨蟛攀顷P(guān)鍵。”黎青山分析指出，今年寫字樓業(yè)主的態(tài)度其實(shí)是更務(wù)實(shí)了，他們會從各個方面去吸引客戶，并針對性地放大自己的優(yōu)勢。他還提及，廣深市場的一些寫字樓會提供物管增值服務(wù)等。

今年，很多寫字樓業(yè)主還開始提供一項(xiàng)新服務(wù)——定制裝修，這種開發(fā)商把房子裝好再租的情況以前幾乎沒有過。據(jù)王溪觀察，不含裝修日租金能租到4元/平方米的物業(yè)，裝修完日租金能漲到4.5到4.7元/ 平方米，“多少能漲一點(diǎn)”。

但花樣的手段并不能直接拉動寫字樓市場的需求。一個更現(xiàn)實(shí)的問題是，雖然部分寫字樓項(xiàng)目的租金相比過去“一降再降”，租戶們的場地預(yù)算也在降，這使得交易決策變得更加艱難。

“現(xiàn)在國貿(mào)這邊的客戶基本都只有每天每平方米3到4元的預(yù)算。”王溪舉例稱，位于國貿(mào)CBD的東方梅地亞中心，疫情發(fā)生前的日租金水平是8到9元/平方米，現(xiàn)在已跌到4到5元/平方米這樣的“骨折價”，卻依然超過了一些前來問詢企業(yè)的承付能力此外，有些客戶也看到了眼下寫字樓市場高空置率的現(xiàn)狀，便盤算著以自己的預(yù)算應(yīng)該能租到比東方梅地亞品質(zhì)更高的寫字樓，因此遲遲不做決定。

仲量聯(lián)行發(fā)布的一份報告顯示，今年上半年，內(nèi)資企業(yè)租戶連續(xù)兩個季度占到了北京甲級寫字樓總租賃成交量的80%以上。第一太平戴維斯發(fā)布的一份報告則指出，今年第三季度上海寫字樓市場表現(xiàn)欠佳，部分原因包括“民營企業(yè)優(yōu)化、上市難，初創(chuàng)企業(yè)倒閉，部分外資公司關(guān)閉業(yè)務(wù)或調(diào)整業(yè)務(wù)重心”。這也是令寫字樓業(yè)主們真正感到焦慮的地方。

不過，一項(xiàng)微妙的積極數(shù)據(jù)值得關(guān)注：城市核心商務(wù)區(qū)的流入與遷出比例。仲量聯(lián)行的一份報告顯示，近7年來，北京國貿(mào)CBD區(qū)域的流入與遷出比大致持平，流入略高于流出。今年也是如此——流入和流出的占比分別為17%和13%。

廣州甲級寫字樓市場2019年以來陷入供大于求的局面

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯注：凈吸納量包括出售和租賃兩種交易所涉及的供應(yīng)量

廣州商務(wù)辦公區(qū)的10個細(xì)分市場分布位置

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行《2023中國辦公樓租賃指南》注：凈吸納量包括出售和租賃兩種交易所涉及的供應(yīng)量

米陽表示，當(dāng)城市CBD依然對企業(yè)有虹吸效應(yīng)，意味著整個市場的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)并沒有改變，只是目前整體遷入和遷出的量變小了。“北京的每一個子市場還在行使原有的職能，它本身擁有的除了鋼筋混凝土等固定成本之外的商業(yè)價值還存在。”他說，如果所有企業(yè)都奔著最便宜的地方去，而不考慮區(qū)域的附加價值，那才是最糟的時候。

新周期

對北京寫字樓市場來說，平均租金也是在2018年第四季度到達(dá)頂峰，此后5年一路下行，降幅達(dá)到22%。這個過程中，北京對寫字樓新增供應(yīng)量的規(guī)劃一直趨于謹(jǐn)慎。今年前三季度，北京新入市的項(xiàng)目有9個，但總量上相比深圳、上海、廣州已是最少的，甚至低于新一線城市成都。

王溪是2015年入行的，他還記得那一年北京甲級寫字樓的空置率僅為5%。2019年時，因?yàn)楦械綐I(yè)績不那么好做了，王溪一度離開北京，去新一線城市尋找新機(jī)會。今年年初，在和朋友、同事溝通后，他又回到了北京。

“大家都想著3年疫情都扛過來了，今年北京的寫字樓市場應(yīng)該比較好做。但實(shí)際做下來，感覺今年的行情沒那么好，但也沒那么壞。”王溪說到。

11月17日，隔著珠江遠(yuǎn)眺被譽(yù)為廣州“硅谷”的海珠區(qū)琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)。（攝影／梁瑩菲）

Colin的感受和王溪相近。春節(jié)長假結(jié)束剛返工那一陣，他和同事對今年形勢的預(yù)期其實(shí)是比較悲觀的，但3月到4月，他所在的中介機(jī)構(gòu)在廣州簽下了近20 0單，成交量超出了開年時的預(yù)期。Colin觀察到，不少簽約租戶是疫情期間暫時歇業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)者。隨后幾個月，他又逐漸發(fā)現(xiàn)，今年總體成交的項(xiàng)目大部分都是小面積物業(yè)，那種1500平方米以上的“大單”變得很少了。

面對這種局面，王溪介紹了寫字?jǐn)?shù)通常會執(zhí)行的一種策略：先針對低區(qū)的面積低價分租，等人氣上來之后，再對分租實(shí)行向上調(diào)價，并對客戶資質(zhì)加以把控，最終“使整個項(xiàng)目的租金平均下來仍在預(yù)期之內(nèi)”。

多位受訪者表示，未來2至3年考慮到市場需求和潛在的新增供應(yīng)，從租金收入、空置率等維度看，中國寫字樓市場可能仍將延續(xù)下行趨勢。但在米陽看來，和外界的想象不一樣，辦公樓市場的相關(guān)從業(yè)者已經(jīng)熬過了最焦慮的階段。

“這個市場已經(jīng)焦慮了很長時間，但大家逐漸發(fā)現(xiàn)光焦慮也沒用。”米陽指出，現(xiàn)在大家面臨的其實(shí)是“新常態(tài)”，也就是說，中國經(jīng)濟(jì)高增長的階段已經(jīng)結(jié)束，不管是企業(yè)租戶、辦公樓業(yè)主還是中介，他們不是進(jìn)入了又一個寒冬，而是進(jìn)入到了一個增長相對緩慢的新周期。

在米陽看來，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，未來長線的投資和運(yùn)營邏輯會越來越吃香。

對于長期持有者來說，他們追求的是20年、50年甚至100年的長期回報，更關(guān)心如何靠提升服務(wù)來保證“客戶一直都在”，以獲取穩(wěn)定的租金收入。那么，圍繞一線城市的寫字樓，還有哪些可以提升服務(wù)的空間？

比如，隨著部分城市陸續(xù)將碳排放量納入企業(yè)考核指標(biāo)，如何“控排”成為與企業(yè)經(jīng)營成本掛鉤的現(xiàn)實(shí)性訴求。米陽向《第一財經(jīng)》雜志介紹，海外的寫字樓開發(fā)商已發(fā)展出一套成熟的“綠色租賃”生意：他們會將減少碳排放的措施詳細(xì)寫入另一份合同中，與場地租賃合同打包賣給企業(yè)租戶。雙方共同分?jǐn)偭藰怯畹纳壐脑斐杀荆瑢懽謽且材軓闹蝎@得一定的溢價。

而2022年落成的香港太古坊二座，在一樓大堂的位置，除了預(yù)留寫字樓常見的電梯等候區(qū)，還拿出一大片開闊空間做成一片階梯式的公共休息區(qū)域，下午陽光好的時候，樓里入駐企業(yè)的員工會走出辦公室，三三兩兩地坐在階梯上辦公、聊天，或者只是喝杯咖啡、曬曬太陽。這種對公共空間的開放式設(shè)計(jì)，對比之前傳統(tǒng)寫字樓在大堂為訪客隨便擺放的幾個沙發(fā)，無論在視覺還是功能性上，那明顯要高級很多。

不過，將各種前瞻性服務(wù)一一落實(shí)的過程，需要寫字樓和企業(yè)租戶一同努力。特別是寫字樓市場步入新周期的過程，企業(yè)雇主也要重新思考自己的需求，對所謂“好的商務(wù)辦公環(huán)境”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，或許也得有些改變了。

應(yīng)采訪對象要求，文中Colin、李然、王溪為化名