申城寫字樓市場會回暖嗎

甄愛軍

未來寫字樓供應仍非常充足，但受經濟不確定性影響，部分行業持縮減規模或謹慎觀望意愿，短期內市場信心修復強度有限，疊加供應連續攀升的影響，預計租賃市場競爭持續加劇，去化將進入長周期。

近日，CBRE世邦魏理仕發布《2023年第三季度上海房地產市場回顧與展望》，指出2023年前三季度，隨著上海經濟保持恢復性增長態勢，商業地產市場預期逐步改善。

總體來看，第三季度上海寫字樓新增供應持續放量，以價換量趨勢延續，租金承壓。零售市場方面，假期經濟帶動消費活力，餐飲品牌快速迭代，女裝和運動等多品類積極布局。商務園區寫字樓新興賽道產業需求穩健，租金報價保持平穩。

優質寫字樓租賃需求回落

2023年第三季度，共有7個新項目入市，分別位于南京西路、真如等板塊，總計體量36.8萬平方米。至此，2023年前三季度新增供應量接近90萬平方米。

寫字樓市場需求復蘇步伐相較上季度有所放緩。第三季度凈吸納量為11.7萬平方米，環比下降35.4%。受供需失衡影響，全市空置率環比上升1個百分點至19.7%，核心商務區空置率上升0.7個百分點至11.3%。租金方面，第三季度全市租金報價269.6元/月/平方米，環比下降0.8%。

從行業需求來看，消費品制造業需求明顯提速，升至首位，占比15.9%，其中以服飾及汽車相關企業的租賃需求較為突出;金融行業需求位居第二，其中保險及投資等類別的需求占比較高;TMT行業位居第三，占比15.2%，主要以軟件科技企業的租賃需求為主;第三方辦公服務進一步布局，租賃需求穩中有升;生物醫藥行業和專業服務業的需求占比小幅下降。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部負責人張越表示：“未來6個月，全市預計將有約65.1萬平方米的新增供應入市，主要集中在新興商務區。未來供應仍非常充足，但受經濟不確定性影響，部分行業持縮減規模或謹慎觀望意愿，短期內市場信心修復強度有限，疊加供應連續攀升的影響，預計租賃市場競爭持續加劇，去化將進入長周期，租金延續下行趨勢，整體市場需要更長時間才能實現供求平衡。”

零售物業需求回升

2023年第三季度，上海零售物業市場新增4個項目，均位于非核心商圈，分別為上海金融街購物中心、龍華會、鴻壽坊以及上海信泰中心，總計22.8萬平方米。

第三季度，零售物業租賃市場凈吸納量達15.0萬平方米，創2022年以來單季新高。但全市空置率仍在走高，環比上升0.5個百分點，同比上調0.3個百分點至8.1%。租金方面，得益于核心與次級商圈的持續回暖，全市購物中心首層租金環比上行0.2%，達到33.6元/天/平方米。

分行業來看，餐飲行業需求熱度回升，占比提升至47%，其中咖啡茶飲、傳統中餐、亞洲食肆以及烘焙甜品等多子行業具有亮眼表現。咖啡茶飲細分賽道逐步向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜，季內茉莉奶白、Blueglass、K22以及galayogurt均積極布店，茶芭蕾上海首店亮相合生匯。此外，傳統中餐類品牌持續布局購物中心商業區，需求較為活躍。時尚服飾業態占比24%，女裝、運動以及潮流買手店需求活躍。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務商業部負責人希諾表示：“第三季度上海市場迎來了2023年第一波開業潮，新項目開業的亮眼表現提振市場信心。未來6個月，市場預計將迎來近70萬平方米的新增供應，主要落位于包括前灘和真如在內的非核心商圈，因地制宜的定位和創新業態的融合有望持續豐富其所在板塊消費場景，打造全新消費地標。此外，隨著假日經濟與文旅消費持續拉動市場加速回溫，購物中心將持續借勢假日文旅經濟，發展商業新形式與新業態，抓準文化國潮、創新體驗以及賽事經濟等消費新熱點，打造多元融合的消費體驗場景，從而助力上海市場提質擴容，加快建設國際消費中心城市。”

新賽道產業青睞商務園區

2023年第三季度商務園區寫字樓市場新增供應項目為3個，均在新興規劃片區，包括位于市北的靜安國際·云芯科創中心，位于周康的張江基因島（一期&二期），以及位于寶山南大的南大數智中心。供應量為22萬平方米，環比增長19%，同比上漲205%。需求端出現明顯復蘇跡象，單季凈吸納量為10.8萬平方米。不過，受去化不及預期影響，整體空置率持續走高至18.5%，環比上行0.6個百分點，同比上行3.2個百分點。第三季度末市場整體租金水平為139.2元/月/平方米，環比略有反彈。

TMT等三大先導產業青睞商務園區。其中，TMT行業以33%占比穩居需求首位，除了傳統金融、傳媒類軟件開發，不乏新興賽道企業;得益于大健康服務業態快速發展，醫藥及生命科學類需求占比達30%;工業品制造業持續火熱，以21%的需求占比位居第三，并主要集中在芯片企業及機器人相關企業。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務商務園區負責人馬振龍表示：“未來6個月預計仍有約42萬平方米新增供應入市，主要分布在張江、金橋、市北、松江和青浦等板塊。當前市場新增供應充足且類型多樣，為租戶提供多種選擇;可租空間進一步釋放和租金成本的降低，有助于激發搬遷需求的持續放量。與此同時，新賽道產業培育逐漸進入商業化落地階段，建議業主積極關注產業鏈相關企業，提前布局未來產業發展。”