旅游房地產企業(yè)財務風險管理與控制

蔣麗琴

摘要：隨著房地產行業(yè)進入到住宅競爭加劇的行業(yè)整合時期，房地產企業(yè)紛紛向產業(yè)嫁接類地產項目轉型。乘著旅游產業(yè)復蘇的東風，旅游房地產項目建設也迎來了一波向上的浪潮。本文通過對新興旅游房地產企業(yè)的財務風險進行識別分析，并分別從籌資、經營等方面提出財務風險管理與控制的措施，以此來提升企業(yè)領導者對財務風險防范的重視。

關鍵詞：旅游房地產；財務風險；管理；控制

一、引言

隨著社會的發(fā)展，人民生活水平提高，旅游業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，人們對旅游度假的需求不斷增加，各種短途游，親子假期游，為各地的經濟發(fā)展帶來顯著發(fā)展，帶動了大批社會關聯人員就業(yè)。我國房地產行業(yè)近幾年處于競爭日趨激烈、變革整合加速階段。許多房地產企業(yè)紛紛向產業(yè)嫁接類的地產項目轉型，其中，新興的旅游房地產以旅游為主導，以房地產為載體，因其高附加值備受眾多市場投資者青睞。然而，旅游房地產行業(yè)同樣存在著一定的財務風險，本文將從旅游房地產的財務風險入手，分析旅游房地產業(yè)的財務風險及其應對措施。

二、旅游房地產財務風險含義

旅游房地產企業(yè)的資本一般來源于兩個方面：所有者自籌資金和向外借入資本。而財務風險，從狹義上理解，就是企業(yè)喪失償付能力的可能性。具體解釋就是因為負債在資本結構中所占比重過高，使企業(yè)的固定支付費用增加，凈利潤下滑，償債能力減弱，從而令企業(yè)面臨債務到期無法償還的財務困境，通常也被稱為籌資風險。而廣義的財務風險，則是指企業(yè)在整個生產經營過程中，以及在籌資、經營、分配利潤等一系列財務活動中，由于各種難以預計，或者無法控制的因素存在，導致企業(yè)的實際收益與最初預期收益發(fā)生偏離，出現企業(yè)所有者未來收益增加，或是企業(yè)未來經濟蒙受更大損失，喪失償債能力的不確定性。

旅游房地產項目和一般的住宅房地產、商業(yè)房地產項目不同，它承載著推廣當地城市品牌，塑造城市形象，打造城市標志的重任，和當地的旅游產品結合更加緊密，是帶動當地建筑、餐飲、交通等行業(yè)發(fā)展的引擎，加上旅游房地產項目本質傾向于整個區(qū)域的綜合開發(fā)，類型包括諸如度假莊園、養(yǎng)老居住、文化創(chuàng)意園等大類。因此，旅游房地產項目需要的資金量相比普通住宅、商業(yè)地產項目更加巨大，資金回籠期更長，財務風險也更高。

三、旅游房地產財務風險的類型

（一）政策風險

旅游房地產企業(yè)受國家及地方政府出臺的相關政策影響比較大。政府出臺的相關政策可能對旅游房地產項目的規(guī)劃、審批、土地使用、稅收等方面產生影響。政策的變化可能導致旅游房地產項目運營成本的增加，也可能導致項目的審批進度延遲，進而影響項目的開發(fā)進度和盈利能力。

（二）市場風險

旅游房地產項目輻射區(qū)域大，市場份額有限，如果附近地區(qū)有相似類型的旅游項目涌現，極有可能出現市場需求不足的情況，如果市場競爭激烈，市場份額被其他競爭對手占據，旅游房地產企業(yè)項目的盈利能力會受到顯著影響。

（三）自然風險

旅游房地產項目的運營容易受到地震、洪水、臺風等自然災害的影響。各類自然災害可能會導致旅游房地產項目設施的損壞，直接影響企業(yè)的運營和盈利能力。同時，自然災害還可能導致項目的安全出現問題，從而進一步影響企業(yè)的聲譽和市場形象。

（四）資金風險

首先，旅游房地產是資本密集行業(yè)，項目運作前期，包括土地購置、設備采購、人員招聘等方面需要投入巨額資金，項目建設期內隨著進度的不斷推進，也需要大量的資金作為支撐，必須保證每一個環(huán)節(jié)的資金都能夠持續(xù)到位，項目才能繼續(xù)開發(fā)下去。旅游房地產項目本身固定資本高、存貨周期長、資產變現能力差，因此，資金籌集是重中之重，資金缺口的產生將會導致項目無法按時完工，無法及時取得收益。

其次，旅游房地產企業(yè)存在建設周期長，資金周轉速度慢等問題。如果建設持續(xù)時間較長，會增加企業(yè)的流動資金壓力，延長企業(yè)的資金運轉周期。

最后，旅游房地產企業(yè)通常自有資金有限，經營形式偏向于負債經營，一般以從銀行取得貸款作為主要融資途徑。雖然企業(yè)所有者只需要使用少量的自有資本，就能通過財務杠桿很好地利用外來資本，擴大企業(yè)的生產經營規(guī)模，增強企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的經濟效益和股東的權益收益率，同時還能產生稅盾效應，達到合理避稅的目的。但企業(yè)過度使用財務杠桿，會提高企業(yè)的資金流動風險和債務風險，以及面對巨大的還款壓力。銀行貸款是有固定償還期限的，企業(yè)必須按照借款合同約定到期歸還，否則就會面臨貸款銀行的追償，向其移交擔保物，資不抵債時，企業(yè)甚至會被要求破產清算。而且向銀行貸款還需要按時償還利息，這些同樣是企業(yè)的經營成本，會減少企業(yè)的利潤。如果旅游房地產項目的資金來源大部分依賴于銀行貸款，當銀行利率上升，或者銀行對貸款審批變得嚴格，暫停發(fā)放原有審批過的貸款時，項目的資金來源就會受到嚴重影響。而融資渠道不暢通，必然會影響基礎設施的建設，導致建設期延長，企業(yè)極為可能資金鏈斷裂，出現收支性財務風險。

（五）經營風險

旅游房地產項目的經營風險主要包括管理不善導致運營成本高，以及市場營銷不給力等兩方面。

一是如果項目管理不善，沒有嚴格控制成本，致使運營成本變相提高，或者在已完工的工程或者在建工程中存在以次充好的質量缺陷，都將導致項目的運營效率低下，對項目的盈利能力產生影響。

二是市場營銷不給力同樣也會對項目的盈利能力產生影響，如果項目的市場營銷策略不得當，可能會導致項目的銷售額下降。旅游房地產企業(yè)沒辦法順利開展經營活動，賺取不到涵蓋各項經營支出的利潤，資金無法回籠，就做不到按期償還債務。一方面企業(yè)會面臨信用塌陷風險，企業(yè)的形象和聲譽同時遭受到嚴重損害；另一方面，企業(yè)可能會債臺高筑，墮入財務困境，情況嚴重時，企業(yè)可能會遭遇破產危機。

四、旅游房地產財務風險控制措施

（一）密切關注國家政策和區(qū)域規(guī)劃動向，適當調整建設方案

旅游房地產企業(yè)應該密切關注國家和當地相關產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策變化，及時掌握國家政策、區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃，掌握旅游行業(yè)的變動趨勢，結合政策規(guī)劃的新動向，對政策風險進行量化評估。同時企業(yè)要注意加強與當地各級政府部門的溝通與交流，在可行性范圍內，對建設項目進行投資規(guī)劃，積極向政策靠攏，充分利用各項優(yōu)惠政策，力爭取得國家和地區(qū)有關政府部門對項目建設及運營的支持，適當調整項目建設方案和運營策略，避免政策變化對項目產生的不利影響，搭上國家快速發(fā)展的列車，實現項目的可持續(xù)發(fā)展。

（二）強化自身素質，加強市場調研，緊跟市場需求，堅持誠信服務

面對激烈的市場競爭，首先，旅游房地產企業(yè)要強化自身素質，改革內部機制，創(chuàng)新經營理念，提升管理層的管理技能，通過改革創(chuàng)新和加強管理等辦法，增強企業(yè)的綜合實力，提高市場競爭力。

其次，旅游房地產企業(yè)要加強市場調研，緊跟市場需求變化，不斷調整開發(fā)結構，推出符合市場需求的產品和服務，以客戶為中心，建設生態(tài)、環(huán)保、高品質、個性化，具有地區(qū)特色和民族風情的產品服務項目，滿足各消費群體的需求和期望，給他們帶來滿意的服務體驗。

最后，旅游房地產企業(yè)要積極了解競爭對手的情況，堅持誠信服務贏得客戶的信任和支持，以此提高建設項目的市場占有率，實現企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（三）加強安全管理，制定應急預案，建立風險反機制

旅游房地產企業(yè)應該加強項目的安全管理，制定應急預案，提高項目的應對自然災害的能力。同時企業(yè)應該建立風險反機制，對風險來臨做足準備。企業(yè)可以以自身實際資金情況，針對市場需求，通過正規(guī)渠道購買合適的大型相關保險。保險對于旅游房地產企業(yè)來說，一直都是一份穩(wěn)定的保障，能夠有效轉移風險，保證企業(yè)不會出現資金崩盤的現象，既可以提高企業(yè)的信譽，促進企業(yè)銷售工作的正常進行，又可以減輕自然災害對項目的影響，彌補企業(yè)的損失，保護企業(yè)的固定財產。

（四）科學融資規(guī)劃，建立多元組合籌資，降低資產負債率，找尋最佳資本結構

旅游房地產企業(yè)應該建立健全的資金管理制度，加強資金監(jiān)管，確保項目的資金來源穩(wěn)定，合理規(guī)劃項目資金需求，避免出現資金缺口。

首先，旅游房地產企業(yè)要開拓思維，在取得銀行貸款之外實現多種途徑籌資。例如引進基金機構資金，發(fā)行股票和可轉換公司債券，使用房地產信托以及和知名企業(yè)合作共同開發(fā)。

和知名企業(yè)共同開發(fā)是常用的財務風險分散方式。共同開發(fā)的本質在于各投資方平均享受投資利潤和平攤風險。旅游房地產企業(yè)和知名企業(yè)合作，既能夠借鑒其先進的管理理念，獲得技術支持，又能在面臨重大決策時，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，做出最大優(yōu)越性的決策，達到規(guī)避風險的目的。旅游房地產企業(yè)通過建立多元組合籌資，能優(yōu)化融資成本，緩解籌資壓力。

其次，旅游房地產企業(yè)應該對資金籌集活動進行管理，根據國家政策和當地城市規(guī)劃，結合行業(yè)發(fā)展趨勢和市場利率變化，制定科學的籌資計劃，優(yōu)化融資結構，明確各種籌資方式的還款期限和方法，在此基礎上完善資金周轉規(guī)劃，高效調配存量資金，以此來提高企業(yè)資金運作效率，加快資金周轉速度，增強企業(yè)償債能力。

同時，企業(yè)要積極申請銀行貸款，在按揭審查標準上，與合作銀行保持良好的溝通，可以采取先向銀行提供資料的辦法，以此保證雙方信息的對稱和通暢，確保最快時間獲得貸款，盡可能的加快建設進度，爭取提前銷售回籠資金，降低資金風險。

最后，旅游房地產企業(yè)屬于房地產行業(yè)分支，資產負債率偏高，面臨的債務危機比其他行業(yè)偏高是其特點。企業(yè)要多措并舉，制定切實可行的管理辦法，控制企業(yè)的籌資風險，找尋到最佳的資本結構。

1.企業(yè)要合理設置長期負債和短期負債的比例，配置恰當的負債規(guī)模，盡量使財務杠桿發(fā)揮的效益與財務風險水平持平。鑒于旅游項目資金的回收期較長，短期負債有較大的清償壓力和較短的還款周期，風險相對更大，企業(yè)最好選擇長期負債作為融資手段，避免由于資金回流過慢導致的短期債務危機。

2.企業(yè)財務部門應該每月編制下月月度資金使用計劃，上報給企業(yè)領導者，按照領導審核通過的內容支出款項，杜絕產生在債務還款時間點不能按時支付貸款本金和貸款利息的現金流動性風險。

3.企業(yè)可以增加權益性投資。內源性融資成本低，操作便捷，風險小，能減輕企業(yè)的利息還款壓力，有效降低企業(yè)的資產負債率。

（五）開設風險管理部門，加強成本管理，培養(yǎng)人才隊伍，提升企業(yè)品質

1.旅游房地產企業(yè)應該開設風險管理部門，建立一套完整獨立的財務風險評估體系，聘請專業(yè)人員借助先進的現代技術方法，對企業(yè)運營過程中的各項財務指標進行系統(tǒng)分析，確定財務風險程度，并且找出相應的解決辦法。風險管理部門還應該制定出管控資金流向的策略，透明化管理企業(yè)資金收支，避免出現工作人員違規(guī)操作事件。另外，風險管理部門要通過企業(yè)內部管理程序設置，落實監(jiān)察重點，定期檢查，確保風險損失程度降到最低。

2.旅游房地產要加強財務成本管理。財務部門作為牽頭人，要積極主動和招標采購部、運營管理部等業(yè)務部門相融合，通過財務信息共享，確保財務成本管理工作的順利開展。

首先，企業(yè)要實行招標制度，把好施工隊伍關口，選擇好的施工隊伍是企業(yè)控制財務成本的關鍵一步。企業(yè)要對現有的招標制度進行優(yōu)化，盡量選擇項目招標方式，通過公平的市場競爭為項目選擇一支技術實力強，經濟實力雄厚，管理經驗豐富，效率較高，價格合理，信譽良好的施工隊伍，這樣可以有效防范項目建設中的管理風險、質量風險和其他風險。

其次，企業(yè)法務人員在代表公司簽訂施工合同時，要保證合同條款的全面性，合理性、嚴密性和可行性，特別要重視合同中列明的關于雙方項目風險分擔責任的各項條款。對施工中各種變更引起的索賠責任，在合同條款也應該有詳細明確的規(guī)定，以保障企業(yè)自身的經濟利益。

最后，企業(yè)財務成本管理人員在項目初始，原材料和設備采購時期就要開始介入，根據當地政策出臺的扶持補助政策，選擇相同種類里可以享受財稅扶持優(yōu)惠政策的原材料和設備購入，以此來降低采購成本。在施工建造過程中，財務成本管理人員要嚴格監(jiān)管材料設備等資金成本，定時盤查，確保材料賬實相符，設備故障問題能得到及時解決。財務成本管理人員還要加強施工現場經濟簽訂管理，做到有效控制施工的變更成本和工程成本。

3.旅游房地產企業(yè)應該全面培養(yǎng)一支具備現代科學思想、素質高、專業(yè)技術強的財務成本管理隊伍，優(yōu)化財務管理模式。

（1）企業(yè)要培養(yǎng)財務成本管理人員的財務風險管控意識，引進信息化技術開展專項財務風險培訓工作，進一步提升財務成本管理人員的綜合素質，從而提高企業(yè)的財務成本管理水平和運營效率，降低企業(yè)運營成本。

（2）企業(yè)要重視財務管理的信息化建設，通過加強硬件建設水平，應用先進的信息技術，提高財務人員工作效率。同時，企業(yè)應該優(yōu)化財務管理模式，改變傳統(tǒng)粗放的財務管理方式，改為推進現代精細化財務管理，由此有效規(guī)避財務風險。

4.旅游房地產企業(yè)應該注重項目品牌建設，精細劃分目標群體，制定合理的市場營銷策略，加強項目管理，提供良好服務，提高項目的知名度和美譽度，做到口碑如一，以此來增加項目的銷售額。

企業(yè)可以設立單獨的信貸部門，在國家政策允許范圍內，綜合分析客戶信用度，盡量避免壞賬發(fā)生，同時加強企業(yè)的應收賬款管理，及時催繳未付款客戶，提高應收賬款周轉率，降低資金回收風險。

5.旅游房地產企業(yè)在項目運營中，應該考慮環(huán)境保護因素，盡可能減少對環(huán)境的影響，實現經濟和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，避免出現因環(huán)境污染問題導致的資金損失。

五、結束語

旅游房地產市場是一個充滿機遇與挑戰(zhàn)的深具潛力的市場。而機遇與風險并存，財務風險是客觀存在的，沒有辦法從根本上消除。旅游房地產企業(yè)要在對市場動態(tài)深度研究的基礎上，認真分析旅游項目的財務風險，制定相應的風險防范措施，同時加強自身管理，提高資金統(tǒng)籌和抵御風險的能力，以此來降低企業(yè)的財務風險，提升企業(yè)的盈利能力，確保旅游項目能夠持續(xù)健康運營，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

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