房屋承租人優先購買權之否定

張小余

房屋承租人優先購買權是指在出租人與承租人所簽訂的房屋租賃合同合法有效的前提下，出租人在房屋租賃合同有效期內出賣租賃房屋時，應對承租人履行必要的通知義務，承租人在接到通知后，依法享有以同等條件獲得優先于第三人購得租賃房屋的權利。①雖然房屋承租人優先購買權的產生有其歷史必然性，但隨著時代的發展，這一制度的存續已違背其設置初衷，并無法顯現其現代應用價值。從理論和實踐層面思考房屋承租人優先購買權的存廢之爭，體現了權利內涵與外延的博弈，為權利制度的未來發展方向提供了路徑指引。

一、房屋承租人優先購買權之價值反思

法律制度的設計有其存在的立法價值，房屋承租人優先購買權的立法價值主要體現為其所實現的公平、效率和秩序價值。而現今，面臨市場經濟的加速發展以及房地產產業的擴張，對房屋承租人優先購買權存續的現實價值應重新整合分析，從而明辨其價值應然。

（一）房屋承租人優先購買權之價值功能

房屋承租人優先購買權的價值功能主要體現在三方面，即確保實質公平實現的公平價值、保障最高效率發揮的效率價值以及維護社會秩序穩定的秩序價值。這三方面系統體現了房屋承租人優先購買權從微觀層面到宏觀層面對促進個人權益保護、市場經濟發展和整個社會和諧所產生的意義。

1.公平價值：確保實質公平的實現

新中國建立前并未有對房屋承租人優先購買權的明確立法規定，古代先買權制度更多強調的是親鄰先買權，以體現對家族倫理道德的重視。新中國成立后，承租人優先購買權制度伴隨社會的發展逐漸由政策上升為法律。②早期立法對這一制度的承認更多考量的是對社會弱者的關愛和救濟。制度確認之時的房屋資源較為緊缺，對房屋信息也無法及時把握，房屋承租人因有限的經濟能力無法購得個人房屋，只能通過房屋租住解決基本的居住需要。為維護這類弱勢群體的生存權益，保障他們擁有穩定的居所，防止無家可歸而引發社會動蕩，房屋承租人優先購買權在這樣的歷史條件下應運而生。③這一制度的確立，通過對房屋出租人出賣行為的法定限制以實現社會整體利益的平衡與協調，體現了國家立法所倡導的實質公平價值。

2.效率價值：保障最高效率的發揮

房屋承租人優先購買權的效率價值主要體現為對租賃房屋利用效率和對市場交易效率的提高兩方面。其一，從對租賃房屋利用效率的提高角度來看，房屋承租人優先購買權的存在使承租人具有獲得其所租賃房屋所有權的可能性。在這一前提下，承租人在使用房屋的過程中便更愿意投入人力、物力和財力進行裝飾改造，提高房屋的使用價值，并能合理、謹慎地使用租賃房屋；其二，從對市場交易效率的提高角度來看，一旦房屋承租人優先購買權得以實現，那么承租房屋的使用人便可轉化為所有人。使用人與所有人的合二為一不僅可以簡化交易程序，還能降低交易成本，承租人不必再花費精力與體力找房、租房或買房、搬家等，效率價值得到最大程度的體現。④

3.秩序價值：維護社會秩序的穩定

房屋承租人優先購買權的秩序價值主要表現為其對穩定社會秩序的積極意義。首先，房屋承租人優先購買權的存在有利于避免利益沖突。當承租人實現了其對租賃房屋的優先購買權，便屏蔽了第三人加入房屋銷售關系，凈化了出租人與承租人之間的法定買賣關系，防止了多層次、多樣態法律關系的存在所導致利益和權利沖突的增多，穩定了社會生活秩序。⑤其次，房屋承租人優先購買權的存在，讓最需要繼續使用租賃房屋的承租人取得了房屋所有權，實現了物盡其用。⑥在不損害出租人經濟利益的情形下，提供了相對公平的交易環境，使原本對租賃房屋的狀況、價值等已經比較熟悉的承租人可不間斷地充分利用租賃房屋，達到房產資源的合理優化配置，平衡了出租人與承租人之間的利益關系，維護了社會秩序的有序健康發展。

（二）房屋承租人優先購買權之價值分析

時代的發展演變使得房屋承租人優先購買權的存續不僅不再發揮應有的公平、效率及秩序價值，反而違背了公平價值之制度初衷、阻礙了效率價值之制度功用、擾亂了秩序價值之制度目的。法律本身具有穩定性及滯后性，有時無法及時調整變化了的社會關系，在現今時代背景下，房屋承租人優先購買權設置之初的價值考量已呈現功能錯位，應予以逐一闡釋剖析。

1.違背公平價值之制度初衷

房屋承租人優先購買權是以對弱者利益特殊保護的人性理念為存在根基，而在目前的經濟發展水平下，對“弱者”的概念應當進一步明確房屋承租人是否為真正的弱者。弱者是通過比較，相對于強者而存在。其既可指身體素質較差者，也可指意志薄弱的人，還可指經濟水平較低的群體等。對房屋承租人的特別保護正是因為這一群體相對于有房一族而言為經濟實力不足的人群，需要立法的偏重關懷和照拂。在過去房屋資源匱乏、人民普遍貧窮的時代，賦予房屋承租人優先購買權確實能在一定程度上維護承租人“居者有其屋”的理想愿景。而在經濟高速發展的現代社會，房產資源愈加豐富，互聯網、物聯網等網絡體系的搭建以及人工智能技術的廣泛應用為房屋承租人提供了更多滿足其居住需求的路徑，即便承租人的經濟實力有限，其也可利用現代信息化技術手段快速尋求其他可供租住或可負擔購買的房屋。

另外，租住房屋人并非全部均為經濟實力不足者，租住目的現已呈現多元化態勢，承租人租賃房屋的用途主要包括居住使用以及商務利用。在居住使用的情形下，確實存在經濟水平較低的勞動務工者租住房屋以滿足其居住需要，但也存在為方便個人工作、子女讀書、享受別樣生活環境等目的而租住房屋，這類人群并非經濟實力不夠，實際上其租住房屋僅為滿足其特殊的生活、工作需求而已；在商務利用的情形下，既然是商務利用，綜合多樣經營成本的考量，對利益最大化的追求便是此類房屋租賃的最終目的。一般而言，商務經營者的經濟實力不等，有些確實處于創業階段或者經營困難階段經濟實力較弱，而有些經濟實力較強的經營者是本著成本與收益之間的比重而選擇商務租賃。由此，時代背景不同，對弱者的認定也存在差異，現代社會背景下的承租人與弱者之間并無必然聯系。⑦

再者，房屋承租人優先購買權的設置最初是為了保障對承租人個人生存權益的維護，滿足其基本的居住需求。隨著現代市場經濟的蓬勃發展，租賃房屋從事商業利用的情況越來越多，原本為體現對特殊弱勢群體的人道關懷與商業上對利益最大化的追求目的大相徑庭，明顯違背了這一制度的立法目的，并未體現實質公平的法律要求。

2.阻礙效率價值之制度功用

房屋承租人優先購買權的存在實則并未實現最高效率的發揮。其一，從對租賃房屋的利用效率方面來看，房屋承租人在租賃房屋時，并未以未來有購買該房屋的可能性而承租，而是因為其對房屋存在現實使用需求。承租人對租賃房屋的投資也是按照個人對房屋的利用需要而實施的，并不是以未來所有人的角色而裝飾改造，也無所謂談及因承租人優先購買權的存在而合理、謹慎使用房屋從而提高對租賃房屋的利用效率。其二，從對市場交易效率的影響方面來看，承租人優先購買權的存在不僅無法體現最大效益價值，反而有悖于正常交易效率的實現。為確保這一權利的有效行使，國家通過立法規范強制增加了出租人出賣租賃房屋的交易環節，限制其對交易伙伴自由選擇的意思自治，剝奪其締結出賣合同的自由。出租人在決定出賣租賃房屋后需要對承租人履行必要的通知義務，還需要等候承租人權利行使的反饋，如若出租人侵害承租人這一權利的實現，便要依法承擔相應的法律責任?，F代社會市場經濟的發展推動房地產交易環境云譎波詭，只有把握住交易時機，才有可能以最小的交易成本獲取最大的經濟收益，而承租人優先購買權就是阻擋房屋銷售速度的障礙之一，這一制度不僅延緩了市場交易過程，而且也影響了出租人對機會利益的追求。

3.擾亂秩序價值之制度目的

房屋承租人優先購買權的秩序價值在理論層面確實具有一定的積極意義，但在實際操作中，由于該權利的制度構造和實施程序本就較為復雜，而相應的立法規范卻并不健全，存在諸多的規制缺漏與實施阻礙，所以原本通過該制度希冀簡化法律關系的目的不僅未能實現，還使現有的法律關系更加復雜，無法有效避免利益沖突，導致出租人與承租人和第三人之間的矛盾糾紛不斷，三者合法權益的保障均未能體現制度誕生之初的理想目的。以對出租人與第三人締約自由的限制以及對出租人法定出賣義務的增加來維護所謂的社會弱勢群體承租人的優先購買權，不僅有違社會公平的實現，還會進一步增加社會不穩定因素，產生諸多矛盾糾紛，擾亂社會正常的生活和經營秩序。從出租人角度來看，其完全可待租賃合同到期后再出賣從而避免承租人優先購買權的行使，其也可以與第三人惡意串通，以較高的購房條件使承租人無法達到這一權利行使所需具備的同等條件從而阻礙權利的實現，使這一權利形同虛設。從承租人角度來看，承租人優先購買權的存在本就是對市場競爭秩序的擾亂，影響了出租人與第三人的交易自由與交易安全，損害了第三人的締約利益，并且的確也存在惡意承租人行使這一權利后又不購買租賃房屋，或者出租人因承租人優先購買權的行使拒絕出賣等情形的存在，由此影響了市場交易秩序的穩定有序發展。

二、房屋承租人優先購買權之應用困境

目前生效法律規范對房屋承租人優先購買權的規制主要體現為《民法典》第726 條至第728 條和《商品房屋租賃管理辦法》第13 條的規定。從現有規范內容來看，立法對承租人優先購買權的行使方式、行使期限、排除適用等規定過于簡略、概括、抽象，無法妥善解決司法實踐中出現的多類型、多樣態的相關糾紛，出租人、承租人、第三人之間的利益關系也無法有效協調，不僅使出租人遭受權利限制的困境，也使承租人經歷權利行使的困境，還使第三人陷入權利維護的困境。應用困境的普遍呈現也讓這一權利的可操作性較低，面臨重重阻礙，無法帶來實踐適用的積極效果，對其立法存續應理性審視。

（一）出租人權利限制的困境

承租人優先購買權的設置對出租人的權利影響最大，其限制了出租人對自有房屋自由交易的權利，尤其是對交易對象的選擇權。依照《民法典》第726 條規定，出租人如若出賣租賃房屋，應履行必要的通知義務，即“在出賣之前的合理期限內通知承租人”。顯然，這一規定對出租人權利限制的要求并不具體，對“出賣”涵蓋范疇的規制較為模糊，通知義務履行的表述也過于籠統，缺乏現實可操作性。

1.“出賣”涵蓋范疇的規制模糊

現有立法規范對出租人出賣租賃房屋中“出賣”的具體情形并未明確。從法律特征角度來看，出賣行為應屬于等價有償的雙務法律行為，因此贈與、繼承等無對價法律關系中無法行使這一權利，而針對具備部分或全部出賣特征的房屋互易、作價入股、因公共利益而實施的征收和征用、拍賣、變賣、抵押以及以房抵債等情形是否能適用該權利，立法并未細化規制。⑧

2.通知義務履行的表述籠統

已有法律規范對出租人履行通知義務的具體要求并未明確。只有出租人通知義務的恰當履行，承租人優先購買權的行使才有可能，而現有立法對出租人履行通知義務的規范主要存在五方面的規制疏漏：其一，通知的起算時間并未規定。出租人對承租人通知義務的履行，是要在出租人存在出賣意向即需通知承租人？在出租人與第三人已經確定購房條件但尚未簽訂買賣合同之時通知承租人？還是在出租人與第三人已經簽訂了買賣合同但尚未進行房屋所有權轉讓登記或者已經完成了房屋過戶登記后再行通知？目前的法律規范對此只字未提。⑨其二，通知的合理期限長度并未明晰。出租人履行通知義務的合理期限究竟為幾天，還是幾個月？如果這一時間段模糊不清，出租人便無法選定通知時間，影響交易效率。其三，通知的方式并未詳細規定。出租人是否必須采取書面形式通知？口頭通知或者伴隨信息技術發展所進行的電子通知，如微信、QQ 留言等方式告知是否也行？通知方式的明確是出租人通知義務履行的證據形式，何種通知方式才具有法律約束力尚未有切實依據。其四，通知的內容并未細化。房屋即將出賣的消息、出賣房屋的價款、出賣房屋的時間、價款的支付方式、價款的支付時間、準備出賣的對象等信息是否均為出租人在通知中需要告知承租人的必要信息？倘若并非均需告知，那么哪些才是必要告知事項，立法也未有規定。其五，通知的次數并未明確規定。對于出租人的多次出賣行為，其是否應當履行多次通知的義務，從而讓承租人知曉每次出賣的具體信息，也未見規范體現。⑩立法規制的疏漏使得出租人無法有效依法履行通知義務，影響了承租人對出賣租賃房屋信息知曉的及時性、準確性和全面性，妨礙了承租人優先購買權的行使。

（二）承租人權利行使的困境

即便國家對承租人購得其所租賃房屋的優先權予以特殊保障，但在這一權利行使中卻普遍存在權利主張同等條件的認定混亂、權利行使具體期限的規定不明、次承租人權利享有的規制闕如、優先權利沖突順位的立法矛盾、“部分承租，整體出售”的裁判困難以及權利受損賠償范圍的內容難定等阻礙。

1.權利主張同等條件的認定混亂

為協調出租人與承租人之間的利益關系，法律在偏重保護承租人的同時，要求在不損害出租人銷售租賃房屋經濟利益的前提下，承租人行使優先購買權時必須達到與第三人購房所提出的條件是相同的標準。然而，理論上對同等條件的認定存在“絕對同等說”、“相對同等說”、“價格同一說”以及“折中同等說”等不同觀點，多樣學說觀點對同等條件的認定各有側重?！敖^對同等說”要求的是購房條件的絕對相等，不容許一絲差異；“相對同等說”對購房條件的同等認定彈性較大，主張與第三人的購房條件大體一致即可；“價格同等說”僅強調價格這一客觀標準的相同，付款時間、付款方式等因素并不被納入判斷標準；“折中同等說”更多的是考慮人情因素對同等條件認定的影響，將人情因素的價格折算納入購房價格的確認中。?不同的學說各有其優劣之處，理論上的差異認定也反應在司法實踐中，人民法院針對此類糾紛在案件審理中也未有統一裁判標準。這不僅無法有效維護當事人各方的合法權益，同時也降低了人民法院的裁判公信力。

2.權利行使具體期限的規定不明

為減弱對出租人經濟利益的損害，立法對承租人獲得優先購買其所租賃房屋權利的保護也存在一定的約束，即要求承租人必須在法定期限內行使這一權利?！睹穹ǖ洹返?26 條第2 款規定，“在收到出租人出賣租賃房屋通知后的15 日內，承租人應作出是否購買租賃房屋的明確表示，如果承租人超越法定期限才表示其購買意愿或者在法定期限內未作表示，甚至直接作出拒絕購買的表示，那么承租人便無法行使優先購買權以獲得房屋的所有權”?？此坪侠淼囊幎▍s明顯存在前提認定條件的考慮不周，承租人15 日權利行使期間的產生前提為接到出租人的通知，如若出租人未合法履行通知義務，那么承租人行使權利的期限起點又應如何確定？具體的期限長度又是多久？這些疑問在現有規范中均無立法依據。承租人未知曉、未及時知曉其所承租房屋的出賣狀態，都可能妨礙優先購買權的行使。

3.次承租人權利享有的規制闕如

次承租人的地位是基于轉租合同的存在而確立。未經出租人同意擅自轉租的行為被法律界定為非法轉租，出租人可根據承租人的根本違約行為解除租賃合同，一旦租賃合同被解除，不管是承租人還是次承租人，他們的法律地位均不復存在，因此也就無需探討非法轉租下房屋次承租人優先購買權的享有問題。承租人的合法轉租主要包含兩種情形：其一，承租人經過出租人同意轉租；其二，承租人雖未經出租人同意，但出租人已知承租人非法轉租超過6 個月且未提出異議，即可轉變為合法轉租。只有在合法轉租的情形下才會有次承租人的存在，也才有必要進行次承租人優先購買權享有與否的探討。

立法規制的闕如使次承租人在主張其優先購買權時障礙重重。既有觀點認為承租人優先購買權的存在需基于承租人與出租人之間的房屋租賃合同，次承租人雖與承租人簽訂了房屋轉租合同，但確與出租人毫無瓜葛，因此次承租人無權對出租人出賣房屋的自由予以限制，并不享有優先購買權，基于合同相對性，只有承租人享有這一權利。?另有觀點從立法價值角度出發，認為承租人優先購買權的設立是為了保護對租賃房屋真正有需要的使用者，相較于次承租人，承租人實施了轉租行為即表明其并無利用房屋的迫切性，對租賃房屋的使用率較低、依賴性較弱，因此承租人并不享有優先購買權，但次承租人卻可享有。?還有觀點綜合分析了立法原理與價值，提出承租人與次承租人對他們所承租的房屋均享有優先購買權，只不過需考慮兩方主體的權利行使順位：若是優先考慮合同相對性立法原理則承租人順位在前；若是優先考慮對房屋的有效利用立法價值則次承租人順位在前。?對次承租人優先購買權的規制闕如，也引發了諸多司法糾紛的產生，即便充分發揮司法的主觀能動性，讓法官行使自由裁量權，但由于不同法官的法律素養、實踐經驗的不同，對同類案件也易產生差異裁判，如此不僅無法有效保護承租人、次承租人的利益，也影響了出租人財產權益的處分。

4.優先權利沖突順位的立法矛盾

在出租人出賣租賃房屋的情形下，如果既存在承租人對其所承租的房屋行使優先購買權，又存在該房屋的按份共有人依《民法典》第306 條規定主張按份共有人的優先購買權，兩項優先購買權發生沖突時，《民法典》第726 條第1 款提供了解決路徑，認為應優先實現按份共有人的優先購買權。作出這一界定主要存在的原因：一是基于物權優先于債權的民法一般規則，按份共有人的優先購買權源于對共有房屋享有所有權，而房屋承租人的優先購買權源于房屋租賃合同這一債權。由此，二者相較而言，按份共有人的權利應得到優先實現。?二是從立法目的來看，兩項優先購買權的設置均有簡化法律關系的目的。若是承租人的權利得到優先實現，那么承租人將替代原所有人與其他共有人繼續按份共有該房屋；若是按份共有人的權利得到優先實現，那么原共有部分的權利將轉歸按份共有人所有。通過這樣的假設對比便可明晰，按份共有人的權利得到優先實現更能體現法律關系的簡化目的。三是從替代保護來看，即便承租人不享有優先購買權，但其仍可通過“買賣不破租賃”規則繼續按照租賃合同期限承租房屋，房屋所有權的變動并不影響租賃合同的法律效力，承租人的租賃權仍能獲得保護。但如果按份共有人的優先購買權不能實現，立法規范中并未規定其他替代性保護措施。?由此而言，按份共有人確實應優先于承租人實現其優先購買權。但是，這兩項權利的行使沖突實則并不會發生。這是因為《民法典》第306 條規定的是按份共有人對出賣的共有份額的優先購買權，并非是對整個按份共有房屋出賣的優先購買權。而承租人優先購買權行使的對象卻是按份共有房屋，在共有物整體不轉讓，僅轉讓共有份額的情形下，承租人是無權行使優先購買權的。?綜上可知，法律規范對這兩項優先權利沖突順位的立法規制實為多此一舉，按份共有人優先購買權針對的是共有物份額，而承租人優先購買權針對的是共有物整體，二者并不存在現實矛盾，也就無所謂權利行使的沖突。?

5.“部分承租，整體出售”的裁判困難

司法實踐中針對“部分承租，整體出售”情形下房屋承租人優先購買權的行使也時常發生糾紛。針對此類糾紛的產生，有觀點認為，由于承租人租賃的客體僅為出租人整體出售房屋中的部分，故承租人僅針對其所承租部分享有優先購買權，而對于超出部分的范圍，不應限制出租人自由交易的權利。?另有觀點認為，應從平衡出租人與承租人利益的角度，綜合考慮承租人優先購買權的設置目的，應有條件地準許這一權利的行使。這一觀點在司法裁判中獲得了實踐層面的聲援，人民法院在審理此類糾紛時一般依據2005 年最高院的復函?從兩個角度綜合判斷，一是從租賃房屋功能角度分析承租人租賃房屋的獨立性及可分性，二是從租賃房屋所占整體出賣房屋的比例范圍的多寡判斷承租人是否可行使優先購買權。在“部分承租、整體出售”的情形中，若承租空間獨立性及可分性較弱，與整體房屋聯系密切，則承租人對整體出售的租賃房屋便更有可能實現優先購買權，反之權利的實現可能性便較低；若承租空間范圍超過整體出售房屋的一半以上，則承租人便可針對整體出售房屋行使優先購買權，反之則不可。理論上的分析雖較為明確，但司法實踐糾紛往往并非如此容易裁判。例如，若是承租人承租部分的比例超過了整體出售房屋的一半以上，但是其所承租部分具有獨立性、可分性，此種情形承租人是否可針對整體出售的房屋行使優先購買權；又如，假若承租人承租部分的比例尚未達到整體出售房屋的一半以上，但其所承租部分與整體密切相關，不具有獨立性、可分性，這一情形承租人又是否可針對整體出售的房屋行使優先購買權；再如，如果針對一房的兩個甚至多個承租人，當他們部分租賃的房屋面積大致相同時，在諸多承租人均主張優先購買權時又該如何解決?！安糠殖凶?、整體出售”情形下裁判困難的呈現不僅難為了司法審理，也進一步激發了制度存廢的審視。承租人優先購買權的設置是否真為必要，若是在同一案件中存在諸多的承租人，到底誰是弱者，誰對房屋的使用最為迫切，如何進行最終的司法裁決都是尚待解決的問題。

6.權利受損賠償范圍的內容難定

當承租人的優先購買權受損時，其有權向法院訴請賠償，但就賠償范圍的確定，立法并未詳述。而對賠償范圍明確的前提是需清晰界定這一權利的法律性質，進而再根據侵權情形確定賠償范圍。然而，有關承租人優先購買權的法律性質，既有期待權與既得權之爭，又有形成權與請求權之辯，還有物權性權利與債權性權利之議，不同性質界定對應的權利行使及侵權賠償范圍的確定存在很大差異。?有觀點認為，“承租人優先購買權的損失既包括承租人期待利益的損失，也包括額外支出費用的損失。期待利益的損失是指對市場差價的賠償，額外支出費用的損失是指承租人因其優先購買權未能實現所支付的另行尋房、搬家等費用”。?另有觀點認為，“不應支持承租人期待利益的損失。一方面，因市場差價的計算方式無法明確；另一方面，房地產市場的價格波動幅度較大，若是房屋貶值則較難確定差價金額?！?觀點上的爭議同樣在司法裁判中予以顯現，承租人權利受損的賠償數額關系到其權利保障的力度和救濟范圍的廣度，賠償范圍的規制不明讓司法作用的發揮受到了限制，未能有效表達其權威、公正的司法立場。

（三）第三人權利維護的困境

依據《民法典》第728 條規定，人民法院并不支持承租人因其優先購買權未能實現而提出的出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的主張。第三人本享有與房屋出賣人自由交易的權利，但由于房屋租賃狀態的存在，不得不有更多顧慮，而且承租人優先購買權的行使條件之一為滿足“同等條件”的要求，這里的條件指向的是第三人為購買承租人承租房屋所提出的條件。若是第三人與出租人已進行充分的房屋交易溝通，在確定購房條件后卻因承租人的插入而未能實現自己的購房目的，此時不僅妨礙了第三人的房屋購買，也損害了第三人的締約利益，前期為購房而實施的協商、溝通過程都是為他人作嫁衣裳，嚴重影響了第三人合法利益的實現，不利于第三人自身的權利維護。

在實踐應用中，由于已有法律規范并未細化承租人優先購買權這一制度的法律屬性、行使方式、侵權救濟、賠償范圍等內容，所以在權利行使過程中不僅無法有效發揮其應有效能，難以平衡承租人、出租人、第三人的利益關系，反而使三者之間呈現更加緊張的狀態。原本依法進行的自由市場交易秩序也將呈現混亂樣態，影響了出租人和第三人正當權益的實現。立法規制的疏漏導致司法裁決的作出耗費龐大的司法成本，降低司法審判效率，而且即便作出具有國家強制力的最終判決，也不一定會得到人們的普遍認同。承租人優先購買權的應用困境并非是通過一時的立法完善能夠彌補的，而是需綜合這一權利的實踐應用現狀，在理論與實踐相結合的基礎上，明確這一權利的未來走向。

三、房屋承租人優先購買權否定之可行性

通過對房屋承租人優先購買權的立法價值反思和實踐困境分析，現已明確這一制度的理論價值偏離了原有的權利設置目的，司法實踐中的應用難題也使得這一權利的行使和實現舉步維艱。從現有立法體系來看，建議在法律規范中廢止對房屋承租人優先購買權的強制規定，主要原因有兩個方面：其一，對房屋承租人居住利益的保護完全可適用“買賣不破租賃”原則，確保承租人基于租賃合同所享有的租賃權不受房屋買賣的影響；其二，若是承租人對其所承租的房屋確有購買意向，其完全可以與出租人在簽訂租賃合同時約定優先購買的條款。由此，既確保了對社會公平、效率和秩序的追求，又滿足了承租人的現實利益要求。

（一）“買賣不破租賃”原則的適用保障

從立法目的來看，不管是“買賣不破租賃”原則的適用，還是承租人優先購買權的行使，二者均有維護法律關系穩定的立法目的，在功能上具有重合之處。對承租人優先購買權的否定并不會影響出租人與承租人的契約利益，而且相比于承租人優先購買權的設置，“買賣不破租賃”原則具有明顯優勢，這主要體現在三個方面。

其一，“買賣不破租賃”原則的適用切合締約的目的。我國《民法典》第725 條規定了“買賣不破租賃”原則，即在租賃期間的租賃物如果發生所有權變動，租賃合同的效力并不因此而受到影響。這也就意味著，即便房屋所有權人發生了轉變，房屋承租人也可通過這一條款繼續按照原租賃合同的約定內容使用房屋。?一般認為，承租人與出租人簽訂房屋租賃合同的目的便是對承租房屋的使用，而非是成為租賃房屋的所有人。因承租人的經濟能力差異較大，如果真的是經濟能力較弱的承租人，他們也許并不存在較強的房屋購買能力，也不會考慮行使其優先購買權，這類群體更多關注的是在房屋已經出賣的情形下能否繼續按照合同約定使用房屋以及盡快尋求其他適宜租住房屋。故當出租人出賣租賃房屋時，只要依“買賣不破租賃”原則保證承租人可繼續按照原租賃合同的約定內容使用房屋即可滿足承租人締結租賃合同的目的。

其二，“買賣不破租賃”原則的適用領域更加廣泛。就承租人優先購買權與“買賣不破租賃”原則適用范圍的對比來看，前者僅適用于房屋這一不動產租賃，而后者對于動產或不動產租賃均可，并不局限于房屋；前者僅適用于買賣租賃房屋的情形，而后者在理論上雖被稱為“買賣不破租賃”原則，但《民法典》第725 條不僅能適用于買賣情形，同樣也可適用于繼承、贈與等其他在租賃期間導致租賃物所有權變動的情形；前者在房屋共有人和出租人近親屬購買租賃房屋以及承租人超過法定期限未表明購買意向的情形下無法主張，但后者并無這類無法主張的情形束縛。?故通過兩者適用領域的對比，“買賣不破租賃”原則的可操作性、可適用性、自由性更強。

其三，“買賣不破租賃”原則的適用方式更加簡潔。承租人優先購買權的制度構造和法律適用較為復雜，既要有出租人與第三人提前協商溝通從而確定購房條件，也要有出租人對承租人履行法定的通知義務，告知承租人租賃房屋的出賣事實及條件等事項，還要有承租人在法定期限內表達其行使權利的意愿，最后還需根據承租人的意愿決定房屋的出賣對象。司法實務中，正因承租人優先購買權的適用較為復雜而立法規制又較為粗略，故在不同適用階段會產生不同類型的難以解決的矛盾糾紛。而“買賣不破租賃”原則的適用較為簡潔，租賃物在租賃期間發生所有權變動不影響原租賃合同的法律效力，僅為新的出租人代替了舊的出租人，租賃合同仍需繼續履行。實務中圍繞“買賣不破租賃”原則的糾紛較少呈現，即便存在也因立法的全面規制較易處理，實施成本相對較低。

綜上而言，“買賣不破租賃”原則在適用目的、適用范圍和適用方式上均顯現出其優勢。立法對“買賣不破租賃”原則的適用并無過多的限制，尤其是沒有限制出租人與第三人的交易自由，未影響交易安全、交易秩序，有效做到了租賃關系與買賣關系的和諧，實現了此種情形下房屋交易所涉及利益關系的平衡。這一原則的適用已足以保護房屋承租人對租賃房屋的使用利益，故無需再增設超越合同締結目的的承租人優先購買權。

（二）預先約定優先購買權的意志自由

承租人優先購買權本為法定權利，即便租賃合同中并無此項規定，承租人也可依法享有。當這一權利得以實現，原本的房屋承租人即轉變為所有權人，簡化了法律關系，確實具有一定的積極意義，但卻并不必要。隨著房地產產業的發展，現代社會更強調財產的所有與使用的分離，從而提高物的利用效率，滿足個人生活、生產經營的需要。一般而言，承租人期待成為其所承租房屋的所有人的意愿并不大，這一現象也并不普遍，僅為個別情況。因此，法律規范無需將承租人優先購買權納入法定權利。但權利的廢除并不禁止約定條款的存在，在契約自由的時代背景下，當事人只要不違反法律的規定和公序良俗，即便有的承租人確實存在購買意向，想要成為其所租賃房屋的所有人，也可通過與出租人預先約定優先購買權，從而實現個性情形的個別處理。?假若承租人與出租人在締結租賃合同時預先約定了優先購買權的內容，即在出租人出賣租賃房屋時，承租人享有同等條件下的優先購買權，那么這一約定便具有債權效力，一旦出租人違背約定內容，便需承擔違約責任。另外，因是預先約定的優先購買權，僅在承租人與出租人之間發生法律效力，故對于出租人違約與第三人締結房屋買賣合同的行為不具有對抗效力，不能因這一約定的存在而判定上述買賣合同無效。預先約定優先購買權體現了承租人針對其特殊需求與出租人達成的共同合意，既滿足了承租人的個性化要求，體現了對承租人的特殊關照，也表達了在無特殊約定的情形下對市場交易自由與秩序的尊重。

四、結語

房屋承租人優先購買權的產生和發展有其特定的時代背景，在我國私法調整領域中曾發揮了重要作用。當然，并非每一項制度的存續與演變都是永久性的，需綜合考量其現實理論價值與實踐應用效能。而今，立足于時代發展要求、經濟運行現狀以及法律規制現實，對房屋承租人優先購買權廢止的必要性和可行性日益凸顯。在未來的立法完善中，應重新思考這一制度的存在價值及運行功效，建議在法律規范中予以否定。通過充分利用已有的法律規制內容，以更好地平衡出租人、承租人和第三人之間的利益關系，從而實現法律體系的優化整合，迎合法律制度的發展趨勢，充分體現法律的公平、效率和秩序價值。