房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建

陸鵬飛

摘要：由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)存在質(zhì)量管理方面的不足，導(dǎo)致不同的情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目良莠不齊，針對于此構(gòu)建一種房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型。先建立質(zhì)量綜合度量坐標系，再確定質(zhì)量評價指標權(quán)重，最后完成工程項目質(zhì)量綜合度量模型的構(gòu)建。實例分析結(jié)果表明：應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建方法施工，各個測點的表面平整度偏差均低于施工最大允許偏差，證明該模型構(gòu)建的施工效果良好。

關(guān)鍵詞：施工技術(shù)；房地產(chǎn)；質(zhì)量度量；模型構(gòu)建

0? ?引言

房地產(chǎn)業(yè)業(yè)主們在購買商品房屋時，會將質(zhì)量作為衡量選擇商品房工程的一個重要指標。這里的質(zhì)量涵蓋范圍較為寬泛，其中不僅包括工程施工質(zhì)量、建筑實體質(zhì)量，還包括園林景觀、配套設(shè)施、項目區(qū)域、使用功能等為核心的規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，以及工程竣工后的維修質(zhì)量，這些要素構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目質(zhì)量的綜合度量。

近年來，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)存在質(zhì)量管理方面的不足，導(dǎo)致不同的情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目良莠不齊。孫留存等[1]對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程工程計劃管理進行研究，構(gòu)建了開發(fā)過程質(zhì)量影響原因的坐標系，并對各個層次的質(zhì)量管理原因進行了深入的剖析，逐步形成了一個簡單、直觀的影響原因數(shù)據(jù)表，為房地產(chǎn)項目工程的質(zhì)量管理提供了一個參考依據(jù)。基于此，本文構(gòu)建了一種房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型，為后續(xù)的工程數(shù)據(jù)采集提供了一個分析角度。

1? ?建立質(zhì)量綜合度量坐標系

在房地產(chǎn)開發(fā)全過程質(zhì)量度量的各個階段，各方參與者將衍生出相應(yīng)的管理、技術(shù)、資金等工作要素，這些要素共同構(gòu)成了完整的質(zhì)量綜合度量模型。在對綜合度量模型進行深入分析時，必須建立模型分析的基礎(chǔ)和思路，以指導(dǎo)其完整構(gòu)建。

本文使用數(shù)理統(tǒng)計原理與管理理論結(jié)合的方法，將房地產(chǎn)項目周期周內(nèi)可能出現(xiàn)的質(zhì)量影響因子整合到一個直角坐標系[2]，即本文章節(jié)提出的質(zhì)量綜合度量坐標系。該坐標系的構(gòu)成如下圖1所示。

質(zhì)量綜合度量坐標系是以項目工程的思想為基礎(chǔ)，構(gòu)建起來的一種管理理念，它將開發(fā)階段與影響因素在坐標系內(nèi)形成了一種對應(yīng)關(guān)系，讓每個能引起質(zhì)量問題的影響因素都可以被直接地定位出來，以確保在分析過程中的表現(xiàn)。

這個坐標體系的設(shè)定，實際上也是一種邏輯思考，從某種意義上來說，可以用來指導(dǎo)項目工程的整體質(zhì)量。從幾何意義上來說，零點就是坐標系的原點，所有的維度都是以坐標系的原點為參照點。原點的作用，就要表明在該坐標系中，所有的影響因素最終都會影響到整個工程項目，同時也確定了該工程的核心質(zhì)量綜合度量目標[3]。

圖1中X軸代表著房地產(chǎn)開發(fā)階段的時間維度，也就是房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，從開始到結(jié)束，分別是規(guī)劃、設(shè)計、招標、建設(shè)、交付。Y軸為地產(chǎn)項目每個階段可能出現(xiàn)的所有影響因素，意義為使每個影響因素都有直觀的表現(xiàn)和位置。在這個坐標系中，任何一個點所代表的意義就是這個坐標系中最重要的組成。每個點都有一個獨特的坐標數(shù)值，這個坐標系中的任何一個點，都可以根據(jù)這個點的坐標來判斷這個點的成因和影響[4]。

在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)中出現(xiàn)的各類問題，對不同時期的研究文獻進行整理、歸納，便可系統(tǒng)地對不同時期的質(zhì)量綜合度量影響因素進行解析，為我國房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程實踐提供依據(jù)。

2? ?確定質(zhì)量評價指標

2.1? ?對多個影響因素進行權(quán)衡

建立質(zhì)量綜合度量坐標系之后，根據(jù)多個因素在坐標系中的相互關(guān)系，確定多因素在多個因素之間的權(quán)重，并對多個影響因素進行權(quán)衡，最終得到多個因素的權(quán)重，最后通過多個指標之間的相關(guān)性，確定多個指標在多個指標上的權(quán)值。

2.2? ?確定工程質(zhì)量評價指標

在確定了評價指標之后，實現(xiàn)對公路工程質(zhì)量的綜合評估，必須建立在對各因素進行分層結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上。構(gòu)建評價指標的功能，可以將待分析的問題劃分成不同的組成因素，并按照這些因素間的相互關(guān)系和自身屬性的差異，將上一層次因素的組成部分作為下一層次的因素。工程的質(zhì)量評價的指標內(nèi)容[5]如表1所示。一般而言，相關(guān)的政策要求越嚴厲，越有利于提高項目的建設(shè)質(zhì)量；反之如果這些政策的要求越寬松，就會對項目的建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生負面影響。

本文通過構(gòu)建分層結(jié)構(gòu)來確定各個因素之間的隸屬關(guān)系。構(gòu)建完成后，再判斷各個層級中各個因素對目標的影響權(quán)重。以前的評價指標利弊權(quán)衡后，都是由裁決者來決定，所以每個人都有自己的判斷，這個權(quán)衡并不是很可靠，因此本文采用工程質(zhì)量來評價指標的權(quán)重。

3? ?構(gòu)建項目質(zhì)量綜合度量模型

一切房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量綜合度量行為的最終目的，就是將客戶的需求，作為項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計的出發(fā)點，并以達到客戶滿意為目標。企業(yè)所有的經(jīng)營活動，都要建立在一個合理的質(zhì)量綜合度量模型結(jié)構(gòu)之上。度量的組織架構(gòu)是企業(yè)質(zhì)量綜合度量模型的核心與保障。企業(yè)要想達到質(zhì)量目標，必須要有一個合理的度量組織架構(gòu)。

對具體的房地產(chǎn)項目開發(fā)活動與資源進行有效的項目質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建，需要從“過程”的角度，對開發(fā)執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)進行精確把握，并合理分配資源。

首先，按照全程質(zhì)量綜合度量的原則，為研發(fā)項目的每一階段，設(shè)定計劃、執(zhí)行、檢查與監(jiān)測、處理與改善的循環(huán)制。其次，在項目質(zhì)量綜合度量模型發(fā)展的各個階段，實行“事前預(yù)防”、“事中控制”、“事后反饋”和“持續(xù)改善”的PDCA循環(huán)。最后，將4個階段中的質(zhì)量管理成果與各階段間的邏輯關(guān)系進行集成，凸顯PDCA循環(huán)逐級向上的過程特征，并結(jié)合靜態(tài)接口管理與動態(tài)接口管理，研究與之相適應(yīng)的監(jiān)管體制與保證機制。

4? ?實例應(yīng)用分析

4.1? 工程概況

某工程為“國網(wǎng)建業(yè)·盛景海潞”，地處于A市市區(qū)中心區(qū)域，是國網(wǎng)建業(yè)于2018年通過全資收購W集團的股權(quán)而獲得的一塊地皮，屬于一塊城中村改造地塊計劃項目。該工程建設(shè)用地面積為138545.71m2，房地產(chǎn)工程的總施工面積為625458.72m2，其中地上、地下部分建筑面積分別為554982.7m2、147525.97m2。工程項目開發(fā)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)如表2所示。工程項目分期概況如表3所示。

為了保證自己的產(chǎn)品質(zhì)量能夠達到當?shù)氐臉藴剩岊櫩蜐M意，公司在對自己的產(chǎn)品進行定位時，就已經(jīng)把“精工品質(zhì)”作為了公司的質(zhì)量目標。正是在這樣的背景下，本次工程在立項之初，就十分重視對國內(nèi)同類工程的開發(fā)與管理經(jīng)驗的學(xué)習(xí)與借鑒。

為了保證“精工品質(zhì)”這一目標的落實，本工程在設(shè)計階段、設(shè)計階段、實施階段、完工階段，都是在質(zhì)量控制的范圍內(nèi)進行的，也就是對工程進行嚴格的質(zhì)量管控，保證每一個階段都達到相應(yīng)的質(zhì)量管理目標。

4.2? ?施工結(jié)果與討論

根據(jù)上述的工程概況，應(yīng)用本文設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建方法，進行建筑樓群施工。建筑樓群模型如圖2所示。

為進一步獲取此次建筑樓群的施工數(shù)據(jù)，使用Matlab軟件進行模擬測試，將此次工程數(shù)據(jù)帶入軟件中，得到施工效果如表4所示。

由表4可知，使用本文設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建方法施工，各個測點的表面平整度偏差均低于施工最大允許偏差，證明設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建方法的施工效果良好，符合實際施工需求。

5? ?結(jié)束語

結(jié)合實際工程先建立質(zhì)量綜合度量坐標系，再確定質(zhì)量評價指標權(quán)重，最后完成工程項目質(zhì)量綜合度量模型的構(gòu)建。應(yīng)用本文設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建方法，進行建筑樓群施工。

施工效果表明：應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程質(zhì)量綜合度量模型構(gòu)建方法施工，各個測點的表面平整度偏差均低于施工最大允許偏差，證明了所構(gòu)建的質(zhì)量評價指標體系和綜合度量模型是合理的、可行的、有效的，可為類似工程施工提供參考和借鑒。

參考文獻

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