基于風險管理導向的房地產企業內部審計

范曉煥

（四川蜀道城鄉投資集團有限責任公司，四川 成都 610000）

0 引言

近幾年，受到全球金融危機的影響，當前地產行業前景并不好，處于低迷期，很多房地產舉步維艱。風險導向是一種全新的管理理念，將其融入企業內部審計中，通過確定內部審計工作目標，加強風險識別和防控，為房地產企業經營發展提供良好條件，從而推動房地產企業健康發展。

1 基于風險管理導向的房地產企業內部審計的意義

從目前情況來說，房地產為了更好迎合市場環境變化，增強自身綜合競爭實力，做好風險防控工作是非常必要的。基于風險管理導向下的內部審計，可以讓企業精準識別經營管理中常見的風險問題，通過對風險問題產生原因的調查，找到風險根源，并制定風險防控與處理對策，從而增強企業風險防控能力，為房地產企業更好發展奠定良好的基礎。在風險管理導向下，內部審計工作開展應要求房地產企業加強內部控制管理體系建設，在規范業務管理流程的同時，合理劃分管理職責，完善管理制度，在某種程度上可以提高企業內部管理水平，增強企業發展實力，從而促進房地產企業長效發展[1]。

在信息時代背景下，房地產企業在開展內部審計工作時，通常會把財務軟件作為基礎，實施基礎財務審計工作，其存在的缺點問題比較多，具體展現在人員配置不規范、審計工作方式比較落后、審計工作內容片面、審計工作范疇比較狹窄等，在這些缺點下，使得內部審計無法給企業領導制定發展決策提供數據參考。為了實現房地產企業的健康發展，需要從風險導向角度出發，確定最佳的內部審計工作計劃，將審計工作落實到位，在提高審計工作水平的同時，也能在現代化工作方式下，對企業經營發展中潛在風險問題進行識別和評估，將內部審計工作落實到位，發揮自身價值，增強企業綜合實力。

2 房地產企業內部審計中常見的風險問題

2.1 固有風險

固有風險也就是指在不對內部控制綜合思考的情況下，因為受到內外因素影響，導致企業戰略目標無法順利完成。現階段，房地產行業受到國家政策調控因素影響，再加上企業經營環境不斷變化和管理層盈利意識的不斷提高等，房地產企業固有風險水平隨之提高，具體展現在以下5 個方面：①投資決策風險。房地產企業在拿地方面投放的成本多，宏觀調控力度加大，投資決策制定比較謹慎。②招標合約風險。沒有按照招標合同要求操作，使得項目成本遠遠超出預算要求。③工程管理風險。為了縮短施工成本，加快資金流動，在房地產項目建設中，為了縮短施工期限，節約成本，容易產生質量、安全等問題。④銷售風險。在房地產銷售過程中，整個房地產行業銷售量不斷下降，增加銷售難度；⑤財務風險。房地產企業發展速度不斷下降，在高負債經營發展下，阻礙企業資金正常流動，甚至造成資金鏈斷裂[2]。

2.2 內部控制風險

內部控制風險也就是內部控制價值沒有充分發揮而造成內部控制失效的可能性。當前，大部分房地產企業結合時代發展要求，在ERP 系統的作用下建立了比較完善的信息化內部控制體系。如果在制定完內部控制體系以后，沒有將其落實到位，也會影響其應用效能發揮。例如，內控制度建立的再好，落不到地是經常的事情，這是內控失效的最主要原因，落地執行不錯的基礎上，根據戰略目標進行調整，做到錦上添花。

2.3 檢查風險

內部審計中檢查風險也就是在開展審計工作時，因為審計資源相對比較匱乏，審計策略不規范或者審計方式不科學，使得內部審計人員無法找到被審計單位中存在的舞弊、管理等問題。近年來，房地產行業的快速發展，在內部審計工作實施中沒有結合時代發展要求進行改革創新，使得內部審計與行業發展不迎合，沒有及時準確發現問題與風險，及時糾錯，為企業的發展做好監督，容易產生內部審計風險[3]。

3 基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施

3.1 確定企業內部審計工作目標

在內部審計工作中，審計類型通常包括財務收支審計、經濟責任審計、工程審計以及專項審計（如招標管理專項、營銷專項、利潤專項審計）等。審計工作目標設定通常是按照監督管理對象實際情況科學劃分，一般從以下方面落實。

（1）以實物為根本，確定審計工作目標。對于房地產企業內部中的固定資產、存貨、貨幣資金等在經營活動中運行情況進行審計調查，如固定資產采購與處理審計、存貨審計、資金流動審計等。

（2）以財務為根本的內部審計目標。根據財務管理要求，在新形勢背景下，房地產企業在開展內部審計工作時，應充分發揮審計監督職責，通過審計結果給企業領導制定管理決策提供數據參考，及時找到導致勞務糾紛、債務糾紛問題的產生原因，防控風險，在壞賬審計、回款審計、融資審計等引導下，了解房地產企業經營發展狀況，給領導調整戰略決策提供依據。

（3）把內控體系建設與運行作為重點的內部審計目標。對于房地產企業開展的各項經營活動，其活動目標設定、任務分配、體系建設等方面都要做好審計工作，引導房地產企業更好控制經營活動中各項風險問題，結合內部控制管理情況、審批要求等，強化企業內部審計管理[4]。

（4）以責任人為根本的審計目標。重點審查領導人員在任職期間所管理機構的資產、負債、權益的真實性、合法性，揭示其在經營管理中存在的問題，規范權力運行、推動反腐倡廉、完善內部控制體系，為公司穩健發展保駕護航。

3.2 優化基于風險導向的內部審計流程

在風險導向下，房地產企業在開展內部審計工作時，為了減少審計風險問題出現，需要優化審計管理流程。在審計準備環節中，房地產企業應結合實際情況和發展戰略目標，采用“頭腦風暴”等相關管理方式，展現出當前企業經營發展中可能存在的風險問題，加強風險預警，完善風險識別與評估機制，把各種風險根據等級進行排列。如果是風險等級高的活動，結合活動實施情況，整理活動產生的各種數據信息，通過對數據的科學配置，編制審計報表，加強風險防御，降低風險發生率。在審計實施環節中，結合風險等級，做好相應的防范和控制工作，加強風險測試，并在審計報告編制過程中，對于審計控制后的剩余風險，實施再測試，把編制好的審計報告和審計意見反饋給管理部門，具體標注風險等級、風險類型、處理建議等，并對審計發現問題的整改過程實施跟蹤，強調審計結果的運用，提高房地產企業審計風險管理水平。

3.3 選擇適宜的房地產企業內部審計方法

從目前情況來說，房地產企業在開展內部審計工作時，采用的審計工作方式有以下要點：①分析法。通過整合各項審計工作信息，對經營活動中存在的風險問題及時預警，引導各部門結合分析結果確定管理方案，從而起到規避經營風險的審計效果。②審閱法。也就是把房地產企業經營發展中的歷史數據作為根本，通過找到企業各項經營活動優勢和不足，將內部審計工作職責全面發揮，給企業戰略目標優化調整提供數據參考，增強企業發展實力，推動企業健康發展。③抽樣法。為了保證內部審計工作質量，減少審計風險問題發生，在實際工作中，結合PPS 抽樣、隨機抽樣、等距抽樣等方式，參考審計結果中經濟指標，找到企業經營業務中存在的漏洞和不足，及時識別和防控風險。為了提高審計工作水平，可以把不同審計方式進行結合，適當擴充審計監管范疇，對某個業務環境重點調查，讓房地產企業內部審計工作水平和效率全面提升。④逆查法。也就是結合房地產企業經營活動進行反向推理的方式完成會計報表的審計調查，從中了解企業經營情況，找到經濟活動中出現的問題，根據相關問題，對會計憑證、財務賬簿、財務報表等數據全面調查，讓內部審計工作落實到位，充分發揮自身價值，在減少審計時間成本的同時，保證審計工作質量[5]。隨著信息時代的來臨，在“互聯網+內部審計”工作方式下，房地產企業可以借助互聯網技術完成各項信息統計、整理與分析，結合企業經營特點和發展要求，客觀評估各項風險因素，建立數據模型，通過把審計數據導入模型中，在計算機技術作用下實現科學處理，在互聯網系統下將處理結果反饋給相關部門，引導各部門以風險管理為導向加強經營控制與管理，讓房地產企業內部審計工作水平全面提高，增強風險防控能力。

3.4 完善內部審計準則

在開展以風險為導向的審計工作時，應嚴格按照審計部門下發的有關審計工作要求和法律規章制度，根據房地產企業經營特點和發展需求，確定滿足自身管理要求的內部審計工作制度，賦予其相應的權限。并且，以提高風險管理水平為根本，規范內部審計工作要求，保證房地產企業內部審計工作的高效性和規范性。在責任機制的引導下，了解準則要求和界線，防止職責交叉，保證內部審計工作順利進行，優化風險管理體系，快速完成風險管理目標。并且，房地產企業制定的內部審計準則需要和國際準則相迎合，把新的內部審計工作理念、工作方式、工作技術等應用其中，房地產企業可以結合內部審計實施情況，優化內部審計準則制度，保證國家法律政策要求與企業戰略發展高度融合，提高內部審計可行性。房地產企業在優化內部審計準則過程中，可以從以下4 個方面落實：①選擇專業的咨詢機構，待審批通過以后立項。②結合立項內容制定方案，交由專業部門精細審核和修訂。③在征求各部門工作意見以后，對內部審計準則內容適當調整。④結合修改意見，確定最終的審計準則方案，將審計工作落實到位，快速完成審計工作目標，防控審計風險。

3.5 優化風險導向內部審計對策

一方面，提高各級人員內部審計意識，加強內部審計組織建設。房地產企業管理層工作人員應樹立正確的內部審計思想理念，充分發揮內部審計監督和咨詢價值，為企業各項管理工作的有序進行提供支持。在內部審計管理中，除了要對財務核算業務審計調查之外，還要對各項業務活動進行追蹤調查，及時識別其中存在的風險問題，給企業領導制定發展決策提供依據。在實際中，房地產企業可以成立獨立的審計部門，分配專業的審計工作人員，定期組織開展相關培訓活動，保證審計工作人員充足，夯實內部審計團隊力量。并且，適當擴充內部審計工作范疇，在現有內部審計工作職責下，將“增加企業價值”滲透到內部審計活動中，鑒于內部審計在房地產企業運行發展中發揮的價值，例如在材料采購和房地產項目施工建設中的審計監督，可以幫助企業控制成本，對工程項目整體質量進行管控，減少不必要施工問題出現而發生返工狀況，增加工程施工成本。

另一方面，構建完善的評價考核機制，提高內部審計工作質量。房地產企業在開展內部審計工作時，為了減少風險問題發生，應結合內部審計工作情況加強考核與評估，防止內部審計過于形式化，充分發揮審計工作職責。在實際中，房地產企業可以把平衡計分卡應用其中，對內部審計執行過程進行審計調查，加強評估考核[6]。通過重點思考內部審計投入產出比和內部審計問題，確保不會出現資源浪費狀況，根據內部審計發現的問題，提出改進對策，從定性和定量角度出發，綜合思考績效考核指標，在企業內部找到適宜的數值，從而促進企業內部控制水平提高。在客戶維度上，展現出內部審計報告的使用者，也就是企業領導和各個層級內部人員，管理層人員應從管理角度出發考量內部審計執行中存在的問題，加強監督管理。基層人員應結合審計報告內容提出改進建議，實施追蹤審計，從根源上減少審計風險出現，保證審計工作質量。

4 結語

總而言之，在房地產企業運行發展中，各個項目展現出周期性、跨區域性等特點，資金投放量大、建設周期長。為了維護企業自身利益，減少風險問題出現，在實施內部審計工作時，應從風險管理導向角度出發，確定內部審計工作計劃，加強以風險管理導向下內部審計工作體系建設，從審計準備、審計實施、審計報告、審計結果運用等環節入手，強化各級人員內部審計工作意識，把風險管理理念滲透到內部審計活動中，完善績效評價工作機制，全面提高企業內部審計工作水平，優化內部審計工作效果，幫助企業防控各種風險，推動房地產企業穩健發展。