滿足不同所有制房地產企業合理融資需求

我們認為，三部委聯合會議傳遞的積極信號值得注意。從償債節奏上來看，房地產企業在2023Q4和2024Q1整體仍舊面臨較大債務償還的壓力。雖然房企融資政策自2022年底開始出現放松，但從房地產企業開發資金來源角度看，2023年1～9月融資金額占比與2022年持平，均為12%，房企得到的“第二支箭”等融資政策的支持并不顯著。此外，保交樓和三大工程的推進都需要融資端的政策支持，因此我們認為，本次三部委的會議精神預示著監管部門會加強推進房企融資端政策的落地。具體政策落實角度上，我們認為可以期待國企和民企在信貸、債券、股權等重點融資渠道方面的進一步支持。當前房企的現金流支撐以銷售回款為主，我們認為房地產企業在2023年獲得的股權和債權方面相關支持還有很大空間。考慮到現階段市場銷售的持續筑底，銷售去化率仍處于低位，疊加當前預售資金監管的限制，開發商能夠把地方資金歸集到總部的資金偏少。在此背景下，適時的股權和債券融資支持顯得尤為重要。我們認為此次三部委的表態意味著對房企股債融資的支持，在實施路徑上，可能會首先落實對房企信用方面的支持，進而打通金融機構對房企在股債方面的資金流入。

今年前10月，房地產開發資金來源合計同比下降13.8%，降幅較前幾個月進一步擴大，絕對值跌至約2015年同期的水平，開發資金下降明顯。1～10月房地產實際到位資金累計額同比下跌14.2%，降幅也較大。這與金融企業對于房地產行業的惜貸有一定關系。行業銷售復蘇相對緩慢，疊加融資層面改善程度較低，行業資金面較緊，導致行業開發投資、新開工等降幅進一步擴大；另外部分一二線龍頭房企債務化解進度也相對緩慢。相信監管層再次的要求金融機構加大對房企金融支持，后續行業資金面將會持續有所改善。

會議明確支持房地產和融資平臺兩大行業的風險化解，注重信貸投放的穩定性，政策導向明確，政策力度有望加強。優質城農商行和高股息大行有望受益。

此次三部委會議對于非國企融資的明確支持精準有力，有望提振供給端信心，而行業的良性循環還需要等待銷售企穩。我們期待地產政策優化的持續落實，并與其他一攬子經濟政策形成合力，共同推動經濟恢復向好，穩定居民房價預期和購房需求。我們看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

壓制人民幣匯率的力量發生趨勢性扭轉，但升值的路程不會一蹴而就，未來持續升值的動力仍然需要觀察。首先，美元的下行仍然是波動的，美聯儲并沒有明確加息結束。11月和12月美國通脹由于基數和服務價格的韌性很可能小幅回升，近期消費者通脹預期的抬升也促使美聯儲仍保持鷹派姿態。加之歐洲的經濟基本面相較美國更差，在通脹順暢回落的前提下，歐央行很可能比美聯儲更快啟動降息。其次，中國逆周期政策加碼之后，到經濟數據的全面好轉存在時滯，仍然需要時間來驗證。最后，當前財政政策的發力需要貨幣政策的配合，降準、降息仍然是2024年貨幣政策的最優方向。如果央行在美聯儲降息之前使用價格工具，人民幣匯率有可能再遇波折，升值也就不是一蹴而就的。

——摘自銀河證券宏觀經濟研究報告