房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題及討論

徐海燕 秦皇島秦文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有其特殊之處，就是把房地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)營整合在一起，因此它們的開發(fā)建設(shè)周期比較長，所需成本也比較高，并且由于其運作中的風(fēng)險比較多，所以很可能會出現(xiàn)負債經(jīng)營現(xiàn)象。因此，為了防止上述問題的發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重提升財務(wù)管理工作開展的效率和品質(zhì)，并對會計核算制度進行科學(xué)設(shè)定，這樣才能讓公司在面臨日益加劇的市場競爭中屹立不倒，并取得更好的發(fā)展，從而達到提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該在更加清晰地認識到會計核算工作開展重要性的基礎(chǔ)上，深入研究這一過程中所出現(xiàn)的問題，并制定出有效的對策，進而為確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、相關(guān)概述分析

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算指的是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門，對企業(yè)現(xiàn)金流量開展實時監(jiān)控和管理，并運用與其有關(guān)的會計信息手段，來反映企業(yè)正在進行的各種經(jīng)營活動的資金運行狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中具有一些特殊性，比如房地產(chǎn)商品在建設(shè)過程中需要花費比較長的時間，同時還需要承擔(dān)比較高的投資風(fēng)險，需要進行比較復(fù)雜的交易等[1]。因此，就需要相關(guān)人員主動做好會計核算工作，以便能夠?qū)ζ髽I(yè)資金流動做出準(zhǔn)確反應(yīng)，從而防止產(chǎn)生對企業(yè)資金使用造成的影響，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

伴隨著我國社會主義市場體系的逐漸健全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著新的風(fēng)險，進而就需要企業(yè)做好會計核算工作，且做好該項工作還具有如下重要性：一是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開展的財務(wù)監(jiān)督管理工作過程中會計核算起到了積極影響作用，它可以準(zhǔn)確地反映企業(yè)的運營和資金運用情況，且相關(guān)人員對會計核算財務(wù)數(shù)據(jù)進行詳細分析，既可以把握企業(yè)的實際運營狀況，也可以對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展結(jié)果進行全方位認識。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息內(nèi)容比較多，所以必須要對會計信息展開及時、準(zhǔn)確地計算，并對其存在的問題展開科學(xué)判斷。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有效開展會計核算，可以確保相關(guān)管理人員更加精確地了解企業(yè)的資金運用情況，并還可對資金運用情況展開詳細的記載和監(jiān)督。同時，在對內(nèi)部會計信息進行審核過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計管理人員可以對企業(yè)現(xiàn)有資金流動情況展開科學(xué)分析和判斷，從而可以在一定程度上防止企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)徇私舞弊現(xiàn)象。當(dāng)對一個項目進行投資的時候，因為投資項目的價值很高，周期也很長，并且在產(chǎn)品的制造和產(chǎn)品銷售過程中，公司還面臨著很多不穩(wěn)定風(fēng)險，所以這就需要公司以一種科學(xué)的、嚴謹?shù)膽B(tài)度來開展會計核算工作，并按照要想規(guī)定要求來落實監(jiān)管工作，以便保證企業(yè)所開展的會計核算信息更加精確、真實，并通過對資金的監(jiān)管來提高企業(yè)經(jīng)營水平[2]。三是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的資本投入相對較大，所以為了提高企業(yè)經(jīng)營效率，需要做好企業(yè)成本控制工作，而通過開展高質(zhì)量的會計核算工作，能夠正確地反映企業(yè)的資本使用狀況和成本支出。因此，在進行會計核算的同時，公司能夠全面地掌握投資項目的成本和費用，從而保證在整個項目開發(fā)的過程中，可以對項目經(jīng)費進行科學(xué)、合理的控制，以便盡可能地降低企業(yè)項目開發(fā)費用，持續(xù)提高企業(yè)的盈利水平，促進了公司運營效率的穩(wěn)步提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

(一)成本費用歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際開展內(nèi)部成本費用歸集工作時，應(yīng)當(dāng)按實際工程進度繳納開發(fā)費用，且在經(jīng)過財務(wù)審查后，應(yīng)將所需付款的金額計入開發(fā)費用中。但實際情況卻是，在建設(shè)商品房的過程中很多項目都沒有完成結(jié)算，這就導(dǎo)致了對工程項目的成本和支出數(shù)額匯總時出現(xiàn)一些偏差問題。這主要是由于在對樓盤進行建設(shè)的時候，由于各個樓棟的完工備案的時間存在差異，在實際的成本結(jié)轉(zhuǎn)過程中，尚未在會計賬面上形成全部的成本歸集金額，此時需要使用企業(yè)預(yù)算部門的預(yù)計費用作為轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)，但這樣做會造成結(jié)轉(zhuǎn)成本金額不精確。且由于企業(yè)成本預(yù)算及財務(wù)部對目標(biāo)成本報表中所采用的設(shè)備存有差異，繼而這也造成了成本轉(zhuǎn)移不公正、不規(guī)范問題出現(xiàn)。

(二)缺乏充足的信息披露

在信息披露方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在一定問題，特別是關(guān)于企業(yè)風(fēng)險信息以及資金流動信息披露不足，繼而就會造成企業(yè)對在建設(shè)期間和完工后的資金流動詳細狀況不能有一個準(zhǔn)確的認識。同時，由于項目建設(shè)周期較長，所以在項目建設(shè)期中項目的現(xiàn)金流入和流出時間間隔很長，因此不能對項目中的資金流動狀況進行清楚把握。另外，還由于部分會計人員職業(yè)素養(yǎng)不高，這就容易導(dǎo)致在對企業(yè)現(xiàn)金流量的表述上存在問題，從而致使企業(yè)經(jīng)營活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流存在差異，這對公司開展信息披露工作產(chǎn)生了很大的負面影響。

(三)銷售收入缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程工期較長，工程造價較高，如企業(yè)無法對收入確認進行有效監(jiān)督管控，這將會給公司開展財務(wù)工作造成很大困難。目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營業(yè)收入中未將應(yīng)收賬款與預(yù)算賬款納入其中，造成了對收入的不準(zhǔn)確記載，從而影響了會計核算工作開展的精確度。與此同時，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于其分期支付的工程項目往往會產(chǎn)生逾期未收貨款的現(xiàn)象。且按照實質(zhì)性交易的準(zhǔn)則來確認銷售收入，然而很多企業(yè)只注重現(xiàn)金回籠，而忽略了交易實質(zhì)，這就嚴重阻礙了企業(yè)經(jīng)濟效益的提升[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題的解決策略

(一)統(tǒng)一規(guī)范成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑

房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品開發(fā)和市場銷售上有很大的區(qū)別，繼而為便于其收入與費用之間的配比協(xié)調(diào)，將成本進行公平公正分配，就需要統(tǒng)一相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)口徑。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開展會計核算時，要把預(yù)算與審核分開，只有這兩個部門相互協(xié)作，才能使企業(yè)的會計核算工作開展得更加順暢、有序。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織有關(guān)部門對相關(guān)事項展開探討分析，以便對項目成本科目進行合理調(diào)整，從而提高會計核算公正開展的精確性和有效性。另外，為保證財務(wù)數(shù)據(jù)信息的連貫性，還應(yīng)該統(tǒng)一成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)，如果還沒有結(jié)束結(jié)算工作，那么對于已經(jīng)建成并進行了備案的樓棟，可以先統(tǒng)一按照預(yù)結(jié)算金額進行結(jié)轉(zhuǎn)，以便提高會計核算公正開展的精確性和效率。

(二)注重強化會計核算人員素質(zhì)與能力

要想確保會計核算工作開展取得應(yīng)有成效，其關(guān)鍵就在于會計核算人員自身職業(yè)素養(yǎng)能力的高低。因此，要想有效提升企業(yè)會計核算工作開展成效就需要做到以下幾點：一是要對會計核算部門領(lǐng)導(dǎo)進行開展培訓(xùn)工作，通過講座、宣傳、培訓(xùn)和其他方式向會計核算人員傳達國家針對企業(yè)會計核算工作開展的一系列要求，以確保在源頭上進行提升會計核算工作開展成效；二是要強化對會計核算人員開展思想政治教育，使其轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作理念和思維方式，樹立正確的職業(yè)道德、職業(yè)素質(zhì)，充分發(fā)揮主觀能動性，從而推動企業(yè)會計核算工作的持續(xù)發(fā)展；三是著重讓會計核算從業(yè)人員學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識以及技能，且還要進行建立一種長期培訓(xùn)機制，定期向他們灌輸新知識、新思想、新技術(shù)；另外還可利用考核評價體系來鼓勵相關(guān)工作人員把理論知識與實際工作情況相結(jié)合，實現(xiàn)理實一體化培訓(xùn)教育，進而幫助會計核算人員逐步形成良好的職業(yè)素養(yǎng)能力，使得企業(yè)所開展的會計核算工作發(fā)揮出應(yīng)有成效。四是要強化崗前培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)主要是讓員工熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行方式和經(jīng)營方式，以達到在企業(yè)工作的要求。在崗前培訓(xùn)中可以將如何進行開展會計核算工作列為主要培訓(xùn)內(nèi)容，培養(yǎng)員工的工作開展能力，以便促使其實際參與會計工作時能及時地找到存在的問題，并制定出針對性解決措施，繼而促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展[4]。

(三)完善企業(yè)銷售收入核算

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展會計核算工作時，要明確房產(chǎn)出售所得收入的范圍。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，商品的銷售收入包括商品從配套設(shè)置、用地的利用和房屋開發(fā)模式。在清晰、明確上述收入會計核算范圍的同時，還需要進一步對商品在產(chǎn)品中的價值進行界定，并將其列入會計核算當(dāng)中，為會計核算提供一種行之有效的信息基礎(chǔ)，從總體上確保會計核算數(shù)據(jù)的精確度。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營情況，持續(xù)地完善銷售收入標(biāo)準(zhǔn)，從而對收益的確認和會計核算工作開展提供支撐。且由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，所以在對其商品銷售收入進行確認時，應(yīng)該特別注意合理、科學(xué)地確認標(biāo)準(zhǔn)以及完善管理，將會在很大程度上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營管理水平。同時，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入標(biāo)準(zhǔn)進行制訂和完善的時候，應(yīng)該注意以下兩個方面，一是法律，二是專業(yè)。對于法律方面而言，要嚴格按照國家的法律政策和有關(guān)管理規(guī)定進行；對于專業(yè)方面而言，需要會計人員按照會計準(zhǔn)則和規(guī)定要求，明確確認收入的標(biāo)準(zhǔn)，并以此來衡量和核算會計成本、收入的標(biāo)準(zhǔn)，確保會計核算工作開展的準(zhǔn)確性。

(四)提高企業(yè)會計核算工作的精細化水平

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理過程中財務(wù)管理占有著極為重要的位置，而會計核算是其中的一項主要內(nèi)容，從而為了確保其能夠充分發(fā)揮自身的審查、監(jiān)督及控制職能，就需要嚴格遵守國家及相關(guān)部門規(guī)定將會計核算工作在企業(yè)財務(wù)管理過程中的定位進行落實，對工作職能進行清晰界定，落實管理責(zé)權(quán)，并通過采用精細化管理方式來確保會計核算發(fā)揮出應(yīng)有價值。一方面，要堅持因地制宜的原則，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略相迎合，并與企業(yè)的業(yè)務(wù)組成相聯(lián)系，明確會計核算工作開展范圍和具體職能，完善會計核算相關(guān)制度，繼而確保會計核算工作得以規(guī)范化開展。另一方面，要建立一支專業(yè)化會計核算團隊，對團隊成員展開相關(guān)教育培訓(xùn)工作，提升團隊的專業(yè)素質(zhì)，確保會計核算工作人員嚴格遵守職業(yè)道德，保證會計核算工作開展的合法性和合規(guī)性[5]。此外，要廣招有專業(yè)技能的會計核算工作人員，建立起一支專業(yè)化人才團隊，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作開展需求。

(五)注重會計核算方面的信息化建設(shè)

會計核算在企業(yè)整體管理工作中屬于一項基本工作，它可以很好地規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，所以就需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要及時轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)會計核算工作開展理念，樹立良好的信息化建設(shè)意識。目前互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)已經(jīng)深入到了人們生活和工作的各個方面，它對一切工作都起著至關(guān)重要的作用，所以企業(yè)要想有效解決會計核算工作中存在的問題就需要做好信息化建設(shè)，并不斷完善和更新內(nèi)部會計核算各項信息化設(shè)備以及工具。因此，有必要做到以下幾點要求：一是做好會計核算信息化建設(shè)的頂層設(shè)計，以便可以有效地將企業(yè)其他部門的系統(tǒng)與會計核算系統(tǒng)有機地結(jié)合起來，并科學(xué)地構(gòu)建和完善系統(tǒng)界面，避免出現(xiàn)“信息孤島”現(xiàn)象，形成良好的信息共享機制，加強企業(yè)內(nèi)部的信息交流與溝通，減少假賬、錯賬、漏賬、改賬等情況出現(xiàn)的概率，有效促進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作開展成效的提升。二是要充分認識到信息化會計核算系統(tǒng)自身的拓展性，從長遠角度出發(fā)來進行延伸會計核算信息化系統(tǒng)功能，從而為后續(xù)開展會計核算信息化建設(shè)與升級打下堅實基礎(chǔ)。

(六)提升會計信息披露質(zhì)量和效率

在房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展歷程中，會計信息的披露與其會計處理之間存在著緊密的關(guān)系，且土地成本占據(jù)了企業(yè)總開發(fā)成本的大部分，然后這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行會計信息的披露時，一定要將土地儲備的詳細信息披露出來，這樣才能根據(jù)土地儲備的具體信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營和發(fā)展情況進行科學(xué)預(yù)測。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制年報中，應(yīng)當(dāng)包含與其土地儲備、土地成本等有關(guān)的信息內(nèi)容，而且為了確保所公布的信息更加準(zhǔn)確和完整，需要在企業(yè)現(xiàn)金流量報表編制中詳細披露項目開發(fā)過程中的費用收支情況。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要定期披露項目風(fēng)險信息，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)很容易受到投資規(guī)模大、建設(shè)周期長等因素的影響，會導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險因素不斷上升。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極地進行風(fēng)險信息披露，發(fā)揮自身經(jīng)營管理的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對項目風(fēng)險相關(guān)信息進行全面評估，進而對開發(fā)項目的風(fēng)險特點進行全面認識，從而更加科學(xué)、有效地強化企業(yè)自身風(fēng)險管控能力。同時，在編制房地產(chǎn)開發(fā)年度報告過程中，應(yīng)增加項目開發(fā)風(fēng)險信息提醒，披露企業(yè)潛在風(fēng)險信息，并積極提高企業(yè)信息披露的透明度和全面性[6]。

四、結(jié)語

總之，會計核算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體管理工作中屬于一項基本工作，它可以很好地規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者和會計核算人員要改變自身會計核算工作開展思想，對會計核算開展工作給予足夠關(guān)注，完善會計核算制度，保證會計核算工作開展的獨立性和權(quán)威性，并主動把會計核算工作融入到現(xiàn)行財務(wù)管理工作體制之中，把會計核算當(dāng)作一項常規(guī)性制度加以確定和宣貫，解決以往會計核算工作中存在的問題，繼而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以長期、平穩(wěn)的發(fā)展。