宋朝購房流程

李開周

在宋朝買房，就跟后來元、明、清三朝一樣，都是先立契，再輸錢，最后印契。“立契”就是簽合同，“輸錢”就是繳契稅，“印契”就是請有關(guān)部門在合同上蓋章。

這么說似乎過于簡單。

事實(shí)上，在買賣雙方簽合同之前，還有一道手續(xù)，叫作“遍問親鄰”。倘若您在宋朝置了房子，即便房產(chǎn)證上注明業(yè)主是您老哥一個(gè)，其他任何人不得共有，您也沒有完全擁有對那套房子的處分權(quán)。因?yàn)樗纬莻€(gè)宗法社會(huì)，在宗法社會(huì)里，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)總有一部分屬于家庭，家庭的財(cái)產(chǎn)總有一部分屬于宗族。直截了當(dāng)?shù)卣f，你的房子總有一部分屬于你的爸爸、媽媽、叔叔、阿姨、堂哥、堂弟、堂姐、堂妹，如果他們不同意你把房子賣掉，那你就不能把房子賣掉。所以，賣方在賣房之前，必須得到家人和族人的首肯，這個(gè)環(huán)節(jié)就叫“遍問親鄰”。

宋朝法律有規(guī)定：“凡典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。”可見賣方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。有必要說明的是，這種首肯不能只是口頭允許，正規(guī)的做法是“以賬取問”，也就是拿一小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谕醮髬專屗麄儼€(gè)簽字。倘若其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。當(dāng)然，拒簽也得說出理由，譬如說您敗家啦，說您賣房子有違祖訓(xùn)啦，說您損害了他的優(yōu)先購買權(quán)啦，等等。您還別不服，如果打官司的話，這些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到，一個(gè)宋朝人不管平時(shí)有多神氣，到了賣房的時(shí)候?qū)ψ迦撕袜従佣际屈c(diǎn)頭哈腰的，以便得到他們的簽字。

過了“遍問親鄰”這一關(guān)，買賣雙方就可以簽合同了。在北宋前期，對合同的要求還不太嚴(yán)格，到了政和六年（1116年），專項(xiàng)文件開始出臺：“人戶典賣田宅，議定時(shí)值，限三日先次請買定帖，出外書填，本縣上簿拘催，限三日買正契。”按照這份文件的規(guī)定，買賣雙方要去縣衙買張“定帖”，起草一份合同，把合同草案交上去，經(jīng)有關(guān)人員審查通過，再買幾份“正契”，才能正式簽訂合同。在這里，“定帖”和“正契”都由官方統(tǒng)一印刷，都有固定格式，都挺規(guī)范，也都要交錢才能拿到。

“定帖”可以只買一份，“正契”則至少要買四份，因?yàn)樗纬腥~以后，官方規(guī)定購房合同必須是一式四份：一份買方持有，一份賣方持有，一份交縣衙審批，一份留商稅院備案。“商稅院”是宋朝的稅費(fèi)征收機(jī)構(gòu)，在京城、府城都有設(shè)置，類似現(xiàn)在的國稅局。

四份“正契”都簽完，一塊兒報(bào)送縣衙，然后由買方繳上契稅，有關(guān)人員會(huì)在合同上蓋章確認(rèn)。前面說過，當(dāng)時(shí)有個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)叫商稅院，按理說，契稅屬于國稅之一種，應(yīng)該交到商稅院而不是縣衙，但商稅院一般不設(shè)在縣城，總不能讓購房者為交回契稅跑百八十里到州城和京城去，所以就常常由縣衙代收。更多的時(shí)候，購房者連縣衙也不用去，因?yàn)楹灪贤瑫r(shí)都有房牙在場——房牙雖然不吃皇糧，卻能在交易中起到很大作用，他們既是中介，又是擔(dān)保，既是估價(jià)師，又是登記代理人，同時(shí)還兼任稅務(wù)稽查，負(fù)責(zé)督促購房者及時(shí)納稅。買賣雙方如果想省事，可以連合同帶契稅一股腦交給他們，然后跑縣衙也好，跑商稅院也好，這些人都代勞了，就像現(xiàn)在好多房產(chǎn)中介都能幫您辦理按揭和過戶一樣。房牙也不能白忙活，他們得吃傭金，如果沒有特殊約定，傭金都是賣方來出。

像其他所有帝制時(shí)代一樣，宋朝也沒有房產(chǎn)證，等四份合同都蓋了章，其中一份就是買方對房產(chǎn)擁有所有權(quán)的合法憑據(jù)。所以蓋章與否，對買方來講很關(guān)鍵，同樣一份合同，不蓋章叫“白契”，蓋了章叫“赤契”（明清兩代改叫“紅契”），白契在民間或許有用，拿到公堂上就等于廢紙一張了。南宋紹興十三年（1143年）有規(guī)定：“民間典賣田宅，執(zhí)白契因事到官，不問出限，并不收拾，據(jù)數(shù)投納入官。”打個(gè)比方說，您剛買了套房，還沒住進(jìn)去，就被別人給占了，這時(shí)候如果您拿著白契去告狀，法院絕對不會(huì)給您做主。不但不給您做主，還要沒收您的房子。

以上是文件規(guī)定，具體到司法實(shí)踐，當(dāng)時(shí)的官員們處理不動(dòng)產(chǎn)糾紛時(shí)，也不把白契當(dāng)回事兒，“官司理斷交易，具當(dāng)以赤契為主，……白契不可憑。”這跟現(xiàn)在買房不過戶就不能取得法律保護(hù)是一個(gè)道理。

（摘自四川文藝出版社《千年樓市：古人安心成家方案》）