房地產的新邏輯與新思路

不久前召開的中央金融工作會議把維護金融安全當作重中之重的任務來抓，而地方債務和與房地產領域相關的金融風險的排解也被放到關鍵位置。有觀點認為，讓房地產市場盡快火起來，讓房地產消費和投資盡快恢復，不僅有利于帶動投資尤其是民間投資，也有利于排解房地產領域自身的風險，更可以通過土地出讓金的恢復供給緩解地方債的壓力。

能如此自然很好。這種思維模式和相關預期也是建立在歷史經驗的基礎上。此前每當經濟面臨階段性下行壓力時，放松房地產管控，“放水”房地產投資，一般都能達到預期中的對經濟的拉抬效應，但相關代價也越來越高，宏觀經濟對房地產的倚賴程度在一些官學兩界人士看來已經有“飲鴆止渴”的苗頭，這也是前兩三年房地產調控力度空前的邏輯和義理所在。

不過今時不同往日。認為能夠重復以往那種打開水龍頭就能迎來房地產鮮花怒放的好時光已經一去不復返了。這一方面是因為中國城市化進程已經棋過中盤，疊加老齡化加速等大趨勢、大結構性變化的約束，令宏觀層面對房地產的總需求出現下滑趨勢。另一方面也是因為中國經濟在高質量發展時代新舊動能轉換、地緣沖突擾動和全球供應鏈調整等一系列當期挑戰下，面臨階段性下行壓力，這對居民收入預期和消費意欲產生一定程度的抑制效應，人們對包括房地產在內的大額投資性消費更是產生觀望情緒。

此外還有一條小型邏輯線也發生了變化。當房地產的保值增值趨勢線不再一路上揚時，有投資實力的投資客們出手自然會更加謹慎，這在一定程度上解釋了三四線城市房地產市場的下滑，因為那里的市場相當一部分是外地投資客支撐起來的。而在那些一線城市，瞄準剛需提前布局的投資邏輯也因一直源源不斷的剛需出現階段性盤整而進行調整，這也在一定程度上解釋了一些城市限購措施的放開沒有帶來預期中的行情。

所以在這樣的大、中、小前提下，指望房地產自身能單兵突進提振行情并進而帶動經濟大盤增長，或多或少都有些許一廂情愿的味道。當期大的邏輯已經翻轉為要靠經濟大勢的明顯上揚來帶動房地產市場預期的好轉而不是相反。當然這并不意味著房地產要被動等待經濟大盤的拉抬效應。房地產市場還是有很多文章可做，當然這需要各級各地政府和房地產行業及相關金融機構共同攜手推進，根據不同的具體情況推出不同的組合拳，根據不同區域和大中小城市的進一步分化因地制宜因城施策。有的地方要積極化解房地產風險，做好存量消化工作；有的地方則要分門別類滿足剛需，并在此過程中真正清晰落實房地產的定位，并一舉理順妨礙房地產健康可持續發展的體制機制障礙。

對于一些縣城和三四線城市而言，要以縣域和區域經濟的扎實發展來吸引勞動力聚集，進而形成對房地產的健康需求，可以給予農民工購房者以購房補貼、稅費優惠等激勵措施。此外，還可以依托REITs即房地產信托投資基金來盤活存量，一方面形成穩定的現金流，另一方面為農村老人和城市低收入人群提供居住福利，并便于實現城鄉居民公共服務和公共產品的均等化供給。在這樣做的時候，不要急于和農民的宅基地權益掛鉤，只要農村居民真正解決了養老之憂，并適應了城市居住和生活方式，假以時日農地集中耕種和農村建設用地集中開放利用，直至城鄉同地同權，土地不再承擔農村居民養老功能等等，都會水到渠成得以實現。

針對二線和新一線城市以及區域中心城市，則可以適度擴大規模，推進大都市、都市圈、城市群建設，并適度加大包括城際高鐵在內的路網密度，形成一小時生活圈，從而有利于盤活自身和周邊房地產存量，并適度培育增量。

一線特大城市則需要審時度勢在合適的節點放開針對房地產市場的諸多限制。改革的歷史和實踐證明，在供需相對平衡，以及供給略大于需求的時候，放開價格管制，有利于形成更為合理的、以市場為基礎的價格形成機制，從而為以后房地產市場的可持續發展打下堅實的基礎。與此同時，也要積極探索包括租住同權在內的多層次滿足特大城市居民居住需求的方式和方法。