中小型房企建筑工程成本控制問題的研究

王 超, 范國婷, 王 崢

(1.安徽峰薈房地產開發有限公司,安徽 合肥 230000; 2.阜陽師范大學,安徽 阜陽 236000;3.大洲設計咨詢集團有限公司安徽第二分公司,安徽 蕪湖 241000)

0 引 言

地產行業經過多年的快速發展,當下已逐步進入高質量發展時期。“拿地即掙錢”已經成為過去式,行業利潤普遍呈下滑趨勢。行業間的龍頭企業萬科集團在相關發言中更是強調當前需要節衣縮食,于是建筑工程中成本控制概念一再被強調[1,2],成為時代背景下的主題之一,越來越多的企業期望提升成本管理水平[3,4]。而在建筑工程中,成本控制存在著預算編制不合理、風險因素考慮不充分、材料市場價格浮動變化等各種問題。[5,6]為此,我們需要對工程造價成本控制的重要性進行分析,了解工程造價成本控制中存在的具體問題,并且提出相應的控制措施和建議,針對宏觀體系和各個階段應用的要點進行解析,為工程造價的全面管控提供可能。本文將從宏觀體系和項目各階段淺析成本控制問題的要點。

1 宏觀體系的建立

1.1 供應商庫的建立

房地產企業在項目開發中是典型的資源整合“掌舵者”,項目進度、成本控制、產品品質都離不開供應商的支持。房地產企業未來的發展方向也是需要一頭抓住客戶實現開源,另一頭則是組織好供應商實現節流與提速。現代房地產企業的競爭是采購體系的競爭,對供應商管理水平的高低直接影響房地產企業管理水平。

當前,中小型民營地產企業存在兩種不利的發展模式:一種是在供應商管理方面往往對標標桿房企,另一種是沒有形成長期戰略采購體系。前者一味追求規模,不能結合企業自身條件,導致開發成本增大,利潤空間縮小。第二種模式中供應商水平參差不齊,過程管控流于形式,履約評估較差,市場反饋較差,導致發展緩慢。

所以,中小型房企應結合自身現實條件選擇適合自身發展的、優質的供應商。首先,嚴格按照制度規定的評分表,給各類供應商打分入庫,將供應商劃分為優良、合格、不合格三類等級,建立優勝劣汰長效機制。其次,培育小而優的供應商,此類供應商規模較小,但履約評估較好,價格體系適當。最后,通過激勵的方式,留住優質的供應商,簽訂戰略采購協議和集中采購協議。通過互動,增強雙方的黏性,我們不僅需要對供貨方提出需求,自身也需要對過往完工交付項目復盤、總結,并查找自己的不足,實現甲乙雙方共贏。此舉一方面可以構建良好的供應商體系,約束供應商不良履約情況的發生,另一方面也能提高自身的管理水平。

1.2 產品系及數據庫的建立

根據大量項目開發經驗,確立不同的產品系,如臺系、府系、院系等,構建企業自身的數據庫——含量指標庫、單方指標庫、材料價格庫,可以有效控制成本的額外增加。在每次開發新項目時,如果明確項目定位,確立產品系,則建筑做法、結構限額、外立面樣式等圖紙設計內容就能一目了然。并且確定產品系可以使得設計周期縮短,利于加速項目開發節奏。構建企業自己的數據庫就可以以數據庫為依據,實施動態成本控制,并設置預警制度。在項目實施過程中,如果某些指標超控,則立刻報警亮紅,迅速調查原因,以控制計劃外或者無效成本的發生。

2 項目各階段的成本控制

2.1 可研階段的成本控制

項目成功獲取以后,項目可研報告中的有關內容和目標成本即成為該項目后續開發的初步指導性文件,后續項目開發工作須以此為基本參考要求。項目可研階段的目標成本也稱為“土地版”目標成本,成本部門編制土地版目標成本時,需協調公司相關部門進行:投資拓展部門提供土地信息,營銷部門提供項目定位報告,設計部門提供技術經濟指標和建造標準。

目標成本管理以市場為導向,科學準確,每項來源都要有充分依據,以保證目標成本的權威性、合理性。目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段,凡事做到事前控制為主,事中、事后控制為輔,盡量在設計、立項、施工之前發現問題,減少無效成本。在項目實施過程中,以目標成本為準繩,將動態成本與之相比較并輔以BIM信息技術進行糾偏。

2.2 設計階段的成本控制

在方案及施工圖設計階段,結合地塊地勢、地形,尊重地理人文建造產品,減少土方挖填工程量。結合產品定位合理控制地下室層高及柱網大小,以及抗浮水位設置、防滲等級及人防工程設防等級和人防面積。除應關注常見的優化布局、優化戶型、優化結構含量外,還應特別注意層高、門窗(窗地比、窗墻比)、外飾面、樁基選型等方面的設計,建筑形態盡量選擇平面規則,線條簡潔,具體數據如圖1所示。

圖1 成本影響因素

圖2 房地產開發投資增速

在專項設計中,電梯設計選型要注意技術參數中選配功能是否超配。景觀設計根據產品定位控制軟硬景比例、水景面積、廊架等構筑物數量,合理布置路網,在不影響景觀整體效果的前提下,限制名貴樹種的數量,確定園路是采用石材鋪貼還是透水磚鋪貼。門窗設計根據產品定位,在滿足節能要求的前提下,確定采用斷橋鋁合金門窗、普通鋁合金門窗還是塑鋼門窗。外墻基座是采用干掛石材、保溫石材一體板還是陶瓷一體板。在滿足推力或其他技術性要求的前提下,欄桿的壁厚是否可以優化。根據不同的產品系,公共區域裝修所選材料品牌、規格、大小分檔次選用等。

當前,我國房地產開發面臨新的形勢,國家提出并鼓勵企業、個人所從事的工作領域,積極探索,發明新材料、新技術、新工藝,我們是否可以結合“三新”方針政策,應用并推廣到實際工作當中,達到減少成本的投入目標。

2.3 招投標階段的成本控制

各相關部門在招投標階段應按照產品定位確定主材品質和品牌,并根據不同項目定位對主材品牌進行分級。招標需求部門須重視標前策劃,注意界面劃分要清晰明了,避免造成總承包單位與專業分包單位界面有重合或遺漏。

成本部門在編制清單過程中要注意,尤其在編制總包清單過程中,一定要清晰地了解總分包界面的劃分。在去定額化的趨勢下,在總包清單編制過程中還要對標其他競品項目的施工費、分項的模擬含量、系數,調研主材費的準確性、真實性。俗話說“控總包,得天下”,充分說明了總包的重要性,同時也是招投標階段的關鍵一環。

2.4 項目實施階段的成本控制

應加強項目實施階段項目管理。在工程開工前,項目工程部應認真組織,并落實圖紙會審內容,做好全面技術交底,盡量避免因圖紙錯漏碰缺而造成二次返工。落實對施工單位的施工組織設計審查工作,要求監理單位認真審查,并提出相關意見。重視實測實量工作,灌輸其重要性的思想,關注隱蔽工程的驗收及其資料的完整性,勤勘查現場,多保留現場影像資料。項目成本人員要有寫周報、月報的習慣,為后期項目結算提供資料依據。

2.5 項目結算階段的成本控制

嚴格按照施工圖紙、簽字確認的簽證變更進行結算,認真勘查施工現場,復核施工現場做法與圖紙做法、品牌是否一致。對于施工單位報送的資料進行全面審查,即逐頁、逐項的進行審查,審查是否有索賠項及成立的依據,查找合同相對方在履約過程中是否有工期、質量、進度等方面的違約行為。對于算量軟件的計算規則的設置,是否符合規范要求、合同約定、清單說明等。對于供應方使用的工程材料中必須提供合格證或檢測報告的,如鋼筋、混凝土外加劑等,須由供應方提供全部合格證或檢測報告。

3 從業人員對成本控制的影響

“缺乏自主學習和持續學習的激勵機制”是制約工程造價專業人員職業能力提升的關鍵因素,“從業單位業務范圍過窄,缺乏專業知識學習的制度機制,高校工程造價專業人才培養模式不完善”是影響職業能力提升的相對重要因素,“缺乏執業風險的管理機制,造價人才繼續教育的約束機制和內容不完善”對職業能力提升有一定的影響。

對于在職工程造價人員而言,缺乏自主學習和持續學習的動力和目標,在傳統學習過程中,形成了思維定式,可能不愿意接觸新事物,不愿意創新或者沒有創新能力,缺乏自主學習動力和能力。有些工程造價人員對自主學習的目標不明確或者不會主動去制訂學習計劃。在企業層面可能還存在缺乏自主學習的環境、氛圍和持續學習的動力機制等因素。這些因素制約了工程造價專業人員拓寬知識和提升職業能力的積極性。企業的業務范圍過窄可能使得個人和企業忽視了繼續學習的重要性和必要性。

員工是一個企業發展的核心因素,人才更是重中之重,所以一定要引進、培養專業的人才隊伍,并建立人才培養模式。不定期召開論壇交流會,邀請行業標桿企業相關專家進行經驗交流,針對相關好的經驗,要結合自身的實際情況進行合理吸收,并將自己好的經驗提供給其他企業,做到取長補短。

建立自己的企業報刊,將優秀的項目做成案例,供自己的企業員工學習,并開通企業信箱,鼓勵員工提出自己好的想法,并進行季度評選,選出優秀意見,對于被采納的意見,對員工進行相應的獎勵。

定期對員工進行培訓。和高校合作,邀請相關學術領域的專家對員工進行培訓,了解最新政策,規避風險,提供給高校學生實習機會,并對工作表現優秀的學生進行預錄用。還可以選派優秀的員工,給他們提供進高校深造的機會。

合理利用新技術、新材料、新工藝,對施工階段可視化,提前處理設計錯誤,預防資源的浪費,減少無效成本的發生。

推動新工藝的運用,總結自己的經驗,采用新的工藝節約成本,鼓勵員工集思廣益,多發專利,建立自己的工藝技術,并進行推廣。對節約成本突出的個人和集體進行表彰和獎勵,在整個公司層面形成良好的爭先創優的學習氛圍。

設計單位作為建筑各方的技術水平專業代表,近年來越來越不受重視,建設單位對設計單位的要求越來越多,加班改圖成為常態,導致設計人員積極性越來越低,對設計的激情被消耗殆盡,變成了只會畫圖的“工具人”,沒有一點創新的積極性,對工程成本節約產生不利的影響,應該積極調動設計單位的積極性,對好的設計進行鼓勵并獎勵,現在很多建設單位,在建筑方案圖紙還未定的情況下,就要求設計院出最終圖紙,導致達不到業主方的要求,會使得設計單位來回不停地修改圖紙,改了一版又一版,身心疲憊,最終的回報還是只有一版的金額,付出遠大于回報。最終的結果就是設計的疏漏增多,導致后期變更增多,造成建造成本的提高,對雙方都不利,甚至進入惡劣的循環中。

加強設計圖紙的優化設計。設計單位是按照建筑企業提供的常規荷載進行設計的,建設單位應采取措施,保證提供的基礎數據準確,并采用新型輕質高強的材料,減少荷載,讓設計單位計算出合理的結構,以減少施工成本。

結構的選型、層高的設置、混凝土標號的選用、地下室埋深等對施工成本都有很大影響。現在設計單位為了設計的安全性,有時會將多層設計為框剪結構,大大增加了成本,有的甚至會直接設計成剪力墻結構,框剪結構確實有它的優勢,如減少了柱子的使用,使得室內更加美觀等,但應合理使用。

施工單位對材料的使用也會影響施工的成本,應按量使用材料,進行材料統一管理,施工單位造成的浪費應給予罰款,施工單位使用材料節省的應給予獎勵。

建設單位的管理人員應定期組織項目各參建方相關人員召開工程經驗分享交流會,并對施工過程中暴露出來的問題,及時發現,及時補救,對于過程中實施的好方案及好經驗要進行分享、推廣。

4 結束語

建筑工程是個施工周期長、涉及范圍廣、參與部門及人員多的一個系統工程,需要有專業的施工人員組織施工,需要有專業的施工管理人員進行管理,這些需要專業的施工經驗、知識儲備,投入的資金巨大,要想盡可能完美、合格交付建筑產品,達到預期合理的收益,過程中離不開各相關部門的共同努力,應嚴格成本控制措施的實施、落地。

成本控制不應是紙上談兵,需要項目管理人員在項目全期進展中,不斷總結經驗、查漏補缺,關注要點、難點,讓成本控制措施在思想上及實踐中落地生根,讓項目成本在各個環節處于可控狀態,從而促進建筑業健康穩定發展。