前三季度六成A股房企盈利　地產(chǎn)行業(yè)降負(fù)債成效初顯

蘇華 秦佳麗

本刊據(jù)三季報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，A股上市房企今年前三季度業(yè)績表現(xiàn)整體提升，負(fù)債率下行。從“賺錢”能力看，前三季度A 股房企以萬科、保利領(lǐng)銜，其間實現(xiàn)凈利潤規(guī)模上百億元；而由于交付結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，今年濱江集團(tuán)、華發(fā)股份等30余家A 股房企營收和歸母凈利潤均“雙增”。

放眼全年，有研究人士指出，樓市政策仍需加碼，如果后續(xù)政策在供需兩端持續(xù)發(fā)力，將推動行業(yè)風(fēng)險快速出清，并推動行業(yè)轉(zhuǎn)入修復(fù)階段。

近期A 股上市公司三季度財報悉數(shù)披露完畢，房企盈利表現(xiàn)持續(xù)分化。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前三季度118家A股房企中有74家房企盈利，占比逾六成，另有近四成房企錄得虧損。

不過，歷經(jīng)深度調(diào)整，行業(yè)整體營收已有所改善。今年前三季度，A股上市房企營業(yè)收入合計約1.63萬億元，較去年同期增長0.5%，扭轉(zhuǎn)2020 年以來營收持續(xù)下跌狀況。

負(fù)債水平方面，行業(yè)去杠桿成效也有所體現(xiàn)。截至今年三季度末，A股房企資產(chǎn)負(fù)債率平均數(shù)、中位數(shù)分別為62.39%、69.69%，較去年同期下降1.47個百分點、1個百分點。

從房企“賺錢”能力看，今年前三季度A股市場共有3家千億級營收規(guī)模的房企，分別為萬科、綠地控股、保利發(fā)展，其間依次實現(xiàn)營業(yè)收入2903.08 億元、2536.21億元、1925.06億元；凈利潤規(guī)模前三甲則為萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口，報告期內(nèi)分別實現(xiàn)歸母凈利潤136.21億元、132.93億元、37.69億元（見表1）。

如果將觀察范圍聚焦凈利潤排行TOP10的A股房企，國央企及混改房企占據(jù)7席，涵蓋華發(fā)股份、綠地控股、南京高科、浦東金橋等。與此同時，部分民企仍能保持韌性，新城控股、濱江集團(tuán)、新湖中寶同樣入圍凈利潤規(guī)模TOP10，其中新城控股的凈利潤水平最高，達(dá)24.78億元。

從房企“造血”能力看，伴隨多家房企標(biāo)榜“寧可犧牲利潤?，F(xiàn)金流”，“現(xiàn)金為王”正在頭部房企中達(dá)成共識。

本刊據(jù)Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，作為衡量房企真實“造血”能力的重要指標(biāo)，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（以下簡稱“經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額”）在頭部房企之間呈現(xiàn)更多增長跡象。今年前三季度，A股房企中有61家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值，占比達(dá)五成，與去年同期大致持平。聚焦賬面經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額規(guī)模居前的房企，上半年華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額位居A股房企TOP3，分別為463億元、279億元、257 億元，較去年同期激增114.39%、822.15%、216.97%（見表2）。

總體而言，行業(yè)市場環(huán)境波動下，國央企業(yè)績穩(wěn)健優(yōu)勢凸顯，以保利、濱江等為代表的央企或區(qū)域龍頭房企正成為少數(shù)的“績優(yōu)生”與“增長派”。

數(shù)據(jù)來源：Wind

其中，保利發(fā)展堪稱今年行業(yè)“領(lǐng)頭羊”。作為當(dāng)前為數(shù)不多營收破千億元、凈利潤過百億元的房企，保利發(fā)展難能可貴地實現(xiàn)了營收與凈利潤“雙增”，今年前三季度保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入、歸母凈利潤分別同比增長23.10%、1.33%。

從銷售、拓儲等指標(biāo)看，保利發(fā)展今年均維系行業(yè)榜首地位。據(jù)中指研究院公布的1-9月房企銷售及拓儲榜單，其間保利發(fā)展全口徑新增貨值規(guī)模1312 億元；銷售額同比增長3.72% 至3321.3 億元，兩項指標(biāo)均位于行業(yè)第一。

“杭州一哥”濱江集團(tuán)同樣實現(xiàn)營收與凈利潤雙增長，公司今年前三季度實現(xiàn)營收、歸母凈利潤分別為463.93億元、24.73 億元，同比增長133.5%、20.23%，這已是濱江集團(tuán)連續(xù)5年錄得凈利潤增長。

上述房企普遍將業(yè)績增長的原因歸結(jié)為樓盤交付與結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的增長。譬如，濱江集團(tuán)表示報告期內(nèi)營收增長系本期交付樓盤較上年同期增長，華發(fā)股份也表示本期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入較上年同期增加。

另值得一提的是，部分房企歸母凈利潤指標(biāo)反彈與其拿地權(quán)益比大幅提升有關(guān)。今年前三季度，招商蛇口歸母凈利潤同比增長27.45%至37.69億元。背后招商蛇口的拿地權(quán)益比已經(jīng)從年初的60%提升至80%，少數(shù)股東損益占比從去年同期的53.4% 下降至31.8%，公司少數(shù)股東侵蝕利潤的局面實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

毋庸諱言，由于計提減值、折價銷售等因素，今年前三季度仍有半數(shù)A股房企錄得凈利潤下滑。不過，行業(yè)低谷期中，保利發(fā)展、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、城建集團(tuán)、大名城、中華企業(yè)等38家房企在今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤“雙增”。

此外，由于結(jié)算項目增加、股權(quán)投資損益調(diào)整等原因，今年前三季度京基智農(nóng)、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展、城建發(fā)展、云南城投、財信發(fā)展、三湘印象等10家A股房企扭虧為盈。

以城建發(fā)展為例，對比2022 年因持有國信證券、錦州銀行等金融資產(chǎn)股價下跌產(chǎn)生數(shù)億元“炒股虧損”，今年前三季度，由于項目結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅增加，城建發(fā)展實現(xiàn)營收160.5 億元，同比增長64.68%；實現(xiàn)歸母凈利潤5.98億元，同比增長176.02%。

榮盛發(fā)展也繼上半年扭虧為盈后，第三季度繼續(xù)盈利。區(qū)別于去年錄得上百億元虧損，今年前三季度榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入340 億元，同比增長41.89%；歸母凈利潤1.3億元，同比增長104.33%。公告顯示其營收增長原因為報告期結(jié)算項目增加。

數(shù)據(jù)來源：Wind

本刊了解到，今年以來化債、融資、轉(zhuǎn)型等成為出險房企回血的關(guān)鍵動作。以榮盛發(fā)展為例，據(jù)公司三季報，由于報告期資產(chǎn)處置增加，榮盛發(fā)展今年前三季度資產(chǎn)處置收益同比增加4062.31% 至3253萬元；公司于2022年底拋出的定增計劃目前仍在推進(jìn)中，根據(jù)榮盛發(fā)展今年9月披露的A股定增募集說明書修訂稿，公司擬發(fā)行13.04 億股募集資金28.74 億元，用于“保交樓”相關(guān)房地產(chǎn)項目及補充流動資金。

而在退市風(fēng)波下，榮盛發(fā)展還試圖通過并購重組形式跨界新能源賽道，據(jù)其今年6月份通過的相關(guān)關(guān)聯(lián)交易的議案，榮盛發(fā)展擬以發(fā)行股份的方式購買控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利68.38% 股權(quán)，三季報顯示，本次交易相關(guān)工作正在進(jìn)行中。按照榮盛發(fā)展的戰(zhàn)略預(yù)期，本次重組有望幫助其成為行業(yè)首家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的民營房企。

另值得一提的是，部分房企雖未扭虧，但也呈現(xiàn)虧損面收窄或開始單季度盈利。譬如，金科股份第三季度實現(xiàn)營收169.86億元，同比增長40.47%；其間扣非凈利潤3150 萬元，單季度扭虧為盈。與此同時，公司銷售毛利率由去年的個位數(shù)回升至13.86%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向本刊表示，整體來看，目前頭部央國企、部分穩(wěn)健型民企其資產(chǎn)負(fù)債表相對良好，流動性風(fēng)險較小。而作為衡量房企財務(wù)安全水平的重要指標(biāo)，短期來看可以關(guān)注企業(yè)的短期流動性，包括現(xiàn)金短債比、現(xiàn)金流變化等；從長期來看，企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在于其土儲規(guī)模和質(zhì)量、開發(fā)經(jīng)營能力。另有部分房企受益于“高能級、高信用、高品質(zhì)”模式，銷售額增速較快，竣工結(jié)轉(zhuǎn)順暢，能夠持續(xù)改善資產(chǎn)負(fù)債表。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊介紹，目前財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健的房企仍以全國性央國企為主，譬如保利發(fā)展、招商蛇口；此外，諸如越秀地產(chǎn)等地方型國企業(yè)績表現(xiàn)同樣穩(wěn)健。而這類房企普遍具備一個共同特征，便是投資布局集中在20多個核心一二線城市。

在宋紅衛(wèi)看來，衡量一家房企能否“活下去”可以參考兩大指標(biāo)：“一是房企是否具有信用背書，典型例如近期萬科出現(xiàn)美元債與股票價格回調(diào)事件，深圳市國資委等出面為其提供信用背書；二是從長期趨勢來看，企業(yè)存量項目是否集中布局在流量較好的核心一二線城市，這類房企后續(xù)大概率能夠通過市場復(fù)蘇達(dá)到銷售投資的正循環(huán)?！?/p>

據(jù)了解，銷售水平直接影響房企業(yè)績變化。今年房企業(yè)績分化持續(xù)拉大的背后，房地產(chǎn)銷售端仍然承壓。中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，百強房企銷售總額為48501 億元，同比下降10.3%。

不過，盡管市場尚未走出下行通道，政策端持續(xù)發(fā)力正為行業(yè)注入信心。繼三季度“認(rèn)房不認(rèn)貸”等寬松政策井噴式出爐后，近期中央金融工作會議再度提及，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

與此同時，隨著“保交樓”相關(guān)政策和措施的持續(xù)加碼，全國房屋竣工表現(xiàn)改善，“保交樓”“品質(zhì)交付”在不少房企三季報中被列為工作重點。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年1—9 月，碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、綠地控股、萬科5家企業(yè)交付規(guī)模居前，均超過13萬套；另有華潤置地、金科集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、中梁控股、龍湖集團(tuán)等22家企業(yè)交付套數(shù)超5萬套。其中，除了部分出險房企聚焦“保交樓”，頭部房企依然是市場交付主力。

另值得一提的是，樓市“金九銀十”收官之余，房企化債工作持續(xù)推進(jìn)，近期正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、旭輝集團(tuán)等多家房企境外債重組方案取得進(jìn)展。從化債手段看，新債置換舊債、債券展期、負(fù)債股權(quán)化等仍是出險房企當(dāng)前化債的標(biāo)準(zhǔn)動作。譬如，境外有息負(fù)債規(guī)模約39 億美元的正榮地產(chǎn)，擬通過“以新?lián)Q舊”等組合手段實施境外債務(wù)重組，據(jù)其11月1日披露信息，公司已與債權(quán)人特別小組成員訂立重組條款書，擬發(fā)行4-7年期限的美元計價新票據(jù)。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，近期樓市政策多管齊下，從市場反應(yīng)來看確實取得了一定的成效，其監(jiān)測的重點城市“金九銀十”成交呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但是隨著政策效應(yīng)逐步削弱，既有需求釋放殆盡，后續(xù)若沒有更強有力的政策加持，四季度市場銷售或?qū)⒊袎骸Ｋa充道：“目前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險仍在出清中，行業(yè)或?qū)⒃诿髂昃徛迯?fù)，后續(xù)政策還需要在供需兩端繼續(xù)發(fā)力?！?/p>

劉水表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在多個城市落地后，9 月有短暫的交易活躍提升，不過10月多地市場情緒回落，政策效果持續(xù)性不足。據(jù)介紹：“當(dāng)前想要提振行業(yè)信心，需要繼續(xù)放松調(diào)整一二線城市政策。從政策趨勢來看，未來一線城市優(yōu)化限購政策、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率等仍是重要方向。若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，當(dāng)?shù)厥袌鲇型氏戎饾u企穩(wěn)。不過多數(shù)二線及以下城市調(diào)整壓力仍較大?！?/p>

在宋紅衛(wèi)看來，就政策優(yōu)化空間而言，三四線及以下城市其實已經(jīng)全面松綁，目前限制性政策主要集中于少數(shù)核心一二線城市，如果當(dāng)?shù)叵拶?、限價及土拍價格上限等政策進(jìn)一步松綁，這類城市短期內(nèi)能夠釋放一波購買力。他指出，“從底部角度看，行業(yè)可能在2024年三季度左右見底，不過不同城市之間依然存在分化；一線城市有望于明年二季度前后觸底回升，全國整體范圍來看或許較一線城市滯后3到4個月?！?（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）