中國樓市何去何從？

于靖園

中國樓市供需關系是否出現了真正的逆轉？現如今這種情況下刺激樓市的政策調整思路是否需要調整？房企風險是否出清？整個行業短期企穩后又該走向何方？……一連串的問題正在等待解答。

近日，北京本地80后女生劉薇兒接到了來自房產中介的二手房降價建議。鏈家平臺的房產經紀人，今年已經第五次提出讓她把手中的二手房再次降價了。劉薇兒手中位于北京市南三環建筑面積24.55平方米的商品房，從今年初的198萬降到了175萬，但是依舊無人問津。負責這套房子的鏈家房產經紀人表示，市場上的存量房數量太多，就算降價也未必能順利出手。急迫想換房的劉薇兒非常苦惱，2018年，她用235萬購置了這套房產，可是如今連175萬也賣不出去。

劉薇兒的朋友，90后的北京女生陳靜，要比她更著急。陳靜和男朋友在疫情前于北京朝陽區購置了一套聯排別墅，用作婚房。結果，開工沒多久，開發商就因為資金鏈斷裂等問題停工了。本來一件美事，變成了倒霉的煩心事。

認房不認貸在各地落實

房子一直是老百姓的心頭大事。而走勢不明的房價、房企的爆雷等，一直在牽扯著老百姓的心，也影響著中國房市的走向。

在近兩三年間，房地產行業經歷了前所未有的深度調整，房地產市場供需關系也呈現出前所未有的新格局。以劉薇兒為典型的購房者，正是在2018年房價最高的節點入手，而在市場低迷的時期苦于無法脫手。

2017年至2018年，房價和貸款利率持續上漲，中國房價漲至歷史最高點，全國各地限售限貸等限制政策不斷加碼，房地產上漲勢頭明顯減弱。2019年至2020年，房住不炒被普遍認可，房地產市場成交放緩，疫情開始后，各地房價開始下跌，一二線城市和三四線城市房地產市場分化嚴重。

2021年至2022年，房地產“三條紅線”出臺，疫情惡化，房價持續下跌，城市分化加劇。隨后，政府出臺救市政策，解除限購限貸政策，兩次降準，三次下調LPR，“金融16條”、買房退稅等政策相繼實施，但房地產依舊低迷，各大房企進入“黑鐵時代”，各大房企出現債務危機甚至爆雷。2022年7月，中央首次提出“保交樓”。

2023年，疫情結束，但樓市成交依然大幅下降。2023年8月，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。政府相繼出臺政策救市：提高公積金貸款額度，降低首付比例。8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，通知明確，存量首套房貸利率可以協商降低。根據估算，全國存量首套房貸利率平均降幅0.8%。

頭部房企面臨還貸壓力

深度調整中的全國樓市，仍在探底。同時，房企資金壓力仍在持續加劇，并不斷有新的房企債務違約事件出現。

2023年8月10日，碧桂園公告了盈利預警：上半年估算虧損將在450到550億元之間。這意味著碧桂園從去年首次虧損60.5億元至今年僅半年時間就預虧損約500億元。2023年8月14日，碧桂園境內存續的十一只公司債進入停牌，總計規模157億元。

根據中指研究院數據顯示，截至2023年8月31日，僅就幾家頭部房企：恒大、碧桂園、華潤、中海、萬科來看，其海外債券余額分別為823.71?億元、779.22億元、215.16億元、376.93億元、231.61億元。5家房企信用債到期余額分別為473.63億元、207.67億元、731.98億元、438.00億元、581.37億元。房企仍然面臨巨大的還債壓力。

不過，在此情況下，銷售端出現微弱復蘇信號。9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%，已連續25個月正增長，但同時也出現了近4個月來首次環比下降態勢。8月末，商品房待售面積為64795萬平方米，而9月末環比減少0.4%。

居民端貸款也明顯好轉，特別是以個人住房貸款為主的中長期貸款同比多增2014億元，增幅創4月以來新高。業內人士分析稱，“認房不認貸”等政策的落地推動高能級城市樓市回暖，房屋成交增加帶動住房貸款投放增多。此外，存量房貸利率統一調整后，居民利息負擔減少，提前還貸動力減弱。

中國樓市供需關系是否出現了真正的逆轉？現如今這種情況下刺激樓市的政策調整思路是否需要調整？房企風險是否出清？如何從制度上建立一套市場化的房企退出機制？如何保障房企爆雷不傷及普通購房者？整個行業短期企穩后又該走向何方？……一連串的問題正在等待解答。

樓市供需關系產生轉折點

在從事房地產金融工作的自媒體人梁小碧看來，房企風險需要進行清理，這是一個亟待解決的問題。“近年來，一些房企出現了經營困難和資金鏈斷裂的情況，給購房者和市場帶來了一定的風險。因此，我們需要建立一套市場化的房企退出機制，通過市場競爭和監管機制，及時清理那些存在風險的房企，以保障購房者的利益和市場的穩定。此外，如何保障房企爆雷不傷及普通購房者也是一個重要的問題。當房企出現破產或經營困難時，購房者往往會面臨無法退房或無法獲得賠償的風險。我們還需要建立健全的法律法規和保險制度，確保購房者的合法權益得到保護，并且能夠及時獲得補償。”梁小碧對《小康》雜志、中國小康網記者表示道。

“全國整體的供需關系在2016年前后就出現逆轉了，那時的棚改導致了三四線城市的一輪虛假行情，也是今天恒大、碧桂園等出問題的一個根源。”針對中國樓市的現狀，中國城市更新論壇秘書長、HuanXin創始合伙人陳方勇對《小康》雜志、中國小康網記者表示道。在他看來，三四線城市需求的被透支導致整個市場失去一個緩沖地帶，加上各大造富行業的相繼調整也讓一二線城市的新增需求銳減，再加上限購限貸政策導致換房需求被扼制，還有現在房企普遍爆雷導致的普遍擔憂，就讓房地產市場處于流通不暢的狀態，讓人們失去進場的信心。

陳方勇表示，市場需要一個修復期，過多的刺激政策實際無濟于事，反而容易引起相反的效果。現在針對爆雷房企的保交樓和金融監管都屬于亡羊補牢的做法，相互之間還會有所制約，這就要看到底是保企業還是保項目。“要做到風險分割才有可能避免連鎖反應帶來的不可控，要根據項目情況進行針對性分拆，才有可能搶救出一批有希望交房的項目。想全部救已經不現實了，很多會淪為不良資產，要很長時間才能化解，或者就根本化解不了。”陳方勇說，“只有對所有風險點進行甄別、化解和定性后，市場才有可能真正實現風險出清，恢復正常。”

在不少長期研究房地產的經濟學專家看來，中國樓市供需關系已經產生了一個轉折點。

“中國樓市經歷了20多年的高速發展，對于中國經濟發展做出了巨大的貢獻。最近幾年，中國樓市供需關系產生了一個轉折點。”深圳大學經濟學副教授馬春輝對《小康》、中國小康網記者說道。他表示，主要的原因是中國城市化率已經達到了65%，城市居民自有住房也將近60%，家庭人口數量在不斷下降。“按照發達國家的經驗，人口出生率下降，城鎮化率達到65%以上，房地產基本上是與經濟增長水平保持同步發展。因此，中國樓市發生一個轉折點也合乎社會經濟發展的邏輯。”

馬春輝說，我們現有的樓市政策不應是刺激樓市增長，而是要轉向保持樓市穩定發展，消化存量，全社會應該集中力量保交樓，促使樓市健康平穩發展。各級政府要監督和支持房企完成爛尾工程，這樣既能維持經濟增長，又能維持社會穩定。未來的房地產業發展應該是縮小規模，根據市場需求提供消費者需要的產品，提高物業管理水平，提升物業管理的附加值，而不是進一步野蠻擴張。“中國房地產快速增長的時代已經過去，應該進入一個穩步增長、穩步發展的新的一個時代。”