北三縣樓市有了新故事

郭煦

三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應，對當地樓市影響不言而喻。

北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市（下稱北三縣）一體化高質量發(fā)展示范區(qū)執(zhí)行委員會揭牌儀式，前不久在北京城市副中心黨工委管委會舉行，這對于通州和北三縣來說意味頗多。

通州區(qū)與北三縣一體化高質量發(fā)展示范區(qū)執(zhí)委會的正式揭牌，標志著通州區(qū)與北三縣協同發(fā)展邁出新的重要一步。執(zhí)委會成立后，將主要負責研究擬訂制度規(guī)則、重點規(guī)劃、工作要點、支持政策、改革事項、重大項目等，協調各方面推進落實。

早在2018年12月，黨中央、國務院批復的城市副中心控規(guī)就明確了副中心京津冀區(qū)域協同發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位，并要求充分發(fā)揮城市副中心示范引領作用，輻射帶動北三縣地區(qū)協同發(fā)展，實現統一規(guī)劃、統一政策、統一標準、統一管控，即“四統一”正式出臺。

2020年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發(fā)展規(guī)劃》，成為通州區(qū)與北三縣規(guī)劃建設的基本依據。同時，讓北三縣房地產市場又平添了新的波瀾。

此前，北京購房政策的松動未能給北三縣樓市帶來預期的拉動，中秋國慶各大房企陸續(xù)推出優(yōu)惠活動，力戰(zhàn)黃金周。

“雙節(jié)”期間，北三縣開發(fā)商推出的優(yōu)惠活動五花八門，歸納起來主要包括特價房、打折、買房抽獎、到訪送禮、成交送物業(yè)費、送車位、鼓勵老帶新或者是全民營銷等，背后都是開發(fā)商對業(yè)績的渴望。

一位長期專注北三縣地產銷售的業(yè)內人士表示，上述利好政策，從長遠看，對北三縣房地產銷售會有多重利好，但剛剛過去的黃金周，北三縣地產銷售并沒有出現明顯的火爆局面。

“北三縣”樓市不溫不火現狀

據了解，廊坊市自2017年實施限購政策以來，該市全區(qū)域樓市降溫明顯，尤其對主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動的北三縣形成巨大沖擊。以三河為例，此前房價經歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4萬余元跌至每平方米1.5萬元左右。

2022年8月8日，廊坊市正式官宣優(yōu)化調整住房限購限售政策，取消戶籍、社保、個稅等方面限制性購房條件，同時還特別強調對北三縣和雄安新區(qū)周邊的住房限售年限也要求全面取消。

在此背景下，等同于三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應，對當地樓市影響不言而喻。不過，短暫的活躍并未讓北三縣樓市升溫進入快速通道。

國慶黃金周期間，《小康》雜志、中國小康網記者在北三縣走訪時發(fā)現，距限購政策取消已過去一年多時間，當地市場表現平靜如常。部分項目售樓處人流稀少，雖然打出“買房送車位、送物業(yè)費、送家電、送裝修”等促銷廣告，但鮮有購房者光顧咨詢。與此同時，當地部分二手房中介門店門可羅雀，生意異常冷清，還有少量房產中介閉店歇業(yè)已持續(xù)數周時間。

9月份，北三縣各個開發(fā)商都在期待北京的政策風能吹來，然而恰恰相反，由于北京購房政策的松動，很多原本只能在環(huán)京買房的人也能拿到北京購房的資格，這使得北京樓市與環(huán)京樓市呈現了相互搶客的情況。不少項目的咨詢、到訪和成交量與之前相比更低。

在市場下行壓力下，北三縣的新房價格底線一再被突破，開發(fā)商即使沒有賺頭也要出貨。大廠某頭部房企負責人稱，現在賣房不是為了利潤，而是資金回籠，只要有客戶來，我們盡量給足夠的優(yōu)惠促成交。

燕郊巖峰歡樂頌的相關負責人介紹說，今年雙節(jié)特別籌備了“五重好禮、嗨翻雙節(jié)”的活動，將優(yōu)惠給到客戶，將獎勵給到銷售員，促進銷售員的積極性，多種方式促銷。

大廠路勁公園上城則推出買房送車位、認購打9折的活動，并且別墅贈送面積。更有8月份提前交房，以達到樹立口碑的目的。甚至可以以房論價。這在以前是不可能的。

大廠東方麗城推出特價8875起的房源，送車位，部分房源送地下室，還可首付分期；大廠早安北京假期期間買房可送地下室、地下車位，送電影票，獎勵購物卡、筆記本、電視的抽獎活動；大廠孔雀城博學園推出5萬抵7萬，線上99折，掃碼98折，企事業(yè)單位9折優(yōu)惠；燕郊皓月雅苑則開盤推出高端盤25500元/平方米，送車位、儲藏室，認購98折，送體檢基金等，認購得砸金蛋禮品不低于5000元……

如此費盡心思地留客，可見開發(fā)商對業(yè)績的渴望。很多樓盤，假期期間不允許請假，保證全員在崗，全力備戰(zhàn)十一。

開發(fā)商不惜違規(guī)促銷的背后是各個項目銷售壓力的傳導。一名房產中介對記者表示，現在是買方市場，開發(fā)商沒辦法，只能盡量多給優(yōu)惠，刺激客戶購房。

來自安居客的數據顯示，三河市9月房價15741元/平方米，大廠縣9月房價12083元/平方米，香河縣9月房價8597元/平方米。

公開資料顯示，2016年—2017年上半年，受北京副中心城市建設、產業(yè)轉移外溢等一系列利好因素影響，北三縣房地產市場迅速被點燃，三河、大廠、香河一年多時間房價累計上漲80.45%、130.14%、115.46%，2017年3月政策收緊后，北三縣樓市急轉直下，部分區(qū)域房價接近膝斬。比如曾經以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，今年五一期間推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。

2020年3月，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布后，北三縣樓市下行壓力趨緩，開始出現止跌回穩(wěn)局面。值得注意的是，北三縣房價微漲局面并未維持太長時間，短期提振后下半年樓市持續(xù)走低。

“現在環(huán)京樓市就是躁動和彷徨的局面，一方面不知道調控周期要持續(xù)多久，另一方面，對環(huán)京長遠發(fā)展還是相對看好，這樣就造成了一有風吹草動就躁動的情況。”知情人士表示。

“春節(jié)后我們項目一共能賣100多套，每月只有十幾套成交，客戶也少了很多。”位于香河城北城的一個樓盤，特價房單價不到8000，但是成交依然不理想。

燕郊某置業(yè)公司經紀人表示，受相關政策影響，現在北三縣房地產成交量變化不大，主要是前期積累的客戶，新增客戶較少，客戶的入市信心和預期較低，同時，也難以支撐二手房市場的回暖。燕郊受到地鐵和產業(yè)政策的影響，業(yè)績雖然沒有快速起來，但是資金回籠問題不大。大廠則是受到廠通橋的影響，潮白板塊的成交量是可以預見的。今年來，香河一手房開盤量有限，成交持續(xù)走低，四季度能否回溫還很難說。

多重利好政策提振地產信心

廊坊取消限購政策，是徹徹底底地取消，不僅取消限購，還取消限售，對戶口和社保沒有任何的限制，外地家庭在環(huán)京買房賣房不再有障礙。

政策利好下，曾經市場最火的燕郊，隨著部分新房入市，2022年7月份成交量和成交價格均有上漲。其中，距離地鐵較近的御東匯開盤推出310套房源，當天便認購112套，成交均價為27500元/平方米。

那么，放開限購限售會對廊坊樓市產生怎樣的影響？橫盤5年的市場會迎來一次反彈嗎？合碩機構首席分析師郭毅表示，環(huán)京樓市在經過調控之后，整體的成交量基本相當于調控前的10%至20%，價格更是腰斬，甚至部分地區(qū)價格只有此前的1/3。

“環(huán)京片區(qū)整體需求疲軟，價格下行，已經形成了一個明顯的谷底。由于環(huán)京筑底，以及城市整體沒有產業(yè)支撐，限購對市場的作用可能不會很明顯。當前，北京自身也出現需求量下行，環(huán)京很難依靠解除限購拉動地緣型購房需求入場。”郭毅表示。

在郭毅看來，環(huán)京想要解決房地產下行這一問題與其寄希望于解除限購，不如循序漸進做出產業(yè)的倒入，引進醫(yī)院、學校、商業(yè)等相關資源，打造安居樂業(yè)城市，這才能夠產生更多的地緣型購房需求。

除了取消限購之外，廊坊市還發(fā)布了多項房地產支持政策，重點涉及房企融資和降低首付兩方面。

文件顯示，滿足房地產業(yè)合理資金需求，對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度，及時滿足融資需求。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

同時，進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于20%。而對擁有1套住房但未結清相應商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例則不低于30%。

據了解，京唐城際鐵路已經開始運行。京唐城際鐵路途經北三縣，并全部設站，對疏解北京非首都功能，帶動北三縣經濟社會發(fā)展，提升區(qū)域整體經濟競爭力具有重要意義。此外，北三縣與通州區(qū)在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通的基礎上，北京軌道交通M22號線（平谷線）河北段正加快建設，廠通路、安石路等4條跨界道路進入實質性實施階段，盡快形成“8橫5縱”內部交通路網。

9月22日，北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市一體化高質量發(fā)展示范區(qū)執(zhí)行委員會揭牌儀式在北京城市副中心黨工委管委會舉行，標志著通州區(qū)與廊坊北三縣協同發(fā)展邁出新的重要一步。

北京市通州區(qū)與河北省廊坊北三縣空間緊鄰、聯系緊密，協同發(fā)展需求迫切，是京津冀協同發(fā)展的重點地區(qū)。深入推進通州區(qū)與北三縣協同發(fā)展對于推動北京非首都功能疏解、優(yōu)化首都發(fā)展格局、建設以首都為核心的世界級城市群、保障北京城市副中心高質量發(fā)展具有重大而深遠的意義。

據介紹，2018年12月，黨中央、國務院批復的北京城市副中心控規(guī)明確了副中心京津冀區(qū)域協同發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位，并要求充分發(fā)揮城市副中心示范引領作用，輻射帶動北三縣地區(qū)協同發(fā)展，實現統一規(guī)劃、統一政策、統一標準、統一管控（即“四統一”）。2020年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發(fā)展規(guī)劃》，成為通州區(qū)與北三縣規(guī)劃建設的基本依據。2021年3月，國家“十四五”規(guī)劃綱要提出要“高質量建設北京城市副中心，促進與河北省三河、香河、大廠三縣市一體化發(fā)展”。2021年11月，國務院發(fā)布《國務院關于支持北京城市副中心高質量發(fā)展的意見》，明確提出要加快建設通州區(qū)與北三縣一體化高質量發(fā)展示范區(qū)。

北京城市副中心黨工委常務副書記、管委會常務副主任、通州區(qū)委書記孟景偉在揭牌儀式上表示，要抓緊做實做強示范區(qū)管理機構，實現“示范區(qū)的事示范區(qū)辦”，選配優(yōu)秀干部到執(zhí)委會，盡快制定工作規(guī)則、工作計劃和任務清單，健全工作體系，明確工作重點，為示范區(qū)建設提供體制機制保障和組織保障，同時加大爭取賦權力度，掌握一批亟需管用的一體化管理權限，并建立健全行權機制，確保賦權接得住、用得好。

事實上，多重利好因素疊加，重新激發(fā)出一部分“北漂”購房需求將成為可能。雖然北三縣樓市溫和復蘇的確定性很高，但節(jié)奏不會太快，市場信心尚處于筑底回升階段。“房住不炒”主基調下，北三縣屬地政府會盡力穩(wěn)定房價走勢、避免暴漲暴跌，引導居民更加理性購房。

北三縣樓市如何講好新故事

在剛剛過去的國慶黃金周，北三縣房地產市場終端消費不振表現突出。記者在隨機采訪到的數位看房者中，短期內投資意愿減弱，市場觀望情緒濃厚。同時也釋放出對北三縣樓市信心不足的擔憂。

“在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也會放緩。”香河縣城鎮(zhèn)居民張新軍告訴記者，本地購房需求本身較弱，原因是在北三縣買個好房子容易，找個好工作卻著實難。由于三地近幾年產業(yè)發(fā)展不及預期，人口導入有限，就業(yè)與收入短板長期困擾當地投資置業(yè)幸福指數。受北京虹吸效應拉動，但凡能在“北三縣”買得起房的本地人，或多或少會有選擇到北京投資置業(yè)的計劃。

北京大學博士后研究員張磊表示，目前對房地產行業(yè)而言，信心不足是最大問題，轉變房地產下行趨勢的關鍵，是扭轉社會特別是居民對房地產行業(yè)的預期。目前的政策調節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調整，短期內難以對整個市場產生大規(guī)模提振效應。

由于地理位置靠近北京，北三縣一直是買不起北京房產的“北漂”一族扎根北京的首選。在限購前的一輪樓市上漲周期中，北三縣一度上演“炒房神話”。而限購后的北三縣樓市降溫明顯，房價暴跌與銷量腰斬同時涌現，市場隨即進入冰封期。不可否認，廊坊取消限購、降低首付比例、利率下降等利好政策出臺，能夠緩解當地樓市較為低迷的局面，北三縣樓市由此或迎來上行機會。

香河縣某房產中介負責人徐彬在接受記者采訪時表示，相較限購政策取消和利率下降前，現在每周打來電話咨詢房產的客戶明顯增多。此前一周內能聯系到的客戶三五個，現在明顯翻了幾番，而且多數是客戶主動打電話找過來溝通。

“相比之下，市場成交量方面也有了明顯好轉。”徐彬還告訴記者，現在，香河縣每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，以前一個月內新房二手房成交量累計只有20余套左右。

但對于大量入市的二手房源，有房地產業(yè)內人士表示，短期內市場成交可能并不樂觀。該人士認為，目前三地二手房仍處于買方市場，好房源、好戶型的房子特別多，特別是新冠肺炎疫情以來，市場上出現大量的房源，比較來看，買房的人雖較之前有所增加，但市場并沒有太高的熱度。

首都經貿大學城市經濟與公共管理學院副教授張智新認為，通州區(qū)與北三縣整合規(guī)劃后，對當地樓市具有一定刺激和提升作用，但在中央堅持“住房不炒”大背景下，樓市調控會繼續(xù)貫徹，并不會使北三縣樓市重回“虛火”的老路。

景暉智庫創(chuàng)始人胡景暉認為，大城市群周邊聚合了產業(yè)和優(yōu)質就業(yè)機會，才能帶來人口遷移和真實的購房需求。對于這些合理的自住型需求，應該給予政策傾斜。

一個利好消息是，9月19日，2023年北京通州·河北廊坊北三縣項目推介洽談會在廊坊舉辦，為兩地一體化高質量發(fā)展注入新動能。

本次推介洽談會簽約合作項目包括產業(yè)、交通基礎設施建設、公共服務和現代服務業(yè)4方面共50個，意向投資額約426.81億元。其中，產業(yè)項目31個，交通項目2個，公共服務項目12個，現代服務業(yè)項目5個。

數據顯示，2019年以來，兩地已連續(xù)舉辦五屆項目推介洽談會，累計簽約項目210余個，意向投資額超1500億元，促成一批重大項目落地、一批優(yōu)質企業(yè)布局發(fā)展，有效帶動了北三縣產業(yè)升級和公共服務水平提升。

北京市發(fā)展改革委有關負責人表示，下一步將深入落實國家層面部署要求，充分發(fā)揮北京城市副中心示范引領作用，加快建設通州區(qū)與北三縣一體化高質量發(fā)展示范區(qū)，抓好交通、產業(yè)、生態(tài)、公共服務和管理機制創(chuàng)新等任務落實，確保示范區(qū)開好局、起好步，更好支撐現代化首都都市圈建設。

事實上，自2021年開始，北三縣便進入了配套利好加速落地期。最讓人關注的就是交通，燕郊西出口通車，地鐵平谷線、廠通橋等重點項目全面開工。也有業(yè)內人士認為，現在的北三縣是全國最具有價值的熱土之一，這是一片“種下石頭，長出黃金”的地方。一個更“平坦”、更快捷、更友好的北三縣，正漸漸到來。其房屋資產的長遠擁有價值，將超過國內一半以上的省會城市。