廣州限購松綁，釋放什么信號？

降蘊彰

限購本身對房地產行業的作用已經弱化，取消限購可以更好讓有自住需求的購房者入場，回歸房地產的居住屬性，保障樓市合理的購房需求。不過，房地產調控基調依舊堅持“房住不炒”。

7月下旬以來，全國房地產政策進入密集發布期。8月各地累計發布房地產調控政策120多次；9月發布房地產調控政策高達175次。在如此高密度的房地產松綁調控中，最受市場關注的是，廣州成為第一個松綁“限購令”的一線城市。

從8月底至9月底，廣州出臺了房地產領域及信貸、稅收等領域的一系列優化調控政策，包括認房不認貸、調整廣州商品房限購政策實施區域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”、非廣州戶籍居民家庭限購1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年等政策，對廣州現行房地產限購政策等做出調整、做出優化，向市場釋放了積極信號，全面支持剛需和改善型住房需求。

廣州為何在一線城市中率先放松限購？這一動作有怎樣的信號意義？接下來全國樓市走向將會如何？2010年開始實施的“限購令”何去何從？“房住不炒”的定位是否將改變？

廣州為何率先放松限購？

9月20日，廣州市政府發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），提出調整住房限購政策實施區域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”、非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。

廣州成為年內第一個放寬購房條件的一線城市，一方面是我國房地產市場供求關系發生重大變化，另一方面是與廣州房地產市場的現狀有關。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“在新的形勢下，不管是供求關系，房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。”他提示，目前的住房政策調整，表明此前以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策都已不再適用。

具體到廣州房地產市場的現狀，中指監測數據顯示，廣州新建商品住宅成交自今年4月以來，已連續4個月下滑，8月新建商品住宅成交僅為50.4萬平方米，環比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應為56.9萬平方米，同比下降40.8%。在8月底廣州官宣“認房不認貸”之前，無論從供應端還是成交端來看，該市樓市供求規模已處于歷史低位水平。

“綜合以上，廣州迫切需要新政策提振市場情緒，避免預期惡化和市場下行形成負反饋循環，防止其對舊改、投資、消費等基本面形成明顯拖累。”李宇嘉表示。

自8月底廣州官宣“認房不認貸”，到9月出臺降首付和利率、放松區域限購、外地戶籍社保要求由5年減少為2年，同時免征增值稅也有5年降為2年等一系列利好政策，廣州樓市開始呈現穩步復蘇的勢頭。

根據中指監測數據，9月廣州新建商品住宅成交面積約60萬平方米，環比增長約四成。其中，增城區成交量位居全市第一，占比約28%，黃埔區、番禺區列居第二、三位，成交量占比分別約為17%、14%。

從全國范圍來看，國家統計局10月18日公布的數據顯示，1—9月，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%（降幅較1—8月擴大0.3個百分點），其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

1—9月，房地產開發企業房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%，其中住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%，其中住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。

1—9月全國商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

綜合來看，整個房地產市場的大環境是：房企投資和擴張信心仍然不足，銷售端和資金端的壓力仍然艱巨。

不過，從單月環比數據看，銷售端連續兩個月出現了較為積極的變化。8月，全國商品房銷售面積為7386萬平方米，環比增長4.8%；9月，全國商品房銷售面積為10857萬平方米，環比增長47%。這說明，8月底以來新一輪利好政策，刺激了一部分購房需求入市。

房地產市場還有一個重要指標也出現好轉信號。9月末，全國商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%，已連續25個月正增長，但同時也出現了近4個月來首次環比下降態勢。8月末，商品房待售面積為64795萬平方米，而9月末環比減少0.4%。隨著9月銷售力度加大，樓市去庫存成效初顯。

但這些轉好信號能否持續，樓市是否觸底仍存在未知數。李宇嘉表示：“盡管政策全面回歸常態，但并不會帶來新一輪樓市反彈，主要是因為房地產市場基本面已今非昔比。”現在無論是房價、居民杠桿率，還是住房需求空間，都發生了改變。他認為，這次房地產政策調整目的主要是“防風險、保穩定”。

房地產供求發生重大變化

“我國房地產市場供求關系發生重大變化”——這是7月24日召開的中央政治局會議對房地產市場的最新判斷。

7月下旬召開的中共中央政治局會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。其中，監管部門對“供求關系發生重大變化”的表述，尚屬首次。

對于“供求關系發生重大變化”這一表述，上海交通大學安泰經濟與管理學院教授、上海交通大學深圳行業研究院研究員陳憲分析表示：“看到這段表述，部分人的第一反應是，沒有提‘房住不炒’。殊不知，我國房地產市場供求關系發生的重大變化，在很大程度上就是‘房住不炒’的產物。現在的問題是，正確認識房地產市場正在和將要發生的重大變化，適時調整優化房地產政策，主要是針對不同城市的具體政策，不排除在一些城市取消限購、限貸，充分滿足居民剛性和改善性住房需求，并同時拉動家居及相關產品的消費，使房地產業為中國經濟實現質的有效提升和量的合理增長做出積極的貢獻。”

陳憲認為，房地產市場供求關系發生的重大變化主要體現在四個方面：其一，因為“房住不炒”，房產不再具有過去那樣的投資價值，進而房地產市場的投資需求絕大部分不復存在，投資者正在遠離房地產市場。其二，城鎮居民尤其是青年人購房意愿發生結構性變化，租房需求呈上升趨勢。最近，一項針對北京地區青年租房問題的調研顯示，五年內在北京保持租賃現狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買商品房的青年群體，占比為23.94%。調查結果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。越來越多的年輕人接受租房而非買房。其三，城鎮化的速率在放緩，80%左右的城鎮化水平未必會達到。數據顯示，2022年，我國城鎮化率為65.22%，比上年末僅提高0.5個百分點，提升幅度較此前幾年明顯下降。其四，生育率持續下降，人口出現負增長。根據《2022年國民經濟和社會發展統計公報》，2022年末全國人口約14.12億人，比上年末減少85萬人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著中國人口自1962年以來（近61年來）首次出現負增長。如今，隨著家庭規模的縮小和家庭結構的變化，人們更加注重舒適度和品質，對于房屋的需求更加注重個性化和多元化，而非單純追求購房面積。

針對房地產市場供求關系的這些重大變化，中央政治局會議提出要“適時調整優化房地產政策”。58安居客研究院院長張波表示：“限購本身對房地產行業的作用已經弱化，取消限購可以更好地讓有自住需求的購房者入場，回歸房地產的居住屬性，保障樓市合理的購房需求。”

10月上旬，第一財經研究院發布的“第一財經首席經濟學家信心指數”為50.89，連續三個月回升，維持在50榮枯線以上。在房地產行業過熱的時期，為保障其平穩有序發展，我國政府曾出臺了一系列限制性措施。在第一財經研究院的本期調研中，招商銀行首席經濟學家丁安華、渣打銀行大中華區首席經濟學家丁爽、興業銀行首席經濟學家魯政委、興業證券首席經濟學家王涵等14位經濟學家普遍認為，我國房地產市場供求關系已發生重大變化，未來會因城施策。

招商銀行丁安華表示，8月31日，首付比例下調、增量和存量房貸利率調整以及一線城市“認房不認貸”三大工具同時落地，本輪房地產政策調整已涉及“限貸”政策多個層面，“限貸”實際上已成為歷史，但目前除廣州非核心區取消限購外，一線城市限購政策仍未放松。9月以來一線城市房地產成交邊際上有所改善，但考慮到經濟主體收入承壓、信心不足，各項政策的落地實效仍有待觀察。未來地產政策是否繼續放松，取決于商品房銷售和經濟動能的修復進程。

興業證券王涵預測，部分非核心城市將有可能進一步取消限購等政策。他認為，房地產在不同地區仍體現出明顯的結構性差異，一線城市以及二線核心城市仍有明顯的人口流入壓力，這些地區可能會繼續保留部分限制性措施。

對于7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”，中指院市場研究總監陳文靜表示，在新的發展階段，本次會議強調“因城施策用好政策工具箱”，房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。她提示，在過去一年多的時間里，二線和三四線城市房地產限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策優化空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產政策有望進一步優化，優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策優化的方向。

“房住不炒”定位仍未改變

7月24日中央政治局會議提出：“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。”9月，廣州在一線城市中率先放松限購。于是，有人預測，樓市限購正在退出歷史舞臺，“房住不炒”已不合時宜，果真如此嗎？

房價“限購令”是調節房地產市場的重要利器。2010年我國樓市“限購令”政策的出臺，有著極為深刻的國內國際背景。

2008年，美國次貸危機暴發，引發席卷全球的金融危機。我國政府積極“救市”，出臺了四萬億投資計劃，實施了寬松的貨幣政策來刺激經濟增長，由此推動了樓市的火熱，其中，以北京為代表的一線城市最為火爆。2010年4月17日，針對“部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍”的情況，國務院印發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（業內稱之為“新國十條”），推出10項調控措施，其中明確“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，至此“限購令”橫空出世。

“新國十條”出臺不久，2010年4月30日，北京市政府發布了《貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（業內稱之為“京十二條”），規定：即日起每個家庭只能再購買一套商品房，三套房和不合規的外地人購房貸款被叫停。這是國內第一次提出以家庭購房套數為概念的限購政策，從中可以看出，“京十二條”比“新國十條”更加嚴格，“不讓炒房”成為此項政策的根本意圖。此項“限購令”落地后，北京市場表現立竿見影。2010年5月，北京新房成交環比腰斬。整個2010年，北京住宅成交量降至11萬套，同比下滑近四成。北京市場的土地交易也明顯降溫。

但在隨后幾個月，北京之外的其他省市對“新國十條”的執行卻不盡如人意。2010年9月下旬，先是住建部、央行、銀監會、國土資源部、監察部、國稅總局等部委聯合出臺了一系列政策，對樓市實施第二輪調控；緊隨其后，住建、國土、監察三部門又聯合下文，決定將對全國各省級政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的要進行約談，直至追究責任。

如此大的動作讓房地產市場大為震撼，有多位業內人士斷言，史上最嚴厲調控措施——“北京限購令”或將在全國推廣。果不其然，此后，全國重點一二線城市相繼推出“限購令”，部分三線城市也出手限購。僅2010年，全國就有近50個城市出臺了樓市“限購令”。

2011年1月26日，?國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施（業內稱之為“新國八條”），要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。接下來，全國樓市限購范圍不斷擴大，力度也漸次加強，出臺限購政策的城市越來越多，城市層級也逐漸下沉；限購的門檻越來越高，相關的配套措施也不斷完善。

從2010年4月底開始，除“北上廣深”以外的大部分城市先后解除了限購，第一輪樓市限購一直持續到?2014?年。第一階段的限購政策，也使得房地產需求被遏制，商品房空置面積較大，房地產庫存增加，此時經濟也面臨下行態勢。各地政府為了刺激市場回暖，紛紛對限購政策進行松綁，呼和浩特在全國率先取消實施3年的限購政策，至2016年1月底，全國46個限購城市，僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個未取消限購。業內人士普遍認為，第二輪限購自2016年起在全國各大城市開啟。

隨著2016?年樓市的重新火熱，全國各大城市又相繼出臺了第二輪限購令，且力度相對于第一輪更加嚴格，并一直延續至今。據不完全統計，截至今年6月底，全國有超過100個城市曾出臺過或正在執行樓市限購政策，其中海南省仍在執行全域限購。北京是目前限購政策最嚴厲的城市，除“五年納稅或社保證明”的基本門檻外，還對商住房實施同等的限購標準。通州區則在此基礎上附加了更多條件，堪稱“全國最嚴限購區域”。

“房住不炒”現在合不合時宜？下一步，“房住不炒”的定位是否改變？《小康》·中國小康網注意到，8月23日，《經濟日報》刊發了標題為《“房住不炒”定位不會改變》的專欄文章，批駁了有人面對當前房地產市場深度調整、供求關系發生重大變化，認為“再提‘房住不炒’已不合時宜”的錯誤認識，重申了“房住不炒”定位仍然要堅持，沒有過時。9月13日，《經濟日報》發表了題目為《房地產市場的企穩回升需要長期努力》的文章，文中指出：“房地產市場的企穩回升需要長期努力。在堅持‘房住不炒’的基礎上，仍須不斷完善政策工具箱，多角度全方位持續促進房地產市場平穩健康發展。”很明顯，這是再次告訴讀者，“房住不炒”的定位并未改變。