重磅樓市政策連番出臺，市場會如何應對

張宇軒

“認房不認貸”“降低首付比例”“降低利率”……7月份以來，中央政治局會議、國務院常務會議等多次會議上，關于房地產政策的議題成為重要內容，也引發各界高度關注。下半年，隨著房地產市場政策優化設點調整的節奏不斷加快，樓市正迎來一波較以往更加強烈的利好信號。

A上半年房地產市場“先揚后抑”成為本輪政策調整背景

在2022年各地樓市政策廣泛調整的基礎上，今年以來，政策調整頻率、幅度、深度更進一步，全國樓市一度出現“小陽春”式的良好開局。外界也一度認為樓市將由此扭轉下行局面，但進入第二季度，房地產領域的下行壓力再度顯現，多項數據出現下降，這也導致上半年樓市整體數據較為低迷。

縱觀上半年樓市數據表現，在房地產開發端，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%；在房地產銷售端，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積最終表現為下降2.8%。但值得一提的是，上半年商品房銷售額定格在63092億元，同比小幅增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%；此外，個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

上半年樓市的表現被多家房地產行業研究機構描述為“先揚后抑”，這一戲劇性反轉表現被視作是全局形勢受到二季度數據的拖累。

中指研究院常務副院長黃瑜分析房地產市場上半年“先揚后抑”，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素的帶動下，市場活躍度提升；而二季度購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，因而市場未能延續回暖態勢。

據中指研究院研究報告總結，從政策調控節奏來看，一季度政策出臺節奏相對穩定，政策效果顯現疊加積壓需求釋放，市場活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺較多，政策空間已受限，5月以來政策的出臺頻次也逐步放緩。

這一變化在房地產銷售端表現更為突出，不少在一季度頗為搶手的樓盤降溫明顯，顧客咨詢減少。據了解，從4月中旬開始，不少樓盤售樓處的新房、二手房的看房顧客數量明顯減少，成交量也大幅下降。某樓盤的客戶到訪登記冊顯示，5月上旬連續多日該樓盤的到訪顧客僅為個位數，這與今年一季度時的熱鬧景象差別巨大。

B各部委密集出臺政策調整房地產市場

回顧上半年的政策動向，據中指研究院監測，上半年全國有超百省市（縣）出臺房地產政策超300條。其中多項政策是基于去年政策調整的沿襲和深化，各地從優化限購、優化限貸、優化限售，到調整公積金和限價、發放購房補貼、人才引進和落戶等等，不一而足。

而“先揚后抑”的市場走向也表明，樓市需要更進一步的深度政策調整。在分析總結房地產市場上半年的表現時，業內觀點普遍認為，下半年各部門相關政策出臺將更為密集，各地“動作”幅度也愈加有力。

易居研究院研究總監嚴躍進稱，上半年房地產市場運行中出現了一些新情況，但房地產市場風險并非不可控。其關鍵在于提振住房消費需求，后續的重心之一在于行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，以防范市場進一步降溫。

基于上半年的市場形勢，進入下半年僅一個月，就有多項房地產相關政策出臺。

7月21日、31日的國務院常務會議以及7月24日的中央政治局會議均對房地產行業相關政策的實施和市場發展提出明確要求和指示。綜合三次會議內容，其中明確要求：要因城施策促進房地產市場平穩健康發展；保障住房剛性需求；合理支持改善性需求；以及積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；要切實防范化解重點領域風險；要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險；要加快研究構建房地產業新發展模式；等等。

同時，各有關部門也紛紛跟進，對房地產相關政策給予新一輪的具體優化調整。

7月20日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，全文36次提到“住房”這一關鍵詞，對于個人購買、銷售、租賃住房，給予多項稅費的減免；7月28日，住建部官網發文披露，在近日召開的企業座談會上，住房和城鄉建設部部長倪虹強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施；7月31日，國家發改委發布《關于恢復和擴大消費的措施》，其中同樣提出“支持剛性和改善性住房需求”，以及“做好保交樓、保民生、保穩定工作”

“完善住房保障基礎性制度和支持政策”等重點內容。

同一時期，北京、上海、深圳、廣州等重點城市相繼在第一時間表態，將適時調整優化房地產政策，滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

C政策調整還有多大空間？

在房地產市場歷來的諸多政策調整中，最受關注的莫過于限購、限售、限貸、公積金調整、交易稅費等與購房者利益息息相關的內容，此番調整也不例外。

在“認房認貸”限購政策上，據中金公司統計測算，目前我國32個超高／高能級城市中，仍有20城對“無房有貸款記錄”家庭執行的最低首付比例高于其對“無房無貸款記錄”家庭（“純剛需”）的執行標準。如果全部城市均從“認房認貸”調整為“認房不認貸”，則“無房有貸款記錄”家庭的首付比例下調空間約為13個百分點，其中多數城市的下調空間為10個百分點，相關政策如有所落實，或將對“賣一買一”“賣舊買新”的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

在中金公司看來，在首套住房首付比例下調方面，也尚有一定的政策空間。目前在32個超高／高能級城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，其他城市均已降低到最低標準，即限購城市30%、非限購城市20%;但考慮到其中28個城市仍是限購城市，如果按照過去一年多以來各地在“因城施策”框架下對限購范圍的微調思路，各地仍可以按照實際供需情況對限購范圍做一定合理調整，這對部分區域改善居民家庭的住房支付能力或將有所裨益。

此外，中金公司認為，在改善性住房換購稅費減免方面，原定于今年年底截止的換購住房個人所得稅方面的退稅政策若能延續，以及少數城市仍在執行的“滿五”住房免征政策若可適度優化，或對房地產市場需求端給予一定支撐。在房貸利率方面，目前一線城市首套和二套平均房貸利率分別為4.5%和5.03%，而二線城市平均分別為3.88%和4.8%，頭部城市的下調空間較大。

D政策調整能否提振房地產市場？

上升至宏觀層面，密集的政策調整能否能有效扭轉當前房地產市場的低迷狀態，進而驅動經濟全局？

評級機構惠譽中國表示，今年出臺了一些支持房企的措施，包括允許房企延遲一年償還貸款，這可能有助于房地產行業企穩。此外，住房竣工量有所回升，這表明停滯項目開始恢復施工作業。然而，鑒于6月住宅商品房銷售和房屋新開工面積繼續下滑，分別同比萎縮28%和34%，這表明住宅建設行業的疲態或將持續較長時間。

中金公司則認為，最近一段時期會議中提及的政策調整均對居民購房需求有較為直接的影響，如果落地或將對新房銷售有所提振；考慮到目前政策思路仍是以“因城施策”為主，后續各地政策或陸續落地，房地產市場溫和復蘇的可見性增強。然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導至拿地上量、開工投資提振仍存在一定時滯，并受到諸如核心區位土地供應節奏等外生因素的擾動，年內投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長期也會有一定提振效果。

有別于機構分析的全局性，社交平臺上的觀點則更具現實意義，其中對或有政策風險的擔憂同樣值得關注：熱門城市若對房地產交易限制性政策輕易“松綁”，是否將導致“炒房客”再次炒高房價？

對此，嚴躍進分析認為，政策調整應堅持分類調控的總體思路，要破解政策調整或將導致的“炒高房價”問題，關鍵在于把市場摸清、摸準、摸透。一線城市情況復雜，有非常明顯的結構差異問題。購房政策的寬松，要基于這一點做出差異化。寬松政策可以結合不同區域、不同物業、不同時段、不同群體做出細化。唯有這樣，才能兼顧各方，確保房地產市場的平穩健康發展。

摘自微信公眾號“中國經濟周刊”