如何處置辦理首次登記后的國有土地使用證

徐映雪

案? ?例

A公司在不動產登記機構辦理4棟建筑物的首次登記后，要求將國有土地使用證原件歸還，并表示，如不歸還原件會影響其后期工程的規劃報建及房管預變現等手續辦理。經核查，該宗地分兩期開發，因開發單位資金問題，目前，只對一期工程進行了報批開發建設。此種情形下，登記機構能否按A公司要求歸還土地使用證原件？

分? ?析

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《操作規范》）1.2.2規定，不動產登記應遵循“一體登記”原則，房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當與其所附著的土地一并登記，保持權利主體一致。首次登記后將土地類型、性質、用途、面積、使用期限、建筑物分攤土地面積等信息記載在登記簿及不動產權證書上。但首次登記辦理完畢后，對土地使用證原件應如何處置，在《民法典》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》及《操作規范》中都沒有明確規定。目前，國內各地區的不動產登記機構觀點與做法不一。

觀點一：應把土地證原件存放在此次申請辦理樓棟的卷宗中予以存檔。開發單位辦理后續業務確需原件的，可到不動產登記機構進行調檔。蓋有登記機構檔案查詢章的復印件與原件具有同等法律效力。

觀點二：應遵循之前房管部門的做法，直接把土地使用證原件歸還開發單位。基于便民利民的角度出發，收取土地使用證原件確會給開發單位辦理后續業務帶來不便，而登記部門留存原件沒有任何作用，徒增了檔案查詢人員的工作量。

筆者不支持這兩種觀點，是否返還不能一概而論，應分情況予以區別處理。實踐中，開發單位持不動產登記機構出具的蓋有查檔章的土地證復印件辦理后續業務時，相關部門會對土地證復印件的真偽存疑，導致開發單位碰壁，得到“不見原件不予辦理”的回復。即使最后不要求提供原件，相關部門也會向登記機構進行真偽核實，延長了開發單位的辦理時間。所以，一旦辦理該宗地上建筑物的首登業務即把土地使用證原件收回是不合理的。

但直接把土地使用證原件返還開發單位存在一定的登記風險。首次登記后登記系統對土地未標注任何提示性或限制性信息，如原土地證也未作收回處理，開發單位仍可持土地證進行抵押，司法機關也可持相關司法文書對已辦理房屋所有權首次登記、轉移登記小區的土地進行查封。如出現這樣的情況，對小區業主來說顯然是有失公允的。

綜合上述考慮，筆者認為可分兩種情況進行處理。第一種情況，開發單位此次申請首次登記的樓棟辦理完畢后，該宗地上所有建筑物已完成首登。此時已不涉及后期工程的規劃、建設等手續辦理，故可將土地使用證原件收回，存放在最后一棟樓的首登卷宗中存檔。第二種情況，該宗地尚存在未進行首次登記的樓棟，則可將土地證原件返還開發單位，但返還前應根據項目進展，在土地證附記欄對該宗地上建筑物首登情況予以注記，如“X年X月X日，該宗地上X項目已辦理首次登記業務”。涉及建筑物區分所有權的項目，還應注記“建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權為全體業主共有”，注記后加蓋不動產登記業務專用章予以確認。此外，在登簿后，登記簿附記中應即時更新記載上述證載附記信息。在司法實踐中，司法機關對土地進行查封前一般會查詢下該宗地的狀況，如不動產登記機構已做了相應注記，在《不動產登記資料查詢結果證明》附記中會清楚顯示宗地上房屋已辦理首次登記，土地使用權已分攤。此時司法機關會充分考慮業主的權益，一般會選擇不再查封該土地。

本案中，登記機構辦理完畢A公司4棟建筑物的首次登記后，可在土地使用證原件及登記簿予以注記，蓋章后將土地使用證原件返還A公司，在卷宗檔案中留存復印件。即使開發單位仍抱有僥幸心理進行土地抵押申請，登記機構也可以從土地使用證及系統的附記信息及時得知有關情況而不予受理，有效規避登記風險。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）