北辰購物中心更新改造設計研究

唐佳佳 徐云龍

0 引言

北城購物中心作為1990年北京亞運會的配套項目，至今已有近30年的歷史，在市民心中留下了深刻印象。隨著我國市場經濟的發展，尤其是互聯網經濟興起及商業模式變革，對實體經濟與實體商業造成巨大沖擊。在這場發展變革中，北辰購物中心于2018年12月正式停業。

1 項目概況

北辰購物中心位于北京市朝陽區北辰東路8號，安立路與惠中路交叉口西南角，亞運村東北角。亞運村作為北京亞運會賽后遺產，包括運動員公寓、酒店、辦公、餐飲、商業等建筑，周邊交通便利，可達性強。

北辰購物中心建于1988年，建筑總規模15185.0m2，地上2層，地下2層，建筑結構為板柱+剪力墻形式，地上功能為商業，地下1層為機動車庫與設備電氣機房，地下2層為人防。1997年根據市場需求進行擴建，地上建筑層數由2層增加至5層，建筑高度增加至23.95m，加建部分結構為鋼混凝土柱+鋼梁形式；2003年為滿足豎向交通及消防疏散需求，建筑西側增加客用電梯、貨運電梯及疏散樓梯，經過2次加建后，總建筑面積增加至30163.9m2。

項目建筑主體呈長方形，南北長約150m，東西進深約30m，東側緊鄰安立路，西側為亞運村3棟高層公寓及1層餐飲、配電室等，南側通過連廊與匯珍樓2，3層連通，北側緊鄰惠中路。項目場地東低西高，東側室內外高差為1.5m，西側為0.5m。原建筑為商業，除中間主入口部分幕墻設置少量窗戶外，其余均為復合鋁板外墻及實體外墻（見圖1，2)。

1 總平面

2 建筑現狀

2 項目定位與愿景

經過實地調研，確定將項目更新改造為新型辦公+商業模式。依據此定位，將首層改造為服務配套商業及大堂門廳，上部為甲級寫字樓，地下配置機動車庫。通過改造設計提升辦公空間的使用效果，增加共享空間，滿足協作辦公、移動辦公、共享辦公等要求。客戶以能源、高科技、金融等外資企業為主，電子競技類客戶為補充。租賃方式以整體出租為主，南、中、北段3個辦公空間出租為輔，北區可獨棟出租。

項目改造后將成為亞運村區域面向高端客群的寫字樓，借助北京城市更新及新型經濟體雙驅動引擎，重新定位的北辰購物中心成為區域新標志，煥發建筑新活力。

3 設計理念與亮點

以社會需求為設計出發點，從建筑原有條件入手，通過改造設計實現建筑再生，以改善城市生態空間。

3.1 新空間

原建筑每層為150m×30m的大平層，通過4部垂直電梯、2部自動扶梯及6部疏散樓梯上下連通，建筑內部空間單一、封閉，與外界缺乏聯系，猶如城市孤島，與世隔絕。

基于建筑自身特點與周邊環境，改造設計利用面向安立路的150m建筑展示界面，設置3個垂直中庭將建筑垂直分割為3段，每段長約40m，將中庭空間定義為建筑主空間，打造建筑視覺中心與空間中心。中庭通過錯位、退臺、疊合等設計手法進行活化，使空間更加靈活、豐富（見圖3）。

3 植入中庭空間

建筑與城市之間通過3個中庭緊密聯系，在視覺、感知上產生互動，在空間上形成互通與延續。

根據現狀條件，為更好地利用采光及展示面，設計將辦公功能置于建筑東側，輔助功能置于建筑西側。在南、中、北段各設置3個入口門廳，以及客用電梯、疏散樓梯及公共衛生間等豎向交通核，為業主提供可分可合的靈活出租方式（見圖4）。

4 首層入口門廳

地下1層層高僅2.85m，現狀停車區凈高多為1.8m，最低處為1.5m，使用率較低，使用條件差。改造設計結合現狀將機房類房間布置于建筑西側，并增加送風、排煙機房數量，減少管線交叉與布置距離，有效組織管線路由走向，使車庫凈高整體提升至2.1m，局部為1.8m，停車位由64個增加至86個。

3.2 新形象

原建筑外觀方正，建筑整體平淡、呆板，缺乏層次感與進深感。改造設計將東、南、北3個方向外墻完全打開，設置單元式玻璃幕墻，力求整潔大氣。存在通風開窗要求的辦公部位設計金屬通風盒，將各層金屬盒連成豎向整體，使立面形成韻律線條。南、中、北段結合大堂簡化幕墻豎向線條，對外呈現通透的內部空間，與城市形成呼應。北辰購物中心與西側其他建筑為貼建關系，故西立面僅開啟少量外窗，既滿足防火要求，又避免其他建筑帶來的視線干擾。

建筑主要展示界面及主入口均位于安立路，室內外存在1.5m高差，且建筑退讓空間有限，故室外改造設計以南北貫通的臺階為主，中間穿插半圓形疊落式花池，于平臺頂部形成若干擴大的半圓形區域，更具豐富性及趣味性，為辦公及商業配套入口提供互通平臺，使其與城市聯系更緊密（見圖5）。

5 改造后建筑效果

3.3 新結構

原建筑地上結構采用復雜體系，較難進行整體結構抗震計算，改造設計將1～2層板柱+抗震墻改為框架+抗震墻形式，將3～5層型鋼混凝土柱+鋼梁改為框架+抗震墻形式，通過整合改造使結構形式統一，滿足現行規范要求。

空間是建筑的靈魂，改造拆除首層至屋頂的15棵原結構柱及與其連接的結構梁、結構樓板，形成貫穿建筑的3個中庭空間，外墻與頂板采用“L”形玻璃幕墻體系進行封閉，新增24m加高幕墻，頂部鋼梁與主體混凝土結構相連。

3.4 新生態

通過玻璃幕墻、屋頂玻璃天窗將自然光線引入建筑內部，以解決辦公采光及通風需求，中庭空間將各層有機聯系，通過退臺逐層向上的擴大設計，使單調空間更加豐富活躍，實現建筑與城市之間相互滲透、延伸、融合，城市與建筑均獲得重生（見圖6）。

6 改造后室內效果

4 結語

北辰購物中心作為1990年北京亞運會配套項目，賽時為運動員、賽后為城市居民提供配套服務，但隨著社會進步與城市發展，其原有業態及模式已無法適應新時代需求，更新改造成為必然。項目通過功能優化、空間重塑、形象升級，填補了區域內對高端寫字樓市場的需求，改善了城市生態環境，豐富了城市空間，使北辰購物中心重新煥發活力。