老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目管理實(shí)踐分析

陳金書

（廈門市同安區(qū)第一建筑工程公司，福建 廈門 361100）

1 引言

老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜而具有挑戰(zhàn)性的過程，需要注重規(guī)劃、設(shè)計(jì)、溝通、協(xié)調(diào)等各個(gè)方面。 只有全面細(xì)致地進(jìn)行各項(xiàng)工作，才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和成功實(shí)施，為居民提供更好的居住環(huán)境。

2 老舊小區(qū)改造的意義

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)重要的城市更新工作， 其意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1）提高居民生活質(zhì)量、幸福感、獲得感、安全感。 老舊小區(qū)通常存在設(shè)施陳舊、環(huán)境臟亂差等問題，這些問題不僅影響居民的身心健康，也影響居民的生活質(zhì)量。

2）老舊小區(qū)改造可以提高城市的品質(zhì)和形象，增強(qiáng)城市的吸引力和競爭力，促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的全面發(fā)展。改造過程中，可以推廣新材料、新技術(shù)，促進(jìn)城市建設(shè)的創(chuàng)新發(fā)展，提高城市的可持續(xù)發(fā)展水平。

3）節(jié)約資源，實(shí)現(xiàn)環(huán)保，老舊小區(qū)改造可實(shí)現(xiàn)雙贏。 改造后的小區(qū)能夠節(jié)約大量資源，減少能源消耗和環(huán)境污染，從而有助于城市的可持續(xù)發(fā)展。

3 老舊小區(qū)改造的原則

老舊小區(qū)改造的原則主要包括以下幾個(gè)方面。

1）以保留歷史脈絡(luò)為前提。 在改造過程中，應(yīng)尊重原有街區(qū)風(fēng)貌，保留歷史文化遺產(chǎn)和歷史文化特色，保持歷史脈絡(luò)的連續(xù)性。

2）以“微改造”“適度改造”為主。 改造過程中應(yīng)以“微改造”“適度改造”為主，即對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行必要的修繕和改造，同時(shí)保留原有的建筑風(fēng)格和功能布局；適度改造，即避免改變原有的居住環(huán)境和生活方式。

3）以居民為中心。 改造過程中應(yīng)以居民為中心，充分聽取居民的意見和建議，讓居民參與到改造過程中來，提高改造的實(shí)效和滿意度。 同時(shí)，在確保安全的情況下，盡可能減少居民的搬遷和不便。

4）以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。 在改造過程中，應(yīng)注重節(jié)能環(huán)保、資源利用效率和環(huán)境美化，促進(jìn)老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)充分考慮成本和效益，確保改造的經(jīng)濟(jì)可行性。

5）以整體規(guī)劃為基礎(chǔ)。 在改造過程中，應(yīng)以整體規(guī)劃為基礎(chǔ)，包括街區(qū)空間布局、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、交通配套等方面， 切實(shí)提高老舊小區(qū)的品質(zhì)和形象。 在老舊小區(qū)改造提升中，充分調(diào)動(dòng)居民群眾的積極性，共同策劃和實(shí)施改造方案，確保居民參與全過程，共同創(chuàng)造美好的家園。

6）重點(diǎn)解決居民需求，優(yōu)化配套設(shè)施。 在改造提升過程中，應(yīng)聚焦居民關(guān)切，解決老舊小區(qū)配套設(shè)施不完善的問題，特別是用水、用電、用氣等方面。 同時(shí)，堅(jiān)持以居民為主，根據(jù)居民需求和意愿，適度提升小區(qū)建筑物本體和周邊環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)。

4 老舊小區(qū)改造項(xiàng)目代建單位全過程管理工作

1）前期準(zhǔn)備階段：包括設(shè)計(jì)方案征求居民意見、概算批復(fù)、招標(biāo)等工作，代建單位需要制訂詳細(xì)的項(xiàng)目安排計(jì)劃，確保項(xiàng)目能夠按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成。

2）施工階段：需要代建單位對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保施工過程中的質(zhì)量、安全和進(jìn)度等符合要求，秉持事不過夜的原則及時(shí)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目問題。

3）驗(yàn)收階段：代建單位需要協(xié)助建設(shè)單位組織項(xiàng)目的驗(yàn)收工作，確保工程質(zhì)量和安全符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，并及時(shí)反饋問題和提出建議。

4）竣工階段：代建單位需要協(xié)助建設(shè)單位組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作，確保項(xiàng)目建設(shè)工作有序完成。在項(xiàng)目的全過程管理中，代建單位還需要與政府相關(guān)部門、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等多方進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，確保項(xiàng)目能夠得到順利推進(jìn)和完成。 同時(shí)，需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，確保建設(shè)過程中的合法和合規(guī)性。

5 老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目管理具體實(shí)踐

某老舊小區(qū)改造項(xiàng)目是一個(gè)典型的成功案例， 其成功之處在于遵循了一系列原則并采取了多項(xiàng)有效的措施來解決施工過程中出現(xiàn)的問題。 以下是該項(xiàng)目采取的措施細(xì)節(jié)。

1）不斷完善設(shè)計(jì)方案。 代建單位在前期設(shè)計(jì)方案中，多次征求政府各相關(guān)部門、社區(qū)、業(yè)委會(huì)及各管線單位的意見和建議，還多次到小區(qū)征求居民的意見，確保設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和實(shí)用性。

2）改進(jìn)技術(shù)。 在施工過程中，代建單位召集參建單位形成周例會(huì)制度，協(xié)商技術(shù)方案，并充分考慮居民的意見和需求，確保技術(shù)方案的可行性和適用性。 例如，在加裝電梯方面，采用了地下管線應(yīng)避開電梯位置，有條件的同步施工，條件暫不成熟的預(yù)留電梯位置，暫時(shí)規(guī)劃成停車位，避免后期居民加裝電梯還需遷改地下管線的情況，減少重復(fù)投資，做到空間利用的最大化。

3）協(xié)調(diào)居民工作。 代建單位協(xié)調(diào)街道、社區(qū)對(duì)居民進(jìn)行協(xié)調(diào)工作，充分聽取居民的意見和建議，讓居民參與到改造過程中來，提高改造的效果和滿意度。 例如，代建單位在改造過程中通過舉辦各種有趣的活動(dòng)，吸引居民積極參與，提高居民的參與度和滿意度。

6 老舊小區(qū)改造的具體案例

6.1 項(xiàng)目概況

廈門某片區(qū)涉及35 棟住宅樓， 改造范圍預(yù)計(jì)約5.56 萬m2，其中， 建筑占地面積約2.63 萬m2， 室外環(huán)境改造面積約2.93萬m2。

6.2 主要建設(shè)內(nèi)容

1）雨污分流系統(tǒng)重新布置，更新化糞池。

2）地面部分改造涉及19 200 m2透水混凝土路面（包括6 030m2， 約450 個(gè)停車位的面積）、8 590 m2硬質(zhì)人行及活動(dòng)場地鋪裝、1 460 m2綠地改造、16 個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車棚、17 個(gè)垃圾分類收集點(diǎn)，包括照明、環(huán)衛(wèi)、消防、監(jiān)控設(shè)施的完善及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、宣傳欄的布置。

3）梯樓道修繕，主要包括管線整治、照明、樓棟大門、樓道墻面、地面、扶手等整治提升，且西側(cè)裙樓室內(nèi)及二層屋面納入改造。

4）主要公共休閑活動(dòng)場地美化提升，增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。

6.3 改造前后對(duì)比

改造前后對(duì)比如圖1 和圖2 所示。

圖1 改造前

圖2 改造后

6.4 改造后改善的方面

1）停車位：原地面停車位約300 個(gè)，片區(qū)登記車輛約600輛，根據(jù)規(guī)范最大程度增設(shè)停車位至450 個(gè)，極大地緩解了停車?yán)щy問題。

2）區(qū)間主道路：道路白改黑成瀝青路面，主要通道保證雙向通車（4～5.5 m）滿足消防要求，有條件路段實(shí)行人車分流。小區(qū)出入口及寬度足夠的道路增設(shè)1.2～1.8 m 寬人行道，人車分流，確保居民出行更安全。

3）主要休閑活動(dòng)場地：延用現(xiàn)狀的開敞空間作為活動(dòng)場地并美化提升，滿足居民日常休閑活動(dòng)需求。

4）雨污分流：建筑雨污立管分流、地下雨污管道分流、化糞池?fù)Q新、接入市政雨污管網(wǎng)。 原小區(qū)的雨污水管道老化嚴(yán)重，易堵塞，導(dǎo)致出現(xiàn)積水、異味等問題。 改造后，解決了這些問題，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。 改造后的雨水可以被回收利用，減少了水資源的浪費(fèi)。同時(shí)，污水經(jīng)過處理后可以被循環(huán)利用，降低了水資源的消耗。 原小區(qū)的雨水管道容易導(dǎo)致洪澇等安全問題，改造后可以有效避免這些問題，提高小區(qū)的安全性。

5）梯樓道修繕，管線整治等方面：修繕梯道和整治管線可以讓小區(qū)的外觀更加整潔美觀，提升整體形象，給人以舒適、美好的居住感受。 原小區(qū)的梯道和管線存在一定的安全隱患，如漏水、漏電等問題，修繕和整治可以有效地消除這些安全隱患，提高小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。 修繕和整治可以提升小區(qū)物業(yè)的價(jià)值，吸引更多的購房者，增加小區(qū)的投資價(jià)值。

6）識(shí)別系統(tǒng)：原主要節(jié)點(diǎn)無導(dǎo)示牌，未形成小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)。 改造后，從小區(qū)入口、道路、樓棟直到樓道內(nèi)形成規(guī)范、醒目、有序的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 原標(biāo)識(shí)牌形式簡易單一、不夠醒目、無特色，設(shè)點(diǎn)不完善。 改造后，完善、更新的標(biāo)識(shí)牌采用新穎美觀的樣式，體現(xiàn)了小區(qū)特色。 原地面標(biāo)線和警醒標(biāo)識(shí)基本缺失，增設(shè)警醒標(biāo)識(shí)，完善地面標(biāo)線和導(dǎo)示符號(hào)。

7 結(jié)語

（1）老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目管理需要注重規(guī)劃和設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，需要對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、范圍、時(shí)間、成本等進(jìn)行充分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，并充分征求各部門及居民意見，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行；（2）注重溝通和協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目實(shí)施階段，需要加強(qiáng)與各方的溝通和協(xié)調(diào)， 以保證項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的控制；（3）注重風(fēng)險(xiǎn)管理， 在項(xiàng)目實(shí)施過程中， 需要充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并及時(shí)采取相應(yīng)措施，以保證項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量穩(wěn)定；（4）注重評(píng)估和總結(jié)，在項(xiàng)目結(jié)束后，需要對(duì)項(xiàng)目的成果進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，為后續(xù)類似項(xiàng)目的實(shí)施提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

綜上所述，老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目管理實(shí)踐是一個(gè)非常復(fù)雜和具有挑戰(zhàn)性的過程，需要全面細(xì)致的規(guī)劃、協(xié)調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)管理和評(píng)估總結(jié)等工作，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和成功實(shí)施。