精裝修住宅過程管控要點分析

馬學文

批量精裝修住宅不僅為購房者提供了更多的選擇空間，還能降低建造成本，有利于實施住宅裝修工業化生產。但是，市場上的精裝修住宅項目質量參差不齊，面臨諸多問題。尤其在當下地產行業下行、市場低迷的情況下，只有進行更加科學的管理，采取更加有效的措施才能提高產品的市場競爭力。

1 設計階段管理

隨著房地產行業的快速發展，在戶型設計方面已經比較成熟，但目前市場上的戶型設計普遍存在大同小異的問題，如何在在內部裝飾裝修方面推陳出新，達到讓客戶耳目一新是當前精裝修設計的關鍵[1]。

1.1 概念方案階段

概念方案設計是所有設計開始的前提，在戶型設計定版之后，開發商要立即組織精裝設計單位進行戶內的裝修方案設計[2]。精裝設計單位要根據開發商對功能特點、裝修標準、成本控制等方面的要求進行概念設計，要提出幾版不同的方案供開發商進行決策。此階段是后續所有設計的基礎。

1.2 深化設計階段

設計單位要此階段需深化室內平面總體布局，主要包括家具布置和室內的各項陳設物品。在家具模擬布置中要符合人性化需求，如主臥床寬的標準通常在1.8 m 以上，櫥柜高度通常應在0.8 m，常用的各插座位置要滿足業主的多樣化需求等。同時，要基本確定樓面、墻面及頂面的主要用材，并對主要部品進行選型。例如，房間的主要地面是采用地磚、石材還是木地板，主要墻面采用乳膠漆還是壁紙，廚房及衛生間吊頂采用石膏板還是集成吊頂，手盆、菜盆采用臺上盆還是臺下盆工藝[3]。深化設計要將整個設計成果通過效果圖或者視頻模型展現出來，開發商要組織成本、工程、營銷及建筑主體設計單位等部門進行會審，確定深化設計方案的可行性，此階段也是確定交房標準的重要環節，因此十分關鍵。

1.3 施工圖階段

精裝施工圖要對各個位置的具體做法通過設計語言進行完整描述，在此過程中要重點關注以下4方面：第1，各專業設計要緊密配合，土建安裝和精裝修必須同步設計，土建安裝設計要根據精裝布局要求在主體施工時預留水電、空調、新風、弱電、排水等點位。第2，細部節點做法描述要清晰，比如衛生間防水節點、門套節點、吊頂節點等。第3，北方地區要關注地暖設計與櫥柜設計之間的配合，確定分集水器的安裝位置，避免后期櫥柜進場后，因分集水器位置不當，導致櫥柜切割作業較多，不僅影響櫥柜的整體美觀性，也不利于分集水器的檢修。第4，檢修口的設置要實用且美觀，空調的檢修口可以設置成“回檢一體”形式。精裝工程師在此階段要仔細對照土建圖紙、精裝圖紙及其他專業圖紙，及時對設計方案進行分析反饋[4]。

2 招采階段管理

一家優秀的精裝施工總包，會對推動整個項目的順利完工起到至關重要的作用，招采階段最重要的就是選擇一家有實力、負責任的精裝施工總包。但施工總包的選擇也會受到多種因素的影響，因此在招采階段要采取多種措施來保證項目的順利實施。

2.1 界面劃分

在招標過程中做好界面劃分至關重要，尤其是土建總包和精裝總包之間，明確好各方的施工范圍，更有利于后期界定責任，減小不必要的推諉扯皮。像防水工程和強電布線等工作交給精裝單位來做更合適。

2.2 明確材料的品牌和型號

在招標階段，不管是門、瓷磚、煙機、馬桶這種較大的物品，還是如電線、筒燈、開關面板等這樣的小物品，都要明確其品牌和型號。這樣可以減小后期選材封樣的工作量，也能較好的避免施工單位在使用材料時以次充好，鉆材料品牌的空子，也有利于開發商控制成本[5]。

各種配套電器、潔具要根據施工圖紙確定合適的型號，比如煙機、灶具要和櫥柜設計合理搭配，馬桶要根據圖紙坑距尺寸確定型號，熱水器的型號選擇既要考慮水容量，又要滿足現場預留空間。

2.3 零部件的采購應進行合理考慮

馬桶密封法蘭、油煙機風管、手盆下水軟管等，是招采過程中非常容易忽視的小部件，要在簽訂合同時明確由哪一方提供，否則容易造成施工方及供貨方之間的爭議。如煙道的止逆閥就是很重要的一點，大多數開發商會將此項工作交給總包單位，受制于總包單位止逆閥的質量問題，在使用時極易出現排風不暢、廚房反味等現象，因此是否與油煙機配套采購是在招采階段值得考慮的問題[6]。

3 施工階段管理

批量精裝修項目涉及的技術和施工工序比較復雜，在實際施工現場中對這些方面的管理也有很大的難度，因此避免不了出現質量問題。這就要求精裝工程師、監理單位、施工單位甚至第三方查驗單位在施工過程中應密切配合，嚴格把控施工質量。

3.1 主體施工前期介入

在總包主體施工階段，精裝工程師要提前介入，對土建預留的水電點位、空調新風點位、地暖分集水器的安裝位置等方面進行核查，發現問題提前讓總包單位整改，盡量避免因位置偏差過大導致后期精裝進場后大量二次改動。

3.2 考察精裝修施工團隊

確定完精裝施工單位后，要對其施工團隊進行初步考察。首先，看精裝修施工團隊的配置人員是否合理，能不能滿足項目各方面的總體實施。其次，考察項目經理、執行經理、技術負責人等關鍵人員，初步判斷其是否具有匹配崗位的能力[7]。最后，根據現場的實際情況對精裝單位提報的施工計劃及施工組織設計方案進行評估，判斷其實施的可行性及合理性。

3.3 圖紙會審

圖紙會審是精裝修開始施工前至關重要的一環，圖紙會審要組織設計單位、建設單位、監理單位、施工單位等共同參與。其中，對于建設單位來說，不僅工程部門和設計部門要參加，成本部門也要參加，會審階段的某些必需的改動會直接影響成本控制。施工單位除項目相關管理人員外，還可以要求各施工班組的班組長參加。通過圖紙會審，可以向各方傳達設計師的設計思路以及施工時的重點注意事項。同時，施工單位經過實地踏勘，結合施工圖紙會有相關的疑問，需要建設單位和設計單位進行答疑。

3.4 材料管控

精裝修工程中的材料種類繁多，重點材料必須進行封樣入庫，所有材料進場需嚴格報驗，對于合同清單中有明確規定型號及品牌的材料，要抽檢查驗，避免貼標假冒等情況。

目前，具備規模的房企都有自己的集采庫，像櫥柜、潔具、木地板等材料一般都是由開發商集中采購，對于此類材料要根據現場施工進度合理下單，合理把控進場時間。必須嚴格把控石材、木飾面等裝修成本較高的材料，石材大板的選擇必須組織設計單位、建設單位及施工單位到實地查看確認無誤后，才能進入施工現場。木飾面的材質要明確基層板是復合板、密度板、多層板還是其他材質，同時對于面層厚度、油漆層數及環保方面都要有詳細的要求。

3.5 樣板先行

樣板先行是確保工程質量一致、工藝做法一致、材料標準一致等最有效的做法，樣板間的作用就是把藍圖變成實際以后，能直觀地發現一些設計上的缺陷，包括使用功能缺陷、效果展現的缺陷等，要在批量精裝修中進行優化改進。在此過程中，應重點要對瓷磚的排版、石材的品質、木飾面的顏色等直接影響成品效果的部位進行把控。另外，通過樣板間的施工，對各專業、各工種以及所有管理人員來說都是一次很好的磨合過程，對后續批量精裝修的配合協調工作具有重要的意義。

施工樣板應必須保證各標段有一層樣板間，各個戶型有一戶樣板間。樣板間完成后應組織甲方、設計方、施工方、監理方、營銷團隊對樣板間的實際呈現效果進行評審，具備相關條件的可以邀請部分業主對樣板間提出意見，綜合各方意見后，需合理采納調整，確定樣板間的最終方案，后續批量裝修，則均需嚴格按照樣板間標準進行施工。

3.6 界面移交

精裝單位進場后，做好與土建界面的交接，是控制精裝修施工作業成品質量的基礎保障。在移交過程中如有質量問題要留有相關記錄，并要求相關責任單位及時整改。要盡可能避免在裝修過程中再提出相關問題而造成各施工方之間的推諉扯皮。

界面移交時要重點關注以下3 個方面：第1，檢查墻體方正、墻體空鼓、天花平整度、洞口尺寸、標高等問題；第2，室內欄桿、入戶門、窗戶等基本由主體施工單位負責安裝的物品是否存在磕碰、破損問題；第3，地板基層平整度、廚房墻面粘貼完瓷磚后的凈距等。

3.7 施工過程把控

前期工作準備充足后，批量裝修按部就班開展即可，在此過程中重點抓進度，保質量，控安全，在此期間應重點關注以下方面：

1）瓷磚粘貼。瓷磚最容易出現的問題就是空鼓，地磚空鼓后期尚可以采用邊縫注漿等措施來解決，墻磚空鼓較難處理，因此在粘貼時要做好基層清理工作。粘貼時也要確保對縫整齊、對角標高一致，在鋪設完成后及時進行養護。

2）防水工程。防水是精裝修工程中非常重要的一環，防水一旦沒有做好，會同時影響到上下2 層的住戶，后期維修也非常麻煩。一是對細部節點做好處理，尤其是管道根部、陰陽角處、干區和濕區分界處，要將水完全封閉在濕區。二是做好閉水試驗。

3）乳膠漆墻面。墻面最容易出現的問題就是空鼓和開裂，因此對于基層墻面的處理至關重要。一是要保證基層墻面無空鼓，二是施工期間水電開槽后恢復墻面要做好防開裂處理。目前，墻面基層處理做法主要有水泥砂漿抹灰和粉刷石膏2 種方式，粉刷石膏墻面空鼓率低、施工速度較快，但價格要高一些，而且衛生間及廚房的墻面采用傳統水泥砂漿更合適，因此要根據實際情況選擇合適的墻面基層處理方法。

4）吊頂工程。重點要做好防開裂和防下沉處理，把控好龍骨間距、螺絲防銹、木龍骨防腐防火、石膏板轉角L 形設置等方面。

5）其他方面。對各種安裝項目也要重點把控，包括開關面板的安裝標高是否一致、熱水器安裝是否牢固、臺面打膠收口是否美觀等。

3.8 成品保護

成品保護做的是否到位會直接影響最終的竣工交付效果，成品保護不僅是針對飾面工程的保護，還包括所有施工成果。精裝修過程中，要對現場施工人員做好成品保護教育，讓現場施工人員認識到做好成品保護，既是項目產品精品質量的保證、更是關系到自身工作榮譽和切身利益的保證。在此過程中要重點做好入戶門、玻璃、地磚、柜體、馬桶、臺面及木地板的成品保護，這些位置在施工過程非常容易出現磕碰和劃痕，而且修補比較困難。成品保護要貫穿整個精裝修施工過程，在精保潔前撤掉施工保護，精保潔后再對室內進行細致查驗，發現缺陷問題迅速處理，力爭將產品的最好一面呈現給業主。

3.9 其他相關方面

在精裝修施工過程中，受制于施工現場的各方面因素，整棟樓并不能完全移交給精裝單位，會存在多個專業同時在樓內施工的情況，此時施工電梯、室內電梯的使用以及水電的使用等問題都是非常容易導致各專業之間產生沖突的方面。

在精裝單位進場時，現場工程師要立即組織各方制定相關標準，如安排電梯的錯峰使用、水電單獨掛表等，在過程中有關此類問題要求各方要提前溝通。施工收尾階段，要重點檢驗給水管、中水管、地暖管的保壓情況，及排水管的排水狀況。精裝修過程中專項工程復雜多樣，開槽、切割、打釘等工作較多，容易對管路造成破壞，因此應提前檢查各個管路，避免給后期階段業主入住造成不必要的損失。

4 交付階段管理

房地產開發的最終成果就是要把房屋交付給業主，因此在交付階段要做好一系列的工作。這不僅關系到房屋是否能夠順利交付，也是展現項目品牌力的關鍵一環，要在以下3 個方面進行重點把控。

4.1 交付前

要做好室內的精保潔，確保各方查驗問題全部解決，室內斷水斷電后鎖門。同時，交房資料要準備齊全，交房現場要做好布置，交房人員要統一培訓，交房過程要提前演練。

4.2 交付中

交付過程的重點是要給業主一個良好的收房體驗，這就要求驗房小組人員不僅要詳細記錄業主提出的質量缺陷問題，還要對業主提出的問題給出專業的解答。對于窗戶開關不暢、水龍頭松動、打膠不美觀等比較簡單的問題，要及時聯系快速維修小組，當場解決此類問題。

4.3 交付后

要做好售后維修保障，首先要盡快解決業主收房時提出的問題，對于影響業主正常居住體驗的問題要組織協調施工單位迅速處理，比如跑水、斷電等較為常見的問題。對于不能快速解決的問題，要給業主做好解釋，告知大概的維修期限。

售后維修的大忌就是拖延和不與業主及時溝通交流。在此過程中要對業主提出的各類問題進行歸納總結，分析通病問題出現的相關原因，并制定與之相對應的解決措施，在后續項目的開發過程中，應盡量避免再次出現同類問題。

5 結語

隨著市場競爭日益激烈，為了滿足購房者更高的購房標準，開發商要從設計、招采、施工和交付階段進行嚴格管理，對各個階段面臨的難點加以分析、研究，然后采取相應的對策解決問題，進一步提高精裝修住宅的整體質量，促進市場良好發展。