地鐵車站與相鄰綜合體一體化建設研究
——以南京地鐵7 號線堯化門站為例

關曉龍

（中鐵第五勘察設計院集團有限公司，北京 102600）

1 引言

近年來，我國的城市化建設成就舉世矚目，地鐵車站肩負著周邊區(qū)域的客流集散，有效縮短了民眾出行時間和距離；綜合體承擔著將城市出行、商業(yè)、辦公、居住、餐飲、交通等功能，兩者均對城市的高效運轉突出作用。

地鐵車站與商業(yè)綜合體之間能有效互補， 對優(yōu)化城市空間結構、推動城市空間系統(tǒng)及高質量發(fā)展起著至關重要的作用，保障二者的一體化建設順利推進， 可以促進周圍區(qū)域的綜合開發(fā)，同時也能刺激該片區(qū)的經濟、文化快速發(fā)展。 在當前形勢下，以“建設軌道上的城市”為目標，對軌道交通站點與周邊用地實施一體化綜合開發(fā)，推動軌道交通與城市功能融合，加強對地鐵車站與相鄰綜合體的一體化研究，具有重大現(xiàn)實意義[1]。

2 地鐵車站與相鄰綜合體結合的意義

2.1 地鐵車站的功能定位

地鐵車站主要服務旅客上下車，也是列車到發(fā)、通過、折返、臨時停車的地點，同時還具有通勤、購物、集聚等一系列功能。 車站的選址、布置和規(guī)模不僅影響運營效益，而且關系到城市的運轉。 地鐵車站正在從單一的客流集散點變身為城市的一部分，特別是軌道交通引導城市發(fā)展的模式，建車站就是建城市。 相關部門要引導城市的功能向地鐵車站周邊聚集，而不是蔓延式地或者平鋪式地發(fā)展， 提高地鐵車站與周邊地塊換乘的便利性。

2.2 商業(yè)綜合體的功能定位

商業(yè)綜合體是以建筑群為基礎， 融合商業(yè)零售、 商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，其功能聚合、土地集約成果顯著，并且在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，形成了一個多功能、高效率、 復雜而統(tǒng)一的綜合體。 城市商業(yè)綜合體越來越多樣化，功能也不斷豐富和完善。 它們的出現(xiàn)不僅為城市塑造了全新的建筑景觀， 也通過不斷完善、 創(chuàng)新為人們創(chuàng)造了新的出行、休閑、購物、生活空間[2]。

2.3 地鐵車站與商業(yè)綜合體結合的意義

從功能的角度看， 地鐵車站與商業(yè)綜合體結合分為以交通樞紐為主導的地鐵上蓋綜合體、以商業(yè)為主導的地鐵上蓋綜合體、以商務辦公為主導的地鐵上蓋綜合體、以居住為主導的地鐵上蓋綜合體，這種分類和城市的功能形成優(yōu)勢互補，最大限度促進了居住、通勤、購物、商業(yè)往來一體化，具有現(xiàn)實意義。

3 南京堯化門站附屬與商業(yè)整合方案

為發(fā)揮地鐵與商業(yè)空間互相結合的優(yōu)勢， 應做好地鐵車站引流工作，提升相鄰綜合體的價值,同時確保地鐵附屬設施合理設置。 南京堯化門站的順利建成成為南京地鐵附屬與綜合體結合建設的典型案例。 堯化門站附屬與商業(yè)整合平面圖如圖1 所示。

圖1 堯化門站附屬與商業(yè)整合平面圖

南京地鐵堯化門站附屬結建項目位于堯佳路與翠林南路交叉口東側，為考慮方便商業(yè)客流乘坐地鐵，堯化門站地鐵通過2 號出入口一次提升至金地商業(yè)連接通道， 通過商業(yè)連接通道接入金地商業(yè)下沉廣場，其中，下沉廣場基坑長×寬約為74 m×17 m，基坑深約7 m。 廣場內設置一組上下行扶梯和一部寬約4.1 m 的樓梯銜接室外地面。 其中，樓梯下方設置雨水泵房，負責下沉廣場內排水。

下沉廣場呈不規(guī)則六邊形開口，中部設置4 m 寬的廊橋通道，橫跨廣場，鏤空面積分別270 m2、450 m2；下沉廣場內設一組上、下行扶梯和一部4 m 寬的樓梯，主要服務于商業(yè)綜合體；廣場開口四周和地鐵側風口處設置乘客休閑區(qū)及綠化隔離帶。

為保證商業(yè)綜合體入口處地面景觀的完整性，堯化門站2號風亭組與下沉廣場共用結構側墻，風亭組頂板上方設置夾層風道，風口側出開向下沉廣場。 考慮下沉廣場內的防火以及防煙，在風口處設置導流墻至下沉廣場頂部。 根據南地鐵要求并汲取城市下沉廣場洪澇災害的教訓， 在下沉廣場開口部位設置450 mm 的高差，滿足防洪要求。

3.1 一體化交通組織，提升通行效率和可達性

結建項目客流的整體布局分為地上與地下，其中，地上主要為步行流線、地鐵出站進出站流線、進出商業(yè)流線，與地下形成以“三點三線”互聯(lián)互通。 地鐵出入口以市政地下過街通道為紐帶，與周邊商業(yè)綜合體下沉廣場有效銜接，在結合區(qū)域內通過客流模擬分析形成自然流線， 有效地解決了彼此之間的客流互補，如圖2 所示。

圖2 交通及功能一體化銜接示意圖

3.2 一體功能分區(qū)，減小對環(huán)境的干擾

在下沉廣場內建立功能分區(qū)如圖2 所示， 分為地鐵通道、入口前廳、開敞空間、主體活動區(qū)；客流通過下沉廣場到達商業(yè)綜合體指定空間內；2 號風亭側風口開向下沉廣場；冷卻塔置于綜合體裙房頂部（見圖1）這些都確保了商業(yè)綜合體周邊地面景觀的完整性，減小了對環(huán)境的干擾，有效節(jié)約了土地資源。

4 一體化建設面臨的問題

地鐵與周邊地塊一體化建設，可以提升相鄰綜合體價值，整合各自附屬建筑，節(jié)約了土地資源。 地鐵與相鄰地塊一體化建設的前提，應從規(guī)劃、設計、施工、運營全過程考慮，保障結合項目的有序推進，從而確保兩者之間連接通道運營安全，實現(xiàn)參與各方的互利共贏。 但是，一體化建設的每個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會給工程帶來風險。

4.1 規(guī)劃調整導致結建項目擱置

徐州地鐵2 號線某地鐵站相鄰原為商業(yè)地塊， 地鐵附屬采用一體化整合并通過下沉式廣場與規(guī)劃商業(yè)地塊銜接，后因城市規(guī)劃中地塊投資不到位，商業(yè)用地改為教育用地，隨著時間的推移，偏離了原有規(guī)劃發(fā)展方向。 用地性質改變后，既有教育地塊無接口銜接需求， 造成既有的一體化項目無法發(fā)揮應有的使用功能，因此，盲目地超前進行一體化建設，未取得規(guī)劃局背書，存在一定的投資風險[3]。

4.2 規(guī)劃期未考慮結建項目的用地權屬

北京地鐵5 號線某地鐵站附屬與商業(yè)綜合體結建項目在規(guī)劃階段，政府部門未明確結建項目的用地報批，忽視了項目的用地權屬，導致地鐵和商業(yè)雙方的用地手續(xù)分開推進；在建設階段，又針對結合區(qū)域的夾縫地塊重新辦理了土地立項、規(guī)劃審批、掛牌出讓，給項目的正常推進造成了很大的麻煩。 因此，在未來的設計中，相關部門要重點關注結建項目的用地報批、權屬問題。

4.3 建設期參與方資金缺位導致項目推進受阻

蘇州地鐵3 號線某地鐵站附屬結建項目推進期間， 因受控與開發(fā)商資金周轉問題，一度造成現(xiàn)場停工。 導致運營前期位于商業(yè)下沉廣場內的地鐵的新排風無法正常使用， 位于商業(yè)裙房樓頂的冷卻塔無法實現(xiàn)供水， 給地鐵開通運營帶來一系列的挑戰(zhàn)。 因此，對結建項目中，如何避免因任意一方未按約定時間完成建設任務，而給另一方帶來潛在的損失，應成為我們思考的重點。

4.4 運營期雙方對結建項目存在管理真空

杭州地鐵6 號線某地鐵站結建項目中，位于綜合體裙樓上方的地鐵冷卻塔距地面約28 m， 遠遠超出了給水管的揚程，導致不能正常使用。 位于合建區(qū)域的安全出口、新排風道無人進行管理、檢修、清掃，造成乘客投訴。 位于商業(yè)與地鐵連接的地下通道未建立有效的防火和管理分隔，給運營人員帶來極大的不便。 位于臨近地鐵軌道的商鋪未考慮降噪措施，給商鋪出租造成不良影響。 這一系列問題都應成為相關部門關注的焦點。

5 一體化建設項目應用的對策

5.1 堅持科學規(guī)劃，同步推進

針對一體化建設項目必須取得規(guī)劃支持， 包含城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市控制性詳細規(guī)劃和城市軌道交通建設規(guī)劃，并與其他專項規(guī)劃相銜接。 由于一體化建設項目的區(qū)位特殊性.在編制物業(yè)開發(fā)規(guī)劃時應與城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃等充分結合,按“多規(guī)合一”的目的來進行,使車站與地塊的結建項目充分融合。 避免后續(xù)相鄰開發(fā)地塊的規(guī)劃調整影響整個結建項目的價值，真正發(fā)揮一體化建設的作用。

5.2 建立共管賬戶，保障建設

基于雙方合作共贏的目的， 應委托第三方建立項目資金共管賬戶，由銀行先進行托管實現(xiàn)專款專用，共管期內雙方互相監(jiān)督。 建設期內， 如果任意一方申請動用共管賬戶里的資金，需由雙方簽字確認保障資金流向結合項目。 建立規(guī)范有序的資本金籌集、使用、管理機制，確保資本金及時足額到位，為項目建設提供可持續(xù)的資金保障，確保工程建設的順利推進。

5.3 統(tǒng)籌運作資源，保障運營

參與雙方對結建項目簽署合作協(xié)議，充分考慮資源共享、互聯(lián)互通；明確各自的管理范圍，并對合建范圍內的設施進行監(jiān)管、維保。 確保周邊地塊建設項目與軌道交通工程結合建設部分工程的設計、審圖、施工、驗收等規(guī)范有序。雙方還應考慮地鐵工程對各自項目的環(huán)境影響，采取有效的降噪、減振等措施，以滿足環(huán)保要求，并負責在項目銷售或租賃時，將地鐵站位、出入口、風亭、冷卻塔位置及環(huán)境影響告知買受人或承租人。

6 結語

一體化建設項目的成功需要參與各方的共同努力。 堅持規(guī)劃引領目標，規(guī)避盲從建設制定建設管理目標，優(yōu)化建設資金分配，穩(wěn)步推進工程建設；提高運營期的管理水平，避免互相扯皮。 本文通過對結建項目的規(guī)劃、建設、運營的問題進行分析，希望能給類似工程提供一些參考意見。