存量商業地產項目財務創新研究

◎文/崔少華

商業地產行業屬于資金密集產業。當前，市場競爭愈加激烈，商業地產企業在發展過程中面臨著各種挑戰。市場競爭的進一步加劇，使得商業地產項目收益的提升越來越困難，特別是存量商業地產項目。存量商業地產項目想要突破困境，財務創新就變得尤為重要。

一、存量商業地產項目財務創新的重要意義和財務創新模式

存量商業地產項目財務創新對于商業地產行業具有重要意義。面對復雜的經營環境和挑戰，提升財務管理水平成為關鍵。首先，需要重塑管理體系，轉向資產管理，以適應電子商務等新形勢。其次，通過財務創新戰略盤活存量商業地產項目，鞏固市場地位。此外，要防止資金鏈單一，實現資產與金融市場的融合，實現多渠道的資金運作。同時，要協調各方利益，實現產權一體化，避免資源浪費，促進商業地產項目持續經營能力。最后，完善內控管理制度，解決信息不對稱和代理問題，推動企業長遠發展。這些措施將有助于商業地產企業應對挑戰，實現健康穩定的發展。

在存量商業地產項目中，可以采用輕資產化模式來盤活不動產并提升運營能力。同時，注重品牌輸出，通過正確的方向探索和全面深化管理，打造商業體的品牌效應，提升商業價值和知名度。另外，引入地產私募股權投資基金作為多元化融資模式，滿足資金需求。地產私募股權投資基金可以直接或間接參與商業地產項目，實現資本整合和最大化投資收益。它具有靈活的融資方式，可用于項目改造和增值，降低融資難度和投資風險。然而，運作管理需要專業團隊，通過項目改造賦能和股權出售來獲取收益。

二、存量商業地產項目財務創新中存在的問題

（一）項目資金管理不足

1.缺乏合理的資金預算商業地產項目通常具有運營周期長、資金占用率高等特點。若企業只依靠自身經濟收入來解決資金周轉問題，必然使資金利用效率大打折扣，進而影響企業發展速度。商業地產企業的生產周期普遍較長，成本回收也是如此，兩者成正比發展。如果只依靠盈利資金進行運轉，很難保證企業的正常發展。

商業地產企業所開發的眾多項目所有權都歸企業獨自占有，利用租金以及資產升值的方法來獲取資金。一般情況下，商業地產企業為了能夠展現自身良好形象，都采取統一管理模式，利用此模式來獲取長期的資金收入，因此，自持物業的范圍越來越廣泛。從長遠角度看，自持物業獲取的收益要比出售物業更加合理，并且能夠為企業融資提供良好條件。但如果自持物業占比過多，必然造成資金回籠速度相對緩慢，在一定程度上影響企業整體資金效率，不利于企業發展。

2.缺乏資金監管制度商業地產項目主要特征是投入成本高，資金回收周期長。在此背景下，對資金流轉業績進行有效監督就顯得尤為重要。即使大多數企業在內部創設了相匹配的審計監管部門，在一定程度上能夠有效避免出現資金挪用等問題。但在具體的工作開展上，大多數企業仍缺乏合理的監管制度，在資金管理的內控制度設計上存在缺陷，或者資金內控制度盡管設立但不能有效執行。例如，內審部門無法真正發揮監管作用，對企業的具體資金流轉情況監管不足，存在的真正價值不能充分展現出來，資金監管不足成為存量商業地產項目財務創新的瓶頸。更有甚者會導致項目出現嚴重的現金流風險，從而直接導致財務創新失敗。

（二）信息不對稱與代理問題

當商業存量地產的產權人和管理人屬于不同方時，管理人利用自己在經營過程中獲取信息，產權人在產權所有的過程所獲得信息，造成雙方獲取信息不對稱。事前的信息不對稱導致逆向選擇，事后的信息不對稱導致道德風險，代理問題隨之產生。當商業地產項目通過財務創新策略引入私募股權投資基金，投資方和項目管理方之間就存在信息不對稱和代理問題。代理人相對于委托人對于項目的了解程度更深，信息獲取的渠道更廣，對信息的篩取剔除更深入更直接，對于投資機會的把控和舍棄更容易。因此，在決策上代理人會采用更符合自身利益的決策方式，而這種決策將涉及到運營、財務管理等方方面面，委托人因此會承受相應的委托成本。

（三）項目改造的戰略支持不足

存量商業地產項目需要進行財務創新，究其原因往往是存量項目處于困境狀態，難以發揮本身的資產優勢為項目提供穩定遞增的現金流。對困境資產進行財務創新，需要從宏觀上對困境資產所處的整體市場環境做出判斷，也需要從微觀上對資產本身的困境狀態做出分析。宏觀與微觀的結合，形成對整個存量商業地產項目的改造戰略支持，既要符合國家法律和當地政策，又要基于現有項目規模，從而創造出具有自身特色的高端模式。通過重塑商業模式能夠為項目賦予新的商業價值，但能成功促使雙向符合條件的戰略形成的信息是極難捕捉的。

（四）存量項目稅費測算困難

存量商業地產項目在投資改造時會涉及到包括項目運營過程中的增值稅、企業所得稅以及房產持有相關的房產稅、城鎮土地使用稅以及持有和運營過程中產生的印花稅，如果有產權變更還會涉及到契稅。尤其是存量商業地產項目往往都經歷了2016 年的營改增政策，因此，對于項目的不動產租賃是按照新項目還是老項目進行核算，是否采用簡易征收5%的征收率核算增值稅，也是整個存量項目在投資創新改造時應該要全盤測算完成。

三、存量商業地產項目財務創新的有效對策

（一）強化資金預算

應對資金預算管理工作加強重視。全員參與預算的編制和執行過程，確保在人員層面上能夠真正認識到其重要性與關鍵性。在企業資金運轉前期階段，需要及時對相關活動進行科學合理的分配以及計劃，避免資金閑置，提高資金收益，降低資金風險。財務部門專業人員應對資金預算有所掌握，并相應制定出計劃，全面掌控資金運轉情況，保證各階段的投入與支出都有跡可循。這樣一來，管理層相應對項目整體的資金流轉情況有更深入了解，以便更好地進行經營決策。

在資金預算具體執行過程中，應實行嚴格的審核制度。需要注意的是，項目在具體預算執行階段，應體現出合理性以及科學性的特點。對提供的相應數據需進行復核工作，確保在逐級審核完成基礎上，實行全方位的資金預算管理，以此制定出與實際發展相匹配的預算方案。預算方案在執行階段應派專業監督部門來協助完成，與預算表進行反復核對，及時發現偏差，尋找緣由，調整預算，為日后完善預算管理工作提供保障。

（二）完善資金管理

商業地產企業資金管理制度不合理的主要原因是管理手段落后，不能有效滿足目前發展的實際需求。企業應充分運用新型管理手段來完成資金管理工作。有效應用信息化手段，真正實現信息資源的共享。與此同時，對信息傳遞的具體過程進行全面客觀地記錄與評價，防止日后出現分歧。創建信息反饋平臺，第一時間把項目運行階段存在的問題進行收集與反饋，做到發現問題及時處理。針對資金分散狀況，企業應根據自身實際運營情況對資金管理方法進行優化，利用集中管理手段把資金風險降到最低。不斷創新管理方法，創設專門的資金管理部門，做好核算與監督工作。

（三）加快企業資金周轉并優化資金占比

存量商業地產項目整體的資金鏈環環相扣，如果一個環節出現問題，就可能致使整個資金鏈斷裂。為此，加快項目資金周轉并形成良好的現金流，在一定程度上能夠保障資金鏈完整。商業地產資金占比較高，與此同時，由于商業地產具有相應的特殊性，需要運用租金收益作為獲取資金流入的主要途徑之一。針對投資性房地產來說，通常情況下需要把資產獲利能力變現，使盈利資金轉換為實有資金。如果資金周轉非常困難，資金利用率也很難提上來。如果想要從根源上做好資金周轉工作，就需要做好企業資金的收支工作，確保資金動態流向具有合理性。掌握企業內部的實際運轉情況，擁有充足儲備資金，順利完成資金周轉工作。

（四）針對不確定性和代理問題設定專門的內控制度

針對存量商業地產項目的財務創新管理中存在的不確定性和代理問題，首先，需要進行利益綁定。即將產權委托人和代理管理人雙方的相關利益綁定，主要實施方式為薪酬福利的架構設計以及股權激勵計劃。產權委托人和代理管理人雙方利益一致后，管理人在面臨信息不對稱時所做出的各項經營管理抉擇即使是基于有利于自身利益最大化，也同時追求了雙方一致的利益最大化。其次，完善項目數據上報制度。通過建立健全的、及時的各類報表上報審批制度，從數據上實時監控代理管理人的項目經營管理業績，從而評判其敬業度。再次，加強內控審批制度建設。上至管理層，下到各部門員工，都是存量商業地產項目改造過程中內控制度的設立和參與不可或缺的一員，需要全員參與內控。通過加強內控制度建設，從事前、事中、事后全流程控制風險，降低風險造成的委托代理成本。

（五）完善項目改造戰略支持

存量商業地產的項目改造戰略既需要從宏觀上對困境資產所處的整體市場環境做出判斷，也需要從微觀上對資產本身的困境狀態做出分析。宏觀與微觀的結合，形成對整個存量商業地產項目的改造戰略支持，既要符合國家法律和當地政策，又要符合現有項目規模。政府有關部門應對商業地產行業的市場信息進行收集和統計，使其順應經濟社會發展趨勢。對行業的經濟管理工作做出及時調整，發布科學嚴謹的分析報告，促進商業地產市場健康發展。與此同時，對商業地產行業加大監督，對相關資源實行嚴格把控，最大程度避免泡沫問題出現。

（六）綜合測算存量項目的改造稅費

存量商業地產項目的稅費測算依托于項目的創新策略。當項目創新策略采用封閉式歇業更新或拆除重建的改造模式時，在房產稅的測算過程中，需要注意固定資產大修改造期間的房產稅減免優惠政策；當項目創新策略涉及產權變更時，對存量項目的改造，土地增值稅的清算和契稅也是必須關注的重要測算稅種；當項目整體定位創新改變但仍持續經營租賃時，則涉及項目是否為老項目，是否采用老項目模式進行核算。如果仍采用老項目核算，則租賃部分采用簡易征收的5%征收率核算，物業運營部分按照6%的增值稅率核算。

四、結論

綜上所述，存量商業地產項目通過財務創新改善資產困境，實現成功轉型，會對整個地產行業創新起到很好的良性示范作用。商業地產行業作為房地產市場中的重要內容，在新發展階段應積極做好財務創新管理工作。商業地產行業要充分結合我國經濟發展現狀以及市場形勢，采取科學、合理手段進行財務創新管理，真正使商業地產在市場領域中展現自身價值，促進我國經濟實現高質量發展。