核心二線城市掀取消限購潮樓市“四限”松綁有望進一步輪動

蘇華 秦佳麗

在南京最近全面取消樓市限購政策后，濟南、青島等10核心二線城市也全面取消了限購政策，后續可能會有更多城市加入其中。事實上，作為樓市調控的四大核心工具，昔日的“限購、限貸、限售、限價”措施皆在各地迎來不同程度松動。

地產行業人士對此表示，短期內二線城市有望全面取消各類限制性政策，一線城市未來也有望按照因區施策原則優化限購。在二級市場，早已經歷股價深度調整的房企，特別是核心城市土儲充裕、交付力強勁房企或率先受益。

繼“認房不認貸”在各地密集推進后，樓市調控齒輪繼續轉動，嚴格限購措施正在核心二線城市迎來松綁潮。9月7日，南京發布樓市新政，提及“自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明”。疊加南京已于2022年取消江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合等非核心區域限購，房地產限購措施已在南京全面退出。自此，南京成為這輪樓市寬松調控序幕下首個全面放開限購的核心城市。

在南京全面放開限購，本刊了解到，截至9月14日，全國已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、濟南、青島、鄭州至少10城全面取消限購政策，另有蘇州、天津、長沙、杭州等近20城針對局部區域、局部群體或房源類型進行限購放松。

與南京類似，該輪全面解除限購的城市經歷了分區逐漸解除限購的過程。其中，在9月11日同時對兩大核心城市松綁的山東，濟南取消了二環以內的歷下區、市中區區域購房限制；青島將市南區、市北區（原四方區域除外）移出限購區域。基于兩大城市已在2022年對外圍區域解除限購，目前濟南、青島完成了全域限購放松。

另外，部分一二線城市目前僅是對特定區域、特定群體和特定房源類型實施局部松綁。譬如天津近日將限購區域調整為市內六區，另表示支持大學畢業生合理購房需求，非本市戶籍大學畢業生在本市住房限購區域無住房的，可憑勞動合同或企業注冊證明和畢業證購買一套住房。蘇州近日宣布對120平方米以上的住宅產品取消限購，寬松政策可作用于改善性購房需求與遠郊型項目去化。

在其他一線城市中，深圳近日確認就非住宅類商辦物業向港澳居民放松限購；上海臨港新片區進一步調低特殊人才限購門檻，針對重點支持單位工作的人才購房，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。

對多數限購松綁的核心城市而言，由于銷售去化壓力顯現，市場信心亟待提振。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年1～8月濟南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，分別同比下降約2.2%、11.3%。打響本輪核心城市限購松綁“第一槍”的南京此前成交同樣探底，據克而瑞統計，8月份南京住宅成交量為30.36萬平方米，同比下滑45%，環比下滑14%，系2020年2月以來的最低值。

部分城市在限購開閘后，樓市成交迅速升溫。南京棲霞區某置業顧問段華（化名）向本刊表示，限購松綁后首個周末，南京成交量爆發了一波，全市單日認購量大概在600套左右，較平時翻倍。“不過，具體成交情況存在板塊分化，熱門板塊火爆，但有的剛需板塊其實還是需要一定的時間慢慢起來。”

“最近南京的主力客群大多是之前的觀望客，本身積攢了一波購房需求。”段華表示，“因為暫時沒有時間來南京，現在外地客還沒有帶來特別多的成交量，但是線上咨詢的外地客戶確實變多了起來。”

從機構統計數據來看，據中指云數據，2023年第37周（9.04-9.10），南京新建商品住宅成交面積6.64萬平方米、成交金額22.14億元，環比增加15.14%、24.52%。而由于傳統“金九銀十”銷售旺季疊加新政加持，南京部分房企已經曬出成績單，解除限購首日（9月8日），位于南京南部新城的保利招商文璟和頌項目發布銷售海報：“一天完成一個小目標、來訪超一百組、成交過億元”；江核的青奧越江時代也宣布新政后“當日銷售破5000萬”。

不過，也有部分城市樓市成交不溫不火。本刊咨詢多位濟南區域置業顧問了解到，由于濟南多數區域已在去年經歷限購松綁，該輪新政刺激下市場反彈空間不大。濟南歷城區某品牌房企置業顧問屠瑞（化名）向本刊表示：“濟南這次限購放開的是二環內兩個最中心城區，而在去年9月份，包括我們樓盤在內的二環外區域其實已經放開限購，所以不存在觸達更多外地客戶、短期內大幅反彈的情形。”

實際上，對于多數核心城市而言，信心比數據更重要。上述人士表示，二三線及以下城市是否有望迎來“零調控”時代；一線城市則在因區施策等方面還有進一步優化的空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜向本刊表示，近期多個二線城市全面取消限購政策，各地加大因城施策力度，進一步釋放了政策寬松信號。

同策研究院研究總監宋紅衛對此表示：“由于資本的避險邏輯，過去幾輪房地產周期的規律特征是：一線城市最先引爆，后續一線帶動二線，二線帶動廣大的三四線城市。在放松政策的引爆下，資本往往在一線城市最先入市，表現為樓市量價齊升。預計后續一線城市最先復蘇，進而帶動核心二線城市樓市熱度。”

除了取消限購，作為樓市調控的核心工具，昔日調控樓市的四限（“限購、限貸、限售、限價”）正迎來不同程度松綁。

其中，作為“限貸”松綁的標志，截至9月14日，涵蓋北上廣深等20個城市明確執行“認房不認貸”政策；限售方面，該輪松綁城市普遍就限購、限售進行“雙限”同步放松，比如，濟南、青島近日出爐相關房地產政策調整措施中均表示，將優化住房上市交易年限，商品住房取得《不動產權證書》即可上市交易。這意味著，此前當地新建商品房須網簽滿3年、取證滿2年的出售條件限制被取消。

在段華看來，除了限貸、限購等重磅政策松綁，其所在的南京市場有所升溫是“一攬子”政策組合發力的結果。“現在當地政府會給購房人提供補貼，補貼比例大概在合同總房款的1%～2%；另外三成首付降成兩成首付。”她補充道，目前南京市場推出“賣舊買新”相關服務政策，很大程度上釋放了一批需求，“現在南京對于‘賣一買一’的客戶，可以先簽約購買新房，如果三個月后原有的二手房沒有賣出，開發商可以退（新房認購金），這個可以很好地帶動改善性住房需求。”

據了解，近日南京市發布《促進房地產市場發展南京最新舉措》中提及就“以小換大”“賣舊換新”等改善性住房需求，推出“換新購”服務。按照政策，購房者與開發企業簽訂新建商品住房“放心買”認購協議，同時與經紀機構簽署二手房“優先賣”協議。在約定的30-90天時間周期內，通過經紀人聚焦推廣等方式縮短二手房售出周期；若二手房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約風險。而類似鼓勵“賣舊買新”等政策來激活樓市交易的措施，近期已在南京、濟南、淄博等多地推行。

“之前南京是針對房貸利率之類的政策一點一點釋放，這對市場其實沒有帶來太大波動；現在幾乎一瞬間所有政策一起出臺，所以短期內容易帶來改善。”段華談道：“南京市場應該會有一個階段性的爆發，疊加年底前開發商習慣開展促銷活動，因此年底前整個市場應該都會有所緩和。不過，長期市場行情還等待市場驗證。”

事實上，目前“四限”政策在各地幾乎都已出現不同程度松動，而關于后續市場能否有望迎來“四限”全面突破，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向本刊表示：“后續相關限制性措施松綁或將出現進一步輪動，不過，對于‘四限’的全面突破，尤其是核心一二線城市，目前主要還是持謹慎理性觀點。”

對于目前市場爭議頗多的“限價”調控，陳文靜表示，限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實現“穩地價、穩房價、穩預期”，但隨著市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響愈發突出，價格倒掛增加了真實住房需求的購房難度，違背了政策初衷。而在房地產市場調整壓力增加的背景下，多個城市出臺“限跌令”，也導致房企銷售不暢。

陳文靜談道，短期來看，“四限”政策有望進一步優化，松綁限價也是調整方向：“對限價政策進行放松，一方面將更直觀地反映市場實際供需變化情況，利于市場長效機制的建立；另一方面，取消限跌令，讓價格回歸市場，也有利于房企回籠資金。”

不過，在宋紅衛看來，目前“限價”松動難以普遍操作。據介紹，盡管主流市場觀點認為這輪救市需要保量、允許打折促銷，部分城市也已經逐漸放松了對于降價折扣的限制，然而，一方面，如果房企展開降價競爭，會導致大面積房價的踩踏以及全國土地價格下降，對防范金融系統風險不利；另一方面，消費者存在“買漲不買跌”心理，這種調控模式實際操作難以達成效果。

“打蛇要打七寸，本輪房地產調控成敗的關鍵點在于要突破‘穩地價、穩房價、穩預期’的三穩導向。同時，應該把取消限購納入儲備政策，以備未來之需。”宋紅衛如此表示。

由于今年以來房地產市場利好政策頻出，不少業內人士對年內市場筑底企穩持樂觀態度。關榮雪預計：“下半年以來，中央及各部委表態、各地方政策松綁頻次及力度均有了明顯突破，加之短期內政策持續放松的信號仍較明顯，今年全國商品房銷售情況有望好轉。”

而在陳文靜看來，后續市場仍將延續分化形勢。據介紹，隨著政策進一步跟進落實，核心城市有望逐漸恢復，全國房地產市場也有望逐漸筑底企穩；三四線城市或以價換量帶動需求釋放，短期內可能延續價格下行態勢。

“在市場深度調整預期下，不同房企類型銷售都有不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇。”陳文靜談道：“在核心城市市場活躍度逐漸提升的情況下，當地擁有充裕土地或項目資源的企業或將率先受益。另外，品牌優勢明顯、項目交付力強的企業更容易獲得市場信任。”

本刊了解到，作為奠定企業未來銷售格局的基礎，2023年以來房企土地投資規模整體下降，但從結構來看，優質房企拿地份額保持高位。據中指院數據，保利發展、華潤置地、綠城中國位居今年1-8月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值均超過千億元。

值得一提的是，部分穩健型房企拓儲規模仍在逆勢增加，其間綠城中國、建發房產、萬科A分別以1007億元、928億元、874億元的全口徑新增貨值規模入圍榜單TOP5，且同比增長65.63%、26.95%、97.74%。

從核心城市最新土儲資源布局來看，今年頭部企業普遍調倉加碼一二線城市。以“保萬中華招”銷售規模TOP5陣營為例，據企業管理層在中期業績發布會上披露信息，萬科A今年1-8月累計獲取新項目總地價718.6億元，投資金額中一二線城市占比達100%；華潤置地上半年權益地價投資金額為705億元，一二線城市投資占比達93%；招商蛇口上半年斥資權益拿地總額345億元，斬獲25宗地塊，其中（新）一線城市項目數量占比82%；中海地產表示集團持有6100億元總可售貨量，其中80%分布在一線及強二線城市；保利發展上半年新增計容建筑面積385萬平方米，其中一二線城市占比達到65.3%。

另據中指研究院數據，2023年“保交樓”工作持續推進，全國房屋竣工表現改善。今年上半年，碧桂園、融創中國、保利發展、綠地控股4家企業交付套數超10萬套，另有萬科A、綠城中國、金科集團、龍湖集團、華發股份、旭輝集團、中梁控股、新城控股等12家企業交付套數超5萬套。其中，除了部分出險房企聚焦“保交樓”，頭部房企依然是市場交付主力。

“目前市場情緒雖然局部出現一定改善跡象，但是整體市場的供應量處于歷史高位，仍然依賴政策端的持續支持，尤其是需要代表性城市發揮帶頭提振作用，因此不排除一線城市后續可能會對限制性政策進行松綁。”關榮雪如此表示。

陳文靜對此表示，當前尚未全面取消限購的城市多為核心一二線城市，部分城市政府部門仍在研究如何優化調整相關舉措。這類城市基本面較強，特別是一線城市，核心區限購仍有必要保持一定力度。

“從政策方向上來看，短期二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。一線城市政策調整取決于市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則優化限購政策。”陳文靜補充道，“另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數也是一線城市政策優化方向，比如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%；同時北上普宅認定標準已10年未做調整，存在優化空間。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）