2023，擁抱房地產行業新周期

2022年，房企受困于資金回籠放緩、融資環境收緊、債務違約風險加大等因素舉步維艱，行業持續下沉。同時，2022年也是房地產的“政策大年”，在這一年，中央、地方樓市“松綁”政策密集出臺，降準降息、限購放松、“三箭”齊發、房企紓困、保交樓等，都是積極推動市場復蘇的動作。

發展是房地產的根。眾所周知，房地產鏈條長、涉及面廣，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%；土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的6成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。房地產對于金融和經濟穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的產業。

相較于2021年的“緊”，2022年的關鍵詞基本以“松”為主，旨在推動樓市回暖。2023年房地產行業則進入發展新周期，將是筑底回暖的一年。

2023年，國家重申房地產支柱產業地位，無疑給行業增加了信心近期，中央財辦有關負責同志就中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作深入解讀時表示，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放，剛性還是改善性需求都將得到更有力的支持。

房價的變化和趨勢是百姓普遍關心的問題。研究機構測算，2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩”的特點。

近2年來，分化是房地產行業最主要的特征之一。房企在分化，強者恒強、優勝劣汰的趨勢將更加凸顯。區域在分化，疫情形勢好轉后，市場韌性有望進一步凸顯，一線、強一線城市有望率先修復。產品也在分化，改善型大戶型產品大行其道，對于青島這樣的強一線城市購房者來說，主城的核心資產或更加搶手。

2023年春節之后，從市場段反饋的情況看，樓市供求關系轉好。地產項目復工率、售樓處看房量均有所提升，成交量也得到明顯改善。同時，消費者購房信心預期良好。保交樓有序推進、房企合理性融資得到改善，市場主體的購買信心逐步恢復中。

基于市場端、客戶端、政策端等方面，春節過后房地產市場加速回暖，房企銷售情況出現顯著修復。

3月16日，國家統計局發布了最新一期70城房價指數。在房價指數環比漲幅指標持續下跌17個月后，此次2月份房價指數漲幅首次由負轉正，充分體現了房地產市場回暖的特征。

筆者認為，2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房認定等增量政策有望進一步出臺，5年期LPR仍有下調空間。同時，對于存量房首付比例及按揭貸款的利率也有望適度下調，優先覆蓋那些政策還有下調空間且前期政策出臺對市場作用較小的城市。另外，在確定房地產仍然是國民經濟支柱產業后，2023年的各項鼓勵性政策會加快出現，包括房地產上下游企業，以及養老地產、智能家居市場等都會有長足的發展。

今年兩會期間，有關“房地產”的定調給行業吃下定心丸：加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展，70個字規劃讓外界看到最高層的決心。而中央住房和城鄉建設部部長倪虹在“兩會”期間也表示，對房地產市場的企穩回升充滿信心。

全力以赴保交樓，千方百計重塑信心。雖然恢復需要時間，但是曙光已現，房地產行業將堅定信心、繼續前行。

（住笙/文）