聚焦兩會 三個關鍵詞定調2023年樓市

“讓全體人民住有所居”是最大的民生。

兩會報告對房地產如何定調，以及未來政策走向，歷來是業界和經濟學界高度關注的話題。

對于行業關注的房地產問題，今年的政府工作報告提出：對于房地產方面的工作，“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。”70多個字，定調2023年房地產工作。

首先需要明確的是，雖然本次《政府工作報告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會發生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。

實際上，自2016年中央政治局會議首次提出以來，這一主基調已經持續執行6年，“房住不炒”貫穿了房地產調整政策的始終，在歷次高層會議中，“房住不炒”始終是政策底線，并早已被列入黨的二十大報告。

今年的政府工作報告中，2023年房地產工作重點更強調的是保障民生、防范風險、擴大消費，這也是“房住不炒”的應有之義。

關鍵詞一 防范風險

房地產業對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響，房地產領域風險處置不當，極易引發系統性風險。四季度以來中央一系列保交樓、保優質市場主體政策持續落地，及時托底市場，避免硬著陸。

在今年的政府工作報告中，“有效防范化解重大經濟金融風險”作為今年八大重點工作之一被單獨提出。

另外，在今年的政府工作報告中，首提頭部房企風險。報告指出，當前房地產市場風險隱患較多，一些中小金融機構風險暴露，發展仍有不少體制機制障礙。2023年，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。同時，防范化解地方政府債務風險，優化債務期限結構，降低利息負擔，遏制增量、化解存量。

針對化解房地產風險，住房和城鄉建設部部長倪虹在兩會“部長通道”接受媒體采訪時表示，要用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險。也就是“一頭抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，滿足他們合理的融資需求；另一頭抓出險房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴格依法依規處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。

由此可見，穩住市場主體是今年行業重要工作，防止更多房企（特別是優質房企）風險暴露，才能穩定市場預期。與此同時，盡管政府工作報告中未提及“保交樓”工作，但保交樓的重要性在此前多次會議中均有體現，預計今年“保交樓”仍是“防風險”的重要發力點。

關鍵詞二 支撐需求

相關統計顯示，2022年中國房地產開發投資13.29萬億元，同比下降10%；商品房銷售13.33萬億元，同比下降26.7%。

盡管2022年行業持續下行，房地產業增加值仍然占到GDP的6.1%。由此可見房地產在國民經濟中的作用無可替代。

今年政府工作報告明確提，支持剛性和改善性住房需求。可以預見，因城施策加大支持剛性和改善性需求釋放仍將是今年房地產市場管控的重點工作。

從中央及監管部門層面來看，2022年以來，監管部門已先后落地不少需求端舉措，如財政部和稅務總局明確一年內換房可以給予退稅優惠，央行、銀保監會建立首套房貸利率動態調整機制以及下調公積金貸款利率等，降低購房者置業成本，為剛性和改善性購房者提供更好支持。

中指研究院認為，需求端“精準施策”將是2023年的主要著力點。針對不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續，支持改善性住房需求的政策有望進一步優化，促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產業人群等更多政策側重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。針對不同區域或將體現在城市內部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區施策”“一區一策”。與此同時，供給端政策亦有望精準跟進，如增加改善型住房需求的土地供應量、減少庫存量大地區的土地供應等。

關鍵詞三 保障民生

今年的政府工作報告將促進住房需求放在了“保障基本民生”部分，提出“加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題”。

據中國銀保監會披露，目前在各省市縣區，新市民約有3億人，且分布不均衡。這部分人群的住房問題將主要通過保障性住房來解決。

2023年保租房供給仍將是重要工作。全國住房和城鄉建設工作會議提出，2023年新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。同時，住房租賃政策支持力度有望進一步加大，尤其是金融支持力度。

預計，后期我國將持續加大保障房建設力度，增加保障房、共有產權房供應，保障房體系有望協同傳統商品房體系，滿足剛改需求，解決好新市民、青年人等住房問題，促進房地產行業平穩健康發展。