房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

何慧

（泛華房地產開發（沈陽）有限公司，遼寧 沈陽 110000）

在房地產開發企業納稅工作中，土地增值稅占據其中較大的比重，也是房地產開發公司繳納經濟數目較高的稅種之一。近年來，隨著我國經濟水平的不斷進步，人們愈發關注房地產開發行業，因此房地產開發企業必須嚴格地遵守納稅規定，合理上繳土地增值稅，帶動企業不斷向前發展。

一、土地增值稅主要含義與意義

（一）土地增值稅含義

通過分析土地增值稅可以得出，它的主要收稅機關就是國家，所收稅收的主體就是個人以及所有企業單位，稅款計算一般是通過相關售賣或土地所有權的轉讓、地面建筑物的變化以及相關附著物而得到的費用，扣除制度允許在得到金額后進行的增值稅收入費用。需要高度注意的是，以上所說的收入費用不僅僅包括正常花費使用的現金以及銀行存儲的存款等以貨幣形式為主的經濟收入，還包括實際交易產生的經濟收入。在具體的征收過程中，大部分交易行為一般不包括土地增值稅部分內，例如通過繼承以及轉增等形式不能以常規方式進行的房地產轉讓無須上交土地增值稅費用。

近年來，隨著我國稅收政策逐漸改變原有的制度，變成營轉增，房地產開發企業不再需要上交營業稅費用，企業經營所得稅、土地增值稅以及房產稅費用是現如今房地產開發企業需要及時上交的稅收種類。在計算土地增值稅費用的過程中，主要是以增值稅費用當作計算費用的依據，通過與對應的比率相乘，并減去相對應的允許金額數目后，得出最終的土地增值稅應繳納的費用。

隨著我國經濟水平的逐漸提高，市場競爭就變得更加激烈，房地產開發企業逐漸面臨著更大的發展問題與良好的發展前景。其中，價格上漲、上漲速度較快逐漸成為房地產開發企業主要面臨的關鍵問題。為了進一步擴大市場，我國結合以上問題，逐漸出臺了較多針對性的政策，并清晰地規定了土地增值稅稅收籌劃的相關目的與作用，重點解釋了我國房地產價格上漲幅度較快的原因，可以得知主要包括以下兩個原因。

其一，主要是房地產開發企業具有較高的稅收費用，因此房地產相關經營者迫不得已逐漸提高市場價格。其二，市場中涌入了大量的炒房者，嚴重地破壞了房地產經營行業的穩定程度，炒房者就會在購買房產期間得到更大的經濟收益。結合以上問題來看，我國相關管理部門必須高質量地加大管理力度，全面、深層次地管理房地產市面價格，總結引發房地產價格過高的原因，并制定針對性的解決措施，從而做到在實際上提高房地產產品的銷售數量，以更快的速度得到經濟收益[1]。

（二）土地增值稅意義

結合我國房地產開發企業現如今發展形勢分析來看，土地增值稅籌劃工作的進展在實際上無法真正地滿足房地產企業的發展需求，關鍵原因就是由于房地產開發企業自身的財務管理部門的工作人員沒有真正意識到土地增值稅籌劃工作的重要性，由此看來，為了真正使房地產開發企業獲得更大的經濟收益，必須要清晰地掌握土地增值稅籌劃工作的流程與作用，并根據自身的實際經濟狀況以針對性的方式加大房地產開發企業對稅收籌劃工作的重視程度，從而使稅收籌劃工作發揮自身的最大價值。與此同時，土地增值稅可以在降低房地產開發企業負債金額的基礎上，能夠有效地提高房地產市場競爭地位，逐漸使房地產企業自身的工作流程更加具有制度性、合理性，從而緩解企業的經濟壓力。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的潛在風險分析

（一）政策方面的風險

房地產開發企業對土地增值稅進行全面籌劃的主要原因就是為了進一步降低房地產企業在稅收方面的費用支出。通過深層次分析我國稅收相關法律制度，采取針對性的措施，節省稅收支出費用，由此提高企業經濟收益。但是結合我國房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃工作現狀來看，在法律制度方面存在較大的風險問題，嚴重降低房地產開發企業的運營穩定程度。

其一，主要是由于我國相關政策的調整以及變動從而出現的風險問題。有目共睹，房地產土地增值稅稅收籌劃工作是結合我國相關法律制度為基礎的，一旦我國相關法律制度出現較大的調整，房地產開發企業目前的稅收政策就要及時地進行變化，如果沒有及時地進行，合理調整，就會最終導致稅收籌劃工作缺乏針對性，無法與房地產開發企業真正運營情況相匹配，從而導致納稅風險問題。其二，房地產開發企業納稅籌劃工作人員缺乏更加專業的工作能力，無法深層次地掌握我國相關的法律制度，也會使納稅籌劃工作陷入僵局，從而提高了房地產企業面對稅務風險問題的概率。

（二）操作方面的風險

結合房地產企業的發展來看，帶來土地增值稅籌劃工作問題其他原因就是，房地產財務管理工作人員操作失誤。稅收籌劃工作主要是依靠法律基礎進行的，必須全面結合我國相關法律制度以及空白區域，從而對房地產企業自身的財務經營進行準確的規劃，逐漸地降低房地產企業土地增值稅費用，為企業帶來更大的經濟收益。以上這種經營方式，要求房地產開發企業工作人員在進行稅收籌劃工作過程中，必須按照具體制度規劃操作流程，建立細致的統籌計劃，盡可能避免房地產開發企業的經營管理稅收風險，以此為后續房地產企業長久發展奠定關鍵的基礎[2]。

三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

（一）借款利息的籌劃

我國大部分房地產企業主要的經營項目資金大多來自不同方式的借款，當然，不同的借款數目有獨特的計算方式，從而也會產生不同的土地增值稅。一般情況下，房地產項目在房屋修建過程中所帶來的利息支出，應將其算為房地產相關的開發費用。但在具體工作過程中進行土地增值稅項目結算時，一大部分都會轉化為普通費用，代替資本化的財務利息。在實操項目中，無需將正常的財務計算對資本化產生的利息調整為普通費用，僅需要在結算增值稅數目時清除掉產生的資本化利息。

由此看來，根據我國相關稅務制度規定，其一，納稅人可以提供相關銀行所出具的貸款信息憑證，并可以將房地產企業產生的資本化費用的利息良好劃分的，也就是，可以去除的房地產開發費用=需要支付的利息+（獲得土地相關使用權花費的費用與相關稅費、房地產項目開發費用）*5%。其二，納稅人無法出具銀行相關借貸信息相關依據的，或者無法將房地產企業產生的資本化費用的利息良好劃分的，也就是，可以去除的房地產開發費用=（獲得土地相關使用權花費的費用與相關稅費、房地產項目開發費用）*10%。

以上方式，在最大程度上為納稅人提供不同的選擇方式，一旦房地產開發公司主要的經濟來源來自銀行所提供的資金借款，借款信息可以出具準確性的銀行利息憑證，利息收取費用較高，并且嚴重大于“獲得土地相關使用權花費的費用與相關稅費、房地產項目開發費用”和“房地產房屋開發成本之和”的5%，則必須最大限度地提供銀行所出具的相關證明，按照實際項目的情況劃分借款所還的利息，爭取能夠盡可能地減少扣減利息，以此降低稅務負債金額。相反，若房地產項目建設過程中籌到的資金較多，但能夠出具的銀行借款信息憑證，嚴重低于“獲得土地相關使用權花費的費用與相關稅費、房地產項目開發費用”和“房地產房屋開發成本之和”的5%，則可以不算出沒轉化的資金利息或可以不提供銀行出具的相關利息憑證，以此實現合理規避稅款的目的，獲得經濟收益的最大化。

（二）合理提高成本化的管理費用

房地產開發企業的財務管理費用在一定程度上可以通過不斷地調整企業人才結構的方式，從而進一步減少土地增值稅費用。例如某城市房地產開發公司工作人員為30人，平均下來每年所花費的管理費用大約在三百萬。其中，大部分人都參與了房地產項目開發管理工作，經過房地產開發企業管理層研究決定，將以上大部分工作人員調到項目部，使其不斷推進房地產企業項目開發管理工作，通過這種方式逐漸提高了項目成本支出費用，總計250萬元，這樣一來，每年下來至少會增加可支出成本費用：250萬元×1.3=325萬元[3]。

（三）地下車庫的合理籌劃

商業房地產的大部分項目，一般都會建造地下至少兩層的地下車庫，通過分析車庫性質，可以劃分為三個部分：有產權車庫、以人工形式建造的車庫、無產權車庫。大部分房地產開發企業為了提高自身的銷售業績，一般都會建造有產權車庫，但分析稅收來說，他們這種方式是不可取的。

一旦房地產開發項目的物業公司是開發商自己所成立的法人公司，可以采用建造人工行駛的車庫，這種車庫可以使房地產項目企業合理避稅。房地產企業可以選擇專業的物業公司和車主簽訂相關的車庫使用合同，車主獲得一段時間的車庫使用權，為了公司從中收取固定的車庫管理費用，以這種方式彌補物業公司收費上的缺陷，從而上繳營業稅。對于人工形式所建造的車庫可以進一步提高成本總額，以此為后續土地增值稅計算提供關鍵的保證[4]。

一旦房地產開發企業想要收回資金，進行車庫售賣，也可以使用無產權的車庫。無產權車庫如何進行納稅計算，會計體系、稅務制度都沒有實際的規定。房地產開發企業可以把它看作較為獨立的成本計算對象-當車庫進行運算并建設完畢，可以改變原有的方式替換成“投資性質的房地產”或“固定資產”，可以進行適當的出租。若轉換成作為“投資性質的房地產”或“固定資產”，對擁有詳細租期年限的房屋租賃合同，無論租房時間為多長時間，都不能將這種租賃行為認定為轉讓不動產的房屋使用權，必須根據租賃相關制度征收營業稅以及按租期收取12%的房產費用，并且不需要收取土地增值稅。

（四）出售固定資產與開發產品的籌劃

房地產開發企業可以將還沒有開發的產品逐漸轉換為固定資產的形式進行出租，當租期超過三年后再進行售賣，還可以盡可能避免土地增值稅。還要確定租賃時間所應交的租金費用，在售賣過程中，按照房地產不動產的形式處理。在租賃的整體過程中，不僅要明確詳細的租賃收入，還應該每個月提取固定的資產售賣費用，使其轉變成租賃成本。在出售時，還可以交相關的收入扣掉相應的價值以及所對應的稅費，所產生的金額當作當期的損益，固定資產的處理方式一般都是通過“固定資產處理”的方式進行核算，并運用“固定資產處理”科目，借貸“營業外收入”科目。當處理固定資產時，必須要上交一定的營業稅費以及附加費用，在這之中不包括土地增值稅。

（五）合理利用土地增值稅稅收優惠

普通房地產企業標準商品房進行銷售過程中，增值費用與所扣的項目費用相比要在20%以下，不用征收土地增值稅。普通房屋住宅是否可以免稅，在一定程度上直接受增值率的影響，而增值率=（增值費稅用/去除項目金額）*100%，也可以理解為完全可以調節增值費用或減掉相關項目費用的形式，實現管理增值率的要求，從而盡可能地規避土地增值稅。房地產開發企業在進行普通商品房售賣過程中，必須全面地考慮怎樣降低增值稅費用，怎樣提高可以減掉的成本金額費用，爭取做到減少20%以下的免征點。然而，商品房的銷售費用或商品房的銷售單價是調節增值費用的關鍵方式，而所減掉的扣除費用可以以逐漸提高成本的形式來實現，例如，可以適當地增加綠化建設投入資金，從而高質量地實現降低增值率的要求。

除此之外，還可以對精裝商品房進行納稅籌劃。房地產開發企業所售賣的已經裝修完畢的商品房，它的裝修費用可以列入房地產開發成本費用中，在適當提高建造成本費用的基礎上，也可以逐漸地提高商品房銷售費用，從而獲得更高的裝修成本。精裝商品房裝修費用的提高，從某種角度上看可以理解為，這種方式為房地產開發企業在成本上提供了較大的成長空間。例如，增加扣除費用中某次成本可扣金額數目等，都可以進一步針對性地降低增值稅率，從而實現避稅的目的。

隨著我國對房地產企業的一系列宏觀政策的出臺，市場競爭變得越來越激烈，加上國家相關事務部門對房地產不同的稅收政策的進一步細化，怎樣進行合理避稅已經逐漸成為每一個房地產開發企業財務相關工作人員高度注意的問題。要想高質量地做好稅收籌劃工作，不僅需要所有財務工作人員全面地掌握房地產開發企業的工作流程，最關鍵的還是要掌握房地產開發企業的會計計算方式以及國家相關稅收法律制度。房地產企業財務工作人員必須要結合稅收籌劃的方式，在計算每一筆會計分錄的過程中，多用深層次地考慮到后續納稅效果，在進行合理計算的前提下，爭取最大限度地避免企業繳稅金額，以此提高房地產開發企業的市場競爭力度[5]。

四、結束語

綜上所述，若想房地產開發企業在后續發展中有較好的前景趨勢，相關工作人員必須意識到提高市場競爭實力的重要性，全面地進行土地增值稅稅收籌劃工作，結合市場發展實際情況，合理地對自身產品進行針對性的定價，從而避免企業在后續發展中面臨較大的財務問題，并從實際上進一步提高房地產開發企業的競爭實力與市場地位，為后續經濟發展奠定堅實的基礎。